Арендные войны: владельцы ТЦ не хотят уступать

Елена Соловьева прежде всего констатировала резкое падение доходов населения

ИНДЕКС ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ УВЕРЕННОСТИ — МИНУС 18%

Как кризис переформатирует рынок коммерческой недвижимости, обсуждали в конце минувшей недели в Казани в РК «Ривьера» на конференции «Современный торговый центр в Татарстане», организованной Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) и компанией Promotion Realty при участии администрации Казани и отраслевого партнера — международной консалтинговой компании JLL. О том, какие настроения царят сегодня среди девелоперов, газета «БИЗНЕС Online» писала в материале «Арендные войны: осторожно, магазины закрываются!», поэтому сейчас приведем лишь некоторые новые данные.

Елена Соловьева — руководитель по маркетингу отдела управления коммерческой недвижимостью компании JLL, прежде всего констатировала резкое падение доходов населения. «В 2014 году доход на душу населения в Татарстане составил 800 долларов в реальном выражении. Прогноз на 2015 год по республике — 480 долларов. Прогноз по России — 420 долларов на душу населения», — сообщила данные она. Как следствие, индекс потребительской уверенности в России, по данным Росстата, по итогам четвертого квартала 2014 года снизился с минус 7% до минус 18%.

Лебединой песней потребительского бума стал декабрь прошлого года, отмечают участники конференции. Конец года запомнился поистине нездоровым спросом на товары: если в России осенью рост товарооборота составил 1,7%, то в декабре — уже 5,4%, привела цифры Соловьева. По ее словам, помимо панических настроений повлиял массовый приезд жителей стран СНГ за инвестпокупками. «Толпы покупателей приобретали по 5 телевизоров и 6 пылесосов, причем такая ситуация была по всей стране. Мои коллеги из Казани даже поделились, что теперь нет нужды в проведении спецмероприятий вроде «Ночь распродаж»: достаточно пустить сообщение, что это «последняя зеленая юбка в Татарстане» — и товар уйдет», — не без улыбки рассказала она. Правда, у этой медали есть и обратная сторона: яма в январе была глубже, чем обычно в начале года — спад составил 4,4%.

«ПОКУПАТЕЛЬ СТАЛ БОЛЕЕ ПРИЖИМИСТЫМ»

В рублях средний совокупный доход жителей Казани за 2014 год сократился на 4%, продолжила тему Полина Камалова — руководитель по маркетингу ТРЦ «Южный» со ссылкой на исследование компании JLL. В связи с этим, по ее словам, во всех крупных торговых центрах Казани отмечено увеличение доли посетителей, приезжающих на общественном транспорте, а также увеличение доли семейных посетителей. «В «Южном» мы заметили очень хороший прирост семейной посещаемости — рост в декабре-феврале составил 20 процентов по сравнению с аналогичным периодом год назад. Поход в торговый центр стал одним из немногих доступных развлечений при сокращении доходов», — рассказала Камалова.

При этом в целом частота визитов в ТЦ повсеместно снизилась. В качестве примера на конференции были приведены такие данные: если раньше «Южный» средний покупатель посещал 5 раз в месяц, то сейчас — 3; посещение «МЕГИ Казань» снизилось с 3 раз в месяц до 2,7.

Директор ТРЦ «Южный» Лилия Ибатуллина

При этом визиты стали более целенаправленными, а количество спонтанных покупок снизилось. «Сегодня покупатель идет в магазины со списком не только продуктов, но и необходимых вещей. Он стал более прижимистым. Даже если не брать во внимание снижение доходов у населения, покупатель сегодня экономит», — сообщила Камалова. В первую очередь стали сокращаться расходы на такие товары, как бытовая техника, ювелирные изделия, товары и услуги, связанные с развлечением.

По статистике JLL, самый высокий среднемесячный доход на семью — 45,8 и 43 тыс. рублей — у посетителей ТК «Южный» и ТК «МЕГА». А, к примеру, у «Кольца» — 35,9 тыс. рублей, у «Тандема» — 38,5 тыс. рублей, у «Парк Хауса» — 39 тыс. рублей. Практически 100% посетителей ТЦ «Сувар Плаза» имеют личный автомобиль. Впрочем, одним из новых веяний стало посещение за один визит нескольких торговых центров: если раньше люди предпочитали делать покупки в одном месте, то теперь за продуктами едут в один торговый центр, за электроникой — в другой, а за развлечением — в третий.

