«Загородная Казань – это Москва начала 2000-х»

Участники круглого стола обсудили рынок загородной недвижимости Казани

КРУГЛЫЙ СТОЛ ЗАВЕРШАЮЩИЙ

«БИЗНЕС Online» в разгар строительного сезона провел масштабное исследование рынка загородной недвижимости Казани. Нами было проведено анкетирование девелоперов более 60 загородных поселков, и на основе полученных данных составлен Топ-40 проектов загородной недвижимости: «Загородная Казань: от родовых усадеб до пригородного Гарлема». Также корреспондент нашего издания объездил часть анкетированных проектов лично (около трети всех существующих малоэтажных поселков) и подготовил подробный репортаж в двух частях: «Загородная Казань: коттеджные «старожилы» и «Малиновка» без свадеб и «Загородная Казань: от дач на сельхозугодиях до итальянских вилл на месте воинской части».

Исследование рынка загородного строительства завершил круглый стол, проведенный в редакции «БИЗНЕС Online» 4 сентября, в ходе которого эксперты поделились своим видением ситуации на рынке и дали прогнозы по дальнейшему его развитию. Представляем вниманию читателей стенограмму круглого стола.

Участники круглого стола:

Андрей Симаков — генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство РТ»;
Михаил Александров — генеральный директор ООО «Тетеево-2»;
Искандер Юсупов — коммерческий директор компании «Унистрой»;
Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»;
Ирина Кабанова — заместитель генерального директора «Вальдек»;
Роман Батлук — руководитель проектного отдела «Красная Площадь», Поволжье.

Модератор круглого стола — Рашид Галямов — директор агентства «Парадигма-консалтинг».

Партнеры проекта

«ЛЮДИ СЕЙЧАС ЗНАЮТ, ЧЕГО ОНИ ХОТЯТ ОТ ЗАГОРОДНОГО ПОСЕЛКА»

Модератор: Уже несколько лет в обществе существует тренд малоэтажной загородной недвижимости, который будет набирать силу. Но об этом чуть позже. Мы сделали первый рейтинг данного сегмента недвижимости. Он был очень трудоемкий: разослали анкеты и проанализировали полученные данные, объездили десятки поселков. Да, возможно, рейтинг несовершенен. Но тем не менее и читатели, и эксперты, и часть лиц, которые присутствуют здесь, говорили, что рынок оценил этот рейтинг.

Мы думаем, что сделаем его ежегодным. Потому что есть очень много подводных камней, много ложных проектов. И одновременно есть хорошие проекты, которые не высвечены. Это положение мы и попытались показать. Эта работа в первую очередь у нас получилась благодаря нашим информационным партнерам, которые здесь представлены. Генеральный партнер «Сувар Девелопмент» был в лице «Тетеево-2». Спасибо и другим партнерам: Valdek — завод-производитель сборно-панельных домокомплектов, «Унистрой» — один из лидеров регионального рынка недвижимости, «Красная площадь» — кирпичная компания, «Евроокно» — производитель деревянных и пластиковых окон, San Marino — официальный дилер на территории Республики Татарстан известных итальянских производителей мебели. «БИЗНЕС Online» выражает искреннюю благодарность.

Мы подчеркнем, что с такими партнерами можно взаимодействовать и нашим читателям.

Первый вопрос. Я хотел бы начать с Андрея Симакова. Потому что «Ипотечное агентство» — старейшая компания, которая в Татарстане первая глобально начала организовывать подобные проекты. Конечно, при поддержке государства, в частности, при поддержке минстроя. А по другому и нельзя было на том этапе. И первый вопрос. Через призму ваших проектов сделайте ретроспективу, с чего начинали и что происходит сейчас. Первый этап, это примерно 2005 - 2008, 2010 годы. Начало массового организованного строительства. И сравните с тем, что имеем сейчас, в последние год-два. Есть ли кардинальные изменения, что нового появилось?

Андрей Симаков: Во-первых, хочу поблагодарить вашу команду. Я уже говорил об этом, что проделана огромная работа. Хочется отметить, что дана достаточно объективная оценка существующего положения на рынке. Здорово, что это появилось, есть с чем работать и что обсуждать.

Андрей Симаков: «Ближайшие годы будут идти под флагом малоэтажного строительства»

Мы одни из первых, кто взялся за комплексное освоение территории. Тогда, в 2005 году, это началось с площадки, на которой было огорожено четыре участка. Там, на середине поля, построили четыре дома. Так у нашей компании началось освоение пригородной земли комплексной застройкой. За это время, понятно, что были и кризисы, и удачные периоды. Чем отличается сегодняшний рынок? Самое главное — у покупателей появилась осознанность в своих потребностях. Сегодня они точно знают, чего хотят. Ближайшие годы будут идти под флагом малоэтажного строительства.

Рынку 10 лет. Мы и «Унистрой» в 2004 году начали застраивать. Первый наш проект — «Загородный клуб» — 369 домов. На сегодняшний день там реализовано 90 процентов от общей плановой застройки.

Модератор: И люди живут? Или купили и все стоит?

Андрей Симаков: В двух третях живут, это около 200 семей. Остальные, кто покупал земельные участки без подряда, сейчас достраивают свои дома.

