Земельные войны в автограде: эпизод с «Космосом»

ЕЩЕ ОДИН «СКЕЛЕТ ИЗ ШКАФА» ЗЕМЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

На фоне антикоррупционных земельных расследований в Набережных Челнах «БИЗНЕС Online» стало известно о попытке местных властей «переоформить» небольшой бизнес с выручкой 600 тыс. рублей в месяц на «своих людей». Конфликтная ситуация вокруг автостоянки «Космос» площадью 1,8 га, расположенной в 15 микрорайоне — практически под окнами главы города, возникла 4 года назад и до сих пор не решена.

Очередной «скелет из шкафа» достал небезысвестный адвокат Элчин Мамедов, знакомый читателю нашей газеты по истории с участком его отца Гасана Мамедова — предпринимателя и землепользователя, о землю которого споткнулись планы исполкома по освоению общегородского центра в 19 микрорайоне. В «Космосе» Мамедов-младший является заместителем председателя кооператива и выступает оппонентом исполкома в суде. Он рассказал «БИЗНЕС Online», что стоянка, принадлежащая кооперативу с одноименным названием, сегодня эксплуатируется без договора аренды с исполкомом, при этом исправно отчисляя в казну арендную плату — по старому договору, срок которого истек еще в прошлом десятилетии.

«Договора нет, но платить мы должны, в противном случае исполком обратится в суд с иском о необоснованном обогащении, — объясняет Мамедов. — Так уже было в 2012 году, когда мы заплатили муниципалитету 800 тысяч рублей по решению суда. Мы дважды подавали заявление в исполком с просьбой предоставить земельный участок в аренду, последний раз — в январе этого года. У нас есть преимущественное право на договор аренды, подтвержденное Высшим арбитражным судом России, поскольку на участке стоят наши постройки. Исполком обязан заключить договор, но игнорирует обращения, не дает официального отказа, который мы могли бы оспорить в суде. Муниципалитет выбрал традиционную тактику — бесконечно тянет время».

Элчин Мамедов

Желание узаконить арендные отношения для кооператива продиктовано еще одной потребностью — без договора Регпалата отказывает «Космосу» в регистрации объектов недвижимости, так как по закону они неразрывно связаны с землей, на которой стоят, а земля муниципальная.

Сам кооператив управляется председателем Николаем Ивановым, также кроме Мамедова в штат входят бухгалтер и 24 сторожа — стоянка крупная, разбита на три площадки с отдельными въездами. Кооператив состоит из 1 тыс. членов — владельцев машино-мест. Месячная выручка, по словам Мамедова, составляет порядка 600 тыс. рублей. Половина суммы уходит на зарплаты, около 80 тыс. рублей — исполкому по старому договору аренды, остатки уходят на оплату коммунальных ресурсов и формируют резервный фонд для ремонта площадки.

РАБОЧАЯ МОЛОДЕЖЬ ЗАХВАТИЛА СТОЯНКУ

Проблемы у «Космоса» начались в год назначения Василя Шайхразиева мэром Челнов. Тогда, в 2010 году, на стоянку пришли сотрудники исполкома и в течение полугода управляли ею, получая неплохой доход. История эта была довольно шумной — настолько, чтобы спор с муниципалитетом вообще мог быть шумным в годы расцвета команды Шайхразиева. Вкратце напомним его перипетии.

Кооператив организовал стоянку рядом с мэрией еще в 1985 году. В 2010 году новый мэр обратил внимание на интересный бизнес и распорядился передать землю в муниципальную собственность

Кооператив организовал стоянку рядом с мэрией еще в незапамятном 1985 году. В 1999 году мэр Рафгат Алтынбаев заключил с «Космосом» договор аренды и увеличил площадь парковки до нынешних 1,8 гектара. В 2010 году новый мэр сразу обратил внимание на нее и распорядился передать землю муниципальному автономному учреждению «Центр по трудоустройству учащейся и студенческой молодежи». При этом бизнес оставался действующим, только в руках МАУ, под тем предлогом, что на стоянку центр будет трудоустраивать рабочую молодежь.

«Космос», конечно, добровольно бизнес не сдал, и дело ушло в Арбитражный суд РТ. Исполком потребовал разорвать договор аренды и выиграл в трех инстанциях. Однако юрист «Космоса» Мамедов дошел до Высшего арбитражного суда России, решение было отложено. Исполком, в свою очередь, решил не дожидаться реакции суда и действовать с позиции силы: муниципальное учреждение наняло ЧОП «Кодекс чести», чтобы чоповцы взяли на себя функции судебных приставов.

