«БИЗНЕС Online» выяснил, как должен выглядеть Казанский финансовый центр, который планируется построить в Ново-Татарской слободе. Всего под небоскребы, офисные здания и жилье здесь будет отдано 656 гектаров. Эксперты в целом приветствуют разработанный на малайзийские деньги документ, но указывают на сложности: для начала следует договориться с собственниками земли и недвижимости, в числе которых — братья Хайруллины, Равиль Зиганшин, Раис Гумеров, а главное — как-то привлечь примерно 300 млрд рублей.
Казанским финансовым районом должна стать часть города, включающая промзоны от речного порта вдоль улицы Меховщиков
РЕНОВАЦИЯ СЛОБОДЫ НАЧНЕТСЯ С РЕЧПОРТА И МОЖЕТ РАСТЯНУТЬСЯ НА 30 ЛЕТ
Подробности мастер-плана Казанского финансового района, который на прошлой неделе рассматривал Рустам Минниханов, стали известны «БИЗНЕС Online». Концепцию руководству республики представила управляющий директор и архитектор малайзийской компании APUDG Норлиза Хашим.
Напомним, что «казанским Сити» должна стать часть города, раскинувшаяся вдоль берега Волги. Она включает промзоны от речного порта вдоль улицы Меховщиков и вместе с прибрежной акваторией Волги насчитывает 1176 гектаров. Проект представлен почти 95 гектарами зеленых зон, при этом сохранятся исторические объекты, а также сложившаяся частная малоэтажная застройка. Под строительство планируется отдать 656 га, где будет построено более 7 млн кв. м недвижимости (что эквивалентно 10-летней программе ввода жилья в Казани). Предполагается, что через 30 лет развития здесь будут обитать 43 тыс. человек.
Но жилье вовсе не главное: на осваиваемой территории создадут 18,7 тыс. рабочих мест для бизнеса — сюда должны переехать головные офисы и филиалы банков и крупных компаний (количество и этажность зданий еще предстоит определить, но, судя по эскизам и логике процесса, небоскребы должны появиться). Отсюда и целевое развитие территории как финансово-делового района, где, конечно, найдут себе место и исламские финансы, ведь разработку проекта с 2015 года ведет консорциум, в который входят татарстанский фонд развития исламского бизнеса и финансов Линара Якупова, упомянутая выше APUDG и ее земляки из Straits Engineering. Эту работу поддерживали управление архитектуры и градостроительства, специалисты КГАСУ, минкультуры, аппарата президента РТ. В мае в правительстве была создана рабочая группа по проекту — в итоге и получился документ, интегрированный в архитектурную среду Казани. Теперь предстоит обсудить процесс его реализации, говорит советник премьер-министра РТ Якупов.
Потенциальная жемчужина проекта — набережная, выход Казани к Волге. Сейчас вся эта 15-километровая береговая линия, по мнению Якупова, недокапитализирована: здесь складируются песок, щебень и прочие инертные материалы.
Судя по презентации, свой интерес в проекте будут иметь малазийцы. Концепция предусматривает участие в нем, помимо разработчиков, компании Kampong Bharu Development Corporation (Kb Corp) из этой азиатской страны. Вероятно, поэтому разработка мастер-плана и велась на малазийские деньги. «Финансирование этой работы идет полностью за счет грантов, полученных от правительства Малайзии в рамках продвижения компаний страны на внешние рынки, — подчеркнул советник премьер-министра РТ. — Татарстан не потратил ни копейки». Размер гранта он раскрывать не стал.
Под строительство планируется отдать 656 га, где будет построено более 7 млн кв. м недвижимости
«ВЫСОКИЕ ВОРОТА» КАЗАНСКОГО КРЕМЛЯ
Сама идея выноса делового центра в рассматриваемый район возникла в начале нулевых. В историческом центре тогда было около 40 тыс. рабочих мест. Сегодня их здесь 175 тыс., практически отсутствует пространство для развития жилого фонда с необходимыми школами и детсадами, а также культурно-досуговых функций — все занимают офисы. В результате центр вне рабочего времени замирает.
«Появилась идея создания нового делового центра здесь, в Ново-Татарской слободе, — вспоминает завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест Казанского государственного архитектурно-строительного университета Александр Дембич. — Это удобно, близко, наконец, это просто красиво. Мы предполагали, что 40–50 тысяч рабочих мест из центра можно „перетащить“ сюда. Тем более здесь нет ограничений по этажности — тут, по сути, можно строить маленький Манхэттен».