Если смотреть структуру рынка, то можно выделить в нем три сегмента. Все хотят за город. Первая категория — это люди, у которых нет сейчас средств на покупку, но они хотят и покупают землю. Ждут, пока появится необходимая сумма, и живут идеей, мечтой о доме. Или же продают вторую квартиру, например, доставшуюся в наследство, потому что хотят иметь дом, дачу. Многие сейчас хотят уехать из города, чтобы иметь возможность восстанавливать силы, быть ближе к природе. Это было всегда, начиная с царской России. И это будет всегда продолжаться. Этот сегмент покупает участки до 50 тысяч за сотку и строит в течение двух-трех лет дом.

Вторая категория — люди, у которых уже есть определенная сумма для покупки земельного участка. Они уже знают, чего хотят, ищут земельные участки с гарантированными сетями, дорогами, инфраструктурой, доступностью до благ цивилизации. Такие люди хотят быть уверены в том, что за 30 минут доедут до школы, детского сада, до центра города, в театр и так далее, что у них сохранится привычный им темп городской жизни и при жизни за городом.

Третья категория — это приверженцы загородной жизни, они точно знают то, что им нужно. Они уже где-то пожили и сейчас ищут лучшее предложение, чтобы переехать надолго, чтобы их дом стал родовым. Поэтому выбирают дольше, основательнее. Но покупку совершают быстрее и покупают либо уже готовые дома, либо готовые проекты. Рынок сегодня примерно так формируется.

Модератор: Какие «шишки» при этом себе набили?

Андрей Симаков: Если смотреть ретроспективу, у нас было больше всех ошибок. Потому что мы заходили не глядя, не очень четко планируя свои действия по освоению проектов. Самый негативный опыт взаимоотношения с жителями — это невыполнение своих обязательств. И со стороны продавца, и со стороны покупателя. Первые наши клиенты покупали и потом перепродавали дома. Таких клиентов была приблизительно треть от общего количества.

Модератор: Это, в принципе, инвесторы.

Андрей Симаков: По сути, да. Кто-то приходил с желанием взять сети и каким-то образом за счет коммунальных услуг жить и зарабатывать. Сейчас это все закончилось, бизнес стал цивилизованным. На сегодняшний день самая главная проблема — это небольшие недоработки в законодательстве, которые не дают четкого понимания о том, у кого должна быть вся эта общая долевая собственность, кто должен обслуживать, кто должен платить за свет — муниципалитет или человек. В комплексных поселках есть такое узкое место, потому что жители расценивают это как несправедливость. Они и налог платят в муниципалитете, и задаются вопросом: «Раз везде во дворах есть освещение, почему мы еще и внутри поселка за освещение должны платить?»

Модератор: И в коттеджных поселках сами жители платят?

Андрей Симаков: В каждом по-разному. У нас пока платят сами. Со следующего проекта мы уже заранее предусмотрели и сейчас договариваемся о том, чтобы расходы за освещение взял на себя муниципалитет, чтобы в будущем таких вопросов у жителей не возникало.

Модератор: Сколько у вас всего поселков?

Андрей Симаков: Сегодня у нас 6 поселков. Каждый в разной степени реализуется. Сегодня рынок насыщен. Мы провели небольшой анализ: из общего предложения на рынке реализовано порядка 38 процентов. Продано не очень много, поэтому на ближайшие годы, лет 10 точно, предложений хватит всем. Даже без новых игроков.

ВАЖНО СОХРАНИТЬ ИПОТЕЧНУЮ СТАВКУ ХОТЯ БЫ НА УРОВНЕ 12%

Модератор: Спасибо. Ирина Кабанова, компания VALDEK, один из крупнейших в Поволжье производителей сборно-панельных домов по немецкой технологии. Вы игрок с другой стороны. К вам приходят и частные лица, и компании. Оцените, что происходит, как было несколько лет назад и как сейчас, через призму вашей компании.

Ирина Кабанова: «Серьезным драйвером в развитии спроса на дома может стать снижение ипотечных ставок»

Ирина Кабанова: Вообще рынок организованных поселков в России только зарождается. 2009 год для нас был стартовым, это год запуска завода. Поэтому этот кризисный год сложно комментировать — в это время мы отрабатывали технологию. 2010 - 2011 годы мы приучали рынок к своему инновационному продукту — домам промышленного исполнения. Работали с общественным мнением. Потому что люди привыкли строить из кирпича, дерева. Продукт встречал непонимание, мы объясняли, продвигали технологию, рассказывали о преимуществах. Сейчас отношение изменилось.

2011 - 2012 годы продемонстрировали существенный рост спроса на нашу продукцию на рынке. И можно отметить, что тогда уровень доходов населения был достаточно хорош. И продажи домов в основном были за живые деньги. 2013 - 2014 годы показывают несколько иную картину: большая часть продаж осуществляется с помощью ипотеки. Это связано во многом с тем, что банки создали новые ипотечные продукты и наконец развернулись лицом к загородной недвижимости. Также стали обучать сотрудников своих партнеров. В частности, наши сотрудники отдела продаж прошли обучение, мы сами принимаем все необходимые документы от клиента, формируем заявку и отправляем ее в банк на рассмотрение.

Такой подход дал нам существенный прирост в 2013 - 2014 годах в сегменте частных продаж — порядка 40 процентов.

Дальнейшие серьезные планы мы продолжаем связывать с местными игроками банковского рынка. Это мощнейший ресурс. Серьезным драйвером в развитии спроса на дома может стать снижение ипотечных ставок. Но существующая экономическая конъюнктура пока к этому не располагает. Сейчас важно сохранить ипотечную ставку хотя бы на уровне 12 процентов. В таких условиях мы сохраним долю рынку, и, думаю, увеличим ее за счет своих других проектов.

Модератор: Сколько по времени сейчас ваш дом строится?

