Как сообщил Айрат Нурутдинов (справа), предполагается, что всю территорию будущего экорайона поделят на 10 крупных наделов — примерно по 70 га каждыйФото: Сергей Елагин

ЗЕМЛИ БАНКОВСКИХ «ПОГОРЕЛЬЦЕВ» ПОДЕЛЯТ НА КРУПНЫЕ НАДЕЛЫ. И ЕЩЕ 22 ГЕКТАРА ОТДАДУТ ФОНДУ ДОЛЬЩИКОВ

Проектирование экорайона вступает в завершающую стадию. Как рассказали газете «БИЗНЕС Online» в республиканском фонде поддержки (РФП), принадлежащие ему земли в Кировском районе Казани будут выставлены на аукцион в июле-августе этого года. Девелоперы смогут выкупить участки для строительства индивидуальных и многоквартирных домов. Выручка от продажи земли частично пойдет на выплату вкладчикам лопнувших Татфондбанка и ИнтехБанка.

Физлица участвовать в аукционе не смогут. Земля продается крупными участками. Как сообщил «БИЗНЕС Online» председатель совета фонда, помощник президента РТ Айрат Нурутдинов, предполагается, что всю территорию будущего экорайона поделят на 10 крупных наделов — примерно по 70 га каждый. 

«Если выставляем меньше, то возникнет вопрос с внутриквартальными коммуникациями — мы должны будем взять их на себя. Для нас это было бы нежелательно, так как РФП не обладает такими строительными компетенциями, как Госжилфонд при президенте РТ», — сказал Нурутдинов. Свои предложения по межеванию представили «ГипроНИИавиапром», ГУП «Татинвестгражданпроект» и «Казгражданпроект». 

Мастерплан, 1-я версия Мастер-план, 1-я версия

Для максимального увеличения щелкните правой клавишей мышки и откройте картинку в новой вкладке

В республиканском фонде поддержки полагают, что заметная часть земель этой территории будет отдана в пользу фонда поддержки дольщиков. Напомним, что участок в 17,7 га, где когда-то был 32-й военный городок, уже формируется для этих целей. Его решено передать компании «Бриз», которая взялась за достройку объектов «Свея» (4-й дом в ЖК «Золотая середина» и ЖК «Миллениум Сити»). Пока, как отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» гендиректор компании Андрей Беляков, документация по участку находится в процессе формирования. Фонду дольщиков планируется также передать еще 22,3 га из состава земель РФП.

Доработанный мастерплан Доработанный мастер-план

Напомним, что право на разработку концепции экорайона в Аракчино площадью 759 га (примерно как два района «Салавата Купере») также разыграли на международном конкурсе. Его победителем стал британско-российский консорциум во главе с компанией Knight Frank. Консорциум представил проект под названием «Два пейзажа». С ноября в РФП совместно с победителями конкурса занимались доработкой выигравшей концепции. В результате родился окончательный мастер-план, в основе которого — транспортная доступность, учет экологии и рельефа местности, а также полное вписывание экорайона в генплан Казани.

У мастер-плана есть логичное следствие, значение которого выходит за рамки судьбы 759 гектаров. Речь идет о строительстве дублера Горьковского шоссе. «БИЗНЕС Online» стали известны подробности этого транспортного мегапроекта.

Основной транспортный каркас территории Основной транспортный каркас территории

ЧЕТЫРЕ ВЪЕЗДА В «Два пейзажа» И «ДОРОГа ЖИЗНИ» за 2 млрд рублей

Как выяснило наше издание, мастер-план предусматривает четыре въезда-выезда для экорайона.

Первый и основной — со стороны Волги. Параллельно улице Боевой должна появиться трасса протяженностью примерно 13 километров. В перспективе она свяжет улицу Несмелова и Кировскую дамбу с мостом через Волгу в районе Займища. Таким образом, кроме Горьковского шоссе, появится еще один прямой выезд на трассу М7. Значение данной дороги трудно переоценить: это дальнейшее развитие Кировского района, включая Залесный, «Салават Купере» и населенные пункты Зеленодольского района. Только представьте: вы съезжаете с Кировской дамбы и, никуда не сворачивая, едете дальше, вдоль железнодорожных путей.

Основные планируемые дороги Основные планируемые дороги

Стоимость строительства этого и других вариантов дублера Горьковского шоссе официально не называется, однако средняя цена километра однополосной дороги в РФ второй категории — примерно 40–50 млн рублей. Такую цифру в 2017 году называл руководитель Росавтодора Роман Старовойт. Можно предположить, что 13 км четырехполосной трассы будет стоить 2–2,6 млрд рублей. Напомним, что в 2017–2018 годах в Казани на дороги потратили 12,5 млрд рублей. 

Еще одна проектируемая дорога должна соединить улицу Васильченко с выходом на М7 через Пороховую слободу. При пересечении с Горьковским шоссе у бывшего поста ДПС планируется развязка, от которой проектировщики видят въезд на территорию экорайона.

Третий въезд, который не предусматривался разработчиками генплана Казани, — с развязкой перед железнодорожным путепроводом налево, не доезжая озер Лебяжьих.

Ну и наконец, четвертый въезд в экорайон мог бы быть включен в комплекс высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва – Казань. Той самой, на которой вроде бы еще не поставили крест, хотя в минфине РФ уже назвали этот проект века экономически нецелесообразным.

«Все планируемые дороги (в экорайоне и окрестностях — прим. ред.) будут разрабатываться по мере освоения участка, — сообщил Нурутдинов. — В настоящий момент активно поднимается вопрос в отношении строительства основного заезда на земли РФП. По 6-километровому участку нижней дороги от Кировской дамбы до заезда на участок РФП уже определена трассировка и принято принципиальное решение, а дальше существует два варианта: либо строительство хорды, соединяющей данный участок с Горьковским шоссе, либо продолжение этого участка нижней дороги вдоль ж/д путей до примыкания к трассе М7».

