Понуждение к реновации: как Татарстану преодолеть земельное проклятие?

Что такое программа «Стимул»? В 2015–2020 годы Татарстан провел по ней 9,3 млрд рублей. Эти деньги щедрым потоком пролились на социальную инфраструктуру на участках масштабной комплексной застройки Фото: kzn.ru

«СЕТИ, СЕТИ, СЕТИ»

Правительство Татарстана нашло способ выполнить к 2024 году «план Путина» по вводу жилья (нацпроект «Жилье и городская среда», утвержденный указом президента России Владимира Путина от 7 мая 2018-го). И не только за счет ИЖС, объемы которого в плане этого года выросли на 30%. Как выяснил «БИЗНЕС Online», республика запросила в федеральном бюджете 15,9 млрд рублей по программе «Стимул» до 2024-го. Бо́льшую часть денег потратят не на объекты соцкультбыта, как раньше, а на инфраструктуру комплексной застройки новых городских районов с многотысячным населением на свободных землях, где пока нет коммуникаций или их мощности на исходе.

«Финансирование социально-культурных объектов сократится для того, чтобы за следующие два-три года подготовить новые площадки: подвести к ним воду, тепло, газ, дороги, наладить водоотведение, построить очистные сооружения. Понятно, что если не будет коммуникаций, то строить там бесполезно, жить там невозможно. Пока: сети, сети, сети. Без сетей дальше мы никуда не двинемся», — сказал на одном из объездов стройплощадок замминистра строительства и ЖКХ Ильшат Гимаев.

В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» минстрой РТ не мог уточнить, какие сети и где возведут по программе «Стимул» за четыре года. Проект должен пройти конкурсный отбор правкомиссии по региональному развитию РФ, которую возглавляет вице-премьер РФ Марат Хуснуллин и в состав которой входит президент РТ Рустам Минниханов. Известно, что субсидия на строительство (реконструкцию) объектов водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения не превысит 8 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади вводимого жилья. Эффективность использования денег оценят по достигнутым и плановым значениям объема ввода жилья проекта развития территории. За неисполнение субъект ждут штрафные санкции.

Так что деньги, очевидно, вложат туда, где будет быстрая отдача от развития территории. Как стало известно нашему изданию, одной из таких точек роста станет «Лаишевский узел». Там уже давно активно работает #Суварстроит, но «облизываются» и готовят планы также другие девелоперы — вспомним тот же Bright Park. В этом благословенном уголке власти заявились на строительство магистральных сетей и реконструкцию КНС «Габишево», которая уже качает стоки узла на очистные сооружения Казани. Это даст возможность строительства в том районе не менее 3 млн кв. м жилья.

Что такое программа «Стимул»? В 2015–2020 годы Татарстан провел по ней 9,3 млрд рублей. 6,8 млрд рублей выделил федеральный центр, 2,5 млрд рублей — средства республики, уточнили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе минстроя Татарстана. Эти деньги щедрым потоком пролились на социальную инфраструктуру на участках масштабной комплексной застройки. В частности, на них построили пять школ в ЖК «Салават Купере», «Светлая долина», «Седьмое небо», «Весна», «Усадьба Царево» (Пестречинский район), 8 детсадов, две дороги в ЖК «Светлая долина» и «Салават Купере». Т. е. бенефициарами стали жители домов Госжилфонда, «Ак Барс Дома», «Унистроя» — девелоперов, делающих ставку на комплексное освоение крупных земельных массивов.

Известно, что в 2021 году РТ получит 2,1 млрд рублей (7,4% бюджета федеральной программы в 28,3 млрд рублей). Часть денег все же направят на соцобъекты: достройку школ в ЖК ART City и «Салават Купере». На этом, по всей видимости, средства «Стимула» переключат на сети. Однако подобное не значит, что социальная инфраструктура замрет в развитии. Деньги найдут в других программах. В частности, по нацпроекту «Демография» на будущий год в РТ построят 27 детсадов, строительство школ продолжится по нацпроекту «Образование». Плюс к этому деньги на соцобъекты выделяют отдельными распоряжениями кабмина РТ. Так что стройку детсадов и школ в республике не оставят без внимания.

К 2024-му в Татарстане должны вводить 3,6 млн кв. м жилья ежегодно, т. е. по одному «квадрату» на каждого татарстанца Фото: «БИЗНЕС Online»

ОБСТАНОВКА В КРУПНЕЙШИХ ГОРОДАХ РТ: А ЕСТЬ ЛИ СВОБОДНЫЕ ЗЕМЛИ?