ПОЧЕМУ КАЗАНЬ ОТНЮДЬ НЕ ТОРГОВАЯ СТОЛИЦА

Несмотря на кризис, участники конференции оптимистически смотрят на будущее крупных торговых центров в Казани, так как рынок не насыщен.

По словам председателя комитета экономического развития Ильдара Шакирова, оборот торговли в столице РТ превысил 450 млрд. рублей. И хотя в городе около 40 торговых центров, качественных площадей очень немного. Как и международных брендов: если в Москве этот показатель составляет более 400 наименований, то в Казани в 1,5 раза меньше. «Мы считаем, что рынок Казани не дошел до точки перенасыщения, в подтверждение этому мы можем привести активный интерес со стороны многих крупных операторов», — заявил Шакиров, добавив, что есть планы по развитию в городе таких сетей, как «Ашан», «Атак», «О’кей», «Леруа Мерлен» и других.

Ильдар Шакиров рассказал о планах по развитию в городе таких сетей, как «Ашан», «Атак», «О’кей», «Леруа Мерлен» и других

Этот вывод подтвердила и Соловьева. На тысячу жителей в Казани 220 кв. м торговой площади, при этом в список качественных ТЦ Казани она включила «Парк Хаус», «МЕГУ Казань», «Тандем», «Кольцо», «Сувар Плазу» и «Южный». Большинство остальных объектов — «либо рынки, либо некачественные торговые игроки, которые не поддаются оценке в этой структуре». Самые же перенасыщенные торговыми объектами города, по статистике: Краснодар, Самара и Екатеринбург.

«ТЕ, КТО НАЧИНАЕТ ПРОСИТЬ СКИДКИ, ВСЕ РАВНО СЪЕДУТ»

Несмотря на тревожные звоночки кризиса, у казанских девелоперов сегодня, по мнению Соловьевой, нет причин для паники — процент вакантных торговых площадей по городу составляет 3%, тогда как в России средний показатель в конце года составлял 7%. И это основная причина, по которой администрации торговых центров, как правило, отметают разговоры о снижении арендных ставок. Это особенно ярко проявилось в ходе обзорной экскурсии по торговым центрам, которую совершили ее участники, представители ТЦ, эксперты и корреспондент «БИЗНЕС Online».

Генеральный директор «Кольца» Ильяс Ганиев сообщил, что количество «вакансий» составляет около 3% площадей. И хотя стоимость аренды номинирована в валюте, никаких скидок арендаторам, по его словам, нет, наоборот, планируется повышение примерно на 7%. Те ретейлеры, которые начинают просить скидки, с высокой долей вероятности с занимаемой площади все равно съедут, считает Ганиев. Правда, он все-таки оговорился, что работа с каждым арендатором ведется индивидуально.

К слову, большие надежды руководство ТЦ возлагает на планируемую реконцепцию центра (о ней газета «БИЗНЕС Online» писала в конце прошлого года). Ганиев пояснил, что решения находятся в разработке, но уже известно, что общая площадь будет увеличена с 15 до 25 тыс. кв. м предположительно за счет парковочных мест.

Ильяс Ганиев сообщил, что количество «вакансий» в ТЦ «Кольцо» составляет около 3% площадей

В «МЕГЕ» сегодня пустует 2% площадей, рассказала «БИЗНЕС Online» Лиана Сиразетдинова — заместитель управляющего «МЕГИ Казань», добавив, что кризис хоть и по касательной, но все же сказался. «В этом году наша «вакансия» незначительно, но выше. Сказался уход таких игроков, как «Белый ветер Цифровой» и «Вещь», которые в итоге были закрыты как компании. Показатель в 2 процента от месяца к месяцу меняется, некоторые закрытие помещения уже сданы, некоторые помещения находятся на этапе согласования арендных ставок», — сообщила она. При этом скидку, по ее словам, арендатор может получить только по решению московского головного офиса. Правда, тогда администрация в любом случае начнет активный поиск нового ретейлера.

