«Королевский союз»: Миннахметов и «Унистрой» объединяют усилия на рынке жилья

Как стало известно «БИЗНЕС Online», группа компаний «МИД» Ирека Миннахметова в партнерстве с «Унистроем» планирует масштабное строительство нового жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

ГРУППА «МИД» И «УНИСТРОЙ» ГОТОВЫ ВМЕСТЕ СТРОИТЬ ПОД КАЗАНЬЮ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», группа компаний «МИД» Ирека Миннахметова в партнерстве с «Унистроем» планирует масштабное строительство нового жилья. В ближайшей перспективе — примерно 170 тыс. кв. метров. Территория находится неподалеку от автодрома KazanRing, а ближайшие въезды в столицу РТ — либо через Дербышки, либо через Мамадышский тракт. 

Локация неслучайна. Напомним, что сфера девелопмента для Миннахметова не нова. На протяжении последних лет он как землевладелец участвовал в реализации нескольких проектов — от ИЖС до многоквартирных домов. Пул участков в Высокогорском районе площадью около 100 га был выкуплен на вторичном рынке лет 10–12 назад у зверосовхоза «Бирюли». В 2017 году стало известно о проекте коттеджного комплекса «Абу Даби» неподалеку от казанского поселка Нагорного площадью около 50 гектаров. С семьей Миннахметовых связывают также развлекательный комплекс «Дубай» на трассе М7 в этом же районе. Начавшийся в 2019 году проект ЖК «Белая аллея» на Высокой Горе тоже входит в сферу их интересов. 7 га из массива земель в Высокогорском районе приобрела компания «ТТС» Вячеслава Зубарева под строительство мегамолла подержанных машин. И вот теперь становится ясным назначение участков по соседству: их переводят под жилую застройку. Земли находятся под управлением паевого инвестиционного фонда.

7 га из массива земель в Высокогорском районе приобрела компания «ТТС» под строительство мегамолла подержанных машин. И вот теперь становится ясным назначение участков по соседству Фото: «БИЗНЕС Online»

Сам предприниматель подтвердил, что начинает совместно с «Унистроем» новые проекты, но речь идет о более широком сотрудничестве. Компании объединяют усилия по освоению земель на паритетных началах (50% на 50%), и речь идет не только о строительстве в границах республики и не исключительно о землях самого бизнесмена. «В процессе работы с „Унистроем“ по территории у трассы М7 мы пришли к решению о создании совместной компании для реализации новых проектов в Татарстане и в перспективе за его пределами, — пояснил Миннахметов. — Внешняя среда для рынка недвижимости сейчас благоприятная, возведение жилья находится на подъеме. Строительная отрасль сегодня один из движителей экономики России, и мы приняли для себя стратегическое решение развиваться в этой плоскости».

Названий будущих жилых комплексов пока нет, но проект планировки первой очереди уже находится в разработке, а горизонт реализации всех территорий — примерно в течение трех-пяти лет, оценивают в группе «МИД».

ПЕРВЫЙ ПУСКОВОЙ КОМПЛЕКС: 170 ТЫС. «КВАДРАТОВ», ШКОЛА, ДЕТСАДЫ И ЗАГОРОДНЫЙ УРОВЕНЬ ЦЕН

В «Унистрое» планы сотрудничества подтвердили. Как рассказал «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов, девелопера интересуют прежде всего крупные земельные участки, где можно вести комплексную застройку со всей инфраструктурой. В Казани такие земли найти непросто, поэтому и было принято решение о партнерстве с Миннахметовым. 

Первая очередь предусматривает застройку территории в 35 га за трассой М7 в Высокогорском районе. По предварительным расчетам, здесь можно «посадить» приблизительно 170 тыс. кв. м жилья. Это будет комплексная застройка: проект планировки включает школу и два детских сада. Плюс, конечно, коммерческие площади на первых этажах под стрит-ретейл, сервисный бизнес, офисы и т. д. В перспективе это будет один из крупных строящихся ЖК девелопера — для сравнения: первая очередь «Весны» заняла 31 гектар.

«Мы планируем развивать застройку в сегменте комфорт-класса, это наиболее привлекательное и знакомое для нас направление, — говорит Юсупов. — Причем на данном участке видится этажность не выше 7–8 этажей. Сама локация не подразумевает здесь строительства высотных башен».

Искандер Юсупов: «Если мы дадим правильный продукт по тем условиям, которые устроят покупателей, проект сложится» Фото: «БИЗНЕС Online»

Пока в «Унистрое» очень осторожно говорят о проекте и особенно уровне цен, но, вероятно, с учетом загородного расположения они будут заметно доступнее, чем непосредственно в казанских ЖК. Строить планируется по схеме проектного финансирования, с использованием эскроу-счетов. Сроки реализации зависят от динамики продаж. К примеру, проект «Царево Village» на 300 тыс. кв. м возводится с конца 2014 года и реализован примерно на 2/3. Тем более что объемы строительства в 170 тыс. «квадратов» сопоставимы с годовым вводом жилья у всей компании.

«Если мы дадим правильный продукт по тем условиям, которые устроят покупателей, проект сложится», — говорит Юсупов.

