Призеры: Бизнес-центр с «особым шармом», гостиница без отделки и «волшебный» паркинг

Наш топ-30 зданий в Казани, выставленных на продажу, открывает элитный бизнес-центр на Петербургской. За него просят 612,5 млн рублей, площадь здания — 3,4 тыс. кв. м, объявление выставлено в начале августа. Отмечается, что объект идеально подходит для размещения «статусных организаций» и является «единственным предложением такого уровня на рынке коммерческой недвижимости Казани». Среди преимуществ — три парковки: одна подземная на 15 машино-мест и две открытые. Внутренняя отделка выполнена по европейскому проекту с использованием материалов премиум-класса, а «особый шарм», по заверениям владельца, придает атриум с декоративной подсветкой, основание которого находится в холле первого этажа. В нем же на уровне второго этажа размещается зона рекреации с зимним садом.

Кому принадлежит все эта роскошь? Согласно выписке из ЕГРН, объект находится в собственности компании «Силан», которую контролирует Евгений Дедюхин (70% уставного капитала), а совладельцем выступает Марат Гиниятуллин. В свое время данные бизнесмены развивали бренд Bon Joli, а перед этим много лет по франчайзингу торговали косметикой под брендом Ile de Beaute. Впоследствии и ту и другую сеть поглотил «Л’Этуаль», а Дедюхин начал развивать новую сеть парфюмерии и косметики под брендом Degal. Сейчас предприниматель является одним из совладельцев компании «Апарт Отель» (застройщика ЖК «Европейский») и учредителем нескольких фирм, связанных с недвижимостью. 

Нашим экспертам заявленная цена бизнес-центра на Петербургской кажется завышенной. «Пока у собственника все хорошо и ему не нужны средства, он может держать такие цены. Как только возникнет необходимость реально продать, придется идти на дисконт», — говорит один из собеседников «БИЗНЕС Online». 

На втором месте — 6-этажное здание гостиницы стоимостью 535 млн рублей также на улице Петербургской. Площадь здания — 6,5 тыс кв. метров. Тут чуть больше 70 номеров, а на цокольном этаже организована подземная парковка на 15–20 машино-мест. Отделка помещений черновая, площадь земельного участка — 3,2 тыс. кв. метров. Из плюсов стоит отметить, что здание можно использовать также под бизнес-центр. Как выяснил «БИЗНЕС Online», этот объект на пешеходной улице в центре Казани принадлежит закрытому паевому инвестиционному комбинированному фонду «АС – фонд строительный». Последний находится под управлением УК «Капитал-Траст-Инвест», одним из конечных владельцев которой является УК «АС Менеджмент» Алексея Семина. 

«Бронза» — у официально считающегося многоуровневым паркингом объекта в ЖК «Изумрудный город» на улице Комиссара Габишева. Общая площадь «паркинга», принадлежащего UD Group из орбиты «Унистроя», — 21,2 тыс. кв. метров. «Волшебство» в том, что из них около 6 тыс. кв. м — это торговые помещения, полностью заполненные арендаторами. «Волшебный» паркинг рассчитан на 564 машино-места. Стоимость комплекса — 460 млн рублей. Продается «паркинг» уже больше года. По-прежнему в эскпозиции еще два строившихся под паркинги объекта — в ЖК «Журавли» (130 млн) и ЖК Art City (160 миллионов). Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе UD Group, переговоры с потенциальными покупателями продолжаются, а причина продажи — непрофильность актива для компании-продавца и высвобождение средств для новых проектов.  

«памятники» от алексея семина за 1,3 мЛРД: не дорого ли?

Вернемся к гостиницам Семина. Объектом на Петербургской дело отнюдь не ограничивается. Магнат недвижимости устроил настоящую отельную распродажу.  На Avito выставлена еще пара гостиниц от ASG: 4-этажное здание на Михаила Худякова (6-е место нашего рейтинга) и 7-этажное — на Бутлерова (7). Стоимость каждого объекта — около 400 млн рублей.

