Одноэтажный Татарстан: выполнить «план Путина – 2020» помогут 10 тысяч частных домиков?

На прошедшей недавно коллегии минстроя РТ обозначили планы на текущий год — сдать 2,9 млн кв. м жилья, что на 300 тыс. больше показателя 2019-го Фото: «БИЗНЕС Online»

НЕПРОСТОЙ «ПЛАН ПУТИНА»

9 февраля президент РТ Рустам Минниханов провел серию индивидуальных встреч с крупными застройщиками. Обсуждался один вопрос — какие объемы они смогут обеспечить в ближайшие годы. Ключевая причина понятна — из всех нацпроектов жилищный можно назвать для Татарстана важнейшим. Хотя бы потому, что глава республики возглавляет рабочую группу Госсовета РФ по этому направлению и не может ударить в грязь лицом. Судя по всему, задача будет решаться любой ценой, но она крайне непростая.

На протяжении 11 лет республика вводила стабильные 2,4 млн кв. м год и не помышляла ни о каких рывках в данном направлении — в конце концов, куда больше, если доходы не растут, а спрос стабилен? Ценой напряжения всех жил в прошлом году удалось вырулить на 2,6 млн кв. метров. По слухам, некоторых девелоперов даже попросили ускорить ввод объектов, запланированных на начало 2020 года, — лишь бы не сорвать план. Но теперь план — 2,9 млн кв. м, а на 2024-й и вовсе страшно загадывать — нужно где-то «найти» 3,6 млн кв. метров.

На многоквартирное жилье уже надежды нет. Коммерческие девелоперы все, что смогли, сделали, а Госжилфонд РТ и вовсе планирует построить вдвое меньше жилья — 273,6 тыс. кв. метров. Причина — завершение «аварийной» программы. В итоге плановые объемы ввода квартир оставили на уровне 2019 года (1,6 млн кв. м) — выполнить бы их, а весь рост должен прийтись на сектор ИЖС. Объемы ввода индивидуального жилья должны вырасти сразу на 30% до 1,3 млн «квадратов».

Что такое 1,3 млн кв. м индивидуального жилья? Это почти 10 тыс. домов вместо 8,4 тыс., введенных в прошлом году. Найдутся ли на рынке дополнительные 1,6 тыс. семей, способных приобрести свой коттедж? Большой вопрос. Например, в Казани и пригородных районах ежегодно продается не более 2–3 тыс. индивидуальных домов. Это предел. О подобном же говорят данные Татарстанстата: в 2018 году в Казани и прилегающих к столице районах республики население ввело в строй лишь 3 112 домов — это 37% от общего ввода индивидуального строительства жилья в РТ. Если перевести показатель ввода ИЖС в Казанской агломерации на «квадраты», то объемы ввода в 2019 году даже снизились на 1,5%.

В 2018 году в Казани и прилегающих к столице районах республики население ввело в строй лишь 3 112 домов — это 37% от общего ввода индивидуального строительства жилья в РТ Фото: «БИЗНЕС Online»

Выход — строить больше недорогого жилья на селе. Вице-спикер Госсовета РТ, экс-министр сельского хозяйства республики Марат Ахметов на одном из заседаний в кабмине РТ обронил, что в плане-2020 из 2,9 млн кв. м жилья 2,5 млн кв. м находится в городах. «Мы упускаем время по строительству жилья в селах», — сказал депутат республиканского парламента. «Мы поднимаем [этот вопрос]. Несколько пилотных проектов. <…> Нам нужно крепко взяться за строительство жилья в сельской местности», — ответил ему президент РТ Рустам Минниханов.

В этом же направлении РТ подталкивает и федеральный центр. Наращивать объемы индивидуального жилищного строительства в августе прошлого года власти республики призывал бывший вице-премьер РФ Виталий Мутко. Он привел в пример Липецкую область, где в рамках пилотного проекта на строительство инфраструктуры под ИЖС власти выделили 170 млн рублей. Татарстан Виталий Леонтьевич «поманил» в данную программу «пряником» на 500 млн рублей, «но с использованием современных механизмов, в том числе и финансирования инженерной подготовки, ставок по ипотеке». Правда, ипотека тут пока скорее тормоз: Мутко отметил, что сектор ИЖС в РФ кредитуется банками крайне неохотно, его доля составляет не более 1%. И это при том, что действует программа сельской ипотеки, ставка по которой не превышает 3% годовых. «В случае разработки федеральным центром отдельной программы строительства индивидуального жилья республика готова принять участие в ее реализации в качестве пилотного региона», — говорится в ответе минстроя РТ на запрос «БИЗНЕС Online».