Заключительным этапом экскурсии стал торговый центр «Южный». В ТЦ тоже около 2% вакантных площадей, сообщила «БИЗНЕС Online» директор ТРЦ «Южный» Лилия Ибатуллина, и отказываться от валютной привязки арендной оплаты они пока не собираются.

Интересно, что в ходе экскурсии было дано слово и некоторым арендаторам «Южного». Руководитель ресторана японской кухни Sushi Train пожаловался, что при заходе в ТЦ ожидал больший поток и прибыль. Но эти возражения тут же пресекла Ирина Чернавина — директор отдела брокериджа компании JLL: «Сидеть на потоке — это не всегда значит иметь высокий товарооборот, и это необходимо объяснять арендатору», — считает она. В кризис ротация, безусловно, усиливается, но арендаторы также должны нести ответственность за свои решения, не полагаясь только на высокий поток посетителей.

Лиана Сиразетдинова: «В этом году наша «вакансия» незначительно, но выше. Сказался уход таких игроков, как «Белый ветер Цифровой» и «Вещь»

На стороне арендодателей выступил и Александр Коробов — руководитель департамента региональных продаж компании ANTIvor.ru: «Съезд некоторых ретейлеров происходит сейчас не только в Казани, но во всех регионах России. На мой взгляд, в том, что руководство ТЦ не всегда идет навстречу своим арендаторам — не дает скидок, не отсрочивает сроки выплаты аренды — нет ничего плохого. Есть ряд ретейлеров, которые в любом случае закроются и съедут. Тогда почему ТЦ должны нести убытки? В этой ситуации никому хорошо не будет — обе стороны понесут потери».

«У БОЛЬШИНСТВА ТЦ КРЕДИТЫ В ДОЛЛАРОВОМ ИСЧИСЛЕНИИ»

Мыслями о тенденциях на российском рынке и о том, как взаимодействовать между собой девелоперам и ретейлу, с газетой «БИЗНЕС Online» поделился управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.

— Олег, какой ваш прогноз на 2015 год? Как скоро рассосется кризис?

— Я смотрю на простую вещь: в нашей экономике через европейские банки были дешевые американские деньги, а сейчас их нет. Когда появятся, никто не знает. Соответственно, и строить новые объекты никто не будет, и ходить покупать никто не будет.

— Насколько глубоким будет спад?

— Есть данные о том, что провал галерейных операторов, которые приносят основные деньги, будет очень сильный, чуть ли не половину всех сборов. Да, возможно, все будет не так печально, но то «золотое время» — 2012 - 2013 годы — мы не увидим еще долго. Сейчас так или иначе практически все объекты становятся невостребованными.

— Могут ли региональные торговые центры перейти с валюты на рубли?

— У большинства кредиты в долларовом исчислении. Кто-то средства брал на строительство торгового центра и не успел отдать, у кого-то было пополнение оборотных средств, возможно, ремонт, перестройка. Как правило, все это в долларах. А если сейчас девелоперы переведут все это в рубли, в итоге придет банк и заберет объект себе. Хотя кризис 2008 года показал, что банку тоже не особо выгодно забирать «просевшие» объекты, а те, что действительно хотелось бы забрать, собственник так просто не отдаст. Да, банки идут на какие-то мелкие уступки, но они не принципиальные. Более того, по старым кредитам стали выставлять новые ставки. Соответственно, весь этот «снежный ком» в виде новых ставок, в виде долларовых кредитов не дает девелоперам переходить на рублевое исчисление.

Олег Войцеховский: «Ретейл должен захотеть повернуться к покупателю лицом»

— Можно ли сравнить рынок торговых центров Казани с каким-то из региональных рынков?

— Наверное, можно, но сегодня все ушли от количественной оценки. Большое значение имеет качественная структура ретейла. Например, часто бывает, что, во-первых, строятся не там, где надо, а там, где можно. Во-вторых, изначально далеко не каждый девелопер понимает, какие именно у него будут якорные арендаторы. Эти структурные проблемы, характерные и для Казани, и для многих других городов, приводят к тому, что каждый торговый центр, который сейчас строится, даже при насыщении рынка квадратными метрами может выстрелить очень успешно. Это возможно, если такой ТЦ хорошо замещает или решает проблемы ныне действующих торговых объектов. Например, он может быть более продуман, более интересен аудитории.

