На «Рождественском саммите», посвященном рынку недвижимости Татарстана, говорили не только о жилье, но и об офисах и торговле На «Рождественском саммите», посвященном рынку недвижимости Татарстана, говорили не только о жилье, но и об офисах и торговле

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: РЫНОК ЖДЕТ ДВУКРАТНОЕ УВЕЛИЧЕНИЕ

На «Рождественском саммите», посвященном рынку недвижимости Татарстана, говорили не только о жилье, но и об офисах и торговле. Газета «БИЗНЕС Online» уже писала, что игроки рынка смотрят в 2017 год с осторожным оптимизмом, но к чему им готовиться?

Пожалуй, главной новостью для рынка офисной недвижимости стал прогноз Cushman&Wakefield о том, что в Казани в ближайшие несколько лет произойдет удвоение офисных помещений. Сегодня в городе работает 39 бизнес-центров качественного предложения общей площадью более 230 тыс. кв. метров. В ближайшие 3 - 5 лет на рынок с большой долей вероятности выйдет еще около 213 тыс. кв. метров качественных помещений, сообщила руководитель департамента «Региональные проекты: Россия и СНГ» Cushman&Wakefield Елена Стрюкова. Среди новых проектов выделяются три наиболее знаковых. Причем два из них будут располагаться в относительной близости друг от друга и недалеко от еще одного игрока — «Сувар Плаза» — формируется новая деловая зона? Первый проект от компании «Унистрой» — бизнес-парк на набережной озера Кабан. Он предполагает строительство четырех отдельно стоящих малоэтажных корпусов вдоль улицы Хади Такташа. Общая площадь около 20 тыс. кв. метров. Второй проект — офисно-торговый центр Urban между улицами Островского и Спартаковской от компании «Д-групп». «Предполагается строительство 12 тысяч квадратных метров класса А офисных помещений с торговой зоной на первых этажах», — рассказала Стрюкова. Третий проект — офисно-гостиничный комплекс рядом с Дворцом единоборств недалеко от моста «Миллениум». Он предполагает строительство 27 тыс. кв. метров, из которых 10 тыс. займет бизнес-центр класса А.

«Переварит» ли рынок увеличение? В классе «А» объекты показывают заполняемость на уровне 94-97% «Переварит» ли рынок увеличение? В классе А объекты показывают заполняемость на уровне 94 - 97%

«Переварит» ли рынок увеличение? В классе А объекты показывают заполняемость на уровне 94 - 97%. Свободные помещения есть в новом корпусе БЦ «Татария» (единственный новый объект за весь год) и БЦ «Капитал», но и там до конца года есть вероятность заполнения арендаторами, сообщила Стрюкова, и «тогда в классе А мы останемся без свободных помещений».

Кратко из тенденций, который выделили в Cushman&Wakefield: все более популярным становится строительство не чисто деловых, а многофункциональных комплексов, спрос сдвигается в сторону увеличения арендуемых площадей, наибольшей популярностью пользуются бизнес-центры класса В+. Наиболее востребованы офисы в 150 - 200 кв. метров в бизнес-центрах класса А и В+, хотя еще 1,5 - 2 года назад преобладали заявки на аренду офисов площадью до 150 кв. метров. Словом, Стрюкова назвала офисный рынок стабильным островком в Казани, и больших потрясений в 2017 году не предвидится.

Главной положительной новостью для рынка торговой недвижимости за весь год стало открытие в Казани «ГоркиПарк» от «Унистроя» — единственного нового ТЦ в городе Главной положительной новостью для рынка торговой недвижимости за весь год стало открытие в Казани «Горки Парка» от «Унистроя» — единственного нового ТЦ в городе

