«Единственное логичное объяснение – отрасль готовят к национализации…»

Участники круглого стола:

Рамиль Зиннуров — исполнительный директор ЖСК «Комфортное жилье».

Юрий Мочалин — коммерческий директор ООО «Домкор».

Фарид Башаров — генеральный директор Торгово-промышленной палаты Набережных Челнов.

Гульнара Нурмиева — руководитель отдела продаж ООО «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны».

Модераторы:

Ринат Билалов — шеф-редактор газеты «БИЗНЕС Online – Закамье».

Влас Мысько — заместитель шеф-редактора газеты «БИЗНЕС Online – Закамье».

По общему мнению экспертов от строительства, сейчас самый удобный момент для покупки квартиры за последние годы. Скоро станет хуже: ипотечные ставки снова могут вырасти

 «ПОКУПАЕТ ТОЛЬКО ТОТ, КТО НУЖДАЕТСЯ, А ИНВЕСТОРЫ НАСТОРОЖЕНЫ»

– По традиции мы просим участников представить свои компании в общих чертах: позиция на рынке, его актуальный срез. Начнем по кругу: как себя чувствует «Комфортное жилье»?

Рамиль Зиннуров: «Комфортное жилье» вводит ежегодно 25–30 тысяч «квадратов» жилья, и наращивать объемы мы не видим необходимости. Для нас важна стабильность и гарантии, поэтому мы ведем те проекты, себестоимость которых знаем и которые обеспечены ресурсами, – за их реализацию мы можем поручиться перед покупателями. На будущий год мы запаслись двумя проектами, для которых разрешения на строительство были получены до 1 июля – их можно строить по старой долевой схеме. У нас там 65 тысяч «квадратов». Сейчас мы начали строить дом 63/01 на 40 тысяч квадратных метров. Сегодня все насторожены, ждут изменений, но я думаю, что в ближайшее время катаклизмов не будет. Есть старые запасы, строительные компании движутся по инерции. Люди сейчас покупают жилье преимущественно через ипотеку, и я думаю, этот инструмент сохранится, если только нас не ждут глобальные изменения в экономике страны. Покупательская способность, конечно, не растет. Скорее мы наблюдаем ее снижение.

– Вы ежегодно сдаете стабильное количество жилья – как же тогда вы видите падение платежеспособности и спроса?

Рамиль Зиннуров: У нас есть свой покупатель. Это молодые семьи, которые опираются на родителей и ипотечный кредит и для которых очень важна инфраструктура: парковочные места, благоустройство двора – детские и спортивные площадки, озеленение. Мы, во-первых, уделяем подобным факторам большое внимание, а во-вторых, 25–30 тысяч квадратов – это не большой объем для нас, не тот, для которого требуется сильное напряжение. Но мы осознанно нацелены на объем, который стабильно строится и распродается в нестабильных условиях. У нас нет авантюрных проектов, кредитных денег мы не привлекаем, и я не припомню ни одного объекта, сданного нами в крайний срок. Мы сдаем досрочно.

– Хотелось бы понять структуру продаж: какая доля уходит за наличные, какая в рассрочку, какая с привлечением ипотеки…

Рамиль Зиннуров: Еще года четыре назад три-четыре квартиры из 10 продавались за наличные. Сейчас 95 процентов уходит по ипотеке. Покупает только тот, кто нуждается, а инвесторы насторожены: такой маржи, как раньше, уже нет.

Рамиль Зиннуров: «Сейчас на рынке появились еще «евродвушки», но это не более, чем маркетинговые ходы – фактически там метраж увеличивается буквально на один квадрат»

«РАЗ ИЗМЕНИТЬ НИЧЕГО НЕЛЬЗЯ, НУЖНО АДАПТИРОВАТЬСЯ»

– Редкий феномен на рынке продемонстрировала компания «Талан», которая зашла в Челны и буквально растолкала местных игроков с двумя крупными проектами. Как вы оцениваете городской рынок, какая структура продаж сложилась у вас? Есть ли первый опыт работы с эскроу-счетами?