Ирина Кабанова: Дом средней площади в 130 - 150 квадратных метров строится за 3 - 5 дней.

Модератор: Это фантастика, конечно. Обычно дома люди годами же строят. Другой вопрос, можно ли жить в ваших домах? Безопасны ли они с экологической точки зрения?

Ирина Кабанова: Конечно, можно. Вопроса к экологии наших домов нет. В производстве мы используем только современные материалы, прошедшие серьезную сертификацию. Все эти материалы широко используются сегодня в строительстве и не вызывают вопросов. Но самое прямое доказательство безопасности наших домов демонстрируют сотрудники компании. В частности, в поселке «Загородный клуб» живет наш сотрудник, руководитель отдела продаж. Он пришел, купил землю, построил наш дом. Стоит отметить, что он наш самый скептически настроенный сотрудник, изучил все. И он не может не верить в свой продукт. Живет в доме VALDEK и клиентов туда водит.

Модератор: Вот когда Симаков будет жить в вашем доме, для нас это будет уже более серьезно.

Ирина Кабанова: У Андрея Симакова в «Загородном Клубе» возведен офис из наших конструкций — VALDEK 52. Можно жить в таких домах и даже нужно. Вся Европа, США, Канада живут в подобных домах, на самом деле. И уже достаточно давно. На сегодня есть уже несколько поселков, возведенных только из наших домов — в Ижевске, Елабуге.

Андрей Симаков: Я думаю, что с компанией Valdek появятся какие-то проекты. На самом деле, это очень удобный формат застройки. После них нет ни мусора, ни грязи. Пример цивилизованной застройки участков. Они, наверное, и сами чувствуют, что у них обороты за счет этого и набираются. Почему они приводят нас в пример? Потому что люди приезжают, смотрят на любой участок, на окружающие дома, и через месяц тоже могут там жить. И другие производители у нас тоже появляются, развиваются.

ВСЕ ДЕЛИТСЯ НА ДВА

Модератор: Анастасия Гизатова — не только известный риелтор, но и с недавних пор наш блогер. Вам слово.

Анастасия Гизатова: Спасибо за приглашение. Я здесь больше как руководитель проекта «Голубое Озеро». Для того, чтобы дать анализ рынка, нужно понять, какой рынок мы исследуем. Первый — организованные поселки. Второй — индивидуальное строительство на уже имеющихся исторических местах. Это, например, Салмачи, Вознесение, Константиновка, Алтан. Судьбы у них разные. Более того, надо разграничивать загородную недвижимость как основное место жительства — единственный дом. И как дачу. Это связано уже с удаленностью от Казани и судьба этого рынка тоже иная.

Анастасия Гизатова: «Увеличивается радиус удаленности от Казани в плане загородного жилья. Если раньше мы рассматривали 15 - 20 километров, то сейчас уже люди уходят за 50 километров. И это тренд»

Если смотреть 2007 - 2009 годы, то рынок очень хорошо развивался, был достаточно большой рост стоимости земельных участков, и рынок земли еще можно было охарактеризовать как инвестиционный. Появилось множество предложений на рынке бюджетных готовых домов, являвшихся альтернативой городской квартире. Появились и печально знаменитые таунхаусы. Люди строили самостоятельно. Или небольшие компании-бригады строили и реализовывали. Параллельно развивались организованные поселки. Драйверами были Ореховка, «Загородный клуб», «Казанская усадьба». Что интересно, хочется отметить, что эти поселки смогли так себя спозиционировать, что придали себе некий лоск элитности. «Загородный клуб» и Ореховку многие воспринимают как более дорогое элитное хорошее жилье по сравнению с самостоятельным строительством. Может быть, по качеству строительства это не всегда так.

Второй момент. Увеличивается радиус удаленности от Казани в плане загородного жилья. В большинстве случаев это касается второго дома и дач. Если раньше мы рассматривали 15 - 20 километров, то сейчас уже люди уходят за 50 километров. И к этому относятся спокойно. Это тренд.

Следующий тренд — то, что менее популярные направления будут развиваться и расти. Это Пестречинский район, который, кроме Званки, был не так популярен. Так как стоимость сотки более низкая, то будут застраивать до Пестрецов. Активизируется и Верхнеуслонское направление. Рубикон в виде Моркваш будет пройден. В настоящее время растет популярность Высокогорского направления. В ближайшее время появится множество вариантов, как для постоянного места жительства, так и для дач. Лаишевское направление было всегда популярно, и у него тоже был некий ореол элитности, который связан сами знаете с чем и кем.

УХОД АМЕРИКАНСКОГО ЮГА И ПРИХОД ЗАГОРОДНЫХ КВАРТИР

Модератор: Передаю слово Искандеру Юсупову, «Унистрой» — эта компания также один из крупных игроков в сфере недвижимости.

Искандер Юсупов: Если говорить о проектах загородной недвижимости, то у нас это один большой поселок Ореховка, разделенный на три очереди: Западная, Восточная и Центральная Ореховка. Первые две мы успешно реализовали. В Центральной на данный момент продажи практически завершены.

Искандер Юсупов: «Если говорить о трендах, к ним относится уменьшение площадей. Сейчас люди уже смотрят на стоимость эксплуатации, на эффективность этих площадей»

Если Западная и Восточная Ореховка являются полностью коттеджными поселками, то в Центральной мы решили попробовать несколько другой формат. Построили 15 коттеджей, а остальные участки продавали полностью готовыми, но без строительства самого дома. С асфальтом, подведенными коммуникациями, а именно газ, электричество, вода и даже канализация там централизованные. То есть, по сути, городские условия, но в загородном формате.