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ВЛАДЕЛЬЦЫ ТЦ ВСЕ ЧАЩЕ БЕРУТ С АРЕНДАТОРОВ ПРОЦЕНТ С ОБОРОТА ВМЕСТО АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Главной положительной новостью для рынка торговой недвижимости за весь год стало открытие в Казани «Горки Парка» от «Унистроя» — единственного нового ТЦ в городе. Он стал 23-м торгово-развлекательным центром столицы, доведя общую площадь до 721 тыс. кв. метров. Не удивительно, что в нынешних условиях единственной темой для дискуссии может стать реконцепция существующих ТЦ, считает операционный директор SRV360 Тимур Хазраткулов, тем более что «очень многие объекты требуют переосмысления». «Нужно что-то делать, чтобы люди приходили в торговые центры — сами по себе в том же объеме они ходить не хотят. Для этого есть объективные причины: снижение покупательской способности, возникновение неопределенности с доходами, — рассказал он, добавив, что Казань не слишком быстро реагирует на происходящие на рынке изменения. Не в пример быстрее ориентируются коллеги из Южного федерального округа. Если старые ТЦ не поторопятся с переосмыслением, то их будет кому заменить — по данным Cushman&Wakefield, в ближайшие годы в Казани ожидается ввод в эксплуатацию объектов с общей торговой площадью 119 тыс. кв. метров.

Основные тренды выделила руководитель департамента «Региональные проекты: Россия и СНГ» Cushman&Wakefield Стрюкова. Торговые операторы сегодня сокращают программы развития, а арендаторы хотят снимать меньшие площади, чем ранее. Чтобы сохранять прежние отношения либо привлекать новых арендаторов, владельцы ТЦ все чаще готовы брать в качестве платы процент с оборота вместо фиксированной аренды. Для крупных арендаторов (спортивные или детские товары) это может быть 5 - 7%. Игровые и развлекательные зоны для детей — до 15%, операторы фуд-кортов и кафе — 4 - 10%. Таким образом, владельцы ТЦ соглашаются нести риски вместе с торговыми операторами. Вообще же, средняя ставка аренды на наиболее востребованный формат помещения площадью 100 - 200 кв. метров на первом этаже составляет 17310 рублей за кв. метр в год (без учета НДС и коммунальных платежей). Еще одна характерная черта уходящего года — собственники ТЦ все чаще предоставляют арендные льготы дополнительно к периоду, который отводится на отделку помещений.

Елена Стрюкова выделила основные тренды: торговые операторы сегодня сокращают программы развития, а арендаторы хотят снимать меньшие площади, чем ранее Елена Стрюкова выделила основные тренды: торговые операторы сегодня сокращают программы развития, а арендаторы хотят снимать меньшие площади, чем ранее

«Поменялось и поведение ретейлеров — вполне нормальным является подписание контракта для размещения в ТЦ с отсрочкой фактического появления или открытия магазинов. Речь уже не идет о том, что будет в течение года. Нормальным для рынка стало прогнозирование заполняемости для новых объектов в перспективе трех лет», — продолжил Хазраткулов.

Впрочем, тот же «Горки Парк» порадовал участников рынка высокой заполняемостью на открытии, говорит Стрюкова. Вместе с ним на рынок Казани пришли бренды Лента и Hoff. В уходящем году, «сложным для рынка со всех сторон», также в городе открылся брендовый магазин Armani Exchange, по словам Стрюковой, первый в России. Пришли такие бренды, как Sport1Style (by Nile), Rich family, Original Marines, Natura Siberica, SuperStep, «Святая», Deichmann и M.Reason. Возможно, мировые бренды, планирующие выход в Россию в следующем году, начнут экспансию с Казани. Среди них в основном операторы кафе и ресторанов (Julius Meinl, Surf`n`Fries, Tucano Coffee, Landry`s) и одежда (Hunkemoller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie).

В целом роста потребительского рынка, а значит, и изменений на рынке торговых помещений можно ожидать не ранее 2018 года, считают в Cushman&Wakefield. Немного скрасил ситуацию президент-элект Российской гильдии управляющих и девелоперов Николай Казанский, сообщив, что наша страна занимает первое место в Европе по количеству торговых центров и в уходящем году лидерство еще больше упрочилось.

