Кари Каунискангас, ЮИТ: «В Казани рынок участков не работает нормально!»

Кари Каунискангас: «Я готов приобретать участки и запускать новые проекты в Казани, но вопросы цены участков — самое большое ограничение в данный момент»

«ЦЕНЫ НА УЧАСТКИ ДОЛЖНЫ БЫЛИ СНИЗИТЬСЯ»

— Господин Каунискангас, насколько нам известно, в Казани вы провели встречу с мэром Ильсуром Метшиным. О чем шла речь?

— Мы говорили о создании благоприятной деловой среды в Казани, и наши мнения совпали. Мы отметили определенные сложности, которые в данный момент существуют на рынке, в том числе в установке цен на участки. Как иностранный инвестор мы с удовольствием строили бы здесь больше, но цена земельных участков слишком высока относительно покупательной способности потребителей и увеличившихся обязательств застройщика. Продавцы земли не учитывают того, что если участок планируется для возведения жилья, то застройщик должен построить социальные объекты.

Раньше застройщики пытались каким-то образом избегать строительства социальной инфраструктуры, но мы считаем, что нынешняя практика, которая сложилась в последние годы и которую соблюдает город, правильная — на определенное количество жильцов должно быть необходимое количество школ, детских садов, поликлиник. Это нормальная европейская практика. У нас в Финляндии работают такие же принципы: при разработке проекта территории цена участка поднимается, но город берет у владельца участка 60 процентов от этой добавленной стоимости себе и за счет этого строит социальную структуру.

Но строительство таких объектов затратно, и эти затраты должны быть видны в цене участка, соответственно, стоимость так называемых не обеспеченных инфраструктурой земель в Казани должна быть более низкой. Стоимость участков, по которым уже есть имеющий законную силу проект планировки территории и вопросы строительства объектов социальной инфраструктуры решены, может соответствовать рыночной стоимости. К сожалению, таких участков в городе довольно ограниченное количество. Цены на квартиры практически не выросли, потому что покупательная способность населения не растет, в то же время затраты застройщиков увеличиваются. Так что практически единственная составляющая в структуре затрат, которая может быть гибкой, — это цена участка.

При этом я считаю, что сейчас в Казани, учитывая размер города и приток населения, не строят достаточно, структура города в достаточном объеме не уплотняется. Этот вопрос хорошо бы поднять для обсуждения, чтобы город развивался правильно.

— Сколько сейчас в Казани стоит в среднем земельный участок и какой, на ваш взгляд, должна быть цена на него?

— У нас немного другой подход к расчету стоимости земельных участков, чем у российских компаний. Сначала мы изучаем покупательную способность населения и спрос в конкретном районе, после чего определяем продажную стоимость квартир. Затем оцениваем затраты на проектирование и строительство соответствующих спросу квартир, парковок, домов, помещений общего пользования и благоустройства. В конце единственной переменной остается цена участка, включая все затраты на его развитие. Мы изучаем развитие социальной инфраструктуры, в которую входят не только детские сады и школы, но и дороги, поликлиники и так далее. То есть выясняем, сколько набирается затрат дополнительно к непосредственной стоимости участка, которую мы выплачиваем владельцу земли, до того, как участок будет пригоден к застройке. То есть мы идем от продажной цены квартир. От цены продажи отнимаем стоимость создания инфраструктуры, дома, другие затраты, и оставшееся — это и есть стоимость земельного участка. Власти города понимают это, но, к сожалению, муниципальных участков в Казани практически нет, а частные продавцы подходят с точки зрения: «Я хочу вот столько — и все! Хотите — покупайте, хотите — нет».

— А как должно быть?

— По нашему видению, цены на участки должны были снизиться, когда застройщику вменили обязательство по строительству объектов социальной инфраструктуры. В Казани же так не произошло.

«Я считаю, что сейчас в Казани, учитывая размер города и приток населения, не строят достаточно, структура города в достаточном объеме не уплотняется» (фото: yitkazan.ru)

— Как мэр может воздействовать на частных владельцев земли?

— Объяснить позицию продавцам участков, потому что они не всегда это понимают и не видят, как в последние годы изменилась структура затрат застройщика. Так как участки слишком дорогие, они не идут в оборот и не застраиваются.

— Несколько лет назад в городе ввели достаточно большие налоги на землю, и если земля простаивает, то ее невыгодно держать, и владельцы стали от нее избавляться.

— Налогообложение неиспользуемых или не полностью используемых участков — это хороший способ мотивировать владельцев участков продавать землю. Проблема, наверное, состоит в том, кого облагать налогом. Многие из потенциальных жилищных участков сейчас имеют иное целевое назначение, на них нет проекта планировки для застройки территории, например, жильем. Налогообложением легко стимулировать владельцев участков, имеющих готовые планы проекта застройки территории. К сожалению, многие из потенциальных участков не являются такими, так называемыми готовыми участками.

