Анастасия Гизатова: «Рынок недвижимости порой сегодня походит на финансовую пирамиду»

ГОСУДАРСТВО НЕ БРОСИТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Несмотря на экономический кризис и стагнацию рынка недвижимости, с начала 2015 года в Татарстане приобретено более 10 тыс. квартир по договорам долевого участия в домах разной степени готовности. Уверена, что за декабрь, традиционно считающийся «высоким» сезоном, мы перешагнем тысячу дюжин. Даже с учетом сложившейся ситуации рынок первичного жилья более предсказуем и стабилен, чем вторичный.

Нажмите, чтобы загрузить полностью

ДИСКОНТ ЗА ОЖИДАНИЕ СТАЛ МЕНЬШЕ

Сейчас мы можем наблюдать некое затаривание рынка: в продаже находится много квартир в высокой степени готовности домов или даже введенных в эксплуатацию по цене мало отличающейся от новой очереди застройки на стадии котлована. Исходя из этого и в сравнении с доходностью от валютных операций, инвесторы потеряли интерес к этому направлению. Если условно разделить покупателей на улучшающих жилищные условия и тех, кто пытается получить финансовую выгоду, то первые рассматривают предложение в пределах 2,5 млн. рублей, вторые — до 2 млн. рублей. По-прежнему в фаворитах низкобюджетные варианты с небольшой площадью.

Нажмите, чтобы загрузить полностью

ПРИЧИН ДЛЯ СНИЖЕНИЯ СТОИМОСТИ НОВОСТРОЕК НЕТ

Я нередко сталкиваюсь с заблуждением о мифически низкой себестоимости квадратного метра и непомерных аппетитах застройщиков и, как следствие этого, с ожиданиями грядущего обвала рынка с массовой продажей квартир не более чем 30 тыс. рублей за квадратный метр. Уверена, что это снижение стоимости жилья чревато плачевными последствиями в банковской сфере и стоимость квадратного метра в Казани не может составлять менее 50 тыс. рублей.

Рынок недвижимости и банковский сектор взаимозависимы. С одной стороны, кредитные средства используются непосредственно застройщиком при строительстве многоквартирных домов, с другой стороны, дольщики приобретают квартиру в ипотеку и опять обращаются в банки. Таким образом, квартиры служат обеспечением обязательства и являются залоговой массой, понизить стоимость которой не так-то и просто, ведь банковская система — каркас всей экономики, и нестабильность в данном секторе чревата масштабными проблемами. Потому со стороны государства будут предприниматься комплексные меры, направленные на поддержку устойчивости рынка недвижимости. Например, запуск программы «Ипотека с господдержкой» был направлен именно на развитие ипотечного сегмента и увеличения спроса на новостройки.

Только за март-октябрь 2015 года в рамках этой программы было приобретено 7,4 млн. кв. м жилья и выдано 148,7 тыс. кредитов на сумму общую 264,5 млрд. рублей. Как усиливающую меру можно охарактеризовать Постановление Правительства России № 1276 (опубликовано на сайте кабмина 3 декабря 2015 года), суть которого в возможности выбора дифференцированной ставки вместо аннуитентного платежа, использование в качестве первоначального взноса материнского капитала и различных социальных субсидий (молодым семьям, специалистам, военным). Причем социальные субсидии могут быть выданы как по государственной программе, так и в качестве определенного стимула от работодателя.

ЗАСТРОЙЩИКИ УКРЕПЛЯЮТСЯ НА ФОНЕ «ФОНА»

Почему стоимость квадратного метра коммерческой застройки не может быть ниже 50 тыс. рублей за квадратный метр?

Давайте произведем грубый расчет минимальных затрат «алчных» застройщиков на 1 кв. м в разрезе текущей ситуации:

• 27 - 30 тыс. рублей за 1 кв. м составляют строительно-монтажные работы (попросту, это возведение каркаса здания, внутренние коммуникации и т. п.);
• 8 тыс. рублей за 1 кв. м — стоимость земли;
• 8 тыс. рублей за 1 кв. м — все коммунальные «удовольствия»: внешние сети, вода, электричество.

Например, техусловия по подключению водоснабжения и канализирования стоят порядка 1 млн. рублей за «куб», 10-этажному, одноподъездному дому требуется 5 «кубов», умножаем и получаем 5 млн. рублей.

Я даже не брала во внимание минимальные расходы по реализации, рекламные кампании, страховку ответственности в размере 2% и т. п.

А теперь прибавим стоимость денег, то есть кредитных средств банка. На аналогичный дом понадобится не менее 120 млн. рублей. Если посчастливится, то в нынешних реалиях можно найти под 18% годовых на срок строительства полтора года.

Также мы можем наблюдать передел, трансформацию рынка жилищного строительства. Сильные игроки укрепляют позиции, увеличивают число постоянных клиентов за счет репутационных моментов на фоне проблем с компаниями «Маг-Строй» и «Фон». В кулуарной продаже находится несколько объектов жилищных комплексов Казани с уже имеющимися дольщиками и частично возведенными домами. Застройщики пытаются минимизировать свои расходы: переносят сроки окончания строительства, вносят изменения в проекты.

В борьбе за клиента застройщики и банки решили действовать сообща. Не предоставляя прямой скидки, строители взяли на себя бремя частичных ежемесячных платежей, что позволило снизить ставку до 7% годовых. Можно сказать, что это беспрецедентные условия. Единственное — хочется обратить внимание, что далеко не каждый застройщик готов это делать на весь срок действия кредитного договора, и многие ограничиваются одним или тремя годами.

• Татфондбанк (для застройщика «Унистрой») — ставка 7%, кроме ЖК «Царево» — 11%;
• «Абсолют» (для застройщика «Сувар») — 10%, «Унистрой» — 7%;
• Сбербанк — «Унистрой» (минус 0,15% от стоимости квартиры), «Сувар» (минус 8% от стоимости квартиры);
• «Тимер Банк» (для ЖК «Акварель» и «Миллениум») — 9,5%;
• Газпромбанк (при первоначальном взносе 50%) — 10,6%.

Обязательно перед заключением договора долевого участия поинтересуйтесь в причине щедрости застройщика и предоставления вам значительной скидки. Действительно, застройщики, регулируя темпы и объемы продаж, могут вносить корректировки в свою ценовую политику, но в пределах разумности, без угрозы завершения строительства. Ряд предложений, которые сейчас анонсируются по радио и в специзданиях, больше смахивают на финансовую пирамиду, единственным спасением от которой может стать быстрорастущий рынок, но предпосылок для его роста сейчас нет.

Нажмите, чтобы загрузить полностью