Здание на Худякова интересно в первую очередь своим расположением — в историческом центре города, напротив Султановской мечети. Гостиница имеет 4 полноценных этажа (в том числе цокольный и мансардный), площадь — почти 4 тыс кв. метров. Однако новому собственнику предстоят немалые вложения: в здании выполнена черновая отделка, и, помимо внутреннего ремонта, ему предстоит еще и дополнительная отделка фасада — в соответствии с утвержденной концепцией. С другой стороны, у нового собственника остается пространство для маневра — все этажи имеют свободную планировку, здание может быть использовано как под гостиницу, так и под бизнес-центр. 

7-этажное здание гостиницы на Бутлерова выставлено на продажу вместе с земельным участком. Площадь территории составляет 2,5 тыс. кв. м, помещения — 4,3 тыс. «квадратов». Коммуникации уже подведены, однако отделка тоже черновая. Варианты использования могут разниться. Собственником земельного участка, на котором находится объект, с 2006 года был сам владелец бизнес-империи Семин. Затем территория перешла в собственность ЗПИФ «Казанский земельный инвестфонд», а далее — в ЗПИФ «АС – фонд строительный», упомянутый выше.

Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе компании Семина, недоделанные отели продаются с целью аккумулирования средств для реализации долгосрочных масштабных проектов, приоритетным из которых является реконструкция исторических зданий в центре Казани. В целом «Супермаркет недвижимости» ASG предлагает 27 зданий и помещений на продажу, в том числе производственный комплекс на Гладилова (29). 

Что касается объектов под гостиницы, то спрос на них под большим сомнением, полагает президент ассоциации отелей Казани и Татарстана, управляющая отелем Relita-Kazan Гульнара Сафина. Сегодня в Казани 220 гостиниц, а средняя заполняемость — 54%. Очень большую конкуренцию составляют арендные квартиры, которые можно забронировать на различных агрегаторах, что сбивает цены. В серой зоне нет налогов и необходимости содержать постоянный штат. «Много факторов, которые сказываются на цене зданий гостиниц, — пояснила Сафина газете „БИЗНЕС Online“. — В некоторых городах и регионах — Москва, Нижний Новгород, Московская область — налоги на имущество отелей по нулевой ставке, у нас отелю уровня 3–4 звезды в год нужно оплатить 28 миллионов рублей налогов, а месячная их выручка — 9–10 миллионов, с которой мы несем операционные расходы».

Оценивая предложения отелей от ASG, один из экспертов отметил, что они экспонируются достаточно долгий период и связано это с высокими запросами компании Семина. «Слишком дорого!» — коротко подытожил собеседник «БИЗНЕС Online». Другой эксперт отмечает, что, например, здание на Петербургской изначально строилось как гостиница, чтобы уйти от норматива по парковочным местам, который обязателен для бизнес-центров. «Из этих „памятников“ буквально единицы поступают в оборот, в основном они так и стоят годами», — говорит о перспективах продать дорогую семинскую недвижимость по заявленным ценам один из участников рынка недвижимости. 

Склад от Миннахметова за 450 миллионов

Фото: pixabay.com

Есть на вершине нашего рейтинга и пара дорогостоящих складов. Более ценный из них — логистический центр на Мамадышском тракте (4). Это уже готовый арендный бизнес. Ранее он был построен под основного дистрибьютора «Татспиртпрома» — компанию «Алкоторг». Договор с арендатором заключен до 2026 года, здание на продажу выставили вместе с данным контрактом. При этом в объявлении отмечается, что объект можно приобрести как под собственный логистический центр или производство, так и как действующий арендный бизнес. Его общая площадь — 8,3 тыс. кв. метров. Покупателей пока нет — в продаже комплекс уже полгода. Видимо, весь вопрос в цене, которая почему-то выросла за то время, пока складской комплекс никто не покупал, — с 410 млн до 450 млн рублей.

