Проект клубного жилого поселка «Чаллы Яр» был презентован общественности весной 2011 года

СКЕЛЕТ «ЧАЛЛЫ ЯРА» ВЫПАЛ ИЗ ШКАФА

«Аферой века» назвали депутаты челнинского горсовета элитную застройку на берегу Камы, когда их на совместном заседании трех комиссий, состоявшемся в среду, попросили о новых преференциях для поселка «Чаллы Яр», чудом избежавшего внимания антикоррупционеров, когда в автограде разгорелись страсти вокруг земельных «махинаций» мэрии города. Мягко говоря, на повышенных тонах поговорили друг с другом заместитель руководителя исполкома по строительству Ильдар Ахметгареев и депутат-единоросс Михаил Золотухин.

Началось все с того, что чиновник предложил внести кое-какие изменения в правила землепользования и застройки города. Причина: «Чаллы Яр», территория которого оказалась в четырех зонах: рекреационно-ландшафтной, зоне деловой активности городского центра, зоне смешанной застройки и зоне многоэтажной застройки. Ахметгареев пояснил, что Градостроительный кодекс не допускает формирования одного участка на нескольких зонах, поэтому территорию «Чаллы Яра» надо отнести только к одной — зоне многоэтажной жилой застройки.

— Проект был разработан «Татинвестгражданпроектом», и корректировка разработана тем же институтом. Публичные слушания пройдут 22 декабря, на них вы можете высказать свои предложения, — обратился к депутатам главный «строитель» Челнов.

Но посыл на публичные слушания не устроил депутатов. Золотухин поинтересовался у Ахметгареева, почему этот вопрос вообще предложен депутатскому корпусу.

— Вы пытаетесь узаконить нарушение, которое появилось благодаря исполкому? — эмоционально начал он. — Не каждый из нас должен знать Градостроительный и Земельный кодексы, правила землепользования и застройки. Но, проголосовав, мы станем соучастниками, а незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому я предлагаю голосовать за снятие этого вопроса с повестки. Пусть исполком сам отвечает, не надо подсовывать нарушение под решение горсовета!

— Сегодня имеется несоответствие, которое нарушает требование закона, — пытался объясниться Ахметгареев. — Если депутатский корпус ставит вопрос, что нужно все оставить как есть — это тоже неправильно.

— Вы как должностное лицо обязаны написать в прокуратуру либо в вышестоящую инстанцию о том, что заметили нарушение действующего законодательства, и принять соответствующие меры, — посоветовал Золотухин. — Это просто для того, чтобы вас как соучастника туда не подтащили.

Депутаты челнинского горсовета элитную застройку на берегу Камы назвали «аферой века»

— «Чаллы Яр» — это вообще афера века непонятная, которая еще с 2007 года началась, — согласился с Золотухиным Максим Федоров — замглавы города на непостоянной основе, председатель комиссии по регламенту. — Земельный участок выделялся с нарушениями, людям продают земельные участки по бешеным ценам, зазывая наличием там яхт-клуба, школы, садика и блестящей инфраструктуры. В итоге мы теперь видим, что там частный сектор ужимается, а начинают уже многоэтажки строить. Есть информация, что собираются уже 17-этажные дома возводить. Я был на собрании жильцов ТСЖ частного сектора «Чаллы Яра». Оказывается, застройщик хочет передать общую инфраструктуру в текущем состоянии и уйти от ответственности. Это значит: обещали садик, а теперь говорят «сами разбирайтесь». Хорошо, что жильцам ума хватает не соглашаться.

Услышав о 17-этажках, Золотухин горячо сообщил Ахметгарееву, что исполком вообще не имеет права использовать рекреационную зону под многоэтажное строительство. В итоге депутаты пошли на прецедент и сняли вопрос с сессии, а публичные слушания оставили на усмотрение исполкома.

ПРОТИВОРЕЧИВЫЙ ИСПОЛКОМ

Такие жаркие споры, конечно же, возникают не на пустом месте. «БИЗНЕС Online» следит за ситуацией довольно продолжительное время. Скажем, в августе 2014 года Арбитражный суд РТ завершил процесс по заявлению ООО «Чаллы Яр» в адрес исполкома города. Суд признал недействительным отказ администрации продлевать договоры аренды земельных участков площадью 375 га земли на 49 лет и обязал аренду продлить.

Сама по себе позиция исполкома по одному из наиболее амбициозных жилых проектов оказалась неожиданной для общественности. Ситуация породила множество объяснений, версий и слухов, когда в конце апреля компания «Чаллы Яр» подала иск в арбитраж. В свое время руководство города приложило немало усилий, чтобы этот проект состоялся, а теперь, когда продано уже около трети участков с построенными на них коттеджами, исполком вдруг не пролонгировал договор, истекший 16 марта 2014 года. Такой поворот событий поставил в непростую ситуацию не только хозяев поселка, вложивших в проект и свои и заемные деньги, но и многочисленных обитателей челнинской «Рублевки». У последних могли возникнуть серьезные проблемы с регистрацией недвижимости.

