Конец «золотого века» «долевки»: 2018-й будут вспоминать как потерянный рай?

Абсолютно рекордным оказался 2018 год для рынка жилой недвижимости Татарстана: в республике было зарегистрировано 20,6 тыс. сделок на рынке долевого строительства жилья

Новостройки: 2018-й — последний «золотой год» долевого строительства

Абсолютно рекордным оказался 2018 год для рынка жилой недвижимости Татарстана. По данным Росреестра РТ, за год в республике было зарегистрировано 20,6 тыс. сделок на рынке долевого строительства жилья. Рост по сравнению с 2017 годом составил 19%, по сравнению с 2016-м — 38%. В докризисном 2014 году было зарегистрировано всего лишь 17 тыс. сделок.

Всплеск активности, по-видимому, связан с революцией на рынке нового жилья. С 1 июля 2019 года застройщикам запретят собирать деньги с населения на этапе котлована. Теперь покупатели новостроек должны будут открывать эскроу-счета в банках, средства с которых застройщик сможет получать только в виде банковских займов. На практике это означает, что застройщики с высокой вероятностью предпочтут выставить конечный ценник на квартиры: низких цен на начальном этапе строительства не будет. Рискованным «котлованным играм» с попыткой заработать на росте стоимости еще не построенного жилья приходит конец.

Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты называют 2018-й «золотым годом рынка недвижимости». На него пришлись и исторически минимальный размер ипотечной ставки, и активность застройщиков по запуску новых проектов, и максимальные объемы продаж жилья, и относительно низкие цены на него. 

Время воспользоваться этими преимуществами у покупателей еще есть — реформа на рынке новостроек внедряется поэтапно. Однако уже сейчас рынок полнится мрачными прогнозами на 2019 год. Сумма всех страхов была недавно озвучена на коллегии минстроя РТ. От 35% до 50% застройщиков могут уйти с рынка, а в масштабах России ожидается появление 140 тыс. новых обманутых дольщиков из-за резкого изменения правил игры.

В масштабах России могут появиться 140 тыс. новых обманутых дольщиков из-за резкого изменения правил игры

Для Татарстана прогнозы не столь печальны, уверяет директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Контроль за работой застройщиков в республике жесткий, рынок уже достаточно «зачищен». Покупателям не стоит связываться разве что с «полузамороженными» проектами. «Долевое строительство — всегда риск, во все времена, какой бы сильной ни была компания, — отмечает Гизатова. — Риск меньше, если дом в высокой степени готовности, если объект распродан на 80 процентов, если застройщик связан с крупным банком». 

Однако и татарстанцам, покупающим жилье в новостройках, реформа тоже несет такие риски, как рост цен на жилую недвижимость и ставок по ипотеке, а также, как ни странно, увеличение рисков долгостроя. Реформа должна защитить вложения покупателей жилья, однако она не гарантирует от разорения застройщика и остановки им стройки. Скорее наоборот.

«Рост спроса на новое жилье в 2018 году связан в первую очередь с принятием законодательных изменений, усложняющих жизнь застройщикам. Они единодушно говорили о грядущем подорожании. Люди ринулись покупать, пока закон не вступил в силу», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. Он советует поспешить с покупкой квартир в новостройках в первой половине этого года.

«2018-й был самым успешным за последние четыре года», — утверждает генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Согласен с ним и директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев — он отмечает, что предыдущий год был даже успешнее также удачного для рынка жилья 2017-го и схож с докризисным 2014-м, когда были похожие всплески спроса в ожидании кризиса. «Золотым годом» недвижимости называет 2018-й и Гизатова: по ее мнению, в 2019-м рынок ждет падение. Люди окажутся не в состоянии покупать слишком дорогие квартиры, некоторые застройщики будут вынуждены растягивать сроки реализации новых проектов.

