Владимир Малыгин, «Мегастрой»: «Большая часть бизнес-центров Казани морально устарела»

Владимир Малыгин: «Хотим использовать поточный метод — одно здание построил, заселил, уже получаешь от него отдачу, строишь вторую очередь. Пока ее заполняешь — строишь третье. Меньше рисков» Фото: Сергей Елагин

«ВЫСОТНЫЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ НАДО СТРОИТЬ В ЦЕНТРЕ ГОРОДА, ГДЕ СОВЕРШЕННО ДРУГАЯ ЭКОНОМИКА»

— Владимир Анатольевич! Вы давно вынашивали планы по экспансии на рынок офисной недвижимости Казани, говорили о намерении построить бизнес-парк «Азинский» на проспекте Победы и международный деловой центр (МДЦ) на улице Чистопольской. В какой стадии находится реализация этих проектов?

— Действительно, данные проекты планировались нами давно, но процесс согласования разрешительных документов идет очень медленно. Сейчас я могу сказать, что мы наконец приступили к строительству первой очереди бизнес-парка «Азинский», все согласования позади, забили первые пробные сваи. И теперь можно сказать с уверенностью, что первая очередь офисного бизнес-парка будет открыта в первом квартале 2021 года.

— Что из себя будет представлять бизнес-парк «Азинский»?

—  Это офисный центр класса «В+». Он будет располагаться на проспекте Победы, рядом с гипермаркетом «Мегастрой», на площади около 3 гектаров и включит три очереди строительства бизнес-парка, многоуровневый паркинг на более 1 100 машино-мест. Общая площадь зданий — около 39 тысяч квадратных метров.

Первая очередь предусматривает строительство 9-этажного бизнес-центра Orange площадью 20 189 квадратных метров с подземным паркингом на 146 машино-мест и наземной парковкой на 259 машино-мест. В этом бизнес-центре планируется размещение фитнес-клуба площадью 2 500 квадратных метров с двумя бассейнами, офисные помещения с лаундж-зоной, коворкинг, конференц-залы, переговорные. Здесь же будут располагаться кафе, аптеки, медицинские центры, нотариальные конторы и банкоматы.

В оснащении бизнес-центра будут применены современные дизайнерские решения, содержащие в основе вертикальное озеленение, современные экологичные и пожаробезопасные отделочные материалы. На прилегающей территории расположится прогулочная зона с ландшафтным дизайном из растений из нашего питомника «Биосфера». В офисной части не будет единых планировок: для каждой компании найдется самый удобный вариант — от классической кабинетной системы до open space. Современная инженерия обеспечит высокое качество воздуха, акустический и температурный комфорт.

«В офисной части не будет единых планировок: для каждой компании найдется самый удобный вариант — от классической кабинетной системы до open space» Фото: pixabay.com

— Вы упомянули про фитнес-клуб. Какая сеть?

— Компания Fitness House. С ней договор уже заключен, финансирование идет. У нас есть положительный опыт работы с ними — они у нас арендуют площади в Ульяновске. Когда я бываю у них, то всегда приятно удивляюсь заполняемостью, причем в дневное время. Люди там охотно занимаются.

— На какой процент площадей есть заявки арендаторов?

— Уже заключены предварительные договоры примерно на 30 процентов площадей первой очереди.

— Почему решили строить три здания бизнес-парка, а не одно, более высокое?

— Мы рассматривали и этот вариант, делали расчеты. Экономический анализ показывает, что в данном случае три компактных здания более целесообразны, чем одно высотное. Хотим использовать поточный метод — одно здание построил, заселил, уже получаешь от него отдачу, строишь вторую очередь. Пока ее заполняешь — строишь третье. Меньше рисков. И потом, в одно здание не всех арендаторов можно заселить. Есть компании, которые между собой жестко конкурируют и в одно здание отказываются садиться. Например, BMW и Mercedes-Benz в одно здание посадить не получится, а в соседние здания — пожалуйста.