«Татспиртпром», напомним, предпочел куда более масштабный проект логопарка площадью 152 га в Пестречинском районе РТ. С ним расстались не сумевшие построить здесь агропромышленную торговую площадку бизнес-структуры то ли Сергея Лисовского, то ли Виктора Вексельберга. Компания Ирека Миннахметова собирается возводить в Пестрецах «Новапарк» — логистический и производственный центр для малого и среднего бизнеса.  

Идущий 8-м в нашем рейтинге складской комплекс в Казани на улице Короленко площадью 12,5 тыс. кв. м стоит подешевле, но тоже немало — 350 млн рублей. В объявлении указано, что комплекс уже «заселен» арендаторами, а доходов владельцу здания они приносят на 43 млн рублей в год. Несмотря на это, покупателя сладской комплекс ждет с весны 2018-го. 

бывший «красный» штаб, приютивший ВЕДОМСТВО Александра Груничева, не продается уже четыре года

Теперь обратимся к единственному в нашем рейтинге объекту исторической недвижимости, найти покупателей на который, как выясняется, еще сложнее, чем на недостроенные отели или ТЦ, притворяющиеся паркингами. Вот уже несколько лет ищет покупателя на особняк купца Александрова компания «Фастон» Рената Фатхуллина. Бизнесмен занимался разработкой программного обеспечения — его закрытое в декабре 2018 года предприятие MetaQuotes Software отметилось софтом для рынка Forex, а выручка в 2017-м оказалась на уровне 33 млн рублей.

Что касается выставленного на продажу объекта, то это особняк на улице Карла Маркса, построенный в 1874 году по проекту архитектора Петра Аникина. В доме во время Гражданской войны в 1918-м был «красный» штаб обороны Казани.

Фатхуллин теперь хочет за этот полностью отреставрированный объект архитектурного наследия 430 млн рублей, что делает дом XIX века номером 5 в нашем рейтинге. Дело омрачается тем, что здание на Карла Маркса продается уже четыре года и успело за это время подорожать на 80 млн рублей. Зато есть приятный бонус для будущего владельца — надежный арендатор в лице госкомитета по тарифам РТ. Ведомство Александра Груничева платит за право разруливать тарифные дела в этом особняке 24,4 млн рублей в год. Кстати, арендная плата в 2017–2018-х была почти 30 миллионов. Но контракт продлевается каждый год, так что не факт, что новый владелец гарантированно получит этот бонус.

Семья Сергеевых: от консультаций по недвижимости Лазурного берега до продажи ТЦ в Ягодной слободе

Ландыш Сергеева, супруга бывшего владельца «Александр ЛТД» и экс-главы Кировского района Казани Александра Сергеева, готова расстаться со зданием торгового центра в Ягодной слободе (9). В этом объекте на Краснококшайской хватает арендаторов. Первый и частично второй этаж арендует гипермаркет EuroSpar (договор заключен до мая 2026 года), часть второго этажа — магазин электроники DNS. Площадь торгового центра — 2,7 тыс. кв. м, земельного участка — 16,7 сотки. Стоимость — 330 млн рублей.

Как писал «БИЗНЕС Online», после ухода с политической сцены Сергеев занялся консультациями для желающих приобрести недвижимость на Лазурном Берегу Франции. Эксперты, впрочем, отмечают, что за потенциальной сделкой по продаже казанского ТЦ, конечно же, стоит сам бывший бизнесмен, а не его супруга. Вдобавок цена вряд ли рыночная: при 120 тыс. рублей за «квадрат» есть отличный выбор стрит-ретейла в хороших местах, таких как улицы Чистопольская, Пушкина, Сибгата Хакима. Ближе к сбалансированному — предложение офис-центра на улице Марселя Салимжанова, выставленного на продажу близким к Ак Барс Банку Банковским долговым центром: 190 млн рублей, 55 тыс. за «квадрат».  