К 2024-му в Татарстане должны вводить 3,6 млн кв. м жилья ежегодно, т. е. по одному «квадрату» на каждого татарстанца. В этом суть «плана Путина» для республики. Уже в 2020-му надо сдать без малого 3 млн кв. м — на 30% больше, чем годом ранее. Как заявляли на итоговой коллегии минстроя, для достижения показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году в инфраструктуру Татарстана (сети, садики, школы) нужно откуда-то взять и «влить» 310 млрд рублей. И «выехать» на старых запасах не получится.

«Большого запаса инфраструктуры в Казани, мягко говоря, нет. Особенно транспортной, — подчеркивает советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. — Думаю, на ближайший год у города хватит территорий для ввода жилья по тем заделам, которые есть. А спустя год будут уже большие проблемы. У Казани нет запасов земель, насыщенных инженерной инфраструктурой».

Если не Казань, то, может быть, «выстрелят» Набережные Челны, где в этом году должны построить 350 тыс. кв. м жилья? Но и там нехватка земель под многоэтажки. По словам профессора Казанского государственного архитектурно-строительного университета Александра Дембича (к концу 2022-го КГАСУ представит новый генплан Набережных Челнов), еще два-три года — и на территории автограда тоже не останется свободных участков под строительство многоквартирных домов. С лета 2018-го в Челнах уже не проводят земельные аукционы: нечего осваивать!

Если не Казань, то, может быть, «выстрелят» Набережные Челны, где в этом году должны построить 350 тыс. кв. м жилья? Но и там нехватка земель под многоэтажки Фото: «БИЗНЕС Online»

«Есть некоторые соображения по расширению территории Челнов на восток и юг. Но это довольно проблемный вопрос, связанный с расширением границ города за счет Тукаевского района», — говорит Дембич. Кроме сдвига границы, предлагается малореальный проект намывки 2 га земель на Каме. Город рассматривает и освоение площадки завода „КамгэсЗЯБ“ — о возможности его выноса за пределы города неоднократно говорил мэр Челнов Наиль Магдеев. «Ак Барс Холдинг» хотел остановить работу завода с 1 июля, но 22 мая рабочие вышли на митинг, протестуя против увольнения и закрытия производства. Вопрос нерешенный, как и с присоединением земель Тукаевского района. Впрочем, один из источников издания в стройотрасли заявил, что рассматривается возможность развития Челнов и Тукаевского района в единой агломерации, без прирезки территории последнего к автограду.

Некуда расширяться и Альметьевску, который в этом году должен сдать 140 тыс. кв. метров. Челнинский вариант со сдвигом границ там не сработает. Город окружен нефтяными угодьями, действует сеть промысловых трубопроводов. Есть вариант освоения земель без ограничений охранных зон. Но главный резерв роста глава города и района Тимур Нагуманов видит в редевелопменте территорий неработающих предприятий, гаражных кооперативов и садовых товариществ, где хватает заброшенных участков.

Совсем иная ситуация в Нижнекамске. В прошлом году ввод жилья здесь упал почти вдвое, до 50 тыс. кв. м, хотя свободные земли для многоэтажной застройки есть. Проблема в том, что рынок жилья Нижнекамска «перегрет». По словам мэра города Айдара Метшина, на первичном и вторичном рынках находится более 1 тыс. нереализованных квартир. Спроса нет. Отметим, что за два года в городе не ввели ни одного квадратного метра коммерческого многоквартирного жилья, его в столице нефтехимиков строит только Госжилфонд при президенте РТ. В плане на 2020 год сдача 110 тыс. кв. метров. Для его выполнения Нижнекамский район делает ставку на развитие индивидуального и малоэтажного жилья в направлении Камских Полян (район Шереметьевского сельского поселения) и надеется на чудо — появление целевой программы по развитию коттеджных поселков для многодетных семей.

Очевидно, что ввод больших объемов жилья на свободных землях окраин городов — один из простых способов выполнить заявку Татарстана до 2024 года Фото: «БИЗНЕС Online»

РЕЗЕРВЫ АВАРИЙНОЙ ПРОГРАММЫ: ЗЕЛЕНОДОЛЬСК КАК ПИОНЕР «Новой РЕНОВАЦИИ»

Очевидно, что ввод больших объемов жилья на свободных землях окраин городов — один из простых и быстрых способов выполнить заявку Татарстана до 2024 года. Но это экстенсивный путь, который грозит понятно чем — формированием вокруг городов социально неблагополучных гетто, жители которых будут проводить жизнь в пробках, короче говоря, «адовых колец».