— Казанская цена на землю сопоставима с другими городами-миллионниками?

— В других городах, например в Санкт-Петербурге, рынок земельных участков понимает необходимость строить социальную инфраструктуру. Казань в этом отношении отличается, рынок участков не работает нормально. Тут палка о двух концах: либо застраиваешь участок сам, и тогда тебе придется за все платить самому, и застройщик понимает, что для него это нерентабельно, либо надо продавать, но хочется продать дорого. Вот здесь и получается нестыковка.

«Для иностранного инвестора очень важно понимать условия, на которых он будет работать в регионе. Важно, чтобы деятельность органов власти была прозрачной» (с президентом РТ Рустамом Миннихановым; фото: president.tatarstan.ru)

«ВАЖНО, ЧТОБЫ СО СТОРОНЫ ВЛАСТЕЙ НЕ БЫЛО НЕГАТИВНЫХ СЮРПРИЗОВ»

— Дайте, пожалуйста, оценку казанскому строительному рынку в целом. Как ваша компания переживает кризис?

— Для начала я хотел бы выделить фактор, который делает ваш регион привлекательным. Все органы власти, начиная с президента Татарстана, премьер-министра, мэра Казани, заинтересованы в тех компаниях, которые хотят инвестировать, и власти задумываются над тем, каким образом они могут повысить привлекательность региона. Этот подход очень здоровый, и я хотел бы видеть такую же ситуацию во многих других городах. Для иностранного инвестора очень важно понимать условия, на которых он будет работать в регионе. Важно, чтобы деятельность органов власти была прозрачной и все требования соответствовали нормативным, чтобы со стороны властей не было больших негативных сюрпризов. В этом смысле Казань и Татарстан — один из лучших регионов. Здесь мы можем работать без сюрпризов, обе стороны соблюдают договоренности. В этом плане я готов приобретать участки и запускать новые проекты в Казани, но вопросы цены участков — самое большое ограничение в данный момент.

Что касается состояния рынка, то спрос падает. В Татарстане по заключенным договорам долевого участия падение по итогам прошлого года составило 24 процента, сокращение у «ЮИТ-Казань» — только на 7,6 процента.

— Как один регион отличается от другого в плане падения спроса?

— Мы работаем в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Ростове-на-Дону. Можно сказать, что во всех городах спрос упал, но разница в падении очень значительная. В некоторых городах с оборонной промышленностью или промышленностью, продукция которой идет на экспорт, падение спроса меньше по сравнению с городами, где производство нацелено на местные рынки. Позитивными городами были, например, Екатеринбург и Казань.

— Можете сказать, где падение ощущаете больше?

— Санкт-Петербург. Там падение спроса было самым большим.

«В этом году полностью сдадим ЖК «Современник» (фото: yitkazan.ru)

— К чему готовится ЮИТ в 2016 году? Готовы ли вы продолжать инвестировать в условиях падения спроса?

— Стратегия по России следующая: невзирая на то, что рыночная ситуация сложная, мы остаемся во всех сегодняшних городах нашего присутствия и будем продолжать производство. Цель — в каждом городе кассовый поток компании и прибыль должны быть позитивными. Естественно, объемы производства были адаптированы к сложившейся ситуации, и с прошлого года в России у нас строилось 8 тысяч квартир. Это на 4 тысячи меньше, чем 2 года назад, что говорит о масштабе изменения объемов производства. Во всех городах присутствия, где мы начинаем новые объекты, будем строить такие квартиры, которые будут пользоваться спросом в данной ситуации. Мы говорим, например, об однокомнатных квартирах до 40 квадратных метров, двухкомнатных — до 50, трехкомнатных — до 70.

— Небольшая площадь.

— Но очень эффективная. Мы большое внимание уделяем именно планировкам квартир, у нас нет простаивающей площади, которую человек не использует. Функциональность квартир все-таки должна быть хорошей.

— Как изменится ввод жилья?

— Я думаю, объемы производства упадут.

— А цены?

— Вы знаете, что инфляция достаточно высокая, строительные затраты растут, и с этой точки зрения разумно снизить объемы производства, если есть угроза падения спроса. По нашим оценкам, цены квадратного метра жилья останутся примерно на сегодняшнем уровне.

«Мы работаем в Казани ровно 10 лет и можем говорить о строительстве порядка 2 тысяч квартир»

— В прошлом году ваши цены росли?

— Росли примерно на 8 процентов, то есть в пределах инфляции.

— Какова у вас средняя стоимость квадратного метра?