Такое предложение оказалось достаточно успешным. Потому что участок проще купить. И «Загородный клуб», например, тоже предлагает разные форматы. Клиент сам должен выбирать — купить готовый дом или строиться самому.

И в этом году спрос был больше, чем в прошлом. За полгода мы участков и коттеджей продали больше, чем за весь прошлый год.

Всего в Ореховке 282 дома. В основном в первых двух очередях.

Спрос на загородную недвижимость растет, если можно удобно доехать до работы и жить за городом, кто не захочет?

Основные проблемы, соглашусь с Андреем Анатольевичем, были в плане эксплуатации. Это жильцы. Потому что где есть люди. Не бывает так, что все довольны. Все равно где-то могут быть наши недоработки, где-то могут быть завышенные требования клиентов. Мы учли ошибки, и сейчас у нас нареканий со стороны жильцов нет.

Далее мы хотим попробовать относительно новый для Татарстана формат. Похожие проекты есть, но масштабом поменьше. В Пестречинском направлении будем застраивать большой комплекс, более чем на 300 тысяч квадратных метров, из трехэтажных многоквартирных домов. Аналогично будет вся необходимая инфраструктура: торговый центр, дошкольные учреждения. Проект уже запущен. Разрешение на строительство получено на прошлой неделе, строительство уже началось, скоро откроем продажи.

Модератор: Каков объем инвестиций?

Искандер Юсупов: Пока промолчу. Там будет жить 7 тысяч семей. Огромный проект под названием «Царево». От Казани, от проспекта Победы, не торопясь, 10 минут.

Модератор: Это все-таки не тот предмет, который мы обсуждаем. Получаются выселки для бедных. Если ты в квартире, то в городе живешь или за ним... Разницы нет же. Что на проспекте Победы, что в трехэтажном доме.

Искандер Юсупов: Почему вообще люди за городом жилье выбирают? Это экология. Предусмотрены места для прогулок, парк, как мы сделали в «Изумрудном городе».

Модератор: Но все-таки это не свой участок. Он не может там посадить, допустим, помидоры.

Искандер Юсупов: Что-то не видел, чтобы у нас в Ореховке кто-то помидоры, цветы сажал. Обычно все стелят газон и ставят качели.

Андрей Симаков: Подобных малоэтажных комплексов в ближайшие три года появится вокруг Казани очень много. На самом деле тренд очень мощный.

Искандер Юсупов: Если говорить о трендах, к ним относится уменьшение площадей. Многие помнят, как во время зарождения рынка загородной недвижимости люди строили дворцы по 300 - 350 метров, соревновались, у кого дом роскошнее. Сейчас люди уже смотрят на стоимость эксплуатации, на эффективность этих площадей. Нужны ли им 300 метров или достаточно 150.

Анастасия Гизатова: Кроме уменьшения площадей люди насытились барокко-рококо из белого силикатного кирпича. И в прошлое уходят дома времен конфедерации: американский юг с колоннами, статуями при входе.

Модератор: А из чего сейчас в основном строят?

Анастасия Гизатова: Если основное жилье, то однозначно керамический кирпич. Если недостаточно бюджета, то различные новые технологии и сборные дома. Давайте посмотрим на дома, которые построены у нас 15 - 19 лет назад и на аналогичные в Европе. Первые уже однозначно морально устарели, а во Франции, Германии и других странах они до сих пор актуальны и радуют глаз.

Модератор: Для меня символом является красный дом на берегу Казанки, принадлежащий известным олигархам. Сейчас выглядит как памятник эпохи.

ГДЕ КАЗАНСКАЯ РУБЛЕВКА?

Модератор: Следующий наш гость — Михаил Александров. «Тетеево», проект «Сувар Девелопмент».

Михаил Александров: Я работаю на рынке загородной недвижимости с 2001 года. Начинал в Москве в группе компаний Penny Lane. Развивали Рублевку, Новую Ригу, Ильинку, Минское шоссе. Северо-Запад Москвы.

Рынок недвижимости будет развиваться. 80 лет у людей не было частной собственности вообще. Даже слово «дача» происходит от того, что дали от какого-то предприятия участок земли. И люди будут наверстывать.

Михаил Александров: «В моем понимании, на сегодняшний день около Казани ни одного поселка элит-, люкс-класса нет»

В 1991 году с передела всех земельных участков и началось развитие загородной недвижимости. То, что на сегодняшний момент происходит в Казани, это Москва 2002 - 2003 года. Загородная недвижимость находится на заре своего рождения, формирования. Пионеры загородной недвижимости — это Москва, Санкт-Петербург, Казань. Много было в Москве сделано ошибок. Не знали, как строить. Делали дорого-богато маленькие участки. Затем захотели 20, 30, 40 соток. Гектары. Чтобы дом и никаких соседей вообще уже не было.

У Казани очень удобное расположение. Находится на излучине Камы и Волги, огромное водохранилище, море, можно сказать. А в Москве этого нет. Максимум — Пироговское водохранилище, на котором гоняют на трансатлантических яхтах. А из Казани можно на парусной яхте выйти в Астрахань, в море. Единственное, что река зимой замерзает. И Казань будет динамично развиваться. И станет законодателем моды, когда наберется ошибок и видений того, что людям нужно, она сюда притянет многое. Тот же самый парусный спорт.

Я надеюсь увидеть серьезные проекты. В моем понимании, на сегодняшний день около Казани ни одного поселка элит-, люкс-класса нет.