Потенциальная жемчужина проекта — набережная, выход Казани к Волге
Подобный опыт есть в Европе. Тот же венский Dounay City, La Défense в Париже, Canary Wharf на месте «собачьих доков» в Лондоне, когда деловой центр выносится на окраины. Ново-Татарская слобода достаточно далеко от исторического центра, что позволяет строить без ограничения высотности. А если учесть, что в перспективе также развитие Адмиралтейской слободы, то с Волги будет открываться очень любопытный вид: в центре — Кремль, а по краям — высотные акценты «ворот Казани» с речным портом.
Пока же Ново-Татарская слобода представляет собой депрессивную территорию. Бетонные заборы и гаражи, разбитые дороги и отсутствие тротуаров, «хардкорный» индустриальный пейзаж с километрами трубопроводов. Каких-то 10 минут пути — и вот сияющий центр Казани, пишет в своем блоге историк Айрат Файзрахманов. Впору вспомнить «город контрастов» из известного фильма. И это место, где когда-то бурлила история татарской интеллигенции. Место, где живут коренные жители в пятом, в шестом поколении и не хотят уезжать, хотя над их деревянными домишками уже нависли многоэтажные «шуваловки»...
Линар Якупов (в центре): «Финансирование этой работы идет полностью за счет грантов, полученных от правительства Малайзии в рамках продвижения компаний страны на внешние рынки. Татарстан не потратил ни копейки»
ТЕРРИТОРИЯ ИНТЕРЕСОВ: ЗИГАНШИН, ХАЙРУЛЛИНЫ, «МЕЛИТА» И ДРУГИЕ
В разговоре с «БИЗНЕС Online» Якупов не исключил, что территория получит совсем другое название — например, «Деловой центр города Казани» (или вестернизированный вариант Сити, почему бы и нет?). Подумать над этим попросил президент РТ. «Мы встречались с Леонтьевским центром, специалисты которого создавали „Стратегию-2030“. Важно, чтобы создаваемый проект был скоординирован со стратегией», — добавил он.
Также Минниханов, по словам Якупова, поручил конкретизировать дальнейшую работу над проектом. «Президент дал поручение сделать некую „дорожную карту“ по дальнейшим шагам», — рассказал собеседник нашего издания.
Пока Ново-Татарская слобода представляет собой депрессивную территорию. Бетонные заборы и гаражи, разбитые дороги и отсутствие тротуаров, «хардкорный» индустриальный пейзаж с километрами трубопроводов
Именно отсутствие такой «дорожной карты» — одно из слабых мест мастер-плана, считает Дембич. Ново-Татарская слобода — совсем не «зеленая лужайка». Здесь пересекаются интересы массы мелких и крупных собственников — так, есть речной порт, входящий в сферу влияния Равиля Зиганшина, территории «Мелиты» Раиса Гумерова, элеватор братьев Хайруллиных, земли «Точмаша», завода синтетического каучука... И наибольшую сложность представляет как раз увязывание интересов собственников и инвесторов.
«Мы предложили механизм создания компании спецназначения, куда владельцы земли могли бы войти, использовав свои участки, — в общих чертах описал процедуру советник премьер-министра РТ. — Собственники могли бы таким образом капитализировать их в те квадратные метры площадей, которые будут затем построены. Речь идет не только об этажности, но и об инфраструктуре. Если каждый сейчас может использовать только свой участок — это одна капитализация. Если вложить эту землю под объекты, то при условии комплексного развития, роста привлекательности всей территории капитализация увеличивается в разы».
«Дорожная карта» должна в том числе ответить на вопросы, откуда брать деньги и в какой последовательности выстраивать этапы проекта. Пока предполагается, что его реализация начнется с участка площадью 34 га поблизости от речного порта. По словам Якупова, в этом есть интересы застройщика, поскольку здесь планируется строительство жилья. Возможно, речь идет, в частности, о недавно перезонированной территории на улице Портовой — это два земельных участка площадью 2,5 тыс. кв. м и 56 тыс. кв. м под жилье высотой 6–20 этажей. Инициатором такого перевода выступила строительная компания «Центрстрой-К». Кадастровая стоимость двух участков, согласно данным публичной карты Росреестра, составляет около 380 млн рублей. К слову, на публичных слушаниях представитель компании отмечал, что развитие территории будет учитывать концепцию Казанского финансового района.
