Как стало известно «БИЗНЕС Online», один из «передовиков» «Салават Купере», владелец «Ак таша» еще в конце мая попросил премьера Алексея Песошина увеличить расценки — с 32 тыс. до 44 тыс. рублей за квадратный метр. Мотив прост: строители разбегаются, убытки множатся, стройки вот-вот снова встанут — жди палаточных городков! Эксперты «БИЗНЕС Online» подтверждают, что проблемы есть, но ГЖФ, хоть и констатирует взлет цен на стройматериалы, продолжает держать круговую оборону — в абдуллинских традициях.
Подрядчик «Салават Купере» Газинур Ахметов попросил увеличить стоимость квадрата с 32 тыс. до 44 тыс. рублей. Мотив прост: строители разбегаются, убытки множатся, стройки вот-вот снова встанут...
КАК ГОСЖИЛФОНД НА ЧЕТВЕРТЬ СЕКВЕСТИРОВАЛ СМЕТУ ДЛЯ ПОДРЯДЧИКОВ
Строители соципотечных домов вновь мечтают поднять цену «квадрата». В распоряжении «БИЗНЕС Online» оказалось письмо владельца «Ак таша» Газинура Ахметова. В нем подрядчик, подвизавшийся на шести многоэтажках в «Салават Купере», просит премьера Алексея Песошина резко увеличить суммы платежей.
За каждый «квартирный» метр в «президентском» квартале, как называют «Салават» сами соципотечники, «Ак таш» получает 32,5 тыс. рублей, однако сметная стоимость объектов в монолитно-каркасном исполнении — 42,8 тыс. рублей, утверждает Ахметов, ссылаясь на «практические знания в области определения фактической стоимости».
Дело в том, что Госжилфонд при президенте РТ решением попечительского совета срезал сметную стоимость на 25% и заключил контракты по этой цене. «Во временном диапазоне, учитывая макроэкономические и инфляционные составляющие, влияющие на ценообразование в строительной отрасли, сметная стоимость строительства соответствует фактической», — пишет Газинур Абдуллович. Поэтому «Ак таш» обеспокоен убытками, задержками по заработной плате рабочим и просрочками по налогам. В общем, очевиден прозрачный намек: если и дальше продолжится такая песня, сроки строительства могут быть сорваны, как уже бывало раньше. Рабочие разбегутся, краны встанут и т. д. В результате к лету снова жди нового витка палаточных городков у недостроенных высоток! А размер дыры в бюджете подрядчика оценен ни много ни мало в миллиард рублей.
Смету, исходя из письма Ахметова, разрабатывал «Татинвестгражданпроект», но владелец «Ак таша» считает, что 42,8 тыс. рублей за «квадрат» — цифра лимита. И она может корректироваться в меньшую сторону по результатам приемки выполненных работ с подтверждением реальных затрат подрядчика.
Наконец, есть еще один фактор: как следует из письма, планируется увеличение фонда оплаты труда (ФОТ) основных рабочих 4-го разряда. Сейчас месячный ФОТ такого строителя — 21,9 тыс. рублей, планируется поднять его до 28,1 тыс. рублей. Повышение зарплат намечается с 1 января 2020 года. Один лишь этот фактор приведет к росту цены «квадрата» — по мнению Ахметова, как минимум до 46,4 тыс. рублей.
Сегодня в РТ стоимость «квадрата» в соципотечных домах составляет 34–35 тыс. рублей — в зависимости от объекта. Невысокая стоимость достигается путем жесткого контроля каждой потраченной копейки
минстрой рт СОБРАЛ СОВЕТ: ПРЕДЕЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ МЕТРА ДЛЯ СОЦИПОТЕЧНИКОВ РЕШЕНО УВЕЛИЧИТЬ С 2020 ГОДА
Реакция властей последовала практически сразу же. Письмо Ахметова датировано концом мая 2019 года. Уже в июне на эту тему был организован круглый стол с привлечением всех задействованных сторон: минстроя РТ, исполкома Казани, подрядчиков соципотеки. Обсуждали сложившуюся ситуацию и возможные пути выхода из нее.
