Застройщики, начавшие продажу квартир в своих ЖК после Нового года, оказались в тупике. Всему виной — очередное ужесточение закона о «долевке». Нужны поправки в республиканский закон, но они запоздали: у трех компаний продажи уже зависли, они несут убытки. Мало того, как выяснил «БИЗНЕС Online», административный регламент для чиновников под новые полномочия кабмин собирается писать вплоть до конца ноября, сжимая тем самым предложение на рынке.
ПОЧЕМУ ПРОДАЖИ В НОВЫХ ЖК НЕВОЗМОЖНЫ
Не успели застройщики прийти в себя от «исторического» коллапса с выдачей разрешений на строительство, наметился новый — теперь чиновники не дают продавать квартиры в новых ЖК.
«Главная беда — не банки, не уголовные дела крупных застройщиков, даже не рост цен на стройматериалы, главное — чехарда в законодательстве», — жалуются «БИЗНЕС Online» застройщики в приватных разговорах. Речь — о двух законах, регулирующих деятельность на рынке долевого строительства: №218-ФЗ и №214-ФЗ. Очередные изменения с января этого года увеличили перечень документов для застройщиков, которые они должны предоставить чиновникам для начала продаж «долевки». Это настоящий «красный светофор» на пути бесконечного каравана стройки и продаж квартир: все, кто начал стройку после Нового года, не могут привлекать деньги дольщиков.
О юридическом казусе «БИЗНЕС Online» рассказал, в частности, коммерческий директор челнинского ООО «Домкор» Юрий Мочалин. Компания продолжает застройку, начатую в 2016 году, однако придет время и для новых проектов. «Раньше муниципальные органы создавали собственные отделы государственного контроля. В Набережных Челнах, в частности, достаточно серьезная служба. Очередные поправки к 214-му закону таковы, что необходимо наделение их новыми полномочиями. Решение этого вопроса позволит нам работать в рамках законодательства, мы этого ждем... На данный момент официально у данных отделов нет полномочий, этот юридический казус беспокоит рынок. Потенциальные проекты с 1 января испытывают проблемы с подачей всех нормативных документов», — поделился Мочалин новой бедой строителей.
Помимо проектной декларации, договоров страхования или поручительства, разрешения на строительство, плана создаваемого объекта, любая компания обязана с 1 января предоставить Росреестру заключение о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям закона о долевом строительстве. Это заключение, согласно закону, выдается уполномоченным органом субъекта РФ. В республике контроль «долевки» ведут местные власти, а не минстрой РТ. В Казани это, в частности, управление жилищной политики исполкома (УЖП). Данные полномочия давно были переданы республиканским законом, но в нем, естественно, нет пункта о том, что УЖП должно давать еще и какие-то заключения... Между тем без этой бумажки в Росреестре разводят руками: ведомство не вправе зарегистрировать договор с первым участником долевого строительства в новых объектах.
В ответе руководителя управления Марселя Абдулхакова говорится, что полномочия в УЖП еще не переданы, однако соответствующий законопроект в Госсовете РТ подготовлен
Участники рынка рассказали «БИЗНЕС Online», что уже начали жаловаться в прокуратуру, требуя обязать местные исполкомы (в частности, УЖП Казани) выдавать заключения. Но у муниципальных чиновников своя правда: полномочия в УЖП действительно не переданы, а значит, бумага не будет иметь юридической силы и впоследствии может быть оспорена. Это «БИЗНЕС Online» подтвердили в управлении жилищной политики казанского исполкома. Соответствующий законопроект в Госсовете РТ подготовлен, говорится в ответе за подписью руководителя управления Марселя Абдулхакова. Но одним голосованием дело не ограничится — потребуются кадры, техника и т. д.
«В ближайшее время законодателю предстоит определить орган, которому будут делегированы новые сферы надзора и контроля: выдача заключений, деятельность жилищно-строительных кооперативов, — говорится в письме. — При этом дополнительные полномочия потребуют наличия дополнительных финансовых и трудовых ресурсов, разработки механизма межведомственного взаимодействия, а также специальных знаний в отдельных вопросах проектирования и строительства, экономики и риск-менеджмента».
Пока же в УЖП Казани ведут лишь предварительную проверку проектной документации, а в планах — проведение семинара для застройщиков, посвященного правильному заполнению проектной декларации, сообщили в ответ на запрос «БИЗНЕС Online».
ЗАВИСЛИ НОВЫЕ ПРОЕКТЫ ЮИТА, «7И» И «ТАТСТРОЙИНВЕСТА»
Между тем за выдачей заключения уже обратились три компании. Это ЮИТ — застройщик с финскими корнями, компания «7Я» (среди ее знаковых проектов, помимо жилья, реставрация дома Дружининой в Казани) и ООО «ТСИ» (строит микрорайон «Радужный» в поселке Осиново под Казанью и ЖК «Взлетный» в Авиастроительном районе).
У ЮИТа, судя по официальному сайту, в продаже осталось всего 45 квартир. А перспективный комплекс «Грин» в районе Ноксы (Советский район, рядом с улицами Зирекле и Клубная) пока не продается.
