Андрей Беляков, ГК «Бриз»: «Мы с чистой совестью взяли объекты «Фона» и честно выполняем условия договора»

Андрей Беляков: «Я людям говорю: „Если вы дадите свое согласие на доплату, слово даю — дострою дом за год“» Фото: Ирина Ерохина

«ГДЕ У НАС ЧЕТЫРЕ ПРОЦЕНТА ИНФЛЯЦИИ?»

— Андрей Евгеньевич, какая самая большая проблема у строителей сегодня? К примеру, в последнее время много говорят о так называемом кризисе доверия — существует ли он в действительности?

— Дело не в кризисе доверия. Сегодня ситуация на рынке диктует другие условия: вы посмотрите, как часто меняются законы, в том числе и градостроительный кодекс! А с нового года нас ждут очередные поправки в законодательстве, которые вообще могут поставить крест на застройщиках. Приведу в пример только одно новшество: стоимость объекта, жилого дома, обходится условно в 600 миллионов рублей, и мы, застройщики, должны иметь сумму в 60 миллионов на расчетном счете и 60 миллионов рублей собственных средств и так далее. Возникает вопрос: зачем тогда долевое строительство, если у меня есть деньги, на которые я могу построить дом и продавать квартиры?

— То есть говорить о том, что строители как сыр в масле катаются, не приходится?

— Это миф. Конечно, логику законотворцев понять можно — подобная практика существует в Европе, и нам рекомендуют обращаться к опыту европейского строительного рынка. Но посмотрите, под какие проценты там кредитуют бизнес! Под 2–3 процента, есть даже обнуленные займы. В такой ситуации я, как застройщик, плачу кредит под три процента, но зарабатываю на своем бизнесе пять процентов. И понимаю, что у меня останется два процента, и никакая инфляция их не съест. А у нас сегодня заявляют, что инфляция в стране четыре процента, при этом металл с июля уже подорожал на 40 процентов! Цемент поднялся по отношению к прошлому году с 3200 рублей за тонну до 4600. Лес, после того как сделали благое дело — электронные торги, поднялся с 5 тысяч рублей за кубометр до 8 тысяч! Так где же здесь четыре процента? И если мы сегодня совокупно сложим все затраты, то чтобы уйти в рентабельность, должны продавать жилье по 90 тысяч за квадратный метр. Но где покупателей за эти деньги найдем?

«В портфеле нашей компании несколько крупных объектов — ЖК „КазанСу“, ЖК „Возрождение“, ЖК по улице Серова и жилой дом на улице Тукая. Суммарная площадь всех объектов — более 160 тысяч квадратных метров» Фото: Ирина Ерохина

— Судя по вашим словам, можно сделать вывод, что ситуация на рынке строительства, в общем-то, непривлекательна для застройщика...

— Честно сказать, ситуация нелегкая. Как я уже говорил, главная проблема — постоянные изменения в законодательстве. Еще один наглядный пример: по закону, если проект прошел экспертизу, он не подлежит изменению. То есть, если я строю по утвержденному проекту, ко мне применяться новые требования не должны. Но на сегодняшний день это не так. Вот в проекте написано: «ширина крыльца — метр восемьдесят». Проект прошел экспертизу в 2014 году, а в конце 2016 года вступила в силу новая поправка, что эта же площадка должна быть два двадцать. И меня заставляют переделывать на два двадцать. В общем, доходит до абсурда.

«РЫНОК ЧУТКО РЕАГИРУЕТ НА СЕЗОННЫЕ КОЛЕБАНИЯ»

— Какова сегодня реальная себестоимость строительства?

— Грубая математика такая: 36 тысяч на квадрат — само строительство. Это то, что закладывает Госжилфонд, 10 тысяч на квадратный метр ложится стоимость земли, коммуникации плюс еще 30 процентов от 36 тысяч, то есть еще 12 тысяч. И вот она, себестоимость, — 58 тысяч.

— То есть, по сути, вы балансируете на грани себестоимости?

— Остается небольшая маржа для того, чтобы содержать коллектив, а в нашей компании работают порядка 800 человек, причем на постоянной основе, это не сезонные рабочие. Около 100 единиц техники, которая требует обслуживания круглый год. К тому же необходимо вкладываться в развитие компании. В результате о какой-то прибыли даже и говорить не приходится.

«Должно же в нас что-то человеческое оставаться, просто хотелось помочь людям. Конечно, речь не идет о благотворительности в полном смысле этого слова. Но кто-то же должен был эти дома достроить?» Фото: «БИЗНЕС Online»

— Однако ипотека подешевела... Значит, не все так плохо?