Какие аргументы звучали на встрече и каким был накал страстей, можно только догадываться. Рост цены метра обоснован, но о полном удовлетворении пожеланий Газинура Абдуловича, исходя из смысла протокола совещания, речи пока не идет. В частности, замначальника управления госэкспертизы и ценообразования РТ по строительству и архитектуре Рустем Мифтахутдинов заметил, что целесообразно рассмотреть «увеличение предельной стоимости строительства 1 квадратного метра с учетом предполагаемого роста фонда оплаты труда до 28,1 тысячи рублей и сложившейся экономической ситуации материалов». По оценкам замминистра строительства Владимира Кудряшева, цена возведения жилья вырастет примерно на 10% за «квадрат». Минстрою же было поручено подготовить в адрес президента РТ Рустама Минниханова обращение по оптимизации затрат при строительстве многоквартирных жилых домов по программе соципотеки в республике.
За комментариями по ситуации мы обратились в ГЖФ. Здесь сообщили, что на сегодня стоимость квадратного метра в соципотечных домах республики для самих соципотечников составляет 34–35 тыс. рублей — в зависимости от объекта. В ГЖФ напомнили, что средняя стоимость 1 кв. м на коммерческом рынке Казани, исходя из аналитики объявлений о продаже недвижимости, — уже 83 тыс. рублей. Невысокая стоимость квадратного метра на соципотечных объектах достигается путем жесткого контроля каждой потраченной копейки. «В сметах отражается буквально все: каждый использованный гвоздь, каждая плитка. Разница в цене квадратного метра на коммерческом рынке и соципотеке достигает 58 процентов, несмотря на то что в строительстве используются одни и те же материалы и технологии. При этом, в отличие от большинства предложений на коммерческом рынке, наши квартиры сдаются в чистовой отделке, готовыми для проживания», — обратила внимание пресс-секретарь ГЖФ Гульзада Кычакова.
«Ак таш» в «Салават Купере» за каждый «квартирный» метр получает 32,5 тыс. рублей, однако сметная стоимость объектов — 42,8 тыс. рублей, утверждает подрядчик
«ЗА 32,5 ТЫСЯЧИ НОРМАЛЬНО СТРОИТЬ НЕЛЬЗЯ, НО…»
Компании, участвующие в строительстве домов по соципотеке (включая «Ак таш»), на вопросы «БИЗНЕС Online» не ответили (видимо, решив действовать по принципу «не выносить сор из избы»).
Однако один из специалистов-сметчиков, знакомый с ценообразованием социальных объектов, на условиях анонимности заявил корреспонденту «БИЗНЕС Online» буквально следующее: «За 32,5 тысячи нормально строить нельзя. Вернее, можно, но подрядчик вообще ничего не зарабатывает, более того, есть риски убытков, потому это нереально. Сметную стоимость в 42–43 тысячи действительно закладывали при проектировании „Салават Купере“ еще специалисты ТИГП. Если же говорить о компромиссном варианте цены, то сейчас это на уровне 37 тысяч рублей за метр. В данном случае уже можно утверждать, что подрядчик заработает хоть какой-то минимум».
Застройщики, работающие на открытом рынке, говорят, что при уменьшении расценок растет риск снижения качества строительства. «Требования подрядчика абсолютно объективны, — считает, в частности, владелец „Бриза“ Андрей Беляков. — Если делать нормально, в соответствии с проектом, цена в 42–43 тысячи, которую называет Газинур Абдулович, абсолютно обоснована. Это же на качестве строительства сказывается!» По словам Белякова, материалы за последние два года подорожали как минимум наполовину, причем по всем позициям: арматура, цемент, бетон, нерудные материалы (песок, щебень, гравий).
В Госжилфонде рост стоимости оценивают более скромно. «Мы ежегодно анализируем изменения стоимости на строительном рынке. Например, только с начала текущего года цены на основные материалы подорожали на 10–17 процентов», — говорится в ответе ГЖФ.