Но есть и другие варианты: реновация промзон и старого, аварийного жилья. Последний можно быстро выдвинуть на передний край борьбы за увеличение объемов строительства. Этот путь видят и опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка.

Некоторые эксперты предлагают вместо расширения городов и ликвидации промышленных объектов татарстанский вариант реновации старого жилого фонда. В качестве примера приводят Зеленодольск, опуская непростые подробности того расселения. С митингами, судами и слезами под застройку в старой части города освободили 17 га земли. В прошлом году зеленодольские власти обсудили с населением варианты освоения освободившихся участков и передали пожелания в кабмин РТ. Однако и тут есть проблема сетей — их предельный износ оценивается как минимум в 200 млн рублей. Конечно, лакомые участки потихоньку уже начали застраивать, чем, в частности, занимается «Зеленодольскгорстрой» Валерия Макеева.

Однако бюджет принятой в 2019 году программы расселения аварийного жилья в РТ уменьшился почти вдвое. К примеру, до 2025-го в Казани расселят только 51 дом, а не 89, как планировалось до этого. Денег нет! А в списке остается еще 40 аварийных домов, и их жители обивают пороги чиновников, требуя быстрее решить проблему. Но пока что расселение этих домиков откладывается на период после 2025 года!

Решить проблему можно было бы за счет инвесторов, но заниматься этим сложным делом они не спешат. Хлопотно: все жители должны выразить согласие и отдать застройщику приватизированные квартиры, а люди, конечно же, подозревают «хапуг» в обмане и соглашаться не спешат. Либо требуют таких компенсаций, что мама не горюй. За счет застройщиков удалось переселить десятки семей, а нуждаются сотни. В качестве примера приведем опыт ООО «Сармай», расселявшего 37 семей из двух домов на улице Максимова, — за счет сноса и строительства многоэтажек люди переехали по принципу «метр в метр». Расселением 53 семей занимался «Унистрой» в Октябрьском городке, и возникали ситуации, когда на 27 «квадратах» были прописаны 11 человек. Вникали в этот процесс также «Ак Таш-Инвест», «Карсар», «ЖБИ-3», «Бриз»…

Проблемы, которые инвестор испытывает в таких случаях, резюмировал депутат и владелец компании «СМУ-88» Илья Вольфсон. Как он объяснял в Госсовете РТ, жители по большей части требуют взамен суммы, далекие не только от рыночных оценок, но и вообще от границ разумного. «Нужно инициировать какой-то законопроект или программу — в части того, что за расселение стольких-то квадратных метров платит застройщик. Если он готов эти деньги в бюджет внести, он так делает, а власти признают дом аварийным. Людей расселяют и предоставляют площадку [под новое строительство] в упрощенном порядке».

Реновация пятиэтажек с участием инвесторов в Татарстане сегодня вообще из области фантастики, считают опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка. Экономика «не бьется»! Максимум — это квартиры в домах не выше двух этажей, причем с большими дворами, чтобы площадь застройки позволяла «воткнуть» нормальную «свечку». Даже трехэтажки сносить невыгодно.

«Строительство должно быть в черте города с освоением территорий, которые раньше считались не очень эффективными с точки зрения отдачи» Фото: «БИЗНЕС Online»

«У застройщиков есть одна привычка — иметь предельно высокий процент маржи, — объясняет такую позицию девелоперов советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Васильев. — С этим надо прощаться. Строительство должно быть в черте города с освоением территорий, которые раньше считались не очень эффективными с точки зрения отдачи».

Да, застройщики и сегодня имеют возможность скупать земли в деревенских анклавах, входящих в зону перспективной многоквартирной застройки города. Этим, например, в рамках освоения территории «Западное Заречье» занимается компания «Бриз», постепенно выкупая у собственников частные жилые дома под многоквартирные. Но продавать интересные застройщикам земли готовы не все. Так, в прошлом году жители Старых Горок всем поселком выступили против перевода их частного сектора со стороны улиц Парина и Мавлютова в перспективную зону многоквартирной застройки. Жители частных домов на улице Гривской обнаружили, что оказались в зоне, которую можно перевести под многоэтажную застройку, если люди захотят продать свои участки.