Рустам Минниханов: «Что касается жилья, программа 2020 года очень сложная, она и в 2019-м была не простая. У нас есть огромные резервы по оформлению [жилой недвижимости]» Фото: president.tatar.ru

посчитают все, что не движется, включая хибарки на садовых участках?

«Подтягивать» показатели планируется не только благодаря реальному строительству, но и за счет административных рычагов. Районные администрации при поддержке Росреестра на основе данных ресурсоснабжающих организаций будут выявлять незарегистрированные татарстанцами семейные гнезда (делается это, как правило, для ухода от налога на недвижимое имущество), в том числе речь о садовых домиках. 

«Что касается жилья, программа 2020 года очень сложная, она и в 2019-м была непростая, — комментировал Минниханов в ходе одного из субботних совещаний по реализации комплексных программ в республике. — У нас есть огромные резервы по оформлению [жилой недвижимости]. Надо через „Татэнергосбыт“, газовиков. Огромное количество людей сегодня живут в неоформленном жилье. Надо им помочь, упростить всю данную процедуру». Говорил об этом президент и на коллегии управления Росреестра по РТ, дав поручение упростить оформление в собственность земельных участков и расположенных на них домов, если у их владельцев нет документов на недвижимость.

Речь идет о подготовке в Татарстане федерального законопроекта, позволяющего гражданам, не имеющим документов на земельные участки и расположенные на них жилые дома, оформить право собственности в упрощенном порядке. Главное условие: эти жилые помещения должны быть единственным жильем, а регистрация граждан по данному адресу проведена до 1991 года. Иными словами, в статистику ввода жилья могут попасть не только новые дома, но и требующие ремонта, а в отдельных случаях, возможно, и сноса. Этот курс на вывод жилой недвижимости из тени подтверждает Татарстанстат. В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» в ведомстве сообщили, что в рекордной для РТ статистике прошлого года по вводу жилья учтены и жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для садоводства. В общем, если бы нацпроект можно было бы выполнить только на бумаге, это всех бы устроило, но старые заделы одноразовые, потому строить все равно придется. 

ДОРОГА К коттеджнОМУ раю ПРИВЕДЕТ в «АДСКОЕ КОЛЬЦО»?

Опрошенные нами эксперты сомневаются в том, что в РТ есть экономические предпосылки для серьезного рывка в сфере ИЖС. В частности, завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич считает, что в Татарстане и Казанской агломерации есть востребованность в загородном жилье, но план было бы корректно формировать по среднестатистическому вводу частных домов. 

«Если есть неожиданный и существенный рост плана, значит, должна идти речь о преференциях тем людям, кто будет реализовывать проекты в сфере ИЖС. У них должен быть к этому интерес, — отмечает он. — Тогда можно увеличивать процент ввода. А так где гарантии того, что люди начнут активно строить дома? Подобное же зависит и от благосостояния граждан. Да, есть материнский капитал, многие его вкладывают в жилищное строительство, но речь чаще всего идет о вложениях в покупку квартир. Очевидно, что в республике наибольшим будет спрос на индивидуальные дома в приграничных к Казани районах, а это не совсем хорошо контролируемый процесс. Индивидуальное жилищное строительство часто идет вразрез с градостроением: не обеспечивается инфраструктура, нет дорог, готовности социальной сферы».

То, что процесс строительства коттеджных поселков малоконтролируемый, подтвердил и минстрой РТ в ответе на наш запрос. «Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ в отдельном порядке не отслеживает строительство в республике коттеджных поселков и не ведет реестр их застройщиков», — говорится в комментарии ведомства.