После захвата стоянки (иначе эту акцию и не назовешь, в сети появился ролик с места событий, который набрал более 1300 просмотров. В ролике видно, как чоповцы, руководимые представителем МАУ, перекрыли въезд и выезд со стоянки. Устроив акцию в рабочий день, новые хозяева вынуждали владельцев машин на месте перезаключать договоры с новым «собственником». Не подпишешь — не доедешь до работы. По словам Мамедова, милиция, которую несколько раз вызывали члены кооператива, приехала лишь один раз: «Директор МАУ Оксана Хребтенко передала старшему чину трубку, тот с кем-то переговорил, после чего наряд просто развернулся и уехал».

Один из владельцев машино-места на стоянке образца 2010 года Геннадий Прыгин рассказал корреспонденту «БИЗНЕС Online»: «Приехали люди, захватили стоянку, выгнали нашу охрану. Потом принуждали всех переписывать новые договоры. Они наняли ЧОП, и кто отказывался подписывать их документ, того не пускали к своему машино-месту. Вооруженная охрана, сами понимаете, особо не повыступаешь. Потом, когда стоянкой распоряжалось муниципальное предприятие, за оплату выдавали какие-то корешки отрывные». Подтвердили рассказ и другие автовладелецы. Роберт Гильфанов добавил к сказанному, что когда муниципалов все-таки выгнали со стоянки, они как раз успели предупредить о повышении оплаты за парковку.

ПОЛГОДА ОККУПАЦИИ

Между тем ВАС РФ открыл новые обстоятельства ситуации имущественного характера, связанные с наличием капитальных построек на стоянке. Выяснилось, что стоянка является так называемым «сложным объектом» — земля неотделима от построек, принадлежащих кооперативу. Постройки же были введены с разрешения муниципалитета в рамках проектной документации. Суд четко указал, что у кооператива возникает преимущественное право на аренду всего участка согласно 36-й статье Земельного кодекса. Поэтому исполком не мог обязать кооператив освободить участок и передать его МАУ — напротив, муниципалитет обязан перезаключить договор аренды с «Космосом».

Отметим, что именно такой схемой — получением преимущественных прав на землю благодаря расположенным на ней постройкам — пользовалась Ирина Сибекина, экс-начальник управления земельных и имущественных отношений исполкома. Только в ее случае речь шла не о пролонгации договора аренды, а о выкупе земли в собственность по льготной цене. Челнинская прокуратура оштрафовала Сибекину за отказ предоставить участок в собственность ООО «АвтоГазСервис» в аналогичной ситуации.

Последние три года кооператив работает в прежнем режиме. Однако в течение полугода судебных тяжб в 2010 - 2011 годах муниципальное учреждение эксплуатировало стоянку и получало с нее доход, при этом участок был предоставлен МАУ в бессрочное безвозмездное пользование — аренду за него больше никто не платил. Центру по трудоустройству молодежи остались построенные кооперативом объекты, и МАУ успело заработать на чужом бизнесе как минимум 3,6 млн. рублей. За самоуправство и принуждение граждан к перезаключению договоров так никто и не ответил: ни МАУ, ни ЧОП, ни исполком.

«МАМЕДОВ ПОЛЬЗУЕТСЯ БРЕШЬЮ В ЗАКОНЕ, А МЫ РАБОТАЕМ ПО ГЕНПЛАНУ»

В земельном управлении исполкома добиться ответа «БИЗНЕС Online» не удалось, несмотря на письменный запрос. Зато позицию муниципалитета высказал в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» руководитель исполкома Фархад Латыпов. Сити-менеджер пояснил, что «Космос» с точки зрения собственника земли, то есть муниципалитета, — это временно предоставленная под стоянку площадка, и на этом месте генпланом изначально предусмотрено жилье. Сегодня в городе проблема с землей под жилые застройки стоит остро, инженерных сетей не осталось. Землю стоянки, по-хорошему, следует изъять и через аукцион искать для нее застройщика. Но «Космос», говорит Латыпов, зацепился за землю, «поставив на ней будку», и теперь апеллирует к бреши в законе, благодаря которой можно просто поставить объект недвижимости и сказать «все мое». «Так ведь тоже не бывает, как же тогда земельные вопросы решать? — говорит руководитель исполкома. — Они хотят решать через суд — это их право. Но у нас таких судебных решений по земле множество, а решений в пользу исполкома многократно больше, и они не исполняются».