Гульнара Нурмиева: Мы зашли с объектами комфорт-класса, на сегодняшний день у нас в челнинском портфеле порядка 120 тысяч квадратных метров жилья, и это не предел. В районе Орловского поля у нас 72 гектара комплексного освоения с полной инфраструктурой – это проект «Притяжение», очень объемный. В свою очередь «Сердце города», который мы реализуем в центре, – это имиджевый, архитектурно выразительный проект, какой должен быть в портфеле любого уважающего себя девелопера. Мы уже видим положительную динамику спроса по нему. Касательно изменений, связанных с 214-м законом, для нас стратегия ясна: раз изменить ничего нельзя, нужно адаптироваться. Мы активно внедряем схему эскроу-счетов, и пилотный проект у нас уже реализован в Перми. Модель отработана, и новые объекты «Притяжения» мы тоже планируем строить по новой схеме. В структуре наших продаж около 70 процентов занимает ипотека, есть и наличный расчет, и рассрочка. Кроме того, в Челнах мы являемся единственным застройщиком, который может предложить полноценный формат trade-in: мы готовы брать у клиента вторичное жилье в счет оплаты за новую квартиру.

– Насколько ниже рыночной стоимости вы покупаете вторичное жилье?

Гульнара Нурмиева: У нас нет цели заработать на этом. В течение трех месяцев мы должны реализовать эту недвижимость, поэтому в цене ориентируемся на рынок, при этом закладывая в дельту расходы застройщика на коммунальные платежи, рекламу и госпошлину.

– Как покупатели реагируют на то, что им приходится участвовать в новой долевой схеме?

Гульнара Нурмиева: Это совершенно другой продукт, в котором гарантом выступает уже не только финансовая стабильность застройщика, но и банк как ответственный контролирующий орган. Не все компании проходят банковскую проверку.

– Фарид Рашидович, в ТПП следят за строительным законодательством?

Фарид Башаров: Естественно, у нас, как у структуры поддержки и развития предпринимательства, вызывает озабоченность ухудшение бизнес-климата. Те поправки, которые были внесены в 214-й закон, прежде всего бьют по малому и среднему предпринимательству.

– А может быть, хорошо, что малого бизнеса в строительстве почти не осталось? Может быть, крупные компании надежней?

Фарид Башаров: Стройка – это ведь не только застройщик, но и субподрядные организации. С 214-м законом банки стали новым звеном в производственной цепочке, а лишние звенья никогда не способствовали эффективности всей системы.

– Это ведь банки пролоббировали новый механизм долевого строительства?

Фарид Башаров: Конечно.

Рамиль Зиннуров: Судите сами: у нас было совещание в Казани с представителями центрального аппарата Сбербанка. Они прямо сказали: когда они увидели объем средств, который регистрирует Росреестр в виде недвижимости, и сколько денег уходит через ипотеку напрямую застройщикам, они решили, что это несправедливо. Почему напрямую, а не через них? Такова позиция банков.

Гульнара Нурмиева: «В Челнах мы являемся единственным застройщиком, который может предложить полноценный формат trade-in: мы готовы брать у клиента вторичное жилье в счет оплаты за новую квартиру»

– Но все это пришлось как раз на скандалы с дольщиками, верно? 

Рамиль Зиннуров: Да, но параллельно лопались и банки тоже.

Фарид Башаров: Я разговаривал с Альбертом Николаевичем (Альберт Петров – гендиректор УКС «КамГЭСэнергострой» – прим. ред.) – он больше не намерен участвовать в долевом строительстве и сказал буквально следующее: «Узнав о предстоящих поправках к №214 ФЗ, я предпринял все меры, чтобы исполнить обязательства перед дольщиками по договорам долевого участия. Скорее всего, далее УКС «КамГЭС» отойдет от практики долевого участия в строительстве жилья». И тут же он вспомнил давнюю историю взаимоотношений КАМАЗа и Домостроительного комбината. Когда КАМАЗ заказывал жилье Марату Шакировичу Бибишеву, тот брал кредит в банке, строил и продавал готовый дом КАМАЗу с учетом всех расходов. Все были довольны, а теперь в любом случае страдает конечный покупатель, потому что нововведения скажутся на конечной стоимости жилья.