Модератор: Как Рублевка?

Михаил Александров: Необязательно Рублевка. Новая Рига, например. Ильинское шоссе. Что-то такое.

Андрей Симаков: Я поспорю про класс люкс. Это условно. Один процент населения может попасть в этот сегмент, построить дом больше 500 квадратных метров. Те, кто у нас строят, заказывают дорогие дома с бассейнами. Это все есть уже сейчас. Это люкс или не люкс? Люди считают, что лучше нет.

Михаил Александров: Люди такого класса все равно будут объединяться. И из миллиона это уже достаточно большое количество.

Ирина Кабанова: Мне кажется, что у нас так не сложится. Потому что есть наш особый менталитет. Те персоны, кто действительно «люкс», выбирают, как правило, уединенность, участок на несколько гектаров. Пока нет ни одного проекта в Казани, в котором можно представить себе соседство таких персон.

Михаил Александров: Все, кто, как вы говорите, с татарским менталитетом, они на Рублевке живут. Я их всех знаю. И с очень хорошим менталитетом всех любят и уважают. Хорошие люди. Они здесь не живут, потому что здесь просто такого нет.

Модератор: Расскажите о своем проекте.

Михаил Александров: Поселок «Тетеево» начался в середине 2012 года. «Тетеево» — это дом выходного дня, я так рассматриваю. Отличная рыбалка и места для охоты. Рукав Волги в 1,5 километрах. Проанализировали конкурентов. Посмотрите, большое количество поселков пошло по следующему пути: вы у нас сейчас купите, а потом мы вам построим воду, дорогу, свет. Сейчас купите, а мы вам гарантийное письмо напишем, что все сделаем». Я разговаривал с руководством «Сувара», с Евгением Александровичем, о том, что необходимо прежде всего сделать условия для минимально комфортного проживания людей. Газ, электричество, асфальтовые дороги, освещение, ограждение территории, охрана. Все. После этого пойдут реальные продажи. Мы это выполнили достаточно быстро. На сегодняшний момент первая очередь полностью реализована в плане строительства. В плане продаж реализовано порядка 38 - 39 процентов.

Модератор: Сколько всего домов? Дома тоже сами строите?

Михаил Александров: Мы продаем земельные участки без подряда на строительство. Сейчас домов возводится порядка 20 в разных стадиях строительства. Проекту два года. Продажи, можно сказать, реально начались в начале 2013 года. Когда люди сначала приезжали в 2012 году, там было голое поле. Потом мы их всех обзвонили: «Приезжайте, посмотрите!» Они сказали: «О! Берем!»

ПОКУПАТЬ ЛИ ДОМ ЗА 20 ТЫСЯЧ?

Модератор: Роман Батлук, «Красная площадь». Хотелось бы услышать здесь позицию и видение ситуации глазами поставщиков стройматериалов. Расскажите сначала немного о своей компании, потом о рынке.

Роман Батлук: Компания «Красная площадь» уже 15 лет занимается поставкой строительных материалов частным лицам для строительства коттеджей. Все это время компания развивалась в Центральном Федеральном округе. В том регионе уже реализовано очень много коттеджных поселков, рынок более развитый. В Казани находимся первый сезон. Являемся компанией, к которой приходит клиент уже имеющий землю. И он на ней хочет реализовать свои желания. С каждым клиентом работаем индивидуально, начиная от проекта. Комплектуем его строительными материалами, ведем консультации. Кстати, компания занимается только керамикой: от обычного строительного кирпича и до немецкого клинкерного кирпича, либо бельгийского кирпича. Также черепица, клинкерная брусчатка. Вообще, керамика покрывает любые запросы.

Роман Батлук: «Люди выбирают подешевле и при этом поближе к городу, чтобы легко добираться было. Но тут есть проблемы»

Что касается малоэтажного строительства, я согласен, что здесь рынок только-только начинает развиваться. Причем предложений очень много. И это приводит к тому, что собственники земли из-за высокой конкуренции хотят ее быстрее продать. И могут это сделать только с помощью снижения цен.

И люди выбирают подешевле и при этом поближе к городу, чтобы легко добираться было. Но тут есть проблемы. Наверное, только со стороны поселка Салмачи есть несколько подъездных путей. Зеленодольское направление — одна дорога, «бутылочное горлышко». Высокогорский район — это дорога через Дербышки. Единственное, спасает объездная через, по моему, Щербаковку. Боровое Матюшино тоже одна дорога.

Модератор: Хотелось бы уточнить, у вас есть поселки, которые с вашей помощью полностью застраиваются?

Роман Батлук: Нет, мы занимаемся точечной застройкой.

Модератор: Почему керамика?

Роман Батлук: Люди ездят за границу и видят, из чего там строят. И как долго эти дома служат. Про 100-летний керамический фасад говорят, что это молодой фасад. Клиенты понимают, что это не так дорого, как может показаться.

Модератор: Но керамика — это далеко не дешевый продукт.

Роман Батлук: Это недорого, 20 тысяч за квадратный метр получается без финишной чистовой отделки. Коробка с дверями, окнами, лестницами. И фундамент, и отопление, и электрика.

Модератор: Дешевых хороших домов не бывает. Керамика — это супер-материал. Именно поэтому он на века. Ты потратишься, и твои внуки там еще будут жить. Но я не совсем согласен, керамика — это недешево. Есть силикатный кирпич, но в доме из него жить нельзя.