Одновременно Латыпов напомнил, что и у исполкома есть встречные претензии к Мамедову, которые касаются участка в 19 комплексе, где сейчас строится Sunrise City. На этом участке у Мамедовых была своя, не кооперативная стоянка, за которую Мамедовы не платили налогов. Реагируя на предписание исполкома, Мамедовы стоянку закрыли, но, по словам Латыпова, только формально. Автомобили стоят на огороженном участке по-прежнему. «Мамедов говорит, что люди ставят машины по привычке, никто не платит. Это просто смешно, — считает Латыпов. — Как собирал деньги, так и собирает, а налогов должно быть больше 20 миллионов. Мы же ему сделали постановление, передали землю в пользование, но за нее ведь надо платить. А он все машет постановлением 1990-х годов о безвозмездном пользовании и ни копейки налогов за все это время не отдал».

«НАДО ПРИДЕРЖИВАТЬСЯ ГЕНПЛАНА, НО ПОТЕРИ «КОСМОСА» ДОЛЖНЫ БЫТЬ КОМПЕНСИРОВАНЫ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» считают, что если есть решение суда, то исполкому надо его исполнять, но лучше, следуя генплану, договориться с кооперативом о компенсации потерь в случае сноса автостоянки.

Тимур Нагуманов — уполномоченный при президенте РТ по защите прав предпринимателей:

— Мы делали запрос в исполком Челнов касательно стоянки «Космос». Просили разъяснить, почему игнорируется заявление о предоставлении преимущественного права, поданное в ноябре 2013 года. Ответ поступил с нарушением нормативных сроков, но в этом ответе не все понятно. С нашей точки зрения, исполкому нет смысла дальше упираться, потому что суд подробно описал всю ситуацию и решил, что предприниматель прав. Высший арбитражный суд РФ поставил точку в этом деле. Вопрос аренды земли всегда очень непростой, его касается большая часть обращений, которые мы получаем. Некоторые муниципалитеты поступают очень хитро — дают промежуточный ответ, говорят, что вопрос в работе, на рассмотрении и т.д. В суд предприниматель пойти не может, а вопрос этот затягивается надолго.

Владимир Иванов — гендиректор ООО «Бизнес-центр»:

— Эта стоянка располагается недалеко от моего офиса. Если подойти к ситуации с юридической стороны, то, конечно, она ненормальна — решение Высшего арбитражного суда России должно исполняться, и за этим должны проследить судебные приставы. Но как житель города я считаю, что тут не место стоянке и вообще им не место в городе. Парковки должны быть подземными, закрытыми, а то весь город живет как будто в гараже, машин больше, чем людей.

Как «Космос» получил участок в центре города в 1985 году — тоже вопрос не вполне прозрачный, наверняка без связей в том же исполкоме не обошлось. Но власть меняется, а генплан остается, и если по генплану в этом месте должен стоять дом, то дом и надо построить. И сегодня во всем мире высотные дома строятся с подземными парковками, такого безобразия, как у нас на улицах, нигде нет. Я считаю, исполком в этом отношении идет на поводу у застройщиков. На месте мэра города вообще запретил бы строить панельные дома по проектам 40 - 50-летней давности.

Если дело дойдет до строительства дома, я считаю, исполком обязан компенсировать частному собственнику его убытки — снос построек в первую очередь. Но не подземной парковкой — она должна быть рассчитана на потребности жителей самого дома. Компенсация может быть денежной — пусть застройщик учитывает эти расходы в своей смете.

«РАЗ АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПОСТУПАЕТ, ДОКУМЕНТ НЕ ТАК ВАЖЕН»

Юрий Удовенко — юрист, полковник ФСБ в отставке:

— Тут, конечно, надо изучать договор аренды, какие условия конкретно там прописаны. От этого многое зависит. В частности, пункты, касающиеся окончания срока договора и его возможной пролонгации. Если же судить по ситуации, то она такова: срок договора аренды истек, при этом арендатор деньги исправно платит, у него на руках есть платежные документы, где указано, куда и какая сумма была перечислена. Раз так, то значит, что арендодатель получает плату за аренду. Соответственно, это является признаком того, что договорные взаимоотношения между сторонами пролонгированы. И наличие или отсутствие собственно документа в данном случае не столь важно.

Гульнара Тухватуллина — инженер ООО «АвтоСтрой», член кооператива «Космос»:

— Я не знаю, какая у них там наверху война была, но примерно полгода мы платили за парковку муниципальному учреждению — они поставили свой вагончик, наняли своих сторожей. Шли суды. То, что теперь собираются строить дом, — это кошмар! Этих домов в 16 и 11 комплексах уже и так много. Если бы это было лет 20 назад, когда квартир на самом деле не было, а то сейчас ведь каких только комплексов ни строится. Нужно прийти к компромиссу, сделать, может быть, какую-то общую стоянку, облагородить ее. Иначе куда люди будут ставить машины? Мы так скоро будем домой заходить и машину с собой забирать.