«ДУМАЮ, ВСЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ЗА ГОД НАРАСТИЛИ ПРОДАЖИ ПРОЦЕНТОВ НА 20»

– Над какими проектами сегодня работает «Домкор»? Получен ли первый опыт работы с эскроу-счетами?

Юрий Мочалин: «Домкор» придерживается своей традиционной стратегии – присутствовать во всех районах города. В данный момент активно строится ЖК «Тюльпан» рядом с парком на ГЭСе, в работе еще несколько проектов комплексной застройки. В их числе микрорайон «Дружный» в Замелекесье и ЖК «Просторы» в 63-м микрорайоне. В ноябре мы заселим дом 63/10 и планируем ввести в эксплуатацию одну из башен «Тюльпана». Что касается новой долевой схемы, то мы не можем пока сказать, что все об этом законе поняли. Ясно, что где-то придется сокращать объемы, потому что финансировать все проекты по эскроу-счетам невозможно. Законы пишутся в Москве, с ее ценами и оценкой маржинальности бизнеса. Они никак не ориентированы на регионы с нашей маржинальностью с потолком в 15 процентов. Когда накладывается кредитное финансирование на уровне 11–12 процентов, что остается застройщику? Либо повышать цену продукта, либо уйти с рынка. При этом мы постоянно сталкиваемся с тем, что какие-то нормы и правила не прописаны. Каждый муниципалитет трактует закон по-своему. Центр пытается создать единую информационную базу, но полноценного источника до сих пор нет. Единственное, что пока спасает, – это адаптационный период, оставленный нам законодателями.

– Когда обсуждение закона вошло в активную фазу, минстрой обещал три года на раскачку. Этого достаточно?

Юрий Мочалин: Не могу сказать, потому что ни одного законченного производственного цикла по новой системе пока нет. Никто еще не может сказать, сколько застройщику стоят деньги, каков полный механизм реализации проекта… Но даже приблизительная оценка перспектив привела к небольшому взрыву на потребительском рынке: я думаю, все застройщики за год нарастили продажи процентов на 20.

– Вы считаете, на фоне 214-го закона?

Юрий Мочалин: А других фонов нет, ведь покупательская способность не увеличилась. Это единственный логичный тренд для роста продаж. Мы видим повышение спроса на ипотеку, видим омоложение покупателя: клиенты, которые откладывали деньги на квартиру, чтобы купить ее годика через два, решили сделать это сегодня. Сейчас, конечно, удачный момент и в силу действующих ипотечных ставок, но это ненадолго – отсюда и рост продаж. Соципотека, кстати, тоже оказывает влияние на рынок – бум продаж обусловлен и тем, что в последние два года не так много жилья строилось по социальной ипотеке. Сейчас в Челнах раскрылся большой 63-й комплекс. Если в этом году по соципотеке продавалось процентов 30 жилья, то в следующем ситуация может быть обратной. Но потом 63-й комплекс застроится, и снова будет неясно, куда идти дальше.

Юрий Мочалин: «Люди инвестируют, наверное, не для перепродажи, а для сохранения денежных средств и небольшого, но стабильного дохода от сдачи квартиры в аренду»

«ПОДНЯТЬ ИПОТЕЧНУЮ СТАВКУ – ЗАСТРОЙЩИКИ УЙДУТ, А ПОТОМ ВЕРНУТЬ ВСЕ В НОРМУ, НО УЖЕ НА СОБСТВЕННОМ РЫНКЕ»

– Кстати, летом в городе заметно увеличилась выдача разрешений на строительство, как раз перед 1 июля. Застройщики набирали про запас?

Юрий Мочалин: Да, все наращивали подушку безопасности, чтобы подольше отработать по старой схеме, но запас кончится, да и правила меняются постоянно. Сначала застройщики участвовали в обсуждении закона, потом на утверждение было вынесено абсолютно другое содержание, затем принимается нечто третье… Теперь мы еженедельно собираемся и отслеживаем изменения в 214-м законе.