Высотные бизнес-центры обычно строят в центре города, где совершенно другая экономика, иные трафики, потребности. У нас же свои преимущества — территориально мы находимся на, пожалуй, самой оживленной трассе города, так называемом Большом Казанском кольце (БКК), проспекте Победы. От нас уже сейчас до центра Казани 10 минут езды, а когда БКК достроят, то в любой район Казани можно будет добраться за несколько минут.

«Когда БКК достроят, то в любой район Казани можно будет добраться за несколько минут» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ВЫГОДНЕЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В БАНКЕ, А СВОЮ ПРИБЫЛЬ РАЗМЕСТИТЬ ТАМ ЖЕ НА ДЕПОЗИТЕ»

— Какие инвестиции в проект?

— Каждое из трех зданий — это миллиард рублей. Будем использовать собственные средства и привлекать заемные. Собственные средства дороже заемных.

— Неужели? Всегда думал, что наоборот…

— Многие так думают. Но не учитывают, что затраты на строительство идут из чистой прибыли компании. Значит, сначала надо налоги заплатить, а это на круг 50 процентов выходит.

— Но банку деньги с процентами отдавать надо.

— А собственные средства нет? Если нет возврата, то это похороненные деньги. Поэтому свои средства очень дорогие. Выгоднее взять деньги на строительство в банке, а свою прибыль разместить там же на депозите.

— Когда начнете строить вторую очередь?

— Запустим строительство первой очереди, начнем подготовку второй. В принципе, нас ничего не сдерживает. У нас есть подрядчик, который проектирует здания. У нас уже имеются все необходимые согласованные архитектурные решения, так что проект второй очереди можно разработать очень быстро, за 2–3 месяца. Если в это время появятся какие-то арендаторы с особыми пожеланиями, мы сможем их учесть в своем проекте. После этого подадим документы на получение разрешения на строительство. Я думаю, что на вторую очередь мы можем выйти через полгода после начала строительства первой очереди.

После завершения строительства трех очередей бизнес-парка мы хотим возвести крытый паркинг, на крыше которого планируем разместить теннисные корты и спортивные площадки. Но не исключено, что все будет немного по-другому. Мы думаем, как эти площади можно использовать эффективнее.

«После завершения строительства трех очередей бизнес-парка мы хотим возвести крытый паркинг, на крыше которого планируем разместить теннисные корты и спортивные площадки» Фото: «БИЗНЕС Online»

 «НЕТ ВОПРОСОВ, КОТОРЫЕ МЫ НЕ МОЖЕМ РЕШИТЬ. ПРОСТО ИНОГДА НА ЭТО ТРЕБУЕТСЯ МНОГО ВРЕМЕНИ»

— А что с международным деловым центром (МДЦ) класса «А», который планировалось построить на пересечении улиц Чистопольской и Бичурина?

— В конце декабря мы отметили 15 лет этому проекту. Тогда был куплен земельный участок и огорожен забором. Но реализация проекта застряла на стадии согласования документов. За это время по требованиям городских служб мы многократно меняли концепцию проекта, чтобы он соответствовал современным требованиям архитектуры и градостроительства.

— Виден свет в конце тоннеля?

— Виден. Нет вопросов, которые мы не можем решить (смеется). Просто иногда на это требуется много времени. На сегодняшний день мы утвердили концепцию МДЦ на градсовете города Казани и проходим дальнейшие согласования. Хотим приступить к рабочему проектированию. Сроки реализации проекта — 2022–2023 год, а может быть, и раньше. Комплекс будет состоять из двух зданий: 14-этажной офисной башни и трехэтажного торгового центра с многоуровневым паркингом. Общая площадь делового центра — свыше 22 тысяч квадратных метров. Там будут расположены современный фитнес-центр, ресторан с отличной панорамой на верхнем этаже, банк, операторы ретейла.

— Кто будет управлять вашими новыми проектами?