«Строительные материалы пока что не имеют тенденции к удешевлению, — констатировал ранее в разговоре с „БИЗНЕС Online“ советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. — Решений и материалов сегодня много, но цена в 30–40 тысяч за „квадрат“… Я не уверен, что даже для несолидной отделки такая стоимость адекватна».
«Состав затрат на квадратный метр действительно растет, все материалы дорожают, вспомните историю с НДС», — подтвердила гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова (кстати, про то, что увеличение НДС с 18% до 20% легло на плечи строителей, нам в один голос сказали все опрошенные эксперты — прим. ред.). — Сказать, насколько объективны их требования, я не могу, потому что не знаю всех деталей: во сколько обходятся коммуникации, материалы. Может быть, у них бартерные какие-то отношения, плюс нужно учитывать, что они строят на бесплатной земле». Однако если запрос объективный и требования застройщика не учтут, то покупатели получат плохие квартиры.
Ситуация с возмущением подрядчиков подтолкнула Госжилфонд к конкурсу на новый типовой проект для своих строек — с низкой этажностью и сокращением количества нежилых площадей
ВЫХОДЫ ИЗ СИТУАЦИИ: СНИЖЕНИЕ ЭТАЖНОСТИ, ДЕШЕВЫЕ ДОМА И ЦЕНОВОЙ КОМПРОМИСС
Похоже, именно эта ситуация с глухим возмущением подрядчиков подтолкнула Госжилфонд к конкурсу на новый типовой проект для своих строек.
Напомним, что в августе этого года фонд, которым с осени 2018 года руководит Марат Зарипов, объявил открытый конкурс на проектирование универсальной концепции 9–10-этажных домов для крупных городов РТ, а также 3–5-этажного социального жилья для районов республики. «По итогам конкурса отберут проект, который при низкой себестоимости будет иметь наилучшие объемно-планировочные и архитектурные решения и лучшие показатели экологичности и энергоэффективности», — объяснили тогда новацию в ГЖФ.
Эксперты, опрошенные газетой «БИЗНЕС Online», рассказали, что «поджать затраты» позволит и низкая этажность, и маленькое количество нежилых площадей. К примеру, для десятиэтажки достаточно одного лифта, а в восемнадцатиэтажке их надо уже два. В среднеэтажном жилье ниже требования к количеству парковочных мест, там не нужна принудительная приточно-вытяжная вентиляция. В десятиэтажке ниже требования к пожарной безопасности — например, не требуется отдельный лестничный марш сверху донизу, достаточно лестничной клетки по соседству с лифтом (а значит, меньше нежилая площадь). Ниже и расходы на строительно-монтажные работы. При этом некоторые из опрошенных нами экспертов тогда честно заметили, что цена в 30–40 тысяч за «квадрат» вряд ли позволит обеспечить приемлемое качество.
Минниханов жестко раскритиковал Абдуллина (слева), призвав «прекращать игры» и сдавать дома, причем по новым ценам оплату получат только те подрядчики, которые сдадут здания в согласованный срок
КАК БЫЛО РАНЬШЕ: БАНКРОТСТВО «КАЗАНЬЦЕНТРСТРОЯ», НЕДОВОЛЬСТВО «АК ТАША» И ПРОВАЛ БИРЖИ ТАЛГАТА АБДУЛЛИНА
Впрочем, тема низкой стоимости квадратного метра в соципотечном жилье далеко не нова. Бывший глава ГЖФ Талгат Абдуллин еще в 2010 году констатировал разные цели фонда и подрядчиков. «Когда они утверждают, что почему-то не вписываются в 22 тысячи рублей за квадратный метр, я показываю им анализ и говорю: „Цена у вас, ребята, немножко завышена“. Здесь вопрос в том, кто какую цель себе ставит. У них в акционерном обществе первой строчкой записано: получить максимальную прибыль от деятельности. У меня такой цели нет. Мы расходимся в целях», — говорил он.