— Я не вижу никакого удешевления ипотеки. Это маркетинговый ход. На самом деле это выглядит так: застройщик вам предлагает за «живые» деньги жилье за 60 тысяч квадратный метр, а по льготной ипотеке под 7-8 процентов вам отдают уже за 64 тысяч квадрат. И эти четыре тысячи разницы вместо взноса за ипотеку застройщик вносит в банк, все просто — это заработок банка. Мы не играем в эти игры, и поэтому у нас на сайте вы не увидите предложений ипотеки под 7–8 процентов. Когда ко мне приходят с такими предложениями, я просто прошу не отнимать у меня время.

— Некоторые застройщики, развернувшись в Казани, посматривают на другие регионы. Какие регионы, на ваш взгляд, привлекательны? Вас на «сторону» не тянет?

— Предложений поступает много из Чебоксар, Самары, Ульяновска... Да, условия предлагают комфортные, в том числе и по стоимости земли — она в этих регионах значительно дешевле. Но как это выйдет на самом деле, трудно прогнозировать. И потом, я здесь корни пустил — как говорится, где родился, там и пригодился.

— Есть ли достаточный спрос на жилье в Казани? Нередко звучат мнения, что скоро все обвалится, начнут продавать квартиры по 40 тысяч за метр. Это реально?

— Да никогда такого не случится! Это та же песня, что о сельском хозяйстве, которое убыточное-убыточное, но что-то я не вижу, чтобы хлеб подешевел. Он почему-то все дорожает и дорожает. Спрос есть, он никуда не делся. Я несколько лет вел для себя тетрадочку — фиксировал продажи. Потом подводил черту: здесь мы опустились, здесь — поднялись. В среднем итог по годам одинаковый. Рынок чутко реагирует на сезонные колебания: в начале года — тишина, весной — резкий скачок продаж, в середине лета — опять спад. Ну и самый аврал по продажам — это декабрь, люди приходят, возмущаются: «Я эту квартиру купить хотел, а вы ее вчера продали!» Но сейчас все более-менее выровнялось, есть небольшие скачки, как сезонные обострения.

«У нас сегодня заявляют, что инфляция в стране 4 процента, при этом металл с июля уже подрожал на 40 процентов!»Фото: Ирина Ерохина

ПОЧЕМУ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ У ЗАСТРОЙЩИКА И ПОКУПАТЕЛЯ РАЗНАЯ

— Поговорим о ваших проектах — что сейчас строите?

— В портфеле нашей компании несколько крупных объектов — ЖК «КазанСу»*, ЖК «Возрождение»*, ЖК по улице Серова и жилой дом на улице Тукая. Суммарная площадь всех объектов — более 160 тысяч квадратных метров. В этом году полностью сдаем комплексы «КазанСу», на Тукая*, часть на Серова*, хотя официально мы должны их сдать только через год.

— Вы специально выставляете сроки сдачи объекта с запасом?

— Поясню на примере. Мы работаем по федеральному закону №214 о долевом строительстве, а ответственность в нем у застройщика и покупателя совершенно разная. То есть, если человек со мной вовремя не рассчитался, я могу через суды заявить к нему требования и в результате получить какие-то гроши. А если я сорвал срок сдачи и передал объект позже заявленного срока, то должен отдать компенсацию в двойном размере. У нас была такая история по жилому комплексу «Восход». Вины нашей там не было, но получилось так, что документы о вводе объекта в эксплуатацию вышли на 24 дня позже: срок окончания строительства был 1 марта, а документы на объект вышли 24 марта. И за эти 24 дня я испытал неплохую судебную нагрузку.

— С одной стороны, это неплохо дисциплинирует рынок...

— В договоре и в гражданском праве подразумевается обоюдная ответственность. Почему я должен по двойной ставке платить, а покупатель за просроченные платежи отделается копейками? С другой стороны, закон совершенно не предусматривает обратный механизм: если я сроки профукал — накажите, но если сдал досрочно — поощрите.

«В нашей компании работают около 800 человек, причем на постоянной основе, это не сезонные рабочие. Около 100 единиц техники, которая требует обслуживания круглый год» Фото: «БИЗНЕС Online»

— А все квартиры продали в «КазанСу»?

— На данный момент продажи почти завершены.

— Даже квартира за 29 миллионов? Как-то была информация, что там есть квартиры за такую сумму...

— Я даже и не слышал о таких ценах. Когда мы начинали этот проект в 2014 году, ценник на квартиры в этом ЖК был 65 тысяч. На сегодняшний день объект готовится к сдаче, квартиры там стоят от 69 до 71 тысячи за квадратный метр. То есть за три года цена на квартиры там выросла всего на 5 процентов.

— А проект «Волжская Гавань»?