Раз уж мы заговорили о торговых центрах, стоит упомянуть, что за 270 млн рублей на продажу выставлен второй этаж ТЦ «Азино» (13-е место). Площадь — 2,7 тыс. кв. м, из них 1,5 тыс. кв. м отводится под ресторан, 451 кв. м — под бильярд. 

КТО ПРИОБРЕЛ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР «БАХЕТЛЕ», СКОЛЬКО СТОИТ «ДОМ СИГАЛА» И насколько подешевел осколок империи Вагиза мингазова

Почти за 250 млн рублей можно приобрести комплекс зданий на улице Право-Булачной (14). Речь идет о примыкающих друг к другу административных помещениях площадью 1,3 тыс. кв. м и 2,2 тыс. кв. м, а также стоящем рядом нежилом здании на 2,8 тыс. «квадратов». Общая площадь помещений составляет 6,5 тыс. кв. метров. В стоимость включены также земельные участки под зданием. По этому адресу когда-то находился офис компании «Альтон» Павла Сигала, а ныне располагается офис еще одного банкрота — Росэнергобанка, у которого в апреле 2017 года ЦБ отозвал лицензию. Арбитражный суд Москвы 29 июня 2017-го признал Росэнергобанк несостоятельным. По данным ЕГРН, правообладателем здания являлся банк, соответственно, сейчас оно выставлено на продажу в рамках дела о банкротстве.


Еще один любопытный объект (вернее, его собственник) — семиэтажка на Спартаковской (15). Принадлежит она фирме «Палата», владельцем которой является уже упомянутый гендиректор «Татспиртпрома» Миннахметов. Добавим, что он примерно с начала нулевых является активным игроком на рынке недвижимости. А компания, судя по всему, создана специально для управления зданием в декабре 2018 года — ровно тогда же объект выставлен на продажу. 

Примечательно, что здесь ранее находился учебный центр «Бахетле» Муслимы Латыповой, а теперь по этому адресу «прописан» казанский филиал ФАУ «Главгосэкспертиза России». «Две крупные, солидные компании, которые приносят постоянный хороший доход», — говорится в объявлении. Может быть, этим и объясняется резко выросшая цена: выставленная первоначально за 100 млн «призма» из керамогранита теперь оценивается в 245 миллионов. На площади в 2,1 тыс. кв. м сделан современный ремонт, здание полностью заполнено арендаторами. Один из опрошенных «БИЗНЕС Online» экспертов называет ценник в 116 тыс. за «квадрат» совершенно не рыночным. «Понятно, что в ремонт были вложены определенные средства, но даже это не объясняет той цены, которую собственник указал в объявлении», — заметил наш собеседник. Потому более реальным тут можно считать сценарий прощупывания спроса, нежели реальную продажу. 

Однако представитель собственника после выхода публикации пояснил логику цены. Во-первых, здание теперь из учебного центра с гостиницей для обучающегося персонала «Бахетле» переформатировано под новых арендаторов, которые полностью занимают помещения. Во-вторых, никакого ремонта и приспособления не потребуется. В-третьих, контракты с арендаторами долгосрочные и предусматривают индексацию арендной платы, а учитывая, что структуры это федеральные, надежность такого рода арендного бизнеса имеет серьезные гарантии. Кроме того, есть собственная парковка — для центра города это немаловажный плюс. «Мы полагаем, что горизонт окупаемости таких инвестиций — в пределах 10 лет, — резюмировал собеседник „БИЗНЕС Online“ в компании. — Кроме того, у покупателя-юрлица есть возможность возврата НДС. Ну и наконец, мы понимаем, что при заключении сделки может иметь место торг. Однако у нас нет особой спешки, мы готовы к ожиданию покупателя, который оценит объект по достоинству».