Стоит упомянуть и о последствиях покупки дешевых квадратных метров на выезде из Казани, о которых в прошлом году предупреждал мэр столицы РТ Ильсур Метшин. Только в 2019-м на 316 тыс. жителей пяти соседних с Казанью районов планировали сдать целых 480 тыс. «квадратов» жилья, а по факту задуманное даже перевыполнили, введя 548 тыс. «квадратов». Их заселят «понаехавшие» из более отдаленных районов республики и «повыехавшие» из Казани. В итоге вокруг столицы РТ продолжает создаваться мощная субурбия, «адское кольцо», угрожающее городу транспортным коллапсом. За примерами далеко ходить не надо. В Куюках Пестречинского района, где активно развивается частная застройка, жителям уже предложили наскрести 100 млн рублей по принципу самообложения для строительства дороги. В бюджете района на все дороги денег заложено в 4 раза меньше. Прямая дорога в Казань вдобавок упирается в необходимость расширения улиц в Салмачах, а там уже стоят частные дома. Не сносить же их ради удобства «куюкинцев»?

Ранее в минстрое РТ заявили, что для достижения показателей национального проекта «Жилье и комфортная среда» только на решение вопросов дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры до 2024 года республике потребуется 130 млрд рублей (или 22 млрд рублей ежегодно). В хозяйственный оборот за этот же период нужно вовлечь земельные участки общей площадью более 10,5 тыс. гектаров. Еще 180 млрд рублей (или по 30 млрд ежегодно) понадобится на строительство социальной инфраструктуры. На обеспечение земель, выделенных многодетным семьям, подводящими инженерными сетями ориентировочно необходимо более 42 млрд рублей — и без федеральной поддержки тут тоже не обойтись.

Как и два года назад, наибольший интерес в Казанской агломерации продолжают вызывать индивидуальные дома в Лаишевском районе Фото: «БИЗНЕС Online»

«КВАДРАТ» В коттедже стартует С 29 ТЫС. РУБЛЕЙ, НО 85% ПОКУПАТЕЛЕЙ ПРЕДПОЧИТАЮТ КВАРТИРЫ

Как и два года назад, наибольший интерес в Казанской агломерации продолжают вызывать индивидуальные дома в Лаишевском районе. Далее по популярности — зеленодольское, верхнеуслонское и пестречинское направления. Наиболее востребованные коттеджные поселки располагаются в радиусе 20 км от границ Казани. На все, что дальше, спрос резко снижается. 

В соответствии со скромным спросом не наблюдается и существенного повышения цен на загородное жилье. Тут как в долевом строительстве многоквартирного дома, где цена «квадрата» растет по мере готовности объекта. Чем выше готовность коммуникаций и инфраструктуры строящегося поселка, тем дороже земля. Если поселок уже готов, то цены сильно не скачут и держатся на одном уровне.

По словам директора компании «Премьер-Недвижимость» Руслана Садреева, свободных для застройки коттеджами участков в пределах Казани все меньше и меньше. Проекты уходят на периферию, в приграничные с Казанью районы республики.

При этом президент гильдии риелторов РТ, генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев полагает, что правительственный план в 10 тыс. новых индивидуальных домов за год для Татарстана все же выполним. «Если в 2019-м первичный и вторичный рынок в цене выросли, то загородная недвижимость — пока нет. Пока», — сказал Савельев. Сегодня вполне реально продать квартиру в городе и купить коттедж. На рынке даже есть интересная услуга для тех, кто решил переехать из города в пригород: во время строительства дома семья живет еще в своей квартире, а после спокойно переезжает за город, оплачивая коттедж городскими квадратными метрами. Директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов отмечает, что в уже реализуемых коттеджных проектах их компании ценовая политика ориентирована на рядового покупателя, рассматривающего собственный дом как альтернативу одно-двухкомнатной квартире в Казани. Такой же стратегии придерживаются и ряд других участников рынка.

