Михаил Мень: «Эти господа съели 38 миллиардов... Просто съели!»

Михаил Мень рассказал, что механизм страхования договоров долевого участия себя не оправдал: страховщики получили от застройщиков 38 млрд рублей, а выплатили только 50 миллионов Фото: «БИЗНЕС Online»

«ВСЕ ЭТО ПРОСТО ЛОПНУЛО И НЕ ДАЛО НИКАКОГО РЕЗУЛЬТАТА»

Страховые компании стали одной из причин того, почему было решено отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию. «Нам пришлось корректировать законодательство в связи с тем, что нас подвели страховые компании», — заявил накануне на финансовом форуме недвижимости в Москве министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

С 1 января 2014 года действовало правило, когда все договоры долевого участия должны были страховаться. Так что на страховые компании возлагалась надежда, что они закроют проблемы, если вдруг застройщик будет недобросовестно выполнять свои обязанности. Однако этот механизм власти признали несостоятельным. «Все это просто лопнуло и не дало никакого результата, — разочарованно отметил Мень. — Мало того, я уж извиняюсь за непарламентское выражение, наглость этих господ доходила до того, что ни на одно совещание, которые мы проводили с нашими коллегами из регионов, даже ни один представитель страховой компании не соизволил прибыть». По словам министра, все договоры долевого строительства действительно были застрахованы, в том числе у печально известной компании «Су-155». «К сожалению, тот рыночный механизм, который был предложен в 2014 году нашими коллегами из парламента и в который мы тоже верили, не сработал. Мы должны откровенно и честно признаться в этом, чтобы в дальнейшем не сделать подобного рода ошибок», — заявил министр.

Так что в итоге потери застройщиков от страховых компаний исчислялись миллиардами — эти деньги перечислялись в качестве взносов, но в итоге на выплаты так и не пошли. «Эти господа съели 38 миллиардов. Просто съели. А выплат после нашей агрессивной политики и разговоров было всего 50 миллионов. Таков результат работы финансового сектора на рынке долевого строительства», — возмущался Мень.

Отчасти данная ситуация стала, по словам министра, причиной создания компенсационного фонда. Он был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября прошлого года. Теперь, согласно действующему законодательству, застройщики по всем новым объектам строительства отчисляют в фонд взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве. Впрочем, как сказал Мень, необязательно сумма этого взноса будет всегда оставаться такой. «Сумма взноса была взята из расчета средней суммы по страхованию, чтобы не ухудшать ситуацию на рынке», — отметил министр.

Тем не менее, по его словам, мера с созданием фонда была хоть и вынужденной, но может стать временной. «Мы были вынуждены пойти на меру более государственную — это создание государственного компенсационного фонда. Это не лучшее решение, мы это понимаем, может быть, это даже временное решение», — признался глава минстроя.

«Застройщику проще обмануть людей, которые пришли с деньгами и подписали договор, а с банком, который будет следить за каждым платежом, уже обмануть у застройщика не получится» Фото: «БИЗНЕС Online»

«НАМ БЫ ОЧЕНЬ НЕ ХОТЕЛОСЬ, ЧТОБЫ БАНКИРЫ ПОВТОРИЛИ ИСТОРИЮ СО СТРАХОВЩИКАМИ»

Меж тем утвержденная правительством «дорожная карта» предполагает участие банков в схеме взаимодействия застройщика и граждан – участников долевого строительства. Осуществляться это будет с помощью механизма счетов эскроу (счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением). «Принцип такой: люди приходят не к застройщику, а в банк. Банк фондируется под ноль нашими людьми, а люди инвестируют 1,5 триллиона в год в отрасль. Банк, беря определенную ответственность (конечно, никаких взносов в фонд при счетах эскроу не существует), дальше начинает выдавать кредитную линию застройщику. Это чем-то напоминает банковскую ячейку», — пояснил механизм Мень. Он добавил, что пока не решен вопрос, под какой же процент банк будет выдавать застройщику эти деньги. «По оценкам ЦБ, до 6 процентов», — отметил министр. В «дорожной карте» предполагается, что если во время переходного этапа доля таких договоров со счетами эскроу будет составлять около 30% по итогам второго квартала 2019 года, то уже по итогам четвертого квартала 2020 года цифра приблизится к 95%.

«Идея какая? Чтобы банки начали конкурировать за эти 1,5 триллиона рублей и предлагали застройщикам лучшие условия. Теоретически выглядит красиво. Практически — не знаю, я не финансист, не банкир, не знаю, есть ли у нас реальная конкуренция между банками. Нам бы очень хотелось, чтобы этот механизм заработал», — честно признался глава минстроя.

По словам Меня, уже очевидно, что к 1 января этого года банки были не готовы не только к счетам эскроу, но и даже к простому банковскому сопровождению договоров. «В ЦБ уверяют, что к 1 июля, возможно, такая конструкция заработает и у банков появится компетенция в части и банковского сопровождения, и счетов эскроу», — отметил министр. Более того, он полагает, что такая схема с посредниками в виду банков сделает более безопасной для граждан покупку квартиры в еще не построенном доме, так как в данном случае застройщику будет гораздо сложнее придумывать схемы обмана. «Застройщику проще обмануть людей, которые пришли с деньгами и подписали договор, а с банком, который будет следить за каждым платежом, уже обмануть у застройщика не получится», — заметил Мень. Пока же, по его мнению, кредитные организации неохотно финансируют строительство, так как отрасль считается высокорискованной «У нас токсичность отрасли — 7 процентов — это не так мало», — считает министр. Тем не менее он надеется заинтересовать банковский сектор, т. к. уже сейчас в общем обороте денег в долевом строительстве находится 3,5 трлн рублей. Такую сумму, уверен министр, банкам не удастся заместить кредитными средствами. «Конечно, нам бы очень не хотелось, чтобы банкиры повторили историю со страховщиками», — признался Мень.