Фарид Башаров: Стройка – это ведь такой бизнес: если застройщик, возводя здание, не подготовит основание для следующего, у него производственный цикл прерывается, и первыми от этого страдают подрядные организации.

Юрий Мочалин: Именно. В течение длительного инвестиционного цикла правила должны быть стабильны, а они постоянно меняются. Взять компенсационный фонд – уже сейчас мы выплачиваем 1,2 процента от оборота, а ходят слухи о поднятии до 6 процентов.

Рамиль Зиннуров: Да, у нас если маржинальность 8–10 процентов, и мы будем 6 отдавать – какой смысл заниматься этой деятельностью?

Юрий Мочалин: Причем у нас регион достаточно благополучный, а что будет с другими? Никто в Москве об этом не думает, при этом заявляя о каких-то безумных планах по вводу жилья в России. Чем эти планы будут обеспечены? Единственное логичное объяснение – отрасль готовят к национализации через госкомпании. Это, конечно, только предположение, но теоретически это возможно.

– То есть как раньше, когда на весь город – один «Челныгорстрой»?

Фарид Башаров: Если бы! Скорее зайдут компании с деньгами, но не наши. Деньги-то в стране есть, но у отдельных структур.

– Какие структуры могли бы выступить государственным застройщиком в регионах вроде нашего?

Юрий Мочалин: Столичным организациям не будет интересен наш город. Если в Москве остановится спрос, они могут пойти в регионы, но только с высоким инвестиционным потенциалом – в Казань, Екатеринбург, Краснодар. Мы их прихода не опасаемся. Вот мы говорим: банки, банки. А банки сами не готовы к такому повороту. Строительство всегда было для банков высокорисковым направлением, в кредитных портфелях стройка занимала, я думаю, не больше процента. Где они найдут сейчас деньги на кредитование? Я где-то видел цифру – требуется порядка 3 триллионов рублей.

– Раз продажи сегодня идут почти целиком через ипотеку, а теперь банки забрали под контроль еще и долевое строительство, им теперь остается забирать только сами строительные компании, не так ли?

Юрий Мочалин: И это сделать очень просто. Поднять ипотечную ставку до небес – такие тенденции уже наблюдаются – отпугнуть этим покупателя, дождаться, пока застройщики уйдут из бизнеса, а потом вернуть все в адекватные рамки, но уже на своем собственном рынке. Это все, конечно, отдает конспирологией, но факт налицо: банковский контроль над отраслью постоянно усиливается.

– Насколько сегодня характерна ситуация, когда банки и строительные компании представляют собой одну бизнес-структуру?

Юрий Мочалин: Очень активно в этом направлении двигается ВТБ – у него есть свои серьезные строительные структуры. Да и Сбербанк идет по этому пути.

Фарид Башаров: «Город зажат. В сторону Нижнекамска двигаться некуда, по бокам Кама и КАМАЗ, остается двигаться только на северо-восток, на восток»

«В ЧЕЛНАХ УЖЕ ОКОЛО ПОЛУГОДА НЕ ПРОВОДЯТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ. НИЧЕГО НЕ ОСТАЛОСЬ»

– Перейдем от долевого строительства к рынку в целом. У нас заходила речь о нехватке земли для дальнейшей застройки города. Как оценивают эту ситуацию строители, куда дальше расти?

Юрий Мочалин: Город строился из расчета на 300–350 тысяч жителей, сейчас количество их подошло к 530 тысячам… Проблема роста есть, и в первую очередь не хватает земель с инженерными коммуникациями.

Рамиль Зиннуров: До сих пор рост обеспечивался точечной застройкой. Сейчас ресурс исчерпан. Лет 10 назад вице-мэр Анатолий Котвицкий говорил, что надо сдвинуть границу города на 10–15 километров в сторону Малой Шильны. Сейчас там застроено, нужно делать ревизию, потому что без решения этой задачи дальнейшее строительство невозможно. Заметьте, в Челнах уже около полугода не проводятся земельные аукционы. Ничего не осталось.