Варианты продолжения нижней дороги Варианты продолжения нижней дороги

Пропускная способность Горьковского шоссе — 2,1–2,3 тыс. автомобилей в час по одной полосе, в зависимости от участков. Оба решения позволяют разгрузить один из самых загруженных в час пик отрезков Горьковского шоссе после озер Лебяжьих до перекрестка с улицей Можайского и Горьковским кольцом на Фрунзе – Болотникова. 

Причем в первом варианте (хорда) появятся сразу два выезда с территории экорайона, что формирует основной транспортный каркас проекта, а для Казани это дает новый въезд со стороны Горьковского шоссе с прямым выходом на Кировскую дамбу и позволит заметно разгрузить трафик со стороны «Салавата Купере» (сдерживающим фактором остаются сужения под железнодорожным путепроводом и перекресток с Можайского).

Второй вариант, безусловно, тоже необходим — как для застройки земельного участка РФП, так и для всех жителей города. Но на сегодняшний день есть ряд трудностей, особенно на участке примыкания к М7. «Мы надеемся, что комплексный подход к решению этого вопроса позволит принять оптимальное и взвешенное решение», — добавил помощник президента РТ.

Говоря о сроках, Нурутдинов отметил, что, согласно поручению президента РТ Рустама Мининханова, проектирование данной «дороги жизни» началось в этом году. Источники «БИЗНЕС Online» говорят, что в первую очередь идет расчет средств для ее прокладки. Строительство может начаться в 2020-м — по еще не принятому генплану, создание дублера Горьковского шоссе числится в списке первоочередных мероприятий до 2025 года. Если затянуть процесс, то земли РФП вряд ли заинтересуют серьезных девелоперов — и продать их по достойной цене будет сложно.

В пресс-службе исполкома «БИЗНЕС Online» сообщили, что вариант трассировки дороги, пролегающий сквозь участок РФП (та самая хорда), на рассмотрение городских властей еще не представлялся, а вот решение о проработке вопроса строительства дороги-дублера Горьковского шоссе (второй вариант — от улицы Несмелова до трассы М7) принципиально уже принято. Эта дорога включена в территорию проектов планировок «Старое русло реки Казанки и Адмиралтейская слобода», «Старое Аракчино — Игумново» и «Юдино». Первые два еще дорабатываются, а «Юдино» утвержден. Сейчас идет процесс определения заказчика, подрядчика и источников финансирования для проектирования и строительства дороги.

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ бывшиХ артскладОВ среди лесов и холмов — вызов градостроителям

Параллельно изучаются вопросы подключения сетей — газоснабжения, канализации, водоснабжения, электроэнергии — для экорайона. Здесь понадобится перекладка существующих инженерных сетей, увеличение диаметра водоводов, строительство подстанций и ливневых сетей. 

Немецкая аэрофотосъёмка участка 1942 года Немецкая аэрофотосъемка участка 1942 года

Да и сама территория экорайона теперь представляется гораздо более четко, чем раньше. Лес здесь посажен относительно недавно — это подтверждается архивной документацией. Немецкая аэрофотосъемка, датированная 1942 и 1943 годами, дает представление об этой территории, как и ручная топосъемка начала XX века. Леса тогда здесь было значительно меньше. И там, где он сейчас сплошняком, на архивных кадрах видны просто высаженные лесозащитные полосы, окончательно поднявшиеся к 1970-м годам.

Дороги формировались в обваловке, и их там несколько видов. Есть центральные (в брусчатке и под асфальт), внутренняя дорожная сеть, ведущая к артиллерийским складам, проезды вдоль бывшей железной дороги и тропа на месте узкоколейки, ликвидированной еще в 1930-е. Если сегодня нарисовать красивые с высоты птичьего полета кварталы без учета сложного рельефа, они так и останутся картинками. На эти грабли, собственно, и наступили большинство участников международного конкурса.

Реализация проекта экорайона неизбежно упрется в необходимость масштабных земляных работ по выравниванию холмистой местности и сносу зеленых насаждений. Но как раз их сохранение — краеугольный камень проекта. Какой же без леса экорайон?! 

Основы планировочной структуры проекта Основы планировочной структуры проекта

Понимание к проектировщикам пришло не сразу. Даже маститые иностранные разработчики, участвовавшие в конкурсе, поначалу не учли сформированную десятилетиями дорожную сеть, чрезвычайно сложный рельеф местности и загрузку существующих подъездных путей. Но теперь решение найдено — относительно крупные жилые массивы с многоквартирной застройкой привязаны к основным транспортным артериям экорайона и находятся неподалеку от выездов из него (на карте они отмечены желтой заливкой). Иначе это было бы нелогично: чем глубже в осваиваемый земельный массив вы загоняете жилье, тем больше загружаете внутреннюю дорожную сеть района. Застройка должна учитывать рельеф местности, вписываться в него и размещаться в имеющихся пустотах, не занятых лесом и холмами, иначе это ведет к огромным затратам при строительстве.

В целом выручка после полной реализации жилья в рамках проекта, согласно примерным расчетам, прогнозируется на уровне 30–40 млрд рублей. Значительную часть этой суммы получит РФП, цель которого — в максимально короткий срок компенсировать хотя бы часть потерь вкладчиков рухнувших в Татарстане системообразующих банков. Всего в РФП надеются получить не менее 10–12 млрд рублей в течение пяти лет. Этой суммы будет более чем достаточно, чтобы закрыть потери подавляющей части пострадавших клиентов Татфондбанка и ИнтехБанка.