Странный во всех отношениях арбитражный процесс вел судья Адель Хасанов. На одном из последних заседаний представитель «Чаллы Яра» Татьяна Гусева указывала, что на часть участков, которые были размежеваны, право аренды уже было продлено до 2069 года, другая же часть оказалась не легализованной. Гусева отмечала, что прежде мэрия не видела никаких препятствий в продлении правоотношений. «Потому что мэрия понимала, что это комплексная застройка, целый поселок, который надо осваивать и обустраивать. А весной возникли препятствия, которые они не могут даже толком объяснить», — объясняла судье представитель «Чаллы Яра».

По словам Гусевой, исполком отказал в аренде на том основании, что зарегистрированное как объект недвижимости строение не было возведено, но под комплексное освоение территории необходим больший срок, чем те три года, которые были предоставлены застройщику изначально. «Они и продляли договор аренды в соответствии с планами застройки, которые сами же согласовывали, — недоумевала Гусева. — А теперь вдруг заговорили о том, что нет дома, на который имеется свидетельство. Исполком противоречит сам себе. Они даже разрешение на строительство сетей давали сроком до конца 2015 года! То есть строить разрешают, а право аренды продлять не хотят!»

Общая площадь жилой застройки проекта составляла 125 га

Кстати, на аналогичном основании исполком отказывал в продлении аренды и физическим лицам — владельцам земельных участков. Они так же обжаловали решения администрации в челнинском горсуде, и все добились положительного решения, не имея на участках даже незавершенных строений.

ПРИ ПОДДЕРЖКЕ ВЛАСТЕЙ

Проект клубного жилого поселка в черте города на берегу Камы был презентован общественности весной 2011 года. Малоэтажные дома и таунхаусы площадью от 60 до 450 кв. метров в красивом проекте расположились на территории бывшего грузового порта ОАО «КАМАЗ» и прилегающих землях. Инвестором строительства выступило ООО «Ак Барс — Инжиниринг». В «Чаллы Яре» должны были появиться собственный яхт-клуб, фитнес-центр с бассейном, СПА, школа с детским садом полупансионного типа, детский развлекательно-игровой центр, торговый центр и прочее. Общая площадь жилой застройки проекта составляла 125 га на береговой полосе вдоль улицы Раскольникова.

При поддержке городских властей буквально за год была выкуплена земля под строительство поселка, подготовлена вся необходимая документация, составлен генплан застройки. Строительный подряд здесь изначально не был предусмотрен, каждый собственник мог реализовать проект своего дома в соответствии с общей архитектурной концепцией. В ее рамках на выбор предлагалось 10 готовых решений различной площади и планировки. К строительству поселка приступили в апреле 2011 года, уже летом были подведены магистральные сети, а к концу сентября 2011 года — внутриквартальные. В строительство дорог и сетей инвестор-застройщик вложил около 265 млн. рублей.

Стоит отметить, что муниципалитет занялся этим проектом раньше — еще когда городом руководил нынешний премьер-министр РТ Ильдар Халиков. Он сам занимался привлечением инвесторов, да и при строительстве коммуникаций были использованы 45 млн. рублей, выделенных федеральным бюджетом. Этих денег хватило тогда на 4,3 км асфальтированной дороги, 2,8 км ливневой канализации, на подведение электричества и на 5,5 км линий освещения поселка.

«ТАКОЙ СЦЕНАРИЙ ПРИДУМЫВАЛСЯ ИЗНАЧАЛЬНО»

В течение всего процесса юристы исполкома отказывались от комментариев по данному делу, равно как и руководство «Чаллы Яра», и компании-учредителя «Сувар Девелопмент». Ахметгареев объяснял «БИЗНЕС Online» позицию исполкома в этом процессе требованиями законодательства. «Продлить аренду земли под жилую застройку нельзя, это не предусмотрено законом, — заявлял Ахметгареев до решения суда. — Концепция очень простая: земельные участки, которые были выделены на аукционах, не продлеваются. Есть закон, согласно ему надо работать, чтобы не было вопросов. В любом случае освоение этой территории генпланом предусмотрено как жилищное строительство».

Суд признал недействительным отказ администрации продлевать договоры аренды земельных участков площадью 375 га земли на 49 лет и обязал аренду продлить

Между тем, по одной из версий, высказываемой одновременно разными источниками нашей газеты, отказ в аренде и последующее заявление в суд могли быть связаны с коррупционными скандалами в автограде, инициированными антикоррупционной комиссией при президенте РТ. В частности, депутат горсовета Сергей Еретнов еще до своего ареста рассказывал корреспонденту «БИЗНЕС Online», что в 2009 году земля «Чаллы Яру» была выделена «за смешные деньги», что могло вызвать вопросы у антикоррупционной комиссии. Суд же по продлению аренды нужен был как компании, так и исполкому для легализации вида использования этой земли, проданной когда-то как за бесценок под склады.