По оценкам Александра Дембича, на освоение 1 га территории понадобится как минимум 400 млн рублей
По оценкам Дембича, на освоение 1 га территории понадобится как минимум 400 млн рублей. То есть бюджет реновации Ново-Татарской слободы выходит просто астрономический: под 300 миллиардов! Освоить территорию можно посредством государственно-частного партнерства: сюда должен идти бизнес со своими деньгами, а власти должны обеспечить для этого все условия, полагает Дембич. Важно организовать пул собственников — не все ведь готовы вкладываться в развитие, кто-то продал бы свою землю, но и к этому надо стимулировать. Поэтому «дорожная карта» должна предусматривать действия муниципалитета, властей республики, собственников.
«В ЦЕЛОМ МОЖНО ОЦЕНИТЬ ПОЛОЖИТЕЛЬНО, ХОТЯ ЕСТЬ МОМЕНТЫ...»
Что думают о концепции недавние конкуренты ее авторов? «В целом можно положительно оценить эту работу, — считает тот же Дембич, который ранее предлагал свою концепцию „Яңа бистә“. — Серьезных разночтений между тем, что мы предлагали, и тем, что предлагает APUDG, я не вижу. Хотя, конечно, есть некоторые моменты...»
Одним из самых спорных моментов Дембич считает предложенную разработчиками архитектуру. Хотя Малайзия — исламская страна, территория Ново-Татарской слободы исторически тоже имеет свои традиции, в предложенных архитектурных решениях их не просматривается. Застройка скорее европейская или американская — а-ля Манхэттен.
Дембич ранее предлагал свою концепцию «Яңа бистә»
«Хотелось бы, чтобы на территории Казани появились характерные по своей городской среде фрагменты, которые говорили бы, что это город, где много лет существует две культуры. Со своими характерными архитектурными стилями, обликом. Качество городской среды определяется многообразием — чем больше районов с разным архитектурным стилем, даже разным укладом жизни, тем интереснее город! Города привлекают своей непохожестью. Но предложенные решения переносят нас в деловые кварталы, среда которых очень похожа на другие города мира. Такая застройка деловых кварталов везде одинакова: хоть в Казани, хоть в Мюнхене, хоть в Нью-Йорке».
Если взглянуть на эскизы того, как в застройку предполагается вписать существующие мечети, можно увидеть совершенно обычный, чем-то похожий на многоуровневый паркинг фасад многоэтажки. «Ну и где тут атмосфера места?» — задается вопросом эксперт. Европейские кварталы — да, но непонятно, в чем их изюминка. Все это лежит скорее в русле тенденций глобализации, где тонут остатки исторического ядра, — данной теме Дембич, кстати, посвятил свой блог на страницах «БИЗНЕС Online». Впрочем, он надеется, что архитектурный облик все-таки будет изменен. «Это важно — в концепцию местный колорит должен быть заложен, чтобы задать генеральную линию дальнейшего проектирования. Потому что если здесь будет заложена среднеевропейская архитектура, то так и будут строить», — переживает он и тут же предлагает обратить внимание на архитектурную концепцию «Яңа бистә», разработанную в стенах КГАСУ.
«Если взглянуть на эскизы того, как в застройку предполагается вписать существующие мечети, можно увидеть совершенно обычный, чем-то похожий на многоуровневый паркинг фасад многоэтажки. Ну и где тут атмосфера места?»
НОВЫЙ КАНАЛ, НАМЫВ ОСТРОВОВ И НАБЕРЕЖНАЯ
К сильным сторонам концепции Дембич относит верно выбранную точку первого этапа — это территория у речного порта. Малазийцы учли возражения и замечания, которые поступали в ходе обсуждения концепции в Казани.
«Я тоже считаю, что надо начинать отсюда. Рядом — парк Молодоженов, куда можно было бы перенести стадион „Водник“ и сделать набережную. Рядом — пескобаза, которая тоже не застроена. Вторая хорошая идея — это канал и намыв небольшого участка свободной земли, где как раз и можно начинать стройку. Северная коса речпорта превратится в остров, объединенный мостами с „большой землей“. Сейчас вода в бухте немного застаивается, а это решение позволит обеспечить циркуляцию. Очень правильно делать тут хорошую набережную. Верное решение — прямой выход к берегам Волги со стороны Ново-Татарского кладбища. Запланирован транспортно-пересадочный узел, где пересекаются железная дорога, Большое казанское кольцо, радиальная дорога», — перечисляет плюсы Дембич.