Cпрос на готовое жилье по-прежнему в три с лишним раза превышает «первичку»

«ВТОРИЧКА»: ВЛАДЕЛЬЦЫ СЛИШКОМ МНОГОГО ХОТЯТ

Вторичный рынок в минувшем году был лишь относительно успешным. В Татарстане было зарегистрировано 75,8 тыс. сделок. Для сравнения: в 2017-м татарстанцы купили 70 тыс. «вторичных» квартир. Рост на 8–10%. Но это очень далеко от пиков спроса в докризисном 2014-м. Тогда объем вторичного рынка составил более 86 тыс. сделок — на 13% больше, чем в 2018 году.

Причина в том, что часть спроса со «вторички» перетекла в «первичку», отмечает Савельев. С ним согласна Гизатова: «Вторичка сейчас переоценена: многие квартиры не стоят тех денег, которые за них просят. А вот по первичному рынку можно встретить объекты, которые застройщик продавал дешевле рынка. Это было видно в декабре и сейчас еще прослеживается. Квартиры на первичном рынке каждый год дорожают на 7–10 процентов. Но на 20–30 процентов они подорожать не могут: их просто не будут брать». 

Тем не менее спрос на готовое жилье по-прежнему в три с лишним раза превышает «первичку». Цены на квартиры в старых домах в 2018 году продолжали расти. Они увеличились в среднем на 15–20%. «В начале 2018 года однокомнатную хрущевку в спальном районе Казани можно было купить за 1,9 миллиона рублей, а к концу года минимальная цена такой квартиры выросла до 2,2 миллиона рублей», — приводит Садреев наглядный пример.

Стоимость среднестатистического «квадрата» в новостройках Казани выросла на 13,5%. В лидерах — Приволжский и Авиастроительный районы

ЦЕНЫ: в казани лидируют авиастрой и приволжский

За год, по данным портала Domofond, стоимость среднестатистического «квадрата» в новостройках Казани выросла на 13,5%. В среднем метр стоит 77,5 тыс. рублей.

В лидерах тут — Приволжский (за год метр подорожал на 24% до 69,8 тыс. рублей) и Авиастроительный районы (плюс 21%, до 68,8 тыс. рублей). В тройке лидеров по росту цен также Ново-Савиновский район: здесь цены выросли на 17% до 87 тыс. рублей за квадратный метр. Меньше всего стоимость увеличилась в Московском и Вахитовском районах Казани (8,2% и 7,3% соответственно).

«Во второй половине ушедшего года средняя цена на строящееся жилье в Казани выросла, новые квартиры стали дороже в среднем на 12–15 процентов. Если в начале 2018 года „на котловане“ продавали квадратный метр за 65 тысяч рублей, то к концу года — за 75–80 тысяч рублей», — подтверждает Садреев статистику Domofond.

Что же до «вторички», то только за минувшую осень цены в Казани выросли на 4,9%. Средняя стоимость квадратного метра установилась на уровне 76 тыс. рублей.

Отвечая на вопрос, как идут продажи в начале этого года, эксперты сходятся в том, что рынок пока «живет». «Обычно в январе затишье, но сейчас покупателей много, идет не резкое, но динамичное повышение цен», — говорит Егоров. «Резкого скачка цен нет, но мы видим, что на вторичном рынке уже появляются предложения выше рынка», — продолжает Савельев.

Эксперты полагают, что настоящая «карусель» с ценами начнется ближе к лету, когда вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве и все застройщики будут обязаны перейти на эскроу-счета. «Июнь-июль 2019 года станет решающим периодом для рынка недвижимости не только Казани, но и всей России», — утверждает глава АН «Премьер». Руководитель «Авангард-Риэлт» прогнозирует, что со вступлением в силу новых правил и ростом цен на первичное жилье спрос перетечет на вторичный рынок.

Но Гизатова, указывая на перегретый вторичный рынок, полагает, что первичное жилье пока все-таки более привлекательно: во-первых, дешевле, во-вторых, комфортнее, поэтому она не ждет «ценового праздника» для владельцев старых квартир.  