«ПО КРАЙНЕЙ МЕРЕ 30 ПРОЦЕНТОВ ПРОЕКТОВ БАНКИ В БУДУЩЕМ НЕ ВОЗЬМУТ НА ФИНАНСИРОВАНИЕ»

В свою очередь, председатель «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев подтвердил, что банки действительно пока не готовы к нововведениям, поскольку даже не могут назвать список документов, которые застройщики должны предоставить в таких случаях. «Банки говорят, что есть технология с оборонзаказом. Предлагают это сделать по аналогии. Застройщиков это пугает», — рассказал он.

В то же время, как полагает Тимофеев, внедрение проектного финансирования неизбежно повлечет увеличение цен на жилье, поскольку появится новый посредник в лице банка. А вот на сколько подскочит цена, глава «Москомстройинвеста» сказать затруднился. «Не секрет, что, если появляется новый посредник, происходит удорожание проекта. Каким оно будет, на данный момент спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6 процентах, а кто-то — даже о 20», — отмечает эксперт. С ним не согласны в Центробанке. Буквально на днях зампредседателя ЦБ Ольга Полякова отмечала, что переход на счета эскроу не обязательно приведет к росту цен, поскольку финансовые затраты застройщиков увеличиваться не будут, т. к. банки смогут предлагать более доступные кредиты по ставкам даже ниже ключевой.

Тем не менее Тимофеев указал на то, что банки попросту могут отказаться кредитовать порядка 30% проектов. «Каждый универсальный коммерческий банк оценивает риски. Строительная отрасль для них является высокорискованной. Поэтому по крайней мере 30 процентов проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование», — сказал он. Так, по его словам, сейчас в Москве застройщики реализуют 512 проектов, из них 150 банки потенциально могут забраковать. Так что деньги населения для финансирования этих проектов будут недоступны. «Однако застройщики могут их финансировать за счет собственных средств», — добавил председатель «Москомстройинвеста».

Пока же, как утверждает Тимофеев, застройщики со страхом и волнением ждут 1 июля, когда заработают новые правила. Так что сейчас инвесторы «пылесосят» все городские площадки, стремясь получить разрешения как можно скорее, еще до нововведений.

Строительство — не профильная тема Талии Минуллиной, поэтому она предпочла лишний раз пропиарить Татарстан Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЕЛКИ! ХОРОШО ЖИТЬ В БОГАТОМ ТАТАРСТАНЕ И ПРОХОДИТЬ ОБУЧЕНИЕ В СИНГАПУРЕ»

Еще одна тема, затронутая на финансовом форуме недвижимости, — ГЧП и концессионные соглашения. И тут главным спикером стала руководитель агентства инвестиционного развития РТ Талия Минуллина. Ясно, что строительство — это все-таки не ее профильная тема, поэтому она предпочла лишний раз пропиарить Татарстан. Так, Минуллина напомнила собравшимся и о том, что в национальном рейтинге инвестклимата три года подряд республика удерживает первенство, и о том, что это единственный регион с таким количеством особых экономических зон, и о том, что Турция как топовый инвестор вложила в Татарстан $2,5 млрд за последние 10 лет.

Чтобы не расходиться с темой форума, Минуллина предпочла говорить о концессии, закон о которой в республике работает в сфере здравоохранения и строительства. «С 2013 года по текущий момент сделали 146 концессий в 15 муниципальных образованиях, мы передали 882 объекта коммунальной инфраструктуры», — похвасталась она.

А вот закон №224-ФЗ о ГЧП, по мнению главы АИРа, все-таки не работает должным образом. «Эта ситуация не только в Татарстане, но и в других регионах. В 224-м законе жестко определен перечень объектов, а у нас есть и другие, которые мы бы хотели. Сам механизм сложный и тяжелый», — рассказала она.

Наконец, Минуллина не могла не прорекламировать Иннополис как очередной успех Татарстана, а затем еще пустилась в рассуждения о том, что РТ — кузница кадров как для федерального центра, так и для других регионов. И эти успехи республики глава АИРа связала с тем, что в приоритете «Стратегии-2030» стоит именно образование для всех слоев населения, в том числе чиновников.

«Министров и глав районов постоянно тренируют, мы проходили обучение в Стэнфорде, в корпоративном университете Сбербанка, в „Сколково“ для нас программа была, в РАНХиГС, в Сингапуре, во Франции в национальной школе администрации...» — перечисляла Минуллина.

«Если бы сейчас здесь присутствовали представители регионов, они бы сказали: „Елки! Хорошо жить в богатом Татарстане и проходить обучение в Сингапуре“, — прервала ее модератор. — Может ли подобное позволить себе Рязанская область?»

«Если не хватает денег вывезти 20 чиновников в Сингапур, чтобы они увидели своими глазами, как это работает, есть возможность пригласить одного специалиста оттуда. Он объяснит, проведет тренинг и расскажет. Так будет дешевле. Да, может не будет „вау-эффекта“, но сегодня есть видео и огромное количество бесплатных ресурсов. Дорогу осилит идущий. Если этого не делать, то ничего не получится», — дала ценный совет Минуллина.