Другое дело, что с каждый новым торговым центром цена выхода на рынок растет — ты должен учитывать больше нюансов, ты должен больше над ним работать, даже просто должен вложить больше денег на раскрутку. Тем не менее каждый новый объект имеет право на существование. Я всегда подчеркиваю, что нельзя тупо считать квадратные метры, нельзя все валить в одну кучу. Нужно смотреть, какие площади выходят из обращения, когда вводятся какие-то новые. Поэтому по ряду городов мы реально видим предпочтения ретейлеров, так, во многих городах сейчас пустуют центральные торговые объекты. Ретейл осознанно выбирает те объекты, которые будут лучше для него.

— Вы обозначили две проблемы. Можно выделить еще?

— Да, это постоянное обращение ретейлеров за снижением арендной платы, которое во многих случаях имеет спекулятивное основание. Действительно, если я могу снизить издержки за счет получения скидки, размахивания как мнимыми, так и реальными обоснованиями, то почему бы мне это не сделать. Но это с одной стороны. С другой стороны, иногда новые привлекательные объекты не могут предоставить условия для раскрутки в течение определенного срока, хотя бы потому, что нечем будет выплачивать кредит. Говорят, что у нас очень высокие ставки в стране. Да, они определяются тем, что у нас очень дорогие кредиты на весьма ограниченный срок. Но почему я должен урезать арендную ставку? Я построил помещение, я предоставил условия для продажи. Арендатор же тоже не пойдет торговать «на лугу». Поэтому те условия, которые появляются в более или менее благополучные времена, на самом деле вполне равновесные.

— То есть арендодателям ужиматься некуда?

— На самом деле, можно, но девелоперу уже будет неинтересно, если процент прибыльности объекта будет низкий. У меня есть моя норма прибыли, которая не сильно отличатся от нормы прибыли среднестатистической компании, скажем, во Франции, и я хочу ее получать. В свое время я рисковал, взял под какой-то нереальный залог деньги, у меня получилось, и теперь я хочу эти риски окупить.

Возникает другая проблема: появившиеся в последнее время новые качественные объекты за кредиты еще не расплатились.

— Таких новых объектов вообще много?

— Если бы все те проекты, о введении которых заявили девелоперы в 2014 - 2015 годах, были бы введены (отчасти они и были введены), то мы получили бы такое же количество торговой недвижимости в России, как за все предыдущее время вообще. То есть объемы должны были удвоиться. Был колоссальный бум, но сейчас многие проекты заморожены.

Так вот, новые объекты более современные, более адаптированые под условия, но они закредитованы. И если будет демпинг со стороны тех, кто уже успел расплатиться с кредитом, то получатся абсолютно неравные условия. В эту ситуацию также могут вбивать палки ретейлеры, которые останутся в выигрышном положении. Ведь даже для потребителя в качестве «кровопийцы» выступает торговый центр, а не арендатор.

Среди участников конференции известная бизнесвумен Муслима Латыпова

Потому мы сейчас активно занимаемся созданием обратной стороны, что достаточно сложно. По сути своей деятельности девелоперы разобщены больше, чем ретейлеры. Но тем не менее затяжной кризис показывает, что есть ряд проблем, над которыми необходимо поработать сообща, либо ты останешься в проигрыше.

— Каким может быть рецепт для девелопера в сложившейся ситуации?

— Универсального рецепта нет — все сводится к переговорам с ретейлерами. В то же время важно понимать, насколько ретейлер готов и хочет отвечать запросам рынка. У нас ретейл в основном имеет западные корни, и вся идеология оттуда. Только единицы проверяли, насколько предлагаемые Западом модельные ряды соответствуют запросам российского потребителя. Просто у нас этот товар стоит намного дороже, чем, допустим, в Германии, что позволяет окупать издержки, связанные с неоптимальным просчетом. Поэтому ретейл должен захотеть повернуться к покупателю лицом, поверьте, у них тоже есть свои ресурсы. Только они что-то не спешат ими воспользоваться.