—  Все девелоперские проекты в нашем холдинге ведет управляющая компания «Столица». Это профессиональная компания в области управления недвижимостью, которая решает весь комплекс задач, начиная от формирования концепции, управления проектированием, строительством и вводом объектов в эксплуатацию, заканчивая дальнейшим коммерческим управлением и текущей эксплуатацией. УК состоит в СРО «Содружество строителей РТ». В штате — сертифицированные управляющие недвижимостью и девелопментом инженеры строительного контроля, большое число инженеров по эксплуатации и коммерческий блок, что обеспечивает высокую эффективность и качество реализуемых проектов.

«На сегодняшний день мы утвердили концепцию МДЦ на градсовете города Казани и проходим дальнейшие согласования. Хотим приступить к рабочему проектированию» Фото: kzn.ru

 «Между «В+» и «А» — небольшая разница»

— Почему вы решили инвестировать в офисную недвижимость?

— Бо́льшая часть действующих в Казани офисных бизнес-центров построена 7 и более лет назад и уже морально устарела. Сейчас становится востребованным принципиально иной формат. На первое место выходит организация «среды обитания» человека в офисном пространстве. Это и повышенные требования к рабочему месту, которое сегодня должно быть более гибким и комфортным. И в обязательном порядке должны присутствовать зоны отдыха, прогулок и занятий спортом, социальные инфраструктурные объекты — кафе, рестораны, салоны красоты, банки, МФЦ, химчистка и так далее.

В оформлении офисных пространств важную роль сейчас играют правильное, удобное зонирование, модный дизайн, наличие современных высокотехнологичных инженерных решений, создающих комфортную и здоровую атмосферу внутри помещений и сокращающих потребление энергоресурсов, тем самым экономя затраты арендатора. Я уверен, что современные офисные центры, отвечающие таким требованиям, будут пользоваться спросом.

«В оформлении офисных пространств важную роль сейчас играют правильное, удобное зонирование, модный дизайн, наличие современных высокотехнологичных инженерных решений» Фото: kzn.ru

— Почему вы выбрали концепцию бизнес-центра класса «В+»? Считаете его наиболее востребованным форматом?

— Между «В+» и «А» — небольшая разница. Основное отличие — это удаленность от центральной части города. А в остальном отличий я не вижу.

— Планируете с офисной недвижимостью выйти в другие регионы?

— Здесь как лоза покажет. Казань — достаточно большой город, чтобы еще смотреть куда-то на сторону. Хочется работать и развиваться здесь, у себя на родине.

«Сейчас мы завершаем обновление в магазине на проспекте Победы: поменяли оборудование, навигацию, сделали новый свет, изменили расположение отделов» Фото: Сергей Елагин

 «ФОРМАТ DIY-ГИПЕРМАРКЕТОВ МЕНЯЕТСЯ В СТОРОНУ РАСШИРЕНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ГОТОВЫХ РЕШЕНИЙ»

— А что ждет входящий в вашу группу компаний магазин «Агава», который расположен на земельном участке, где планируется возвести бизнес-парк «Азинский»?

— «Агава» переедет в другое место. Существующий магазин морально устарел. Кстати, многие до сих пор считают, что «Агава» — это казанская компания, а «Мегастрой» — московская, и специально ходят в «Агаву», не доверяя «москвичам» (смеется).

Мы постоянно обновляем форматы своих гипермаркетов. Сейчас завершаем обновление в магазине на проспекте Победы: поменяли оборудование, навигацию, сделали новый свет, изменили расположение отделов. Он сразу стал показывать положительную финансовую динамику. Аналогичная «ревизия» пройдет и в других гипермаркетах.

— Что из себя представляет сеть «Мегастрой»?

— Сегодня это 12 гипермаркетов: четыре — в Казани, по два — в Набережных Челнах и Ульяновске, по одному — в Стерлитамаке, Саранске, Йошкар-Оле и Чебоксарах.

— Есть планы по расширению?