— Там все введено в эксплуатацию и продано. Я к этому проекту сначала несколько пессимистично относился. Но отработали мы его хорошо.

— Андрей Евгеньевич, про инфраструктуру хотелось бы поговорить. Строительство детских садов, школ способствует продажам?

— На «Волжской Гавани» у нас было государственно-коммерческое партнерство — в проект заложили строительство детского садика. Для нас это был пилотный проект, мы хотели понять, простимулирует это покупательскую способность или нет. Однозначно — да. Конечно, люди были довольны.

— А кто у вас занимается продажами — вы сами или агентства недвижимости?

— Мы с агентствами не работаем. К сожалению, аферистов на рынке чересчур много. Приведу только один пример: в ЖК «Симфония» — сейчас он называется «Возрождение» — на свободные квартиры наша цена 60 тысяч рублей. А риелторы выставляют квартиры за 54 тысячи. Мы позвонили от имени покупателя, поинтересовались: какие квартиры продаете? Нам отвечают: «Выбирайте любую, все квартиры ваши!» Я их пригласил к себе, показал их объявления с «Авито». Спрашиваю: «У меня договор с вами какой-то есть? На каком основании вы продаете мои квартиры?» А они говорят, что это квартиры физических лиц. Хорошо — стали проверять дальше. Оказывается, что все объявления идут на квартиры застройщика, то есть компании «Бриз». Причем хватало наглости приводить к нам покупателей, которые им еще платили по агентскому договору 20 тысяч. Бросят их у порога нашего офиса — мол, иди договаривайся. А человек приходит к нам и стоит в шоке — как так, у вас нет квартир по 54 тысячи? Вот же объявление! Мы говорим, уважаемый, мы не работаем с агентствами и квартир по такой цене у нас не было и нет.

У нас для этого есть отдел продаж — пять квалифицированных сотрудников, из которых двое имеют юридическое образование, они контролируют сделку, консультируют по разным ситуациям. Наши специалисты ведут сделку от заключения договора до регистрации недвижимости в Регпалате. То есть это те же самые риелторские услуги, только совершенно бесплатные для наших покупателей. Еще раз хочу отметить: компания «Бриз» не работает ни с агентствами, ни тем более с частными риелторами!

«Если будешь все делать сам, хотя бы на 90 процентов, будешь знать, что происходит внутри компании» Фото: Ирина Ерохина

«ДОСТРАИВАТЬ ДОМА «ФОНА» МЕНЯ НИКТО НЕ УГОВАРИВАЛ И РУКИ НЕ ВЫКРУЧИВАЛ»

— Вас называют выходцем из «гнезда» Ливады. Как вы отнесетесь к такому определению?

— Да, я читал об этом. Хотелось бы узнать, где это «гнездо»... Единственное, в чем я могу отнести себя к «гнезду» Ливады — это свое семейное гнездо, которое я купил у «Фона». Это был один из самых первых домов на Кулахметова. Вот там я купил первую в своей жизни квартиру. Мне тогда было 23 года, я и сегодня живу там с семьей.

— Зачем вы вошли в проекты «Фона»? Чем руководствовались, когда брали дома Ливады? В конце концов, у вас есть свои коммерческие проекты, хорошая репутация на рынке...

— Меня никто не уговаривал. Или, как еще говорят, «руки выкрутили, применили административный ресурс». Вот этого ничего абсолютно не было.

Первое — мне было интересно понять, смогу или нет. Это очередная ступень собственного развития. С 2015 года я ходил, смотрел, считал. Прикинул — вроде математика складывается. И второй момент — должно же в нас что-то человеческое оставаться, просто хотелось помочь людям. Конечно, речь не идет о благотворительности в полном смысле этого слова. Но кто-то же должен был эти дома достроить? Как и на каких условиях состоялась сделка по приобретению земли на Павлюхина с принятием обязательств по достройке проблемных домов в ЖК «Симфония», есть подробная информация в открытом доступе, об этом, в том числе, много писала и ваша газета. Мы с чистой совестью взяли эти объекты и честно выполняем условия договора.

— Вы приняли по договору три дома. На какой стадии завершения они находятся?

— Строительство объектов ведется с опережением графика. Первый дом — №5 — мы готовим сдавать уже в конце текущего года.

«Мы с чистой совестью взяли эти объекты и честно выполняем условия договора» Фото: «БИЗНЕС Online»

— А вот эти пресловутые доплаты на каждый дом — из чего складывается их размер? В одном доме потребовалось 7 тысяч с квадрата, в другом – 12, а в третьем — уже 15 тысяч.

— 15 тысяч — это на четвертый дом. Очевидно, что размер доплаты зависит от степени готовности объектов. Четвертый дом — это просто скелет, каркас. Вот представьте: на одном доме было выполнено монолита на 70 процентов, на втором — 40, на третьем — 30. Поэтому и цена разная.