— У нас в прошлом году на рынок вышел новый проект в Советском районе Казани — ЖК «Гармония», в котором цены отличаются от ЖК «Современник». Средняя цена в «Гармонии» — 71 тысяча рублей за квадратный метр, а в ЖК «Современник» в оставшихся в продаже квартирах — 83 тысячи рублей.

Могу сказать, что наша цена выше, чем средняя по казанскому рынку, но это обосновано не тем, что мы хотим получить сверхприбыли, а тем, что мы строго соблюдаем корпоративные требования, во-первых, по качеству, во-вторых, по используемому оборудованию. К сожалению, очень сложно найти соответствующее нашим высоким требованиям российское оборудование. Например, мы используем блочно-тепловой пункт «Данфосс», с помощью которого осуществляется регулирование систем отопления и горячего водоснабжения, это очень сложная инженерная система, которая реагирует на температуру наружного воздуха, со сложной автоматикой. К сожалению, в России аналога мы пока не нашли. При этом за счет оборудования, особенностей квартир затраты для жильцов по жилищно-коммунальным услугам меньше. Мы сравнивали затраты жильцов с соседними комплексами, где оплата для трехкомнатной квартиры составляла около 10 тысяч рублей, а у нас — около 5,8 тысячи. Да, отчасти это связано с меньшим метражом, но даже из расчетов на квадратный метр...

— Сколько импортных материалов при строительстве дома у вас применяется?

— Оборудование практически все. Мы ищем замену на российское, но, как я уже говорил, без ухудшения качества пока найти не можем. Сейчас основное удешевление у нас идет за счет технических решений.

«В прошлом году на рынок вышел новый проект в Советском районе Казани — ЖК «Гармония» (фото: yitkazan.ru)

— Сколько лет ЮИТ работает в Казани и сколько построено за эти годы?

— Мы работаем ровно 10 лет и можем говорить о строительстве порядка 2 тысяч квартир. Сейчас на продажу выставлено 168 квартир в жилом комплексе «Современник» (общее количество квартир в проекте — 1643) и 157 — в жилом комплексе «Гармония» (общее количество квартир в проекте — 220).

— По казанским масштабам это не очень много.

— Дело в том, что мы начинали строить в Казани как филиал питерского представительства, только затем было принято решение о создании отдельного подразделения. В этот переходный период строительство активно не велось.

— Сколько в этом году вы сдадите квартир?

— В этом году полностью сдадим жилой комплекс «Современник» и один дом на проекте «Гармония». Это 73 тысячи квадратных метров. В прошлом году мы сдали 19 тысяч и занимали лишь 3 процента от рынка, в этом году планируем увеличить долю до 10 процентов.

— У вас еще есть проект недалеко от поселка Константиновка...

— Строительство начать планируем в июле. Мы не будем строить такими темпами, как в «Современнике», темпы будут поменьше. Это будут 6 домов, 17 - 19 этажей, порядка тысячи квартир, паркинг, детский сад.

«Казань и Татарстан — один из лучших регионов. Здесь мы можем работать без сюрпризов, обе стороны соблюдают договоренности» (на встрече с президентом РТ во время визита татарстанской делегации в Хельсинки; фото: president.tatarstan.ru)

«В РОССИИ КАЖДЫЙ ГОРОД — ОТДЕЛЬНАЯ СТРАНА»

— Мы видим, что сегодня падают цены на нефть, в Китае падают фондовые рынки, в экономике Европы идет стагнация. А как чувствует себя Финляндия?

— В Финляндии спад в развитии экономики продолжается с 2012 года, но снижение ВВП очень маленькое — около 0,5 процента в год. Особенность экономики Финляндии такова, что сложно увидеть, каким образом она могла бы развернуться и пойти в стремительный рост. Скорее это будет стабильный медленный рост.

— Сколько строит Финляндия квартир ежегодно?

— В прошлом году построили 26 тысяч квартир. Из них ЮИТ — 4 тысячи. Мы самый большой застройщик жилья и самая крупная строительная компания в Финляндии.

— Чем отличается российский рынок строительства и недвижимости от финского?

— Для нас, финнов, очень важно, чтобы мы на всех рынках работали четко в соответствии с местными законами. Второе — у нас есть еще свои личные, исходящие от компании, требования. Например, касательно охраны труда у нас требования гораздо жестче. Кроме того, когда проектируем территории, нам недостаточно, что мы просто построим этот дом — мы проектируем всю территорию полностью, нам важно, как будут решены вопросы безопасности, каким образом будут размещены игровые площадки, другие объекты — это идея развития территории. И мы соблюдаем это во всех странах, где присутствуем.

«У нас есть свои личные, исходящие от компании, требования. Например, касательно охраны труда у нас требования гораздо жестче»

— Какой ежегодный оборот у компании? Где вы строите?