— Да. Мы постоянно находимся в поиске земельных участков, на которых было бы эффективно разместить наши гипермаркеты. От локации зависит многое. Конечно, у нас есть мощный конкурент — «Леруа Мерлен», который легко и быстро занимает самые лучшие площадки. Тем не менее даже в таких условиях мы эффективны и продолжаем развиваться. В 2019 году мы выросли на 3 процента и в 2020-м ожидаем такого же результата.

— Удовлетворены такими темпами?

— Любой собственник никогда не скажет, что доволен результатом работы компании, ему хочется получить как можно больше (смеется). На самом деле мы видим для себя возможности ускорения развития как за счет повышения отдачи с квадратного метра уже действующих гипермаркетов, так и благодаря расширению их численности. У нас огромное количество резервов, которые мы еще не реализовали.

«Что касается нас, то «Мегастрой» признан лучшей региональной сетью России» Фото: «БИЗНЕС Online»

— Насколько комфортна для вас конкурентная среда в Казани?

— Конкуренция здесь жесткая. В Казани собрались все гиганты рынка DIY (Do it Yourself — «Сделай сам» — прим. ред.) — «Леруа Мерлен», OBI, Castorama, «Максидом», «Сатурн». Это все серьезные федеральные компании, которые входят в топ-10. Что касается нас, то «Мегастрой» признан лучшей региональной сетью России.

— Рынок DIY на подъеме или стагнирует?

— Рынок на подъеме. На него перетекают потоки с городских строительных рынков, из ларьков, небольших магазинов. Хотя сейчас опять начали возрождаться хозяйственные магазины «у дома». Станут ли они популярными и как долго — для меня пока вопрос. Впрочем, и формат DIY-гипермаркетов сейчас преобразуется.

— В какую сторону?

— Он меняется в сторону расширения предложения готовых решений. Куда человек может прийти, вдохновиться предложенной идеей и принять какие-то решения — начать строить дом или делать ремонт. Гипермаркет должен предложить все, что поможет человеку принять решение о покупке. Чтобы покупатель увидел, что может жить комфортнее и интереснее, чем в его сегодняшней среде обитания. И это можно сделать быстро и недорого.

— То есть гипермаркеты должны оказывать сервисные услуги — дизайнера, архитектора, строительной бригады?

— Люди постепенно начинают доверять выполнение строительных и ремонтных работ специалистам, которым необходимо присутствовать в гипермаркете. Там должны быть дизайнеры, те, кто готов взять подряд на выполнение работы и ее качественно выполнить, убрать мусор, чтобы заказчик пришел домой и отдыхал.

Мы идем в эту сторону, наращиваем свой сервис. Быстро не получается, но мы близки к намеченной цели. У «Мегастроя» есть мобильное приложение, сейчас мы всегда рядом со своими покупателями. Сегодня удаленно можно заказать товар и его оплатить, выбрать дизайн, например кухни, ванной комнаты. Можно заказать услуги по установке мебели, ремонту комнат, укладке ламината или поклейке обоев и так далее.

— А эти работы будут делать ваши сотрудники или представители сторонних организаций?

— Все брать на себя невыгодно, да и не нужно. Строительство и ремонт — слишком объемная сфера, чтобы держать у себя профессионалов по каждому виду работ. Поэтому мы заключаем договоры с аутсорсинговыми компаниями и несем перед покупателями ответственность за качество их работы.

«Сейчас удаленно можно заказать товар и его оплатить, выбрать дизайн, например кухни, ванной комнаты. Можно заказать услуги по установке мебели, ремонту комнат, укладке ламината или поклейке обоев и так далее» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЗАЧЕМ МЕНЯТЬ РАБОТАЮЩИЙ ЭФФЕКТИВНЫЙ БИЗНЕС НА ДРУГОЙ?»

— Расскажите о финансовых итогах 2019 года в целом по группе компаний?