Фарид Башаров: Город зажат. В сторону Нижнекамска двигаться некуда, по бокам Кама и КАМАЗ, остается двигаться только на северо-восток, на восток. Строго говоря, в черте города есть еще резерв около 2 тысяч гектаров, но очень высокозатратный. Это облагораживание прибрежных территорий, возможно, даже намывка: в Казани таким способом строился 39-й микрорайон – так называемые Квартала. Не знаю, насколько застройщики готовы к таким затратам, хотя город, стоящий на воде, должен выглядеть соответственно, прибрежную полосу в любом случае надо облагораживать. Генплан устаревает, скоро он будет дорабатываться, и в рамках нового плана придется смотреть, куда дальше двигаться городу.

– Создается впечатление, что на фоне дефицита земель застройщики вынуждены осваивать высоты. «Талан» ведь довольно высокие дома строит?

Гульнара Нурмиева: У нас максимальная высота – 23 этажа, но этажность переменная.

– С одной стороны, выглядит эффектно, но при выборе жилья для себя задумываешься: ведь это муравейник со всеми вытекающими. Например, где там машину парковать? Миллион подобных вопросов возникает. Как вы их решаете?

Гульнара Нурмиева: Если говорить об этажности, то при выборе жилья учитываются несколько факторов. Аргументом в пользу высокого этажа может быть, например, вид на Каму. Что касается парковочных мест, то мы решаем вопрос организацией плоскостных парковок с коэффициентом большим, чем это предусмотрено строительными нормами и строительством многоуровневых паркингов.

– «Притяжение» – самый крупный по площади освоения проект в Челнах. Как он развивается?

Гульнара Нурмиева: Мы сейчас ведем первую очередь из 11 домов переменной этажности, это порядка 11 гектаров застройки. Первую очередь планируем завершить в течение пяти лет полностью, а все 72 гектара – за 10 лет. Многие вещи сейчас перекладываются на плечи застройщика, в том числе по инженерным сетям. Это сложно. Возможно, этот вопрос надо решать на градостроительном уровне. Продолжение Московского проспекта мы спроектировали и защитили. Я думаю, эта дорога разгрузит и Первую автодорогу, и Набережночелнинский проспект. Полагаю, когда «Притяжение» будет достроено, этот район действительно станет полноценным географическим центром Челнов.

– 72 гектара – это ведь тоже запас для расселения горожан. На сколько лет его может хватить?

Гульнара Нурмиева: Могу сказать, что район рассчитан на 25 тысяч жителей.

Юрий Мочалин: Город прирастает на 2–3 тысячи человек в год, но не нужно считать, что все нынешние жители уже обеспечены. У нас показатель обеспеченности сейчас составляет порядка 22 квадратных метра на человека. Для сравнения, в Европе от 40 до 60 метров. Российской нормы как таковой нет, но, по моему мнению, насыщение рынка наступает при 30 квадратах на человека. При достижении этой планки рынок переворачивается. Сейчас это рынок продавца – мы не испытываем особых проблем реализации на этапе строительства. Перешагнув рубеж обеспеченности в 30 «квадратов», мы войдем в рынок покупателя: будет продаваться только готовое жилье, будет много разнообразных предложений. С учетом того, что Челны вводят в год около 0,6 квадратного метра на человека, можно примерно вычислить, что насыщение наступит лет через 10.

«МНОГИЕ ПОКУПАЮТ И НЕ СДАЮТ – КВАРТИРА ПРОСТО СТОИТ»

– Возвращаясь к вопросу парковок: машино-места от застройщиков продаются или сдаются в аренду?