А вот избавление Казани от склада инертных материалов (а здесь малайзийские проектировщики предложили построить жилье) вряд ли целесообразно. Сейчас ПГС и щебенку на казанские стройки возят отсюда, а если все это перенести в Свияжск, появится транспортное плечо в сотню километров с гаком. Стройки столицы РТ сразу подскочат в цене. Другого же места для этого склада на побережье Казани просто нет. Как вариант сохранения склада Дембич предлагает еще один намыв со стороны южной косы под территорию складов.
К сильным сторонам концепции можно отнести верно выбранную точку первого этапа — это территория у речного порта
«НА УРОВНЕ МАСТЕР-ПЛАНА ВСЕ ЭФФЕКТИВНО, НО ЕСТЬ ПРОБЛЕМА УВЯЗКИ С РОССИЙСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ...»
Рекомендации общественности были переданы авторам мастер-плана в июне, сообщил «БИЗНЕС Online» Файзрахманов. «Мы встречались с ними, передали им свою презентацию. Им было интересно наше мнение. А судя по тому, что было в прессе, не совсем понятно, учтены были наши предложения или нет. Мы подавали более детальные предложения. С нашей стороны речь шла об участке между Гафури и Меховщиков, они этот участок пока сильно не затрагивают, у них идет речь о полосе, которая тянется вдоль берега. Там из исторических зданий сохранилось одно единственное, а по одному зданию всегда можно решить вопрос. Здание меховой фабрики, насколько я понимаю, они сохраняют», — рассказал он.
По словам Файзрахманова, малазийцы собирали предложения и у имамов мечетей — как те видят территорию вокруг. «Разработчики пообщались с имамами мечетей „Иске Таш“ и имени 1000-летия принятия ислама», — уточнил он.
А вот с владельцами земли авторы концепции, похоже, проработали еще не все вопросы. Так, в конце мая заместитель главного архитектора Казани Тимур Кадыров (сам, к слову, выходец из Ново-Татарской слободы) отмечал, что, несмотря на предоставленную APUDG информацию, проектировщики до конца не учли намерения собственников. А в пресс-службе ПСО «Казань», куда обратился «БИЗНЕС Online» на этой неделе, ответили, что у них проектанты с вопросами или предложениями не объявлялись.
Олеся Балтусова ситуацию комментировать не стала, хотя участвовала в совещании по проекту
Наконец, сохранятся ли исторические объекты, находящиеся на территории будущего Сити? Помощник президента РТ Олеся Балтусова ситуацию комментировать не стала, хотя участвовала в совещании по проекту. Однако зампредседателя татарстанского республиканского отделения всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Фарида Забирова рассказала «БИЗНЕС Online», что на этом поле все правила соблюдены.
«Мы за этим следили, выступая в роли консультантов рабочей группы, — пояснила Забирова. — Достопримечательное место, культурный слой — все учтено. Памятники, мечети сохраняются, кладбище сохраняется. А то в одной из первоначальных версий мастер-плана они хотели через него дорожки пустить сквозные... Но мы выступили против этих предложений — и татарское кладбище будет сохранено».
На уровне мастер-плана все очень эффектно, очень много цифр, отметила она. Конечно, шероховатости есть. Однако все это меркнет по сравнению с серьезными юридическими вопросами. «Есть проблемы увязки с нашим законодательством — и по земле, и по кадастру... Но это не наш вопрос, надо играть на своем поле», — оговорилась она. Сейчас предстоит работа с генпланом — нужно смотреть, как там «садится» застройка, как ложатся транспортные потоки: и это та масса вопросов, которые еще предстоит решать, резюмировала Забирова.
Компания APUDG (Малайзия) получила всемирное признание за свои дизайнерские проекты, такие как «умный» город Искандар Малайзия, объекты всемирного наследия ЮНЕСКО Мелака и Джорджтаун, план-проект города Куала-Лумпур — 2020, проект острова Пенанг и план международного финансового района Куала-Лумпур.
APUDG уже работала с проектами из Татарстана. В частности, в 2012 году ее специалисты разрабатывали мастер-план «Смарт Сити Казань».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 287
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.