Одним из главных индикаторов состояния экономики РТ был и остается строительный сектор Одним из главных индикаторов состояния экономики РТ был и остается строительный сектор Фото: «БИЗНЕС Online»

СТРОИТЕЛЬНЫЙ СЕКТОР ДО И ПОСЛЕ «КАРАНТИКУЛ»: ВЗГЛЯД ИЗНУТРИ

Одним из главных индикаторов состояния экономики РТ был и остается строительный сектор. Как ведущие игроки рынка пережили «карантикулы»? С какими результатами они закончились для застройщиков? Как строители выходят из сложившейся ситуации? Эти и другие вопросы на Zoom-конференции «БИЗНЕС Online» обсудили ведущие игроки строительного рынка Татарстана.

Участники круглого стола: 

  • Андрей Беляков — генеральный директор ООО СК «Бриз»;
  • Илья Вольфсон — гендиректор ГК «СМУ-88»;
  • Делюс Сиразетдинов — гендиректор «КамаСтройИнвест»;
  • Антон Вассерман — исполнительный директор «Ак Барс Дом»;
  • Анатолий Баталин — коммерческий директор ГК «Садовое кольцо».

По оценкам гендиректора ООО «Бриз» Андрея Белякова, в итоге в период самоизоляции строительный рынок РТ показал себя достойно, не заглох и продолжал работать По оценкам гендиректора ООО «Бриз» Андрея Белякова, в итоге в период самоизоляции строительный рынок РТ показал себя достойно, не заглох и продолжал работать Фото: «БИЗНЕС Online»

Коронавирус, можно сказать, пощадил стройки Татарстана? а ведь в Москве и Подмосковье стройплощадки все же пришлось остановить. После ступора первой недели стройки в Татарстане активно реанимировали. «COVID-комета» пролетела мимо, но все же ощутимо встряхнула казанскую «планету» недвижимости. По оценкам гендиректора ООО «Бриз» Андрея Белякова, в итоге в период самоизоляции строительный рынок РТ показал себя достойно, не заглох и продолжал работать. «Даже нарастили темпы, приняли на работу дополнительное количество сотрудников», — рассказал Беляков о ситуации в своей компании, добавив, что отрасль пока не ощущает в полной мере влияния кризиса и движется по инерции.

«Стройка — это локомотив, который сложно остановить», — добавил генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов. Тем более что в правительстве прекрасно понимают, какое влияние работа кранов оказывает на всю экономику. Конечно, пришлось усиливать меры «антиковидной» безопасности рабочих и закрыть офисы продаж, переведя их в онлайн. 

Делюс Сиразетдинов: «Инвесторы стали перекладывать деньги в консервативный инструмент, которыми была и остается недвижимость» Делюс Сиразетдинов: «Инвесторы стали перекладывать деньги в консервативный инструмент, которым была и остается недвижимость» Фото: «БИЗНЕС Online»

Участники круглого стола согласились с тем, что в марте, до начала самоизоляции, вырос спрос. «Инвесторы стали перекладывать деньги в консервативный инструмент, которым была и остается недвижимость», — оценил мартовскую ситуацию Сиразетдинов и напомнил, что кризис для отрасли по большому счету начался не с пандемии, а с обрушения нефтяных котировок, после чего подскочил курс доллара. Пик сложностей пришелся на период жесткой самоизоляции, когда людям запретили передвигаться, а управление Росреестра по РТ две недели не регистрировало бо́льшую часть сделок, принимая документы только дистационно. Жилье строилось, хотя апрельские продажи вслед за мартовским ростом упали. Но в мае начался подъем, а в июне желающие купить жилье потянулись уже и в открывшиеся офисы. 

Илья Вольфсон: «Продажи постепенно приближаются к показателям прошлого года. Стали продаваться даже парковки, чего никогда не было»Фото предоставлено ООО «СМУ-88»

«СТАНДАРТ», «КОМФОРТ», «БИЗНЕС», «ЭЛИТ»: ГДЕ КРУЧЕ ПОРЕЗВИЛСЯ КРИЗИС?

Это время по-разному сказалось в различных сегментах недвижимости. Генеральный директор ООО «СМУ-88» Илья Вольфсон назвал снижение продаж в среднем ценовом сегменте незначительным. «Встали, отряхнулись, пересчитали все по-новому — и продолжили работать, — сказал Вольфсон о ситуации в компании, отметив, что „СМУ-88“ даже опережает намеченные графики строительства. — Продажи постепенно приближаются к показателям прошлого года. Стали продаваться даже парковки, чего никогда не было».

Анатолий Баталин: «Первичные заявки возвращаются к нормальному темпу. Каких-то угроз я сейчас не вижу» Анатолий Баталин: «Первичные заявки возвращаются к нормальному темпу. Каких-то угроз я сейчас не вижу» Фото: «БИЗНЕС Online»

Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин считает, что острая часть кризиса позади. «Да, было снижение входящих обращений. Но если говорить об экономике нашего проекта, то она не пострадала. Первичные заявки возвращаются к нормальному темпу. Каких-то угроз я сейчас не вижу».