Андрей Савельев: «Если в 2019 году первичный и вторичный рынок в цене выросли, то загородная недвижимость — пока нет. Пока» Фото: «БИЗНЕС Online»

Если стоимость квадратного метра многоквартирного жилья в Казани начинается от 65 тыс. рублей, то «квадрат» коттеджа стартует от 29 тыс. рублей. За 5 млн рублей можно построить коттедж площадью более 120 кв. м или купить 50–60-метровую «двушку» в хорошем районе столицы РТ. Однако для большинства этот выбор по-прежнему очевиден в пользу квартиры — со всей инфраструктурой вокруг. По оценкам экспертов, доля сделок по покупке индивидуальных домов на рынке Казани не превышает 15–20%, оставшиеся 85–80% клиентов предпочитают приобретать квартиры. 

Решившиеся на переезд за город клиенты отдают предпочтение коттеджам площадью от 100 до 150 кв. м на участке в 6–8 соток, то есть весьма скромным загородным «фазендам». На индивидуальное жилье среднестатистический покупатель готов потратить от 2 млн до 5 млн рублей. Что касается средней стоимости, то коттедж с предчистовой отделкой на участке, расположенном в пределах 20 км от Казани, можно приобрести от 3,5 млн до 5 млн рублей, что действительно сопоставимо с ценой одно-двухкомнатной квартиры в Казани. «Это довольно демократичная стоимость для загородного жилья», — считает Садреев, отмечая, что в пределах именно 20 км от столицы РТ жилье приобретается для постоянного проживания, а за пределами этого «кольца» речь уже идет о покупке дома выходного дня.

Портрет среднестатистического покупателя загородного дома заметно молодеет. Если раньше это были семейные пары от 35 лет, то сейчас — молодые люди от 27 лет, отмечают участники рынка. Мотив для молодежи эксперты указывают такой: дом с участком земли в большинстве случаев дешевле покупки квартиры в городе. С другой стороны, сдерживающим фактором массового переселения в загородное жилье остается неудобство маршрутов общественного транспорта, отсутствие близкой к городу социальной инфраструктуры (детсады, школы, больницы). Впрочем, данная проблема актуальна и для загородных проектов комплексной многоквартирной застройки.

Эксперты отмечают, что интерес к загородному жилью подогреют ставки по сельской ипотеке и новый путинский маткапитал. Так, выдавать ипотеку под 2,7% годовых для покупки дома в сельской местности в Татарстане уже готов Россельхозбанк, предложение в этой нише будет расширяться. По данным на начало февраля, банк получил около тысячи заявок от потенциальных заемщиков в республике на 1,5 млрд рублей, но реальной выдачи кредитов пока нет, поскольку минсельхоз РТ еще не заключил с банками необходимого по программе сельской ипотеки соглашения, впрочем, игроки рынка ожидают, что это событие произойдет буквально на днях.

«Драйвером роста спроса на индивидуальное жилье могут стать сельская ипотека и расширение круга граждан, имеющих возможность использования материнского капитала на приобретение жилья, — считает Садреев. — При этом в пригородных районах есть проблемы с транспортной доступностью, которые в последние годы все больше и больше напрягают ситуацию. Улучшить такое положение и, соответственно, ускорить динамику спроса на загородное жилье может активное развитие дорожной сети. Такие планы есть, но это вопрос времени и наличия бюджетных средств, так как девелоперы просто не в состоянии потянуть вложения в инфраструктуру без господдержки».

Портрет среднестатистического покупателя загородного дома заметно молодеет. Если раньше это были семейные пары от 35 лет, то сейчас — молодые люди от 27 лет, отмечают участники рынка Фото: Джапаридзе Михаил / Фотохроника ТАСС

 «БОЛЬШОЙ ЗЕЛЕНОДОЛЬСК» И «ВОСТОЧНАЯ ДУГА» В КАЗАНИ: «ЗАТАИВШИЕСЯ» ПРОЕКТЫ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

Застройщики организованных коттеджных поселков в последнее время в основном доводят до ума и распродают ранее запущенные проекты. Рынок еще не вполне очухался от краха Татфондбанка — имелось несколько проектов, которые вышли под брендом «ТФБ-Триумф». Наблюдалось и падение спроса параллельно с ростом предложения: два года назад в РТ был резкий скачок ввода в строй новых коттеджных поселков.