— Мы заработали столько, сколько планировали — около 1 миллиарда рублей. По сети «Мегастрой» оборот составил 15,5 миллиарда рублей, по садовому центру «Биосфера» — около 70 миллионов рублей, по нашему новому рыбному проекту «Биосфера-Фиш» оборот за прошлый год составил чуть больше 2 миллионов рублей.

— А каким вы видите свой бизнес через пять лет?

— Я бы хотел, чтобы через пять лет он вырос по обороту в два раза. Но не все зависит от нас. Мы не знаем, какие изменения произойдут в экономике. Не можем прогнозировать поведение конкурентов. Но мы хотим развиваться во всех своих проявлениях, какие у нас есть.

— Не исключаете ли для себя возможность продать сеть «Мегастрой» конкуренту?

— Продать — это значит получить деньги. У меня тяги к деньгам не было с детства. Значит, полученные средства я должен куда-то вложить. А зачем менять работающий эффективный бизнес на другой? Неизвестно, насколько он будет прибыльным…

— Зачастую сделки слияния и поглощения происходят по необходимости, когда владелец видит, что его бизнес растет медленнее, чем у конкурента, что его доля рынка постоянно уменьшается. Не опасаетесь, что при таких темпах роста тот же «Леруа Мерлен» через пять лет завоюет 90 процентов рынка и ваш «Мегастрой» окажется под угрозой? И лучше его сейчас продать по приемлемой цене?

— А что нам тогда скажет антимонопольный комитет? Пока они на консолидацию рынка смотрят сквозь пальцы, но когда-нибудь эту проблему нельзя будет игнорировать.

— Какая доля на рынке достаточна для вас, чтобы компания развивалась?

— Наисложнейший вопрос. На самом деле ассортимент товара в разных сетях различается по многим позициям. У нас разные категории товара. Так что я думаю, что 15 процентов казанского рынка DIY для нас будет достаточно для комфортной работы.

«Если люди от нас уходят, то обычно они уходят с благодарностью за то, что здесь смогли подняться в своем развитии, получили некий толчок к дальнейшей карьере» Фото: Сергей Елагин

«ЕСЛИ ЧЕЛОВЕК НИКУДА НЕ СТРЕМИТСЯ, ДЛЯ МЕНЯ ОН ПОХОЖ НА АМеБУ»

— Какие качества больше всего цените в человеке?

— Трудолюбие, порядочность, целеустремленность. Если человек никуда не стремится, для меня он похож на амебу. Биомасса. Мы у себя в компании считаем, что наши сотрудники — умные, грамотные, инициативные. Каждый на своем посту вырабатывает решение. Моя же обязанность — эти решения утверждать.

— А если человек — безынициативный, вы от него отказываетесь?

— Да, отказываемся. Это не наш человек. У нас работают люди, амеб среди нас нет.

— Даже вахтер у вас должен быть целеустремленным?

— Он должен быть внимательным, аккуратным и четко исполнять свои функциональные обязанности. И да, он должен быть инициативным, предлагать, как развивать функционал своего рабочего места.

— Как вы добиваетесь от людей, чтобы они за те же деньги еще и инициативными были?

— У нас есть определенная корпоративная культура. Мы стараемся людей развивать, даем им возможность самостоятельно вырабатывать решения, принимать активное участие в жизни компании. И если люди от нас уходят, то обычно они уходят с благодарностью за то, что здесь смогли подняться в своем развитии, получили некий толчок к дальнейшей карьере. Вот недавно я прощался с сотрудником. Очень жаль, что ушел. Но что делать — ему предложили значительно более высокую зарплату.

— Переманивают кадры?

— Да. Мы же лидеры рынка, и у нас есть кем «поживиться».

— Наш традиционный вопрос: назовите три ваших секрета успешного бизнеса.

— Я сам по себе трудоголик и долгие годы не знал, что такое усталость от работы. Мог работать бесконечно. Так что первый секрет — это высокая трудоспособность. Во-вторых, интуиция. А третий непременный фактор — порядочность. Я не обманул ни одного человека. Многие из тех, кто уходил от меня, потом возвращались.