Роман Батлук: Вот пример конкретных людей. У нас есть такой один покупатель, который строит на продажу. Строит из газобетона, облицовывает алексеевским кирпичом и металлочерепицей. То есть выбирает самый дешевый кирпич, самые дешевые строительные материалы. У него под ключ строительство стоит 20 тысяч рублей за квадратный метр.

Скоро к нам придет кирпич из Бельгии для одного молодого человека. У него дом — монолитный каркас с заполнением керамическим блоком. Облицовка — бельгийский кирпич ручной формовки. Натуральная черепичная крыша. У него получается 18 тысяч за метр. Вот, пожалуйста, первый пример — человек, который строит на продажу из всего самого дешевого. И человек, который построил сам, при этом мы сделали ему проект.

Модератор: Чудеса, конечно, бывают, но это не закономерность.

Роман Батлук: Это не чудеса.

Андрей Симаков: Если будут в конце получаться такие цифры, то мы готовы вас обеспечить таким объемом заказов, что вы столько даже не сможете освоить (улыбается).

Роман Батлук: Мы в этом году импортного кирпича продали больше, чем дешевого. Частный клиент понимает, что сможет обосновать более высокую цену своего дома при последующей продаже, например.

Андрей Симаков: Называя сумму в 17 тысяч за квадратный метр, вы учитывали доставку, строительство и тому подобное?

Роман Батлук: Это материалы с работой. 20 — это не с бельгийской, а с российской облицовкой.

Модератор: Надо спросить у этого молодого человека, когда он уже окончательно достроит.

Андрей Симаков: У нас есть такой опыт, когда люди строят сами, купив у нас участок, говорят, что у них есть возможность построить дешевле. Я говорю, потом к нам придите и скажите, во сколько реально обошлось. Все приходят со словами: «На 10 - 15 процентов дороже, чем у вас». А им предлагали всегда на 10 - 15 процентов дешевле. К 17 - 18 тысячам прибавьте 30 процентов — это минимальная погрешность, на которую ошиблись.

Роман Батлук: Пусть получится 25 тысяч рублей за квадратный метр. Но это дом, который строит наш клиент на продажу, он из самых дешевых материалов с минимальными трудовыми затратами, с минимальным вниканием в узлы. А человек, который строит для себя, пусть у него получится 30 тысяч рублей с накладками, но он построит дом качественно более высокого уровня. С той планировкой, которая ему нужна, из качественных материалов.

Модератор: Он пусть построит, и мы посмотрим на цену. Я бы побоялся покупать дом за 20 тысяч и жить в нем, при всем уважении. Я думаю, там столько недоделок и проблем вылезет.

ДЕНЬГИ И УДАЧНЫЕ КАЗАНСКИЕ ПРОЕКТЫ

Модератор: Но тема очень интересная. Я хотел бы у остальных узнать, сколько стоит средний дом для среднего класса в 120 - 150 квадратов.

Андрей Симаков: Средняя оценка — это 28 - 30 тысяч себестоимость, плюс земля, дороги, сети — еще одна треть. Дом обходится покупателям, по моим оценкам, в 45 - 47 тысяч за квадратный метр, это с учетом стоимости земельного участка.

Андрей Симаков: «Человек покупает землю, дом для жизни, поэтому нужно обратить внимание на то, кто управляет поселком»

Модератор: То есть это 5 - 6 миллионов.

Андрей Симаков: В среднем да. Добротный дом средних размеров с тремя спальнями.

Ирина Кабанова: Давайте посчитаем, средняя стоимость домокомплекта в 130 квадратов составит 2,6 миллиона рублей, плюс фундамент тысяч 600 (я беру усредненный показатель, все будет зависеть от сложности фундамента, наличия подвала и других моментов), плюс монтаж домокомплекта — в среднем 450 тысяч рублей. Итого 3 миллиона 650 тысяч рублей. На выходе — 28 тысяч рублей за квадратный метр дома под чистовую отделку. Это бюджетный вариант, но очень реальный. Цена не включает в себя участок, проведение инженерных работ (все инсталляции в наших домах уже выполнены, грязных работ не потребуется) и чистовой отделки.

Искандер Юсупов: В Ореховке от 3,5 до 6 миллионов. Нижний порог из силиката. За квадрат 40 - 43 тысячи, это черновая отделка. Керамика дороже.

Модератор: При этом еще можно залезть в кучу деталей. Например, сколько миллиметров в металлочерепице? Я экспертно могу сказать, что через пять лет вся металлочерепица, которая есть на рынке, ржавеет. Все хотят сэкономить, и на рынке есть только тонкая.

Роман Батлук: Хорошая толщина — 0,5 миллиметров только металла, без покрытия должно быть.

Модератор: Следующий вопрос к участникам: приведите примеры удачных проектов.

Андрей Симаков: Мы взяли по-простому и сложили все, что есть в продаже. В итоге мы занимаем порядка 17 процентов рынка, одну шестую часть.

Модератор: Вы крупный игрок, в этом сомнения нет. Почему нет других крупных? С вами понятно, исторически сложилось. Почему сюда не приходит большой капитал. Гигантские многоквартирные дома же строят.

Андрей Симаков: На это можно ответить, если проследить мотивацию создания поселков. Посмотрите на уже сложившиеся поселки. Это случаи, когда есть земля и нужно ее освоить. И так возникают поселки.

Мы сейчас пошли по другому пути. В нашей линейке самое дешевое предложение стоит 30 тысяч рублей за сотку. Самое дорогое — 300. Люди у нас же покупают землю, заказывают проект, строят с помощью наших партнеров. Мы идем по пути расширенного удовлетворения спроса. Это будут делать, я думаю, в дальнейшем и другие тоже.