Татарстанцы занимали на покупку жилья как в последний раз. В 2018 году по РТ число ипотечных сделок составило 62,9 тыс., в том числе по Казани — 23,5 тысячи

Ипотека: ТАТАРСТАНЦЫ заняли 6 ГОДОВЫХ БЮДЖЕТОВ РЕСПУБЛИКИ

Ипотека в прошлом году тоже завершила свой «золотой век». Татарстанцы занимали на покупку жилья как в последний раз. В 2018 году по РТ число ипотечных сделок составило 62,9 тыс., в том числе по Казани — 23,5 тысячи. Оба показателя выросли на 25%. При этом, как отметил на коллегии глава Росреестра по РТ Азат Зяббаров, общая сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой, составила 1,8 трлн рублей. Татарстанцы задолжали банкам за купленное жилье более 6 годовых бюджетов республики!

Как заявил на коллегии минстроя глава ведомства Ирек Файзуллин, с января по ноябрь 2018 года татарстанцы взяли ипотечных кредитов на 88 млрд рублей — четыре годовых бюджета Казани.

Этого и следовало ожидать: ставки по ипотеке до осени находились на рекордно низком уровне (средняя — 9–9,5% годовых). Но начиная с сентября тенденция переломилась: свою ключевую ставку впервые с 2014 года повысил ЦБ, ипотека начала дорожать. Затем регулятор поднял ключевую ставку до 7,75%. С начала 2019 года ипотечные ставки стали поднимать все крупнейшие российские банки. Первым об этом объявил ВТБ — с 1 января 2019 года его ипотека подорожала на 0,6%. Сегодня ставки ипотеки на строящееся и готовое жилье в ВТБ находятся на уровне 10,1–10,5% годовых. Следом ставки повысил Сбербанк — с середины января ипотека в нем подорожала на 1%, при первоначальном взносе менее 20% ставка выросла до 11,5%. Глава Сбербанка Герман Греф, выступая на форуме в Давосе, заявил, что это даже неплохо. «Введение регулирования на рынке строительства приведет, конечно, к временному сокращению предложения. При сохранении высокого спроса цены на жилье пойдут вверх, что ударит по ипотеке. В этом смысле, может быть, неплохо даже, что повышение ставок по ипотеке немного охладит спрос», — сказал он.

С этим лишь отчасти согласен глава агентства недвижимости «Авангард-Риэлт». «Да, ставки вырастут, но придут в то же самое состояние, что и были года два назад. Не думаю, что разница в 1,5–2 процента серьезно повлияет на спрос. Будет немного его сдерживать, что даже неплохо», — говорит Егоров. По словам Гизатовой, рост ипотечной ставки на 1% означает, что заемщик будет выплачивать банку примерно на 1,5 тыс. рублей в месяц больше. Резким сдерживающим для рынка фактором, по ее мнению, станет рост ставки на 3%. Такое может произойти лишь в случае нового витка финансового кризиса в России — существенного падения курса рубля и всплеска инфляции. Полностью исключать такое развитие событий в 2019 году, как считают эксперты, нельзя.

Коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин полагает, что рост ипотечных ставок не лучшим образом отразится на количестве сделок. «Надо понимать: лишние 2–3 тысячи рублей к ежемесячным платежам по ипотеке — это серьезная дополнительная нагрузка для любой среднестатистической семьи. Уровень финансовой грамотности населения растет. Думаю, многие, оценив свои возможности в связи с ростом ипотечных ставок, предпочтут отложить вопрос покупки жилья до лучших времен. Январь проходит с уже одобренными ранее кредитами по старым ставкам, и мы еще не почувствовали влияния увеличения ипотечной ставки, но скоро почувствуем», — прогнозирует он.

Застройщики ждут, что этот год расставит, наконец, все правила госрегулирования рынка жилья по местам

застройщики: «АК БАРС ДЕВЕЛОПМЕНТ» АНОНСИРУЕТ БАШНИ НА ЕРШОВА, А «УНИСТРОЙ» НАЧНЕТ «ВЕСНУ-2»

Застройщики ждут, что этот год расставит, наконец, все правила госрегулирования рынка жилья по местам. «В течение 2018-го правила игры кардинально менялись несколько раз и, честно говоря, были для нас серьезным раздражителем. Ведь все это время не только „Домкор“, но и все добросовестные застройщики вкладывали немало времени, сил и средств, чтобы разобраться в очередной законодательной новелле и соответствовать обновленным требованиям», — говорит Мочалин.