«Строительство ЖК Green началось в декабре 2016 года, — сообщил „БИЗНЕС Online“ генеральный директор „ЮИТ Казань“ Владимир Сорокин. — Ежедневно на строительной площадке ведутся работы по возведению первого дома жилого комплекса». В компании проделали большую работу, приводя документацию в соответствие с новыми требованиями закона о долевом строительстве. «Одним из самых трудоемких этапов стал процесс подготовки документов для получения заключения о соответствии застройщика, — отмечает Сорокин. — Однако новая мера защиты дольщиков — выдача заключения о соответствии застройщика — вызвала затруднения и у надзорных органов, и оказала влияние на сроки рассмотрения документов от застройщиков». На ход стройки это пока никак не повлияло, но понятно, что без денег дольщиков застройщику приходится несладко. «Сроки начала продаж приходится корректировать, — добавил глава ЮИТа. — Мы ведем конструктивный диалог с государственными органами для скорейшего решения возникшего вопроса».
Всего, по данным на февраль 2017 года, в республике ведется строительство 309 объектов на деньги дольщиков
По словам Эдуарда Пирогова, директора ООО «СК „7Я“», наиболее пострадавшие в этой ситуации оказываются не крупные компании, которые ведут работу над несколькими проектами параллельно и тем самым имеют простор для маневра, а фирмы средней руки. «Есть такие компании, как наша: мы строим один объект, потом беремся за следующий. Привлекать деньги дольщиков — для нас это единственный способ снизить стоимость строительства. Других способов нет, потому что кредиты строителям сегодня не дают, не считая крупных игроков. И теперь мне не могут дать это заключение о соответствии».
В настоящее время нельзя сказать, что это удар в целом по рынку — только по отдельным компаниям, говорит Пирогов. В конце концов, если у одних не начинаются продажи, то другие от этого только выигрывают. Но если принятие документа затянется, то от рукотворного кризиса, организованного чиновниками, пострадает весь стройкомплекс Татарстана, ведь каждый год практически все начинают какие-то новые проекты.
Еще один застройщик на условиях анонимности и вовсе прямо заявил: если вопрос не решится в ближайшее время и средства дольщиков окажутся для него недоступны, то это будет фатально: с одной стороны, новых денег нет, с другой — стройку не остановишь. «Интересно, а кто-нибудь вообще почесался внести изменения в законы? Если до лета не успеют, то потом наши депутаты уйдут на каникулы, это будет коллапс на рынке!» — прямо заявляет директор.
В числе обратившихся за выдачей разрешения — ООО «Татстройинвест», которое строит микрорайон «Радужный» в поселке Осиново под Казанью
«ГРАНЬ» УСПЕЛА ВСКОЧИТЬ В ПОСЛЕДНИЙ ВАГОН УХОДЯЩЕГО ГОДА
Всего, по данным на февраль 2017 года, в республике ведется строительство 309 объектов на деньги дольщиков. Сейчас продаются только те ЖК, которые девелоперы успели начать строить, оформив первый долевой договор, до 31 декабря 2016 года.
Именно этим, вероятно, объясняется нервное паломничество компаний в Росреестр перед новогодними праздниками, которое заметили участники рынка. Один из застройщиков рассказал, что ранее схема позволяла планировать дату начала продаж довольно четко. Сколько сейчас составит этот период — неизвестно. Ведь еще ни одного документа выдано не было. «Конечно, это нервирует и вносит неясность», — говорит один из застройщиков, добавляя, что продажи они планировали открыть в начале лета. И хорошо бы, если бы казанское УЖП «потренировалось», обкатывая весь бумажный процесс на ком-то другом.
По всей видимости, в числе последних запрыгнула в этот вагон компания «Грань», начинающая реализацию масштабного ЖК «Новые горки» на площади 38 гектаров. Продажи в первых пяти домах открыты, хотя только-только прошли публичные слушания по проекту планировки территории бывшего Казанского мясокомбината между улицами Родины и Рихарда Зорге.
КАБМИН И ГОССОВЕТ НИКУДА НЕ ТОРОПЯТСЯ
В кабмине РТ о проблеме знают. Ситуацию может разрешить внесенный в Госсовет кабмином РТ проект закона №338-5. Отметим, что дата внесения — 10 апреля, хотя федеральный законодатель определился с изменениями еще в июне прошлого года.
Законопроект вносит поправки в закон РТ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов РТ государственными полномочиями по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Суть одной из поправок — как раз наделение местных властей правом выдавать заключения о соответствии застройщика требованиям закона о долевом строительстве. Интересно, что новые надзорные полномочия, передаваемые муниципалитетам, потребуют дополнительных затрат, объем которых рассчитал ЦЭСИ: 4 052 рубля на один объект долевого строительства.
Новые надзорные полномочия, передаваемые муниципалитетам, потребуют дополнительных затрат, объем которых рассчитал ЦЭСИ: 4 052 рубля на один объект долевого строительства
Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе Госсовета РТ, этот документ всего лишь вносит поправки в соответствии с федеральным законодательством, так что явного приоритета у него нет. Поступил он в комитет по экономике, инвестициям и предпринимательству, возглавляемый Рафисом Бургановым. В план работы комитета документ включен. Принять его теоретически можно на ближайшей сессии Госсовета РТ. Она по идее должна состояться в мае — однако в прошлые годы бывали случаи переноса сессии из-за обилия майских праздников. Затем закон должен быть подписан президентом РТ, опубликован, после чего должно пройти еще 10 дней для вступления в силу. Словом, закон, по всей вероятности, заработает только к лету.
Но это еще не все: под исполнение закона муниципалитетам нужен административный регламент по выполнению новых государственных функций. План мероприятий кабмина РТ, утвержденный постановлением №121 от 28 февраля, предусматривает его разработку. Срок — до 23 ноября 2017 года. Когда же появится регламент, чиновники вправе изготавливать документы в течение еще 30 дней.
Получается, продажи новых ЖК могут начаться вообще лишь осенью?
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 85
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.