Работающий в классе «комфорт», «бизнес» и «элит» «КамаСтройИнвест» во время карантина ощутил падение спроса в комфорт-классе до 50 процентов. «Премиальный сегмент понес самые незначительные потери. Он более стабилен из кризиса в кризис. А вот комфорт-класс понес потери», — сказал Сиразетдинов.

ПАНДЕМИЯ ПОДТОЛКНУЛА ЗАСТРОЙЩИКОВ К «ЦИФРЕ», ИЗМЕНЕНИЯМ БИЗНЕС-ПРОЦЕССОВ И ПРОЕКТОВ ЖК

Пока правительство РФ вынашивало планы господдержки (о «путинской» ипотеке мы еще поговорим ниже!), девелоперы искали новые возможности. Совместно с банками ввели онлайн-обслуживание, с госорганами настроили дистанционное оформление сделок, ускорили переход на «цифру».

Антон Вассерман: «Переход на дистанционную работу не вызвал у нас каких-то осложнений, первые удаленные сделки в режиме онлайн прошли в компании еще в 2019 году. Для нас это уже отлаженная система работы»Фото предоставлено «Ак Барс Дом»

«Переход на дистанционную работу не вызвал у нас каких-то осложнений, потому как первые удаленные сделки в режиме онлайн прошли в компании еще в 2019 году. Поэтому для нас это уже отлаженная система работы, которая пользуется популярностью. А в период самоизоляции интерес к услуге вырос кратно, — отметил исполнительный директор „Ак Барс Дом“ Антон Вассерман. — В слаженной работе были заинтересованы все стороны сделки — и клиенты, и банк, и девелопер, и госорганы».

Внутренние процессы пересмотрели и в ООО «СМУ-88». «Коронавирус при всех его минусах положительно отразился на работе, заставил иначе взглянуть на бизнес-процессы, отрегулировать их, а кое-что учесть в новых проектах», — пояснил гендиректор «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Если учесть, что на первичном рынке было зарегистрировано 1184 сделки, получается, что львиная доля новых квартир куплена именно по «путинским» ставкам Если учесть, что на первичном рынке было зарегистрировано 1 184 сделки, получается, что львиная доля новых квартир куплена именно по «путинским» ставкам Фото: «БИЗНЕС Online»

«ДА НЕТ, БЫТЬ ТАКОГО НЕ МОЖЕТ!», ИЛИ КАК «ПУТИНСКАЯ» ИПОТЕКА СПАСАЛА РЫНОК

Конечно, смягчили последствия пандемии для застройщиков принятые правительством России меры поддержки стройкомплекса. И главная из них — льготная ипотека с субсидируемой ставкой с максимальной суммой кредита в регионах до 6 млн рублей. Она появилась благодаря решению президента РФ Владимира Путина. Программа будет действовать до ноября 2020 года. Правительство РФ сразу дало понять, что возможность ее продления не обсуждается, во всяком случае пока, потому что цель программы подстегнуть рынок сейчас, а не тянуть кота за хвост. «БИЗНЕС Online» ранее подробно описывал условия нововведения. 

«Новая программа действительно стимулирует спрос, люди не откладывают покупку», — подтвердил Антон Вассерман и отметил, что почти половину сделок мая – июня в «Ак Барс Дом» заключили по льготной ипотеке.

«Без новой ипотеки, предложенной главой государства, было бы совсем тяжело. Да, ее доля дошла до половины, но других вариантов-то нет! Покупатели пользуются моментом, не хотят переплачивать», — продолжил мысль Делюс Сиразетдинов.

Как это сказалось на рынке Татарстана? В мае заемщики республики взяли 965 кредитов на сумму в 2 млрд рублей, заявил на днях замминистра строительства и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. Если посмотреть на общие результаты рынка РТ, то это треть майских ипотек! Если учесть, что на первичном рынке было зарегистрировано 1 184 сделки, получается, что львиная доля новых квартир куплена именно по «путинским» ставкам. И все равно спад ощущается: ипотек стало меньше, чем год назад, почти на 15%. Таков результат запрета на свободное передвижение, который еще действовал в мае, и приостановки регистрации сделок с вторичным жильем, считают эксперты.  

Впрочем, на рынке и до появления «путинской» ипотеки предлагали покупателям кредиты с низкими ставками. «Но это было за счет нас, когда мы, коллеги, договаривались с банками на год, на два, полгода, — напомнил коммерческий директор ГК „Садовое кольцо“. — Такой продукт был. Но застройщики платили за него из своего кармана. Новую программу приняло государство и субсидирует ставку со своей стороны на весь срок кредитования. Спросили бы вы меня год назад о такой процентной ставке на весь срок, ответил бы: „Да нет, быть такого не может!“ Как оказалось, может».