— Люди соглашаются на доплаты?

— На сегодняшний день другого варианта не вижу. Конечно, дольщики возмущаются, считают, что власти им должны достроить без доплат с их стороны. Но когда люди покупали дешевые квадратные метры, они же у власти не спрашивали? Ведь у них инвестиционный договор с застройщиком. А это означает, что все они — инвесторы, это совсем другие риски. Сегодня большинство из дольщиков третьего дома осознали, что нет другого выхода. Если даже вы купили когда-то квартиру в 30 тысяч за «квадрат», сейчас добавите еще 12 тысяч, то на конце увидите квартиру за 42 тысячи. Где вы найдете такие цены в Казани? Конечно, можно сидеть, ждать у моря погоды, когда власти достроят дома, так может пройти еще пять лет. И все эти годы оплачивать съемное жилье, которое по факту обойдется в разы дороже, чем доплата за свои квартиры. Где логика-то? Я людям говорю: «Если вы дадите свое согласие на доплату, слово даю — дострою дом за год».

— ЖК «Возрождение» — это будет полноценный комплекс?

— Да, мы будем его сдавать как комплекс. Там уже построен по городской программе детский сад, отведена земля под школу. Запланированы парковки.

«Рынок чутко реагирует на сезонные колебания: в начале года — тишина, весной — резкий скачок продаж, в середине лета — опять спад. Ну и самый аврал по продажам — это декабрь» Фото: Ирина Ерохина

— Сколько процентов в ЖК «Возрождение» коммерческого жилья? И чем он может быть привлекательным для покупателей?

— Порядка 75 процентов — коммерческое жилье, остальное — квартиры дольщиков от «Фона». Конечно, привлекательна стоимость — у ЖК очень хорошее расположение с максимально развитой инфраструктурой: рядом школы, детские сады, больницы, торговые центры, даже — зоопарк. Дорожные развязки — в любую сторону Казани можно добраться в кратчайшие сроки. Все инженерные сети в микрорайоне полностью заменены на новые. Минусов у этого комплекса я вообще не вижу. Если вы посмотрите на стоимость жилья в аналогичных комплексах поблизости, то увидите, что цена в них выше.

«УЕЗЖАЮ ИЗ ГОРОДА, ЧТОБЫ СБРОСИТЬ НЕГАТИВ»

— Несколько личных вопросов. Вы отметили, что купили квартиру в 23 года в 90-е. А деньги откуда были?

— Конечно, частично помогли родители. Но, вообще-то, я с детства пахал днем и ночью, бегал ночью разгружать машины, в таксопарке машины мыл. Когда пошли кооперативы, мы с приятелем в подвале шили кожаные куртки из мячей. Помните, были такие курточки, модные из лоскутков? Мы такие шили и продавали...

— Из мячей?!

— Мячик стоил на тот момент, если не ошибаюсь, 3 рубля, а куртка стоила тысячу рублей. То есть надо было купить 15 мячей, распороть, растянуть кожу, сшить. И все. Но надо было покупать не футбольный, а волейбольный мяч, потому что он более мягкий. Занимались и популярным в то время «купи-продай». А официально я работал с 1991 года — механиком в производственно-строительном объединении «Казжилгражданстрой». И через семь лет основал компанию «Бриз».

«Наши специалисты ведут сделку от заключения договора до регистрации недвижимости в Регпалате. То есть это те же самые риелторские услуги, только совершенно бесплатные для наших покупателей» Фото: Ирина Ерохина

— Есть какие-либо увлечения, занятия в свободное время?

— Рыбалка. Я просто уезжаю из города, подальше от толпы, чтобы побыть одному, сбросить накопленный негатив.

— А есть ли жизненные принципы, которым вы жестко следуете?

— Вы знаете, ненавижу воровство. Я всегда своим работникам говорю: «Если что-то нужно, скажи, я дам». Не надо втихаря, чтобы никто не видел, тащить. Подойди, спроси — только не воруй. Предательство не выношу, сплетни. Категорически не приемлю, когда предлагают откат. В таких случаях сразу говорю: «Закройте дверь и больше с такими вопросами не подходите!»

— Секретами успешного бизнеса поделитесь?

— Прежде всего — работать самому. Это основное условие. Если будешь все делать сам, хотя бы на 90 процентов, будешь знать, что происходит внутри компании. Да, многие говорят, мол, без вас тут никто никуда и шагу не сделает. Да пусть не сделает, зато я знаю, куда он шагнул, чтобы он не оступился, не провалился. В любом случае в каждый объект я вкладываю частичку себя.