«Идет декабрьско-январский хайп»: подешевеет ли в Татарстане «вторичка»?

Застройщики, по всей видимости, снижают цены. Цель — продать как можно больше сейчас, пока не заставили продавать через эскроу Фото: Алексей Белкин

НОВОСТРОЙКИ СНИЖАЮТ ЦЕНЫ: НА СТАРТЕ НОВЫЕ КОТЛОВАНЫ И ПРИЗРАК ЭСКРОУ

Появившаяся в середине прошлого года тенденция к росту продаж «долевки», когда объем сделок по договорам долевого участия (ДДУ) выросли на 47%, все еще сохраняется. Согласно опубликованной статистике управления Росреестра по РТ, количество ДДУ в феврале выросло по сравнению с январем на 17% до 1,7 тысячи. А  по сравнению с февралем 2018 года татарстанцы купили на треть новых квартир больше!

«Приоритет „первички“ — тенденция еще прошлого года, — говорит руководитель агентства недвижимости „Авангард-риэлт“ Вячеслав Егоров. — Он у нас прошел под знаком новостроек. Скоро вступит в силу закон о переходе на эскроу-счета, и все понимают, что это приведет к удорожанию первичного жилья, к удорожанию квадратного метра. И застройщики, стараясь быстрее реализовать свои „квадраты“, сделали определенные скидки, акции. Это отразилось на том, что людям было выгоднее покупать именно „первичку“. Поэтому многие ринулись туда».

Однако сервер недвижимости Tatre.ru в данный момент фиксирует падение средней стоимости квадратного метра на первичном рынке на 3,9% до 83,1 тыс. рублей. То есть застройщики, по всей видимости, снижают цены. Во-первых, цель — продать как можно больше сейчас, пока не заставили продавать через эскроу. Как говорит знакомый с ситуацией на рынке источник «БИЗНЕС Online», строители пока не успокоились обещаниями продлить жизнь «долевке». И ждут, пока правительство РФ выпустит документ, согласно которому в домах с 30-процентной готовностью можно продавать по-старому. А во-вторых, в начале года традиционно больше предложений от застройщиков по новым домам, со стартовыми ценами «от котлована». 

Динамика договоров долевого участия Фото: «БИЗНЕС Online»

«ВТОРИЧКУ» СЕЙЧАС ЛУЧШЕ НЕ БРАТЬ: ЭКСПЕРТЫ ПРОГНОЗИРУЮТ СНИЖЕНИЕ АППЕТИТОВ ХОЗЯЕВ

А вот на «вторичке» агрегатор отмечает рост цен за февраль на 1% до 81,7 тыс. рублей. По данным «Домофонда», казанская «вторичка» по сравнению с февралем 2018 года в среднем выросла с 71,2 тыс. до 85,8 тыс. (+20,5% за год). Меньше всего рост цены зафиксирован в Московском районе — там стоимость «квадрата» выросла на 12,9% до 76,7 тыс. рублей, а также в Авиастроительном, где цена квадратного метра повысилась на 14,9% до 75,4 тыс. рублей. В Вахитовском районе за год старые квартиры подорожали на 25,3% до 101,3 тыс. рублей, чуть меньше скачок цен произошел в Ново-Савиновском районе. Там за «вторичку» просят на 23,9% больше, чем в феврале 2018 года — 95,6 тыс. рублей.

Цены растут — но при том вторичный рынок жилья продолжает падать с конца прошлого года в угоду новостройкам. По итогам года «вторичка» проигрывает 14,7%. Январь тенденцию продолжает: число сделок со старыми квартирами по республике упало еще на 8%. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова заявляет, что «вторичка»попросту превысила объективные цены. «То есть владельцы увеличили цены авансом, — считает эксперт. — И сейчас вторичный рынок находится в сильной конкуренции с первичным с учетом своей большой степени износа. Очень многим целесообразнее купить „первичку“, чем „вторичку“. Это не касается „вторички“ в центре и не касается вторичного рынка в некоторых локациях Ново-Савиновского района. Но остальная „вторичка“ в плане стоимости переоценена процентов на 10–20».

«Сейчас вторичный рынок находится в сильной конкуренции с первичным с учетом своей большой степени износа. Очень многим целесообразнее купить «первичку», чем «вторичку» Фото: metshin.ru

«ДАЛЬШЕ, СКОРЕЕ ВСЕГО, ПОЙДЕТ ОТКАТ ЦЕН: ЕСЛИ ПРОДАВЦЫ ДОЛГО НЕ МОГУТ ПРОДАТЬ, ОНИ СНИЖАЮТ»

В целом, похоже, у населения в феврале стало немного меньше денег: купили на две с лишним сотни квартир меньше. 