Интерес представляет также многофунциональный комплекс в парковой зоне возле ДК химиков (16). Судя по всему, это то самое здание, разрешение на строительство которого компания «Арамис+» получала на публичных слушаниях летом 2016 года. В здании планировалось организовать пункт проката спортивного инвентаря. Согласно базе данных «Контур.Фокус», в Татарстане зарегистрирована только одна компания с аналогичным названием и формой собственности — ООО «Арамис+». Ее учредителями в равных долях являются Айрат Самигуллин и Рамис Идиятуллин, организация зарегистрирована по адресу улица Меридианная, 1. Оба предпринимателя также фигурируют в качестве соучредителей культурно-развлекательного центра «Родина». Кроме того, Самигуллин является директором компании «Бизнес-центр на Гоголя» и некоторое время возглавлял ТСЖ «Берег». Идиятуллин — учредитель и директор строительной компании «Фаэтон».

Фото: «БИЗНЕС Online»

Все никак не продастся и одна из бывших жемчужин «Вамина» на Лебедева (нынешний владелец — «Татагролизинг»). Площадь земельного участка составляет 300 соток, площадь здания — 25,7 тыс. кв. метров. В объявлении отмечается, что из комплекса можно сделать готовый арендный бизнес, т. к. есть офисный центр на 7 тыс. м с хорошим ремонтом и отдельный производственный комплекс (который можно использовать как производство молочных продуктов, офисный комплекс, складское хозяйство). Цена вопроса — 230 млн рублей и 18-е место нашего рейтинга. Вот здесь ценообразование находится в рамках рыночной логики: за полтора года, которые прошли с тех пор, как объект попал в поле зрения «БИЗНЕС Online», цена снизилась на 120 миллионов! 

И напоследок стоит отметить офисное здание площадью 3,6 тыс. кв. м на улице Марселя Салимжанова стоимостью 190 млн рублей (27). На сайте Avito информации о нем немного, а выписка из ЕГРН позволяет понять, что изначально помещение находилось в собственности обувной фабрики «Спартак», в последующем перешло в собственность торговой фирмы DOMO, в число владельцев которой с 1997 года входил бывший предправления Татфондбанка, а ныне подсудимый Роберт Мусин. Сейчас владеет зданием компания «Альгор Недвижимость», учредитель — Ольга Клыжук. 

«МНОГИХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ПУБЛИЧНОМ РЫНКЕ НЕ НАЙТИ»

Добавим, что вся эта большая распродажа коммерческой недвижимости Казани включает также более 300 объявлений стоимостью от 25 млн до 100 млн и свыше 4 тыс. — до 25 млн рублей. 

По оценке владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, средняя стоимость офисной недвижимости в Казани на сегодня составляет 60–80 тыс. рублей за квадратный метр. Как правило, это недвижимость класса B. «Недавно, к примеру, продали здание на Подлужной, где находится офис компании „ОДАК“. Это отдельно стоящий объект из нескольких подъездов, с площадью порядка 4 тысяч квадратных метров, с парковкой», — привел он пример. Однако анализ говорит о том, что стоимость «квадрата» может доходить и до 120 тысяч. 

Спросом пользуются проблемные и залогово-банкротные здания — их можно приобрести по 20–25 тыс. рублей за «квадрат», то есть значительно ниже рынка. Впрочем, часто это объекты недостроенные, и в доведение их до ума инвестору придется вложить сумму, как минимум равную той, за которую он приобретает здание. Вдобавок нередко при залогово-банкротных аукционах приобретателями становятся близкие к банкротам покупатели. 

По словам Ахмерова, многие предложения на публичном рынке просто не найти — к примеру, в случае продажи бизнес-центров класса А их собственники, как правило, данный факт не афишируют. «Если мы говорим об офисных зданиях, диапазон цен здесь, наверное, от 100 до 300 миллионов. Норма окупаемости — от 12 процентов годовых. Это 8-летний горизонт окупаемости. 6–7–8 лет — это то, что хотят, что ищут инвесторы», — делает вывод эксперт.