В 2012 году шеф самого крупного на тот момент соципотечного подрядчика «Казаньцентрострой» Ринат Сафин поднял эту тему на одном из совещаний, отметив, что не может вести строительство нужными темпами из-за убыточности объектов. Сафин утверждал, что реальная стоимость «квадрата» в соципотечном доме на уровне 29 тыс. рублей (фонд тогда платил застройщикам 25 тыс. рублей за квадратный метр), а фактические убытки по каждому из сданных домов оценил в размере 8–14 млн рублей. «Получается, что мы, строители, строим себе во вред. С каждого квадратного метра имеем 3–4 тысячи рублей убытков», — заметил он. Сложившуюся ситуацию строители на тот момент объясняли так же, как и сейчас, — удорожанием стройматериалов. Коллегу тогда, кстати, поддержал и Ахметов, продолживший перечисление скорбного для строителей прейскуранта. «Бетон марки 350 вырос на 30 процентов, силикатный кирпич — на 12–15 процентов, арматура — на 12 процентов. Все дома в минусах». А «Казаньцентрстрой» ныне «достроился» до процедуры ликвидации.
Предлагаемые расценки за возведение соцжилья настолько низкие, что делают участие в возведении «Салават Купере» чуть ли не благотворительностью
На низкую стоимость «квадрата» жаловались и другие подрядчики, определенные в 2014 году на строительство микрорайона «Салават Купере». Она, в частности, послужила причиной выхода из проекта «КамГЭСэнергостроя», который, впрочем, ушел далеко не сразу (история с его «изгнанием из „Салавата“» затянулась на долгие месяцы). Источники, близкие к «КамГЭСу», тогда рассказывали, что Госжилфонд просто не смог найти ему замену. Предлагаемые расценки за возведение соцжилья настолько низкие, что делают участие в возведении «Салават Купере» чуть ли не благотворительностью.
Устав препираться с подрядчиками, требующими повышения цен, Абдуллин решил ввести на соципотечных объектах механизм товарной биржи. Она должна была обеспечить прозрачность выполняемых работ и расходов на строительные материалы. Экспериментировать с биржей ГЖФ начал не от хорошей жизни. После того как разразился кризис и цены на стройматериалы выросли, соципотечные стройки заглохли: по прежним ценам подрядчики работать фактически отказались.
«Строители пришли к Минниханову и стали жаловаться, что, дескать, в „Салават Купере“ „квадрат“ стоит очень мало, хотим больше, — рассказал „БИЗНЕС Online“ знакомый с ситуацией источник. — Президент поинтересовался: „Почему мало?“ Они стали говорить общие слова — типа стройматериалы подорожали. Когда Минниханов спросил, что конкретно подорожало и на сколько, никто ответить не смог. Тогда им и было сказано: „Покупайте на электронной бирже, рынок покажет настоящие цены“».
Соципотечники бунтовали и бомбардировали «Инстаграм» президента республики — сроки сдачи домов не выполнялись
Но схема, идеально выглядящая на бумаге, явила на практике множество «оврагов». Например, для того чтобы вывести товар на торги, ему необходимо присвоить номер, а детализировать все до мелочей на стройке просто невозможно. Биржа не могла запуститься в полную силу, многих позиций на ней просто не хватало, а торговались они на 10–20–30% дороже. Строители жаловались на то, что правила игры поменяли в ходе сезона, пеняли на сбои в поставках… Стройка на многих объектах встала, соципотечники бунтовали и бомбардировали «Инстаграм» президента республики, сроки сдачи домов не выполнялись.
В конце концов терпение у Минниханова лопнуло: он жестко раскритиковал Абдуллина, призвав «прекращать эти игры» и сдавать, наконец, дома. В итоге оплату застройщикам подняли до 32 тыс. за «квадрат» (с существовавших 28,6 тыс.), а механизм биржи для уже начатых соципотечных объектов отменили. Причем президент четко дал понять: по новым ценам оплату получат только те подрядчики, которые сдадут дома в согласованный срок. С тех пор оплата больше не повышалась — и вот, видимо, пришел час новой битвы.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 118
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.