В общении с собственниками земли мэрия сможет действовать не только добрым словом, но — в самом крайнем случае — и «пистолетом» в виде принудительного выкупа

ЗАКОН, КОТОРОГО НЕ ХВАТАЛО. КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ НАЧНУТ С ПРОМЗОНЫ У РЕЧПОРТА

«Сидят на земле» и крупные лендлорды, и владельцы проплешин промзон в ожидании, пока их земля не понадобится наконец платежеспособному клиенту. Однако теперь появился механизм «понуждения к миру» всех собственников. Один из вариантов их освоения видится в комплексном развитии территорий по инициативе органа местного самоуправления (1 января 2017 года вступила в силу статья Градостроительного кодекса, позволяющая это делать). Механизм КРТ намерены использовать при освоении территории у речпорта, концепцию развития которой представили 6 августа в исполкоме Казани.

По Градостроительному кодексу между правообладателями участков и расположенных на них объектов муниципалитет заключает договоры о комплексном развитии территории. В бумагах прописываются обязательства сторон, в том числе по подготовке и утверждению документации планировки территории, порядку и условию распределения между правообладателями расходов, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения.

«Раньше как было? Стоит 100 гаражей. С 95 [собственниками] договорились, четыре покупаем по цене нефтяных вышек, а последний [владелец] вообще не согласен! Федеральный законодатель предусмотрел возможности рыночного выкупа для комплексного развития территории», — объяснял мэр Казани Ильсур Метшин. Таким образом, можно сказать, что в общении с собственниками земли мэрия сможет действовать не только добрым словом, но — в самом крайнем случае — и «пистолетом» в виде принудительного выкупа.

Впрочем, примеров комплексного развития территорий в РФ почти нет. Первый договор о КРТ 8 июля 2020 года подписали «РГ-Девелопмент» и агентство промышленного развития города Москвы. Речь о комплексном развитии территории «Октябрьское поле» площадью 6 гектаров. Но есть один важный момент. Все 6 га земли было в собственности у города, а инвестора привлекли через аукцион. В случае с речпортом в Казани бо́льшая часть земли находится в руках 146 землевладельцев, в том числе действующих предприятий. Как показывает опыт, в 90% случаев их перенос приравнивается к гибели. Каким будет механизм? Пока неясно.

«Это альянс, когда город говорит о том, что у него на данную территорию есть следующие планы, и предлагает собственникам земель, недвижимости, предприятий работать совместно, — оценивает механизм руководитель центра прикладной урбанистики при МВШСЭН Святослав Мурунов. — А что хотят сами собственники? Прояснение планов даст развитие территорий. И бизнес начнет вкладываться, потому что повысится стоимость его недвижимости, престиж, качество территории. Одностороннего движения тут быть не может».

«Плотность застройки — очень важный элемент транспортной инфраструктуры. Новое понятие плотности в том, что это может быть несколько высотных зданий, но там должны быть великолепные пространства вокруг» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ПРИНУЖДЕНИЕ К РЕНОВАЦИИ» ИЛИ БЕСПОЛЕЗНАЯ ТРАТА БЮДЖЕТНЫХ СРЕДСТВ НА ИНФРАСТРУКТУРУ?

Между тем земли промзон нужны, иначе крупным городам нет никакого смысла вкладываться в развитие инфраструктуры — им нужна более плотная застройка, хорошие пешеходные маршруты и отлаженная система общественного транспорта. Надо стараться избежать роста городов вширь, советовал в 2013 году один из гуру урбанистики Энрике Пеньялоса на лекции в Казани, отвечая на вопрос Минниханова. «В идеале город должен развиваться как можно ближе к центру», — говорил Пеньялоса. «Плотность застройки — очень важный элемент транспортной инфраструктуры. Новое понятие плотности в том, что это может быть несколько высотных зданий, но там должны быть великолепные пространства вокруг. Парки, где вы могли бы с друзьями гулять, играть, целоваться. Плотность требует много парков вокруг себя», — подчеркивал эксперт. Власти понимают, что строительство жилья на окраинах порождает транспортный коллапс, есть понимание, что нужно рассматривать развитие городов уже в составе агломераций. В частности, президент РТ на отчетной сессии Казгордумы говорил об этом.  

Очевидно, что плотность застройки не сочетается ни с наличием ИЖС рядом со станциями метро (как, например, в районе «Козьей слободы»), ни с «проплешинами» промзон, на которых «сидят» собственники. Государство, т. е. все налогоплательщики, тратится на дороги, освещение, коммуникации, парки. Всем этим могли бы пользоваться тысячи людей, а в реальности — сотни жителей коттеджей. Абсурд! Подтолкнуть к освоению земель может не только механизм КРТ, но и непопулярные меры «принуждения к реновации» собственников, полагают опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты.

