Анастасия Гизатова: «Судя по недвижимости, в России «цивилизованный» кризис»

ЗАЕМЩИКИ ПЕРЕСТАЛИ БЫТЬ ФИНАНСОВЫМИ РОМАНТИКАМИ

Аналитики Всемирного банка прогнозируют, что доля населения с доходами ниже прожиточного минимума (уровень бедности) по сравнению с 2014 годом вырастет на 3% и достигнет показателя 14,2%. Напомним, что в 2013 году этот показатель составлял 11,1%, а в 2014 году — 11,2%. «Это станет первым существенным повышением уровня бедности за период после кризиса 1998 - 1999 годов», — говорится в докладе Всемирного банка.

Можно сказать, что эти предсказания оказались пророческими и нашли свое отражение в состоянии рынка недвижимости. Ведь уровень благосостояния населения и рынок недвижимости связаны неразрывно. Более того, последний служит неким индикатором существующей экономической ситуации в стране, соответственно, его планомерная активность может говорить о некой стабильности.

Мне не совсем понятны высказывания некоторых читателей-комментаторов «БИЗНЕС Online», которые ликуют в связи со стагнацией рынка или экономическими проблемами у застройщиков. Ведь строительство — наиболее важная отрасль в экономике любого государства, т. к. своим функционированием не только создает дополнительные рабочие места, но и вытягивает смежные производства и сферу услуг.

Договоры долевого участия, заключенные в 2013 - 2015 годах (Нажмите, чтобы увеличить)

Для объективности картины я решила не ограничиваться аналогичным периодом прошлого года и захватила 2013 год.

Ипотечные сделки в 2013 - 2015 годах (Нажмите, чтобы увеличить)

Сравним количество ипотечных сделок (ипотека — основной драйвер рынка), заключенных договоров долевого участия (чтобы понять тенденции первичного сегмента) и традиционных договоров купли-продажи (вторичный сегмент).

Заключенные договоры по продаже вторичного жилья в 2013 - 2015 годах (Нажмите, чтобы увеличить)

Значительное увеличение ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года фактически парализовало ипотеку. Ситуацию спас запуск программы «Ипотека с господдержкой» — приобретение квартир непосредственно у застройщиков со сниженной процентной ставкой, субсидируемой государством. По состоянию на 1 июня 2015-го, по данным минстроя России, выдано уже 30 тыс. кредитов с субсидированной ставкой на 52 млрд. рублей (госпрограммой предусмотрено из 400 млрд. рублей).

Получается, что все-таки у нас есть признаки «цивилизованного» кризиса, т. е. цены не растут (как было в ноябре-декабре уходящего года), а наоборот, появляются все более и более интересные предложения. Наученные горьким опытом 2008 - 2009 годов заемщики перестали быть финансовыми романтиками: уменьшили запрашиваемую сумму, увеличили размер первоначального взноса, он составляет более 30%, заключают кредитный договор на 15 лет, но с расчетом досрочного погашения. Таким образом, портрет потенциального потребителя банковских продуктов следующий: семейная пара, до 45 лет, сумма кредита — не более 1,5 млн. рублей.

Именно с такими исходными данными я проанализировала ипотечные продукты ведущих банков.

==table743==

==table744==

Примечание:

У Татфондбанка по вторичному жилью возможно снижение ставки до 13,99% при обращении через агентство недвижимости и/или при наличии у клиента зарплатного проекта. При покупке новостройки — снижение ставки до 11% при обращении через АН.

У ВТБ 24 — при покупке вторичного жилья, если у клиента зарплатный проект, то ставка ниже на 0,5%. По новостройкам — при покупке недвижимости у застройщиков «Ситистрой», «Грани», «Унистрой», «Сувар» скидка в 0,25%.

«Аверс»: ставка по вторичному жилью — 12,5 - 14,3% при наличии зарплаты в группе компаний «ТАИФ».

У «Абсолюта» при обращении через агентство недвижимости скидка в 0,5% на вторичное жилье.

ЦЕНЫ СОХРАНЯТСЯ ДО ДЕКАБРЯ

Первичный рынок

Сложившаяся экономическая ситуация не могла не сказаться на первичном рынке. Вот некоторые акценты осени 2015 года.

• Огромное количество предложений в различной степени готовности: от котлована до стадии ввода в эксплуатацию, рассчитанное на любой семейный бюджет.
• Ряд жилых комплексов сменили хозяев, а многие участники долевого строительства получили письма с предложением заключения дополнительного соглашения о переносе сроков окончания строительства. Хочу обратить внимание дольщиков, что с регистрацией такого дополнительного соглашения они теряют права требования материальных и моральных компенсаций к застройщику в части нарушения сроков, предусмотренных первоначальным договором долевого участия в рамках статьи 214 ФЗ.
• Появилась несвойственная Казани тенденция — наличие квартир у застройщика и после сдачи дома.
• Программа господдержки новостроек помогла выиграть борьбу-соревнование застройщика с физическими лицами, приобретающими квадратные метры на стадии котлована в инвестиционных целях и реализующими их впоследствии по более дорогой стоимости, но дешевле цен официального отдела продаж.
• Инвесторы умерили аппетиты, что привело к появлению на рынке выгодных для покупателя предложений: соотношение стоимости, хорошего этажа и квадратуры.
• Все больше застройщиков уходит в экономсегмент, который характеризуется минимальной метражностью и увеличением радиуса удаленности от центра города.

==table745==

Вторичный рынок

И хотя в августе наметились некие позитивные сдвиги, вызванные реализацией отложенного спроса, не секрет, что рынок вторичной недвижимости переживает не лучшие времена.

• Особенно остро это ощущают владельцы двух-, трехкомнатных квартир, так называемых «хрущевок» и «ленинградок». Именно от этих предложений часто отказываются покупатели, делая выбор в пользу недорогих новостроек.
• Увеличились как сроки экспозиции объекта до 3 месяцев, так и доля альтернативных сделок. Но стоит отметить, что качественные объекты, выставленные по объективной рыночной цене, реализуются не более 3 недель.
• В настоящее время минстрой готовит проект льготной ипотеки и на вторичном рынке при условии альтернативной покупки на первичном. На конференции Urban Space-2015 («Интерфакс») глава департамента жилищной политики ведомства Никита Стасишин заявил:«Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения совместно с минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки».

==table746==

Вывод: считаю, что нынешнее положение сохранится до конца года с локальными всплесками активности в декабре, что традиционно для каждого года.