К нам клиент пришел, если ему не понравилось в одном поселке, то мы предлагаем ему другой, чуть проще, а кому-то и подороже.

Михаил Александров: Раз клиент пришел, то почему его нужно отпускать? Правильно.

Анастасия Гизатова: Я буду говорить о нашем поселке. Мы взяли наши мечты, мечты наших покупателей, учли ошибки предыдущих застройщиков, сложили все хорошее, перемешали и получилось «Голубое озеро». Планируется порядка 300 домов. Реализацией занялись активно, когда перевели в ИЖС, утвердили названия улиц. У нас есть все коммуникации. Мы действующий поселок — у нас первая улица уже сдана. Строительство осуществляется на собственные средства, денежные средства дольщиков не привлекаем, достаточно символического аванса. Можно выбрать как готовый дом и различную степень отделки, так и заказать понравившийся проект. Дома из керамики. Непосредственно на территории есть несколько озер, беговые дорожки, зимой будет каток, а летом пляж.

Модератор: В том, что это будет поселок-мечта, у меня почти сомнений нет, но из нынешних реализованных назовите какие-то проекты.

Анастасия Гизатова: Из тех, что импонируют — «Загородный клуб» и Ореховка, «Казанская усадьба». Мы делали партизанские вылазки туда, смотрели, анализировали.

Модератор: Кроме них?

Анастасия Гизатова: Я думаю, что все остальные остались в проектах и обещаниях. У многих переоценена стоимость предложений. Поэтому пока их «переплюнуть», образно говоря, никому не удалось. Но я уверена, что у нас получится, и что все бросят дома в Ореховке и «Загородном клубе» и рванут к нам в «Голубое».

Анастасия Гизатова: «Хотела бы посоветовать досконально изучать документы и не верить обещаниям застройщиков о городе-саде, который будет через два-три года, реализация которого может вообще не состояться»

Модератор: У вас будет масса своих клиентов.

Искандер Юсупов: Объективно: Ореховка, «Загородный клуб» и «Казанская усадьба».

Михаил Александров: Большое уважение вызывает Ореховка. Жилье построено, люди живут, все на слуху. Туда уже пробки. До Раифы не доедешь, уже все в Ореховку едут, мне кажется. Из состоявшихся и менее крупных поселков, которые давным-давно покрыли свои затраты и на сегодняшний день получают с этого прибыль, можно отметить Вороновку. И мое потрясение — это Боровое Матюшино, вдоль дороги, если левее углубиться до санатория «Санта», где дома с колоннами. Вот эти усадьбы являются неким примером того, куда нужно стремиться.

Роман Батлук: Самое развитое направление — Зеленодольское. Много людей сделали свой выбор в эту сторону. Все развивается, как это будет выглядеть через 10 лет? Люди проголосуют рублем. Та компания, которая сможет совместить цену, качество жизни и удовлетворить запросы потребителей, и будет в фаворе.

СМОТРЕТЬ ДОКУМЕНТЫ И СЛУШАТЬ САРАФАННОЕ РАДИО

Модератор: Какие подводные камни существуют при выборе поселка?

Андрей Симаков: Человек покупает землю, дом для жизни, поэтому нужно обратить внимание на то, кто управляет поселком. Потому что во время строительства ничего не понятно. Все рассказывают, что будут все условия. Вопрос в том, какие условия создадут человеку после того, как уйдет девелопер. Можно какую угодно концепцию построить. Если потом все будет разрушаться и не будет порядка, то люди в любом случае не будут чувствовать, что они обрели счастье в своей жизни.

Ирина Кабанова: Хотелось бы посоветовать тем, кто самостоятельно строит: с самого начала считать правильно. Мы часто сталкиваемся с ошибками клиентов, которые поверили в первоначальную смету строительства, приступили к нему и ...

Сейчас очень часто можно увидеть памятники замороженного строительства, где люди не смогли справиться со стройкой. Поэтому я за прозрачную стоимость строительства, где клиент изначально понимает, во что это для него выльется. Поэтому считайте все.

Анастасия Гизатова: Хотела бы посоветовать досконально изучать документы и не верить обещаниям застройщиков о городе-саде, который будет через два-три года, реализация которого может вообще не состояться. И тогда ваш дом останется единственным стоящим в поле без коммуникации, дорог и соседей. А лучше рассмотрите варианты, которые уже реализуются и сейчас могут обеспечить вас комфортабельной жизнью в течение года-двух. В недалекой перспективе. Чтобы не было неоправданных ожиданий, которых очень много в Казани. Ведь не секрет, что многие, приобретя участки или дома, элементарно не могут подключить газ или прописаться.

Искандер Юсупов: Соглашусь, что нужно обратить особое внимание на наличие коммуникаций. Потому что человек покупает и не задумывается об этом. И потом может еще переплатить стоимость участка: за подключение, за то, чтобы подтянуть воду, тот же газ. И второе — это документы. Нужно понимать, что ты покупаешь, где ты покупаешь, на каком основании. Раньше было много случаев двойных продаж участков. В результате — скандал на скандале. Сейчас такое случается уже редко.

Михаил Александров: Прежде всего ориентироваться на советы друзей, родственников, которые там где-то купили, построились. Они точно тебе скажут о том, хорошо ли там. Потому что в Татарстане пока нет площадки объективной, где бы можно было объективно независимо обсуждать. Ну, вот «БИЗНЕС Online», слава богу, есть. Но пока это только первые начинания. Нужна площадка, которая бы объективно могла рассказывать. А так только друзья.