«Рынок в целом действительно просел, — комментирует общую статистику Савельев, уточняя, что в первую очередь это связано с ростом цен. — Вторая причина — это повышение ставки по ипотеке, но она не так значительна, как рост цен. Клиент сейчас в ожидании, что будет дальше. По большому счету рынок просто привыкает к новым выросшим ценам. Такая тенденция уже знакома нашему рынку, такие моменты уже были. Думаю, месяца два-три будем привыкать. А потом все восстановится».

С ценовыми причинами спада согласен и Егоров. «Сначала это привело к увеличению спроса, а потом сделки пошли на спад, — считает эксперт. — Я считаю, что сейчас цены на „вторичку“ повысились немножко необъективно. Слишком повысились. И это притормозило рост. Дальше, скорее всего, пойдет откат цен. Потому что, если продавцы долго не могут продать объекты, они уже начинают цены снижать».

Рост цен поддерживается ипотекой: покупатели ждут, что проценты поднимутся, и это их тоже подхлестывает. В феврале количество ипотечных сделок по РТ (включая Казань) выросло на 18% до 6,1 тыс., только по Казани прирост составил 28% (2,4 тыс. договоров), по районам РТ — 13%. По сравнению с февралем 2018 года количество покупок квартир в ипотеку выросло на четверть!

«Тут еще идет декабрьско-январский хайп, сделки завершаются, — считает гендиректор ООО „НЛБ-Недвижимость“ и президент гильдии риэлторов РТ. — Есть такой момент: от принятия решения о покупке первичной квартиры по ипотеке до регистрации сделки проходит некоторое время. В среднем это полторы-две недели. Плюс люди стараются купить жилье в ипотеку до повышения цен».

Гизатова же считает, что банки подняли ставки не настолько, что это могло бы снизить покупательский спрос. «Увеличение ставки на 1–2 процента кардинально не меняет рынок», — считает эксперт. Суммарно за два месяца количество ипотечных сделок по РТ превысило 11,2 тыс., что на 5% больше аналогичного показателя 2018 года (по Казани этот показатель вырос на 15% до 4,9 тыс. сделок).

Динамика вторичного рынка Фото: «БИЗНЕС Online»

СМОТРИТЕ, ЧТО ПОСТРОИЛИ: «ПЯТЬ ЗВЕЗД», ДОМ НА БАРУДИ, «ЛЕГЕНДА» И «ПОБЕДА»

Застройщики в Казани тем временем начинают запасаться новыми разрешениями на строительство. И темпы роста этого «загашника» в январе – феврале сопоставимы с прошлогодними: управление градостроительных разрешений исполкома Казани выдало 10 разрешений по многоквартирным домам. К марту прошлого года их было вдвое больше, но теперь-то спешить некуда.  

Так, до 31 декабря 2022 года ООО «Светлая Долина» получило разрешение на строительство первого и третьего корпусов жилого дома 1-15 в одноименном ЖК (квартиры здесь продает «Ак Барс Недвижимость»). Второй корпус этого же дома возведет ООО «СЗ „Светлая Долина“» (разрешение выдано до 1 февраля 2023 года). До мая 2020 года ООО «СК Капри» получило разрешение на строительство ЖК переменной этажности на улице Горького. Судя по данным «Контур.Фокус», компания, в числе владельцев которой Руслан Ковалев и Людмила Островская, близка СК «Партнер и К» (ЖК «Жемчужина»), а также «Татэкоресурсу» (ЖК «Архитектор»). Продолжит застройку «Новых горок» на улице Родины компания «Грань» Леонида Анисимова: до ноября 2020 года получено разрешение строительство дома №6. Здесь же, в ЖК «Родина», дом №8 будет строить ООО «ТСИ». Наконец, «Ак Таш Инвест» Газинура Ахметова до 31 декабря планирует ввести первый и второй дома на улице Губкина. 

Кроме того, с начала года строители ввели в эксплуатацию несколько знаковых объектов. «Бриз» сдал 7–9-этажку на Баруди, 16 — первая очередь завершена. Достроен ЖК «Пять звезд» от СМУ-88, и теперь неподалеку компания нацеливается начать ЖК Atlantic Deluxe. «Арт-Строй» теперь может показать покупателям 25-этажный дом ЖК «Легенда». А компания «ЖИК» ввела в эксплуатацию 1-й этап 2-й очереди ЖК «Победа»: покупатели могут заезжать в блок-секции 9-16 комплекса у «Меги».