Юрий Мочалин: На данный момент разницы нет – ни то, ни другое не востребовано. У нас на арендуемом паркинге стоит машин 15. В Замелекесье мы забетонировали площадку, на которой машины вообще можно оставлять бесплатно, но ментальность населения без административного нажима привела к тому, что люди готовы в подъезд загнать машину, лишь бы не ставить ее на отведенное место. Это реальная проблема, которую застройщик сам не решит. Если еще раз вернуться к 214-му закону, то мы теперь вообще не имеем права строить парковки на деньги дольщиков. Только за счет своей прибыли – а когда она вернется, если парковки пустуют?

Рамиль Зиннуров: К этой работе надо привлекать муниципалитеты: освобождать от арендной платы за землю, давать преференции тем, кто строит паркинги.

Юрий Мочалин: На мой взгляд, нужны штрафные санкции для любителей парковки в неположенных местах. Лет 10 назад кто уступал дорогу пешеходу? А сейчас привыкли, и даже нравится. Такова ментальность людей.

Фарид Башаров: Видя, как дорожники расширяют дороги, ставят бордюры, а люди оставляют машины, не давая им закончить работу, я хочу поддержать коллег – нужны решения на уровне горсовета. По парковкам от застройщиков мы считали: если строить по машино-месту на квартиру, нужно отдавать под парковку больше трети земельного участка, а места при этом не покупаются. Отношение нужно менять кардинально – с помощью, может быть, платных парковок на основных магистралях, где зимой уборка снега становится большой проблемой. Мне кажется, сейчас чересчур лояльное отношение к таким нарушениям.

– Как меняются предпочтения людей в вопросах комфортности, инфраструктуры, площадей? Хотят ли покупатели квартиры просторнее, чем, допустим, пять лет назад, или наоборот?

Гульнара Нурмиева: Потребности формируются от локации. В центре города клиент предпочитает большую квадратуру, от 60 до 80 метров. К благоустройству застройщики относятся очень трепетно. Для нас стала стандартом формула «двор без машин», хотя на дворовом благоустройстве мы сокращаем свою рентабельность. Если же говорить о новых территориях – таких, как Орловское поле, то здесь решающим фактором становится цена, благоустройству покупатели уделяют меньше внимания, хотя застройщик сохраняет единую стратегию.

– Недавно «Санрайз капитал» приостановил строительство и заявил о желании пересмотреть планировки, уменьшив метраж квартир и увеличив их число. Это общая тенденция?

Рамиль Зиннуров: Для нас и прежде не были актуальными такие термины, как квартира-студия. Сейчас на рынке появились еще «евродвушки», но это не более чем маркетинговые ходы – фактически там метраж увеличивается буквально на 1 «квадрат» по сравнению со стандартной однокомнатной квартирой. Мы сохраняем стандарты и не планируем уменьшать «квадраты» под кошелек клиента, потому что наш приоритет – благоустройство территории, обеспечение машино-местами. Человек думает, что купит квартиру и будет в ней сидеть, но, как только купил, начинает осматриваться: что за двор, где машину ставить, куда мусор нести, безопасно ли ребенка отпускать. Такова наша маркетинговая политика, с уменьшением квадратуры квартир она никак не связана.

– Много ли покупается инвестиционных квартир?

Юрий Мочалин: У нас около 20 процентов продаж – инвестиционное жилье. Мы почувствовали интерес к нему после проблем на банковском рынке Татарстана. Конечно, инвесторы покупают не так, как раньше, когда цены на жилье менялись за год процентов на 20. Сейчас такого нет, и люди инвестируют, наверное, не для перепродажи, а для сохранения денежных средств и небольшого, но стабильного дохода от сдачи квартиры в аренду. Хотя многие покупают и не сдают – квартира просто стоит.

– Тут прозвучало, что на уровне Федерации созрел план по увеличению ввода жилья. В качестве резюме беседы: как отреагируют Набережные Челны?

Рамиль Зиннуров: На ближайшие годы план растет: на следующий год нужно ввести уже 310 тысяч квадратных метров жилья, еще через год – 320 тысяч, несмотря на то, что и земель нет, и условия усложняются новой схемой долевого строительства.

Редакция благодарит администрацию отеля Kama Rooms – партнера проекта «Круглый стол „БИЗНЕС Online“».