Модератор: А в Москве есть такая площадка?

Михаил Александров: Их несколько. Даже есть номинация «Поселок года».

Роман Батлук: Нужно не лениться, смотреть, обращаться в компании, у которых уже есть наработанный опыт. То же сарафанное радио очень достоверно доносит информацию, в мельчайших подробностях. Стоит обращать внимание на то, что не всегда сиюминутная выгода в покупке участка, выборе подрядчика, каких-то материалов действительно остается выгодой и в дальнейшем.

НУЖНО ЛИ УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА?

Модератор: Стоит ли государству вмешиваться в этот рынок?

Михаил Александров: Однозначно. Это должно быть в ведении архитектора города или нового министерства. Вообще давно уже пора создавать земельный банк, который разрушили. Нужно же понимать то, как будет развиваться ближайший пригород. Чтоб не было хаотичности. А то у нас есть хорошее вроде бы место, неплохо бы здесь построить какую-то «элитку». А тут раз! И «КАМАЗы» разгружают, строят, к примеру, логистический центр.

Михаил Александров: «Давно уже пора создавать земельный банк, который разрушили»

Андрей Симаков: В области наведения порядка в ЖКХ — да, государство нужно. Правильные справедливые платежи. Чтобы системы работали. Нужно более четко контролировать на уровне архитектурных решений. Чтобы все-таки это были красивые поселки, имели свое лицо, стиль. Тяжело, когда люди хотят построить что-то «непохожее на соседа». А ведь это желание проявить индивидуальность может просто перечеркнуть концепцию поселка одним домом.

Модератор: А сейчас такие дома согласовываются?

Андрей Симаков: Мы согласовываем, прописываем в договорах. Но если человек приобрел себе землю, то он по закону имеет право построить что угодно на свой земле. И очень сложно это регулировать. Конечно, дом должен отражать индивидуальность человека, но ведь можно это сделать в рамках архитектурной концепции, и мы стараемся это делать.

Ирина Кабанова: Единственное, на что хочется обратить внимание, это качество жилья, возводимого по бюджетным программам. Стремление строителей попасть в строго заданные цифры, порой не очень продуманные, приводит к тому, что бюджетное жилье, мягко говоря, качественным назвать нельзя. Государству не стоит таким образом занижать планку качества. Мы за качество, дом должен радовать своего хозяина долгие годы.

Анастасия Гизатова: Я не совсем согласна с предыдущими ораторами. Считаю, что государство вообще никаким образом не должно влиять на проекты. Потому что это очередная коррупционная ловушка. И без того сложно согласовывать. Можно назвать одним словом — засада. У нас мало хороших специалистов по земле. Очень долгие сроки согласования, вечно меняющиеся нормативы. Это если идет оформление поселка, а не частного объекта. Хорошо, что есть дачная амнистия, и собственник частного дома может без дополнительных согласований задекларировать и оформить свое строение.

К сожалению, все, что связано с любым оформлением в нашем государстве, идет не благодаря, а вопреки (даже справка о медосмотре в школу). После окончания работ с документацией такое чувство, что ты пробежал марафон, и ты уходишь в нирвану недели на две. Любую инстанцию берешь штурмом. Поэтому если государство будет согласовывать эти проекты, то будет еще хуже. Наоборот, надо упрощать, делать прозрачным. Сделать все-таки электронный документооборот в КЗИО.

Роман Батлук: Государство должно в большей мере не мешать и обеспечивать законность ведения этого бизнеса.

Искандер Юсупов: В чем могли бы поучаствовать власти, так это в грамотном планировании территории и подведении сетей к этим проектам. Потому что сейчас девелоперу в Казани практически невозможно уже строить — земли уже почти нет. А если выходить на окраину, то основные проблемы — это коммуникации. Прокладка сетей самостоятельно убивает экономику проекта. Потому что за такие цены, которые позволили бы обеспечить рентабельность, люди не будут покупать.

Модератор: У «Ипотечного агентства» же была помощь со стороны государства при прокладке сетей?

Андрей Симаков: Были вложения. Но они были не отдельно на поселок, а на территорию, которой сейчас пользуются в том числе дома под социальную ипотеку, которые в Залесном строятся. Мы там коллектор построили.

Сейчас есть программа «Жилье для российской семьи». Мы разрабатывали этот документ. Являемся оператором этой программы в Татарстане. «Сувар» заявился, «АК БАРС» заявился. «Унистрой» пока нет. Потом, наверное, узнают и тоже заявятся. Условия таковы: всем, чье готовое к продаже жилье выходит по стоимости не более 30 тысяч рублей за квадратный метр, государство в качестве помощи выделяет 4 тысячи рублей на квадратный метр для проведения сетей. Причем это не застройщик возвращает деньги, а возвращает снабжающая организация. Эта программа запускается, закон вышел буквально на днях. Было постановление кабмина. Средства выделяют структуры Внешторгбанка. На них строятся сети, а потом возвращаются за счет эксплуатации этих сетей. То есть они не ложатся на себестоимость квадратного метра.

В будущем рынок будет идти за такими компаниями, которые сами проектируют, строят. Игроки будут укрупняться. Будущее за теми, кто удачно выстроил взаимоотношения «девелопер — производитель».

Модератор: Завершающий вопрос. У кого есть свой загородный дом?

Анастасия Гизатова: У меня есть.

Андрей Симаков: Сейчас строим.

Михаил Александров: Я сапожник без сапог, получается (улыбается).

Стенограмму подготовил Рустам Ахметгареев