Мурат Ахмеров представил обзор рынка торговой недвижимости в Казани Мурат Ахмеров представил обзор рынка торговой недвижимости Казани

ТРЕНДЫ В ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В завершение саммита на секции по торговой недвижимости был дан обзор рынка в Казани. Его представил генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров. Он рассмотрел разные сферы. По его словам, для продуктового ретейла 2016 год прошел на подъеме. В Татарстане открыла 130 магазинов «Пятерочка» (Х5 Retail Group), 102 — «Магнит». «Сдулся» «Верный», который не открыл в этом году ни одного магазина, а закрыл два. Давно пыталась открыться и открылась «Лента». Компания также выкупила участок в Ново-Савиновском районе под строительство гипермаркета, — рассказал эксперт. — Компания «Ак Барс Торг» осталась только в формате супермаркетов «Чак-Чак», а площади остальных магазинов сданы в аренду или переуступлены. «Бахетле» запустил формат магазинов шаговой доступности «Продуктовая лавка». Активно развивались «алкодьюти» — «Русалка», «Пивоман».

По словам Ахмерова, в текущем году было несколько интересных трендов. Например, автосалоны начали отдавать под ретейл свои пустующие площади. Также активно открываются магазины на первых этажах новых жилых комплексов. Интересным трендом он назвал интерес различных батутных центров, которые активно ищут площади в аренду — 1,5 - 2 тыс. кв. метров. Кроме того, активно развивались медицинские центры — арендовали и скупали недвижимость.

Давно пыталась открыться и открылась «Лента». Компания также выкупила участок в Ново-Савиновском районе под строительство гипермаркета Давно пыталась открыться и открылась «Лента». Компания также выкупила участок в Ново-Савиновском районе под строительство гипермаркета

Что касается ресторанного бизнеса, Ахмеров назвал год для него неоднозначным, но при этом было много интересных открытий — проекты «Рубаи Лаунж», «Урюк», «Марусовка», «База Winline».

«У ЛЮДЕЙ СТАЛО МЕНЬШЕ ДЕНЕГ НА ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ»

В рамках секции эксперты обсудили насущный вопрос — как привлекать посетителей и генерировать трафик в торговых центрах в условиях сниженной покупательской способности и снижения количества денег на руках у населения.

Партнер, руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield Денис Соколов заострил проблему: «Торговые центры строились всегда для среднего класса, а его больше нет. И пенсионеры раньше не ходили в торговые центры, а сейчас это те, кто уже привык в них ходить», — считает эксперт.

Денис Соколов: «Торговые центры строились всегда для среднего класса, а его больше нет» Денис Соколов: «Торговые центры строились всегда для среднего класса, а его больше нет»

Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников развил эту мысль. «Уровень доходов населения не только не растет, но и падает. Структура потребления серьезно изменилась. В Москве раньше на продукты питания тратили 31 процент дохода, а сейчас 38 процентов. Второе — это коммунальные услуги, транспорт. Одежда и обувь занимают 6 - 7 процентов, все остальное — меньше. У людей стало меньше денег на ТЦ. При этом самая защищенная категория — медицина, продукты, образование. Полузащищенная — дети. На этом экономят в последнюю очередь», — сообщил спикер.

Что касается фешен-сегмента в торговле, по словам Колокольникова, в торговых центрах теперь по полгода идут распродажи. «Но маржинальность все равно снизилась, поэтому во многих торговых центрах появляются пустующие площади, в Питере это уже пять лет назад случилось. На этих площадях стали появляться детские площадки, скалодромы, — отметил эксперт. — В любом новом торговом центре на первом этаже все хорошо, на третьем этаже — фуд-корт и детские площадки, а второй этаж пустой».

Денис Колокольников: «У людей стало меньше денег на ТЦ. При этом самая защищённая категория — медицина, продукты, образование. Полузащищенная — дети. На этом экономят в последнюю очередь» Денис Колокольников: «Самая защищенная категория — медицина, продукты, образование. Полузащищенная — дети. На этом экономят в последнюю очередь»

По его мнению, выходом может стать выбор специализации ТЦ. Еще один тренд, который видим сейчас в США, — период потребительского бума прошел. Там, где начались все торговые центры, в тренде аутлеты, где круглый год скидки, рассказал Колокольников и заключил: «Еще „подрубает“ торговые центры онлайн-торговля. Фешен и продукты там прекрасно себя чувствуют».