— В Финляндии, России, странах Балтии, Польше, Чехии, Словакии в компании работают около 6 тысяч человек. Оборот чуть меньше 2 миллиардов евро. Из них чуть меньше 300 миллионов приходится на Россию, хотя год назад было 500 миллионов. Так что для нас девальвация рубля — это тоже плохо.

— Какая у вас рентабельность?

— В прошлом году нам пришлось сделать некоторое списание, поэтому сумма по прошлому году у нас не очень хорошая, но все-таки мы в плюсе. В отличие от местных конкурентов, которые признают выручку по мере строительства объектов, наши показатели в отчетности соответствуют степени завершенности строительства. То есть наши показатели не совсем пригодны для сравнения.

— Вы уже столько лет работаете в России... Чем восхищаетесь, а что вас удивляет и не совпадает с вашим взглядом?

— Интересно, что ЮИТ был образован, когда Финляндия еще входила в состав Российской империи... В России каждый город — отдельная страна, потому что есть много местных требований и законов. Если в Финляндии существует проект планировки территории, то к участку уже подведены коммуникации, все готово. Здесь же, даже если проект готов, могут пройти годы, прежде чем будет подведена та или иная коммуникация... Это значительная разница. Естественно, отличается уровень готовности квартир. В Финляндии квартиры полностью готовы к заселению, включая кухонное оборудование, это стандарт. Поэтому дизайнеры больше концентрируются на декоре квартир.

«Стратегия по России следующая: невзирая на то, что рыночная ситуация сложная, мы остаемся во всех сегодняшних городах нашего присутствия и будем продолжать производство»

— Сейчас в Казани идут дискуссии, как развиваться городу — строить вширь или уплотнять застройку. Что бы вы посоветовали с учетом вашего опыта?

— Если посмотреть на европейские города, то тенденция везде одинаковая: те районы, которые находятся на пути следования общественного транспорта, уплотняются, например вокруг станций метро, железнодорожного вокзала, вдоль трамвайных путей. Таким образом стремятся уменьшить движение машин, чтобы они меньше использовались. Я могу сказать, что в Казани такая тенденция могла бы сработать.

— Есть мнение, что финны больше любят жить в своих частных небольших домах, чем в многоэтажных домах-скворечниках. Это правда?

— Исторически это правда, но в течение последних двух-трех лет произошли очень большие изменения, люди больше не переселяются в частные дома в пригороде, они даже не переселяются в таунхаусы, где есть свой кусочек земли. Теперь люди стремятся жить в центре событий, рядом со станциями метро. Но у нас еще нет опыта, насколько высоко финны хотели бы жить. Самые высокие дома — пока 16-этажные. Но если быть честным, то надо сказать, что 5 - 6-этажные дома продаются лучше. Может быть, поведение потребителей изменится.

— В России много земли, и это парадокс, что люди живут так уплотненно. Большие высотные дома, большая скученность, большой дискомфорт. ЮИТ не хочет продвигать малоэтажное строительство, таунхаусы?

— Мы построили несколько коттеджных поселков в Санкт-Петербурге и Московской области. К сожалению, ни один из этих проектов не оправдал наших ожиданий, поэтому мы решили, что пока строить такие поселки не будем. Но мы заинтересованы в строительстве невысоких — финского типа — многоэтажных домов высотностью 3 - 6 этажей. Например, в Екатеринбурге есть большая территория, около 76 гектаров, которая застраивается трех-пятиэтажными домами. В Санкт-Петербурге есть аналогичный проект. По наблюдениям, продажи идут хорошо на обоих объектах.

«В России больше руководят сверху, а в Финляндии больше независимости и самостоятельности»

— Не можем не спросить: чем татары и русские отличаются от финнов?

— (Улыбается.) Я то же самое спросил у одного из моих коллег в России после его первого года работы в ЮИТ. Мы обсуждали эти наблюдения, и он сказал, что в России есть совещания двух типов: те, на которых обсуждаются вопросы, и те, на которых принимаются решения. Русские на собраниях-обсуждениях высказывают свои мнения, и после собрания ничего не меняется, изменения происходят только после собраний, где принимаются решения. А в Финляндии эти два совещания не делят: если обсуждение ведется, то сразу после него вводятся изменения.

Кроме того, финн после совещания будет действовать так, как считает нужным. Результат должен быть таким, какой поставило руководство, а как его достичь — наше дело. В России сотрудник на совещании попытается переубедить руководство, но если не получается, то после совещания он спорить не будет, а станет действовать строго так, как сказали. Культура в странах разная, в России больше руководят сверху, а в Финляндии больше независимости и самостоятельности. Но и там, и там стремятся к хорошему конечному результату.

— Господин Каунискангас, спасибо за интересное интервью!