По словам исполнительного директора «Ак Барс Дом», продажи за два месяца вернулись к показателям 2019 года. «Мы не видим какого-то большого проседания», — описал ситуацию в компании Антон Вассерман. Но это, пожалуй, и неудивительно: варианты предложений, которые делает «Ак Барс Дом» своим покупателям, варьируется от более дорогих в ЖК «Мой Ритм» или «Нобелевский» до более доступных в ЖК «Светлая Долина», а есть еще и средний сегмент — «Солнечный город Супер» и «Казань XXI век».

Покупателю, который ждет, что вот-вот появятся дешевые квартиры, стоит запомнить: демпинга не будет Покупателю, который ждет, что вот-вот появятся дешевые квартиры, стоит запомнить: демпинга не будет Фото: «БИЗНЕС Online»

ПОЧЕМУ ЖИЛЬЕ НЕ БУДЕТ ДЕШЕВЕТЬ И ДОРОЖАТЬ ТОЖЕ?

Участники круглого стола сошлись во мнении, что «туман будущего» теряется в перспективах второй волны коронавируса, которая, судя по опыту Китая, очень реальна. Однако ценовая ситуация на рынке характеризуется скорее равновесием. Предпосылок для роста или уменьшения цен на жилье не просматривается. С одной стороны, денег у людей больше не стало. Но и цена строительства выросла по всем позициям — от стоимости рабочей силы до стройматериалов и оборудования, которое практически полностью импортное. 

«В России практически нет своего производства той инженерии, которая применяется на стройке, от лифтов и электрики до вентиляционных систем, — констатировал Андрей Беляков. — Крайне важно способствовать развитию производства внутри страны, но пока этого не видно». 

Прогнозировать дальнейшую ситуацию сложно, при этом участники круглого стола не видят предпосылок для роста или уменьшения цены квадратного метра, ведь выросла стоимость труда, а из-за валютных скачков — импортного оборудования.

Покупателю, который ждет, что вот-вот появятся дешевые квартиры, стоит запомнить: демпинга не будет. В этот кризис нет застройщиков, которые ради роста объемов продаж стали бы дешевле продавать квартиры — это просто неоправданный шаг. «Такое было в предыдущие кризисы с закредитованными компаниями, — сказал Вольфсон. — Их печальный конец нам известен. Но тогда не было и жестких препятствий для резкого роста цен, эскроу-счетов. Да, люди ждали, что цены будут снижаться, но этого не происходит. Жилье востребовано, спрос восстанавливается».

«Мы работаем не первый год и знаем, что проигрывает тот, кто считает, что завтра будет так же, как вчера. Цена? Она как и прежде зависит от стадии готовности, — отмечает Анатолий Баталин. — Объекты на старте чуть ниже средней цены, на этапе сдачи — чуть выше. Это правило было и есть. Падения рыночных цен мы не прогнозируем».

И потом застройщики завершают строительство объектов по старым правилам и начинают новые в рамках проектного финансирования с участием банков и применением эскроу-счетов. 

В то же время проектное банковское финансирование не только защищает дольщиков, но и сдерживает строящих жилье по новым правилам застройщиков от резкого роста цен — в контрактах с банками указан предел роста цены на квартиры, за которую девелоперам выходить нельзя. «Дисциплина, в том числе со стороны банков, позволит пройти двойной кризис. Остается вопрос времени», — добавил Сиразетдинов.

Какой совет можно дать потенциальному покупателю? Прикиньте свои возможности, посмотрите на предложения, подумайте. Но учтите: «вкусная ставка» по госпрограмме действует до 1 ноября. Посмотрите предложения застройщиков — есть льготные варианты, позволяющие опустить ставку еще на пару процентов. Посчитайте, может быть, вам подойдет сельская ипотека, стоимость которой еще более доступна. Цены на жилье пока остановили свой рост — надолго ли, неясно.

Краха рынка, резких ценовых изменений участники строительного рынка в ближайшие месяцы не ожидают. Казанский рынок привлекает федеральных и региональных игроков высокой ценой «квадрата» и стабильным спросом на жилье. Люди стремятся жить в Казани, чему способствует курс на создание общественных пространств, решение дорожных проблем, мощный куст вузов, развитая промышленность и потребительский сектор. Рост численности постоянного населения, согласно данным Росстата, позволил столице РТ подняться в негласном рейтинге российских миллионников на пятое место — в 2019 году его занимал Нижний Новгород. 

***

Во второй части круглого стола мы поговорим о возможностях республики существенно нарастить объемы жилищного строительства, факторах риска, шероховатостях и рисках эскроу, последствиях обвала рубля и комплексной застройке территорий в Казани.