Строительные компании возлагают большие надежды на заседание Госсовета при президенте РФ по вопросу развития рынка жилья и формирования комфортной городской среды. На нем с докладом должен выступить президент РТ Рустам Миниханов. «Заседание состоится в феврале и, как ожидается, расставит все точки над i как в вопросах требований к строительным компаниям, так и в вопросах взаимодействия всех заинтересованных сторон: покупателей, застройщиков, банков, контролирующих органов», — резюмирует коммерческий директор компании «Домкор».

Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома столицы РТ, за год в городе ввели в эксплуатацию 59 новых многоквартирных домов. По просьбе нашего издания некоторые крупнейшие застройщики подвели итоги минувшего года.

В частности, «Унистрой» сдал 150 тыс. кв. м в комплексах ART City, «Весна», «Царево Village», «Южный Бульвар» (в Тольятти). По словам заместителя гендиректора «Унистроя» Искандера Юсупова, сейчас компания работает над несколькими новыми проектами. Один из них — ЖК  «Весна-2» — продолжение одноименного ЖК, но с новой концепцией. Ориентировочно строительство комплекса «Весна-2» стартует уже в этом году. А по другую сторону от Мамадышского тракта компания планирует возведение ЖК «Лето» — под застройку пойдет 25 га земли. Еще 7,15 га будет осваиваться в Дербышках — эта территория находится в окружении большого лесного массива. Всего же в плане «Унистроя» на 2019 год — ввод 18 домов площадью более 173 тыс. кв. метров.

К слову, согласно опубликованному накануне рейтингу «Единого реестра застройщиков», «Унистрой» занял первое место по объему сданного жилья в Татарстане: по версии ЕРЗ, им введено 132,8 тыс. «квадратов». На втором месте — челнинский «Домкор» с результатом 83,8 тыс., на третьем — СК «Бриз», сдавшая 48 тыс. кв. метров. Следом идут «Грань» (ЖК «Новые горки») — 43 тыс., «ЖИК города Казани» (ЖК «Победа»), построившая 35 тыс. кв. метров. Цифры ЕРЗ, впрочем, отличаются от данных самих застройщиков, а ряд компаний в рейтинге не упомянут вовсе. 

Челнинский «Домкор» построил в 2018-м 110,5 тыс. кв. м жилья, сообщил «БИЗНЕС Online» Молчалин. Это более трети годового плана такого города, как Набережные Челны. В том числе по соципотеке — 22,5 тыс. кв. м (два дома). Сданы дома в ЖК «Просторы», ЖК «Дружный», ЖК «Тюльпан», ЖК «Алсу» в Альметьевске, микрорайон 4/5 в Елабуге. В этом году компания завершит возведение ЖК «Просторы», однако освоение 63-го комплекса на этом не остановится: там у «Домкора» в разгаре масштабная соципотечная стройка, где только в 2019-м к сдаче запланировано четыре дома (еще один соципотечный дом будет введен в эксплуатацию в Альметьевске). Также «Домкор» в 2019 году намерен завершить строительство ЖК «Тюльпан», продолжить работы на ЖК «Дружный» в Замелекесье, ЖК «Красные Челны» и альметьевском ЖК «Алсу».

За год в Казани ввели в эксплуатацию 59 новых многоквартирных домов

Как рассказала «БИЗНЕС Online» директор «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова, за 2018 год группа компаний «Ак Барс Девелопмент» сдала более 60 тыс. кв. м жилья. Полностью реализован ЖК «Тулпар» (около 30 тыс. кв. м) и два новых дома в ЖК «Светлая долина» (31 тыс. кв. метров). В октябре начались продажи в последнем доме ЖК «Казань XXI век». В декабре представили жителям Казани свой новый флагманский проект — ЖК «Мой Ритм». В планах застройщика на 2019 год — сдать 5 домов в уже строящихся ЖК и начать строительство 9 домов. Будет у стройкомпании и еще один сюрприз для казанцев. По словам Стрюковой, сейчас готовится абсолютно новая площадка. За больницей РЖД появится три дома ЖК «Башни на Ершова». Проект находится в разработке, поэтому остальные подробности в компании пока не раскрывают.