«Сейчас такой активности нет. Застройщики придают итоговый вид своим комплексам, — говорят в группе компаний „Дар“ Андрея Симакова. — Работа идет на качество, а не на количество. И это радует. В такой среде выигрывают все: и покупатели, и застройщики. Последние поняли, что просто размежеванные участки в поле уже не пользуются активным спросом, и стремятся строить централизованные комплексы как минимум с въездной группой и хотя бы одной детской площадкой».

Владелец девелоперской компании «Невада РТ» Рафаэль Сыражев считает, что в последние годы в РТ не прекращалось строительство новых коттеджных поселков, но временами процесс замедлялся. Администратор сайта poselki116.ru Сергей Лукоянов также отмечает стагнацию на рынке ИЖС. «Покупателям предлагаются либо относительно недорогие участки без подряда, либо достаточно дорогие дома. Золотой середины практически нет», — говорит Лукоянов. На нехватку новых поселков указывает и руководитель отдела продаж компании «МИК» Руслан Валеев. «Большинство выведенных в этом году на рынок объектов является либо новыми очередями уже реализуемых коттеджных поселков, либо участками без подряда», — говорит он.

Несмотря на затишье, эксперты отмечают проведение большой подготовительной работы, в том числе по переводу земельных участков из категории сельхозугодий в земли под жилищную застройку, а это значит, что скоро на рынок выйдут новые коттеджные поселки достаточно большой площади.

В числе «затаившихся» проектов — территория у села Ильинское Зеленодольского района, вблизи озера Ильинское и Волжско-Камского заповедника. В конце прошлого года начавшиеся там работы стали поводом для протеста местных жителей против застройки бывших паевых земель коллективного предприятия «Овощевод». Рядом есть и земля, принадлежащая ГК ASG миллиардера Алексея Семина. У девелоперской компании «МИК» есть планы по освоению 430 га земли в Большеключинском сельском поселении. «Рафф» в текущем году приступит к строительству нового ЖК «Удачный» в Осиново (две десятиэтажки и 100 индивидуальных жилых домов).

На рынок малоэтажного жилья Казани должен выйти проект экорайона на месте артиллерийских складов в Кировском, где ожидается ввод порядка 450 тыс. кв. м жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

В отношении зеленодольского направления в целом есть большие планы. Так, новый глава района Михаил Афанасьев в числе своих первых решений предложил возродить проект «Большой Зеленодольск» по строительству вдоль трассы Зеленодольск – Казань сети коттеджных поселков. 

Большое освоение и малоэтажная застройка запланированы собственниками земель на территории «Восточной дуги» Казани. С момента включения этих территорий в границы города та же компания ASG более 10 лет занимается их развитием. Всего организацией разрабатывается 18 проектов планировок, из которых 14 — на присоединенных к Казани территориях. Выводиться на рынок они будут по мере готовности. Пока же ASG ведет активную реализацию трех проектов — в Лаишевском, Высокогорском и Советском районах Казани. 

Кроме этого, на рынок малоэтажного жилья Казани должен выйти проект экорайона на месте артиллерийских складов в Кировском, где ожидается ввод порядка 450 тыс.  кв. м жилья (ИЖС, таунхаусы и многоквартирные дома до пяти этажей) и примерно 115 тыс. кв. м нежилого фонда: школы, детсады, поликлиника, банный комплекс, конный центр. Сам фонд поддержки «банковских погорельцев» строить этот комплекс с условным названием «Серебряный бор» не будет, его задача — реализовать земли и раздать деньги пострадавшим от краха банков вкладчикам. Но толчок для развития эти 700 га земли получат лишь после того, как здесь появится транспортная доступность. Проект дороги-дублера Горьковского шоссе с потенциальным выходом на трассу М7 у Займища находится в стадии разработки.

Таким образом, можно сделать вывод — по крайней мере, в Казанской агломерации застройщики малоэтажных проектов находятся на низком старте. Но, чтобы фантастические планы властей сбылись, нужны огромные вложения в дороги и прочую инфраструктуру, а также накачка спроса. Хватит ли для этого сельской ипотеки в совокупности с федеральной инфраструктурной программой (которая пока лишь в проекте), покажет время.