Важно учесть, что на жилье в сельских районах, к которым относится Высокая Гора, банки в перспективе будут давать льготную ипотеку с господдержкой — под 2,7%. По всей видимости, это обстоятельство партнеры рассматривают как один из важных плюсов проекта, потому и начинают строить с сельской части земельных владений Миннахметова. 

Теоретически начать стройку «Унистрой» готов уже в 2020 году, но все зависит от готовности пакета документов и согласований.

Важно учесть, что на жилье в сельских районах, к которым относится Высокая Гора, банки в перспективе будут давать льготную ипотеку с господдержкой — под 2,7% Фото: © Алексей Сухоруков, РИА «Новости»

ЕСТЬ ЛИ ПУЗЫРЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: В КАЗАНИ — ДЕФИЦИТ КВАРТИР?

Напомним, что в течение ближайших трех-четырех лет Татарстану в рамках нацпроекта «Жилье и комфортная среда» предстоит нарастить объем строительства с прошлогодних 2,7 млн кв. м до 3,65 миллиона. Если брать объемы строительства многоквартирного инвестиционного жилья в РТ, то в 2018 году было сдано менее 900 тыс. кв. метров. То есть Миннахметов в партнерстве с «Унистроем» готов на первом этапе предложить республике еще примерно пятую-шестую часть годового объема квартир.  

Как такие планы могут отразиться на рынке? В Казани ежегодно сдается примерно 800 тыс. кв. м жилья (это многоквартирные дома вместе с ИЖС). Сейчас у застройщиков в работе — 1,2 млн «квадратов». Для сравнения: в 2014 году объемы стройки были на уровне 1,6 млн (хотя, вероятно, это все-таки фактор Универсиады). По данным минстроя РТ, в 2018-м застройщики вывели на рынок примерно 18 тыс. квартир, а в 2019-м управление Росреестра по РТ зарегистрировало 18 тыс. сделок с жилыми помещениями.

Данные цифры позволяют экспертам сделать вывод об отсутствии квартирного пузыря на рынке недвижимости в Казани. Ранее в ходе саммита Pro Development говорили, что в столице РТ сейчас настоящий дефицит. По оценкам основателя консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, запас квартир на рынке не растет. В 2018 году застройщики, к примеру, продали больше, чем возвели, говорит он. При таком уровне спроса все квартиры в Казани, если, к примеру, стройку полностью остановить, будут распроданы за 10 месяцев. Притом в 2016-м срок экспозиции составлял полтора года. «Коэффициент 1,3–1,8 года — это признак сбалансированности рынка, — считает Володько. — Если остатки квартир распродаются за два года, создается ситуация профицита на рынке; если меньше одного — это дефицит».

ГЛАВНЫЙ МИНУС — ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ И ОТСУТСТВИЕ РАБОТЫ

По мнению руководителя АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, новый проект вряд ли повлияет на рынок самой Казани: это разные сегменты покупателей и разные инвесторы. Она также согласна с тем, что падения спроса при сохранении уровня объемов строительства в столице РТ не ожидается, предложение застройщиков достаточно быстро поглощается рынком.

«Зато проект может обрушить рынок тех, кто строит на периферии, за городом. Для них это будет очень сильная конкуренция, и им нужно побороться за конкурентное преимущество, будь то стоимость, качество, более интересное месторасположение или инфраструктура», — считает эксперт.  

Вероятно, ценовая политика в готовящемся ЖК будет аналогична той, которая сложилась в другом загородном проекте «Унистроя» — «Царево Village» Фото: «БИЗНЕС Online»

Вероятно, ценовая политика в готовящемся ЖК будет аналогична той, которая сложилась в другом загородном проекте «Унистроя» — «Царево Village». Там был очень низкий порог вхождения и, соответственно, высокая инвестиционная привлекательность, напоминает риелтор. «Но на тот момент рынок являлся растущим, то есть имелись предпосылки для повышения стоимости квадратного метра. Сейчас таких явных предпосылок нет. Но, зная, какие у них бывают стартовые цены и условия, я думаю, что очень многие там приобретут жилье, в том числе инвесторы», — считает Гизатова. 

Из минусов проекта эксперты отмечают, в частности, транспортную доступность. Ближайший выезд через Дербышки и без того перегружен, в напряженном режиме работает и выезд через Мамадышский тракт. Еще один минус связан с отсутствием достаточного количества рабочих мест за городом. «Это, наверное, основное, что сдерживает людей жить в более дешевой квартире такого же уровня, допустим, как в городе», — отмечает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. Данные минусы и нивелируются ценами: граждане покупают, даже влезая в кредиты. «В городе жилье значительно дороже, и у многих людей нет возможности расширяться в самой Казани из-за цены, поэтому они и рассматривают в том числе предложения на периферии. Для такой категории граждан подобное будет очень востребовано. Еще одна группа покупателей — люди, которые хотят жить в экологически чистой среде», — говорит эксперт. Данные обстоятельства позволяют говорить о популярности высокогорского направления.  

Хабибрахманов также указывает на мощную поддержку от государства в виде ипотеки под 2,7%, которая распространяется на проекты в сельских районах. Пока еще банк не выдал ни одного кредита, но одобрения уже есть, интерес к данному инструменту высокий. Пока, напомним, на программу в РФ выделили 2,3 трлн рублей, действовать она будет до 2025 года. Застройщик как раз и планирует уложиться в эти сроки.