Объемы у СМУ-88 практически такие же, как у «Ак Барса»: в прошлом году застройщик построил 58,4 тыс. кв. м жилья. Речь идет о ЖК «Пять звезд» на улице Яруллина и ЖК «IQ DOM» близ Оренбургского тракта. На сегодняшний день СМУ-88 ведет строительство 5 жилых комплексов общей площадью 221,9 тыс. кв. метров. Это ЖК «Малиновка», ЖК «Норвежский», ЖК Skyline, ЖК Richmond и ЖК «Привилегия». Сдача всех комплексов, кроме первого, запланирована на 2021-й. «Малиновку» застройщик планирует сдать годом раньше.

Компания «#Суварстроит» в прошлом году ввела в эксплуатацию 44,77 тыс. кв. м жилья. Это дома «Тополь» и «Кипарис» в ЖК «Сказочный лес» — 11,7 и 15,1 тыс. кв. м соответственно, а также объекты в ЖК «Времена года» — 7,6 тыс. кв. м, «Станция Спортивная» — 10,2 тыс. кв. метров. Сегодня в работе у компании находится 8 жилых комплексов, а общий потенциал строительства составляет 545 тыс. кв. м, отмечает гендиректор «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов. В 2019 году в компании планируют завершить строительство домов «Рябина» и «Черемуха» в ЖК «Сказочный лес», двух домов в ЖК «Палитра», одного объекта в ЖК «Станция Спортивная», двух домов в ЖК «Времена года». Планируется сдать ЖК «Манхэттен». Ранее в компании анонсировали также строительство нового жилого комплекса элит-класса на улице Островского. Таким образом, в казанском элитном сегменте, помимо «КамаСтройИнвеста», появится еще один игрок.

В свою очередь, в компании «КамаСтройИнвест» «БИЗНЕС Online» сообщили, что в прошлом году ввели в эксплуатацию 38,7 тыс. кв. м жилья. Это ЖК «Красное яблоко» на улице Лукина (18,2 тыс. кв. м), ЖК «Калинина Хаус» на улице Калинина, 32 (13,7 тыс.) и ЖК «Легато» на улице Муштари, 18 (6,7 тыс. «квадратов»). В январе стартовали продажи в новом жилом комплексе «КамаСтройИнвеста» — ЖК «Живи на Портовой». «Это большой жилой комплекс в перспективном районе в Ново-Татарской слободе, на улице Портовой, с видом на Волгу», — рассказали в компании. Как сообщал ранее «БИЗНЕС Online», этот комплекс из 6 домов на площади в 5,8 га планировался к застройке ООО «Конграда». Уже тогда были подозрения о связи застройщика с «КамаСтройИнвестом», и вот теперь они подтвердились. В 2019 году компания Делюса Сиразетдинова планирует ввод в эксплуатацию объектов Odette у парка «Черное озеро», ЖК Z-House на улице Спартаковской и ЖК Vincent на улице Столбова.

Фирма «ЮИТ Казань» в прошлом году не могла похвастаться большими объемами ввода жилья. В конце прошлого года застройщик ввел в эксплуатацию первый дом жилого комплекса Green, построенный на новой улице, названной в честь архитектора Гайнутдинова, — общей площадью 9,4 тыс. кв. метров. Планы компании на ближайший год связаны преимущественно с развитием проекта Green. «В 2019-м планируем завершить строительство второго дома и начать реализацию третьего», — рассказал гендиректор «ЮИТ Казань» Владимир Сорокин. Что касается нашумевшего проекта Taloni, то в компании отмечают, что он является проектом нового поколения и в данный момент находится на стадии доработки. «В наших планах объявить о старте строительства до конца этого года», — объясняет Сорокин.