«В 2009 году право аренды земли на берегу Камы было продано городом застройщику за смехотворную сумму в 6 миллионов рублей, — сказал тогда Еретнов. — Земля была отдана не под жилье, поскольку ее к тому времени только освободил грузовой порт, а под склады. То есть фактически город отдал эти 375 гектаров как бросовые. А затем вид разрешенного использования земли был переведен под индивидуальное жилищное строительство. Понятно же, что такой сценарий продумывался изначально. Формально к таким решениям, с точки зрения закона, придраться очень сложно. Но данный факт просто показывает, как легко люди могут зарабатывать деньги, когда они наделены властными полномочиями. Вопрос даже не в том, кто является конечным бенефициаром всей этой операции, а в принципе....»

Источники «БИЗНЕС Online» прогнозировали легкий выигрыш «Чаллы Яра» в суде — выигрыш, удобный обеим сторонам процесса. Так оно и случилось. Апелляция Ахметгареева к формальным требованиям закона, по мнению лиц, знакомых с ситуацией, неубедительна, и подобной практики, когда исполком считает себя вправе не продлевать аренду даже не из-за долгов по ней, а только из-за сроков строительства, не существует. Проигрыш в арбитраже, считают наши собеседники, был необходим муниципалитету, чтобы весомым судебным решением закрепить за «Чаллы Яром» права на землю на случай возможных в будущем вопросов.

Отметим, что к окончанию процесса в самой дешевой зоне поселка цены на земельный надел начинались от 1,25 млн. рублей за 5 соток. В более живописном месте 11 соток стоили почти 3 млн. рублей. По некоторым подсчетам, продажа участков могла принести «Чаллы Яру» минимум 700 млн. рублей выручки. Размежевать землю и продавать эти участки город мог бы и сам, стабильно пополняя муниципальный бюджет. Как и предсказывали наши источники, апелляции по решению суда со стороны исполкома не последовало.

«ЧЕЛНЫ — ГОРОД СПЕЦИФИЧНЫЙ. ТУТ ЧТО ХОЧЕШЬ МОГУТ ПРИДУМАТЬ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» не могут припомнить подобных прецедентов в своей практике, чтобы исполком отказывал застройщику в продлении аренды из-за несвоевременной сдачи части объектов строительства.

Дамир Бибишев — генеральный директор холдинговой компании «Марафон»:

— Между арендодателем и арендатором есть договорные отношения, у каждого есть соответствующие обязательства. Если они выполнены, претензий быть не может. Если они не выполнены — это предмет изучения с обеих сторон. Если строительство не выполнено в срок, и этому есть какие-то уважительные причины, такие, как непредоставление администрацией своевременно соответствующих решений и документов или какие-то метеорологические, а может, и кризисные условия, тогда администрация может пойти навстречу застройщику. Но это тоже на ее усмотрение. А если застройщик просто не ведет строительство и никак не реагирует на замечания со стороны властей, это повод для того, чтобы прервать договор аренды.

Вадим Гиниятуллин — гендиректор ООО «Проектно-строительная фирма «Витязь +»:

— Если и были такие случаи, я их сейчас не вспомню, во всяком случае не в столь масштабном строительстве. О застройке «Чаллы Яра» мало что известно, могу сказать, что к нам приходили частные застройщики оттуда, им в авральном порядке нужно было оформлять документы, чтобы получить разрешения на строительство, когда дома уже были построены. Строились без разрешения, видимо, не предполагали, что в данном случае под готовые проекты тоже надо оформлять бумаги, потом испугались, что дома снесут.

Входная группа центрального въезда в поселок
Входная группа центрального въезда в поселок

Анатолий Ливада — гендиректор группы компаний «ФОН»:

— Ни разу такого не было, чтобы муниципалитет города или района не продлевал аренду из-за нарушения сроков строительства. Им ведь главное — налог платить, строишь ты или нет. У нас за всю историю даже задержек с пролонгацией договора аренды не было — он автоматически продлевается. Такие прецеденты, наверное, возможны из-за каких-то конфликтных ситуаций между застройщиком и городом, если земля выделена не в том месте или стройка чему-то не соответствует. Но ни в Казани, ни в Челнах такой практики я не встречал. Как правило, плата за аренду никак не увязывается с самим строительством: плати и делай, что хочешь, можешь вообще не строить. Такие вещи обычно в договорах аренды не прописываются. Но Челны — город специфичный, тут что хочешь могут придумать.