«Нужны экономические рычаги, заставляющие неэффективных собственников избавляться от своих участков», — говорил в свое время нынешний первый вице-премьер Рустам Нигматуллин. Как стимулировать владельцев крупных земельных участков, садов, дач и гаражей к их продаже или освоению? Первый способ — повышение налога на землю и имущество. В 2011 году Казгордума уже поднимала ставку по налогу на землю до 1,5%. Решение непопулярное, наделавшее много шума, но эффективное: собственникам стало не так выгодно сидеть и ждать, когда за землю предложат цену повыше.

Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ считает налоговое регулирование одним из эффективных решений. «Это первый экономический рычаг, ведь если земля ничего не стоит, то ее можно держать сколько угодно», — говорит Васильев. Но есть и другие мнения. «Мера непопулярная, потому что по закону затрагивает весь город, а не отдельно взятые территории, — предупреждает Мурунов. — Процедура трудоемкая, требует обоснования, анализа: почему возникла необходимость повышения, что изменилось? Городу нужно ввести территории в оборот? Но этого недостаточно. Учтите и нашу реальность, ведь городские Думы состоят из депутатов-предпринимателей, владеющих недвижимостью, и они никогда себя дополнительным налогом не обложат».

Второй способ стимулирования эксперты видят в долевом участии собственников земель, бывших и действующих предприятий, членов гаражных кооперативов и садовых обществ в проекте новой застройки этой или другой территории. Земля в обмен на квартиры — по такому принципу, например, планирует осваивать участок на улице Павлюхина за минэкологии РТ компания ASG миллиардера Алексея Семина. «Эффективный способ вовлечения новых территорий в городские проекты, но непопулярный в России, потому что дорогой и долгий — нужно общаться с десятками малых собственников, — говорит Мурунов. — У девелопера в этом случае уходит пять-шесть лет на собирание земли под застройку — кто-то не хочет продавать, у кого-то наследники не вступили в права».

Снос целых кварталов, как в Москве, наверное, для Казани неактуален. У нас не настолько дорогой квадратный метр, чтобы мы могли перейти на такое освоение Фото: «БИЗНЕС Online»

БУДЕТ ЛИ В КАЗАНИ РЕНОВАЦИЯ ПО-МОСКОВСКИ?

Не дает покоя многим и подступающая к стране реновация по московскому образцу. Напомним, что у Госсовета РТ не нашлось возражений против законопроекта депутатов петербургского Заксобрания, внесенного в Госдуму РФ и который в мае 2020 года вернули из-за того, что он влечет изменения в бюджетное законодательство. Впрочем, Татарстан эксперты Госдумы называли в числе регионов, готовых примерить московский «пиджак» реновации. Агрегаторы, в частности ЦИАН, прогнозируют, что в Казани треть домов подходит под условия. И это выглядит страшновато!

Но давайте вспомним, что Казань процедуру реновации однажды уже пережила. По «шаймиевской» программе ликвидации кварталов ветхого жилья в Казани с 1996 по 2004 год расселили 5 478 домов, в новые квартиры разъехались 33 372 семьи. Так в Советском районе появилось Азино, а ветхий центр Казани опустел. «Все ли сегодня помнят, как, извините, дерьмо текло с улицы Баумана на проезжую часть и ничего нельзя было сделать?» — так еще в 2011-м в интервью «БИЗНЕС Online» описывал необходимость «шаймиевской реновации» Нигматуллин. Последние крупные осколки ветхости снесли в прошлом году, и на их месте ЮИТ будет строить новый 8-этажный жилой комплекс. Сам закон «О реновации» слегка отличается от московского сценария. Напрямую реализовать его в регионах невозможно. В частности, как пояснял «БИЗНЕС Online» первый замминистра строительства РФ Ирек Файзуллин, в столице России другая цена земли. А Москва на первом этапе выделила 400 млрд рублей и переселит 5,2 тыс. домов. Ни один региональный бюджет не в состоянии позволить себе такие программы: то, что сделала Казань до эпохи нулевых, сейчас не получится из-за изменений налоговой системы, т. е. без дармовых денег, которые собирались в виде взносов со всех предприятий.

Так что региональная реновация будет «мягкой», на резкие телодвижения просто нет денег. «Стоимость квадратного метра в Москве вполне оправдывает такие решения, — говорит Васильев. — Снос целых кварталов, как в Москве, наверное, для Казани неактуален. У нас не настолько дорогой квадратный метр, чтобы мы могли перейти на такое освоение. Но есть здания, которые близко подошли к понятию ветхости, — их дешевле снести и построить новые, чем вести реконструкцию». Глава комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию ГС РТ Александр Тыгин в общении с нашим изданием заявил, что пока нет видения того, как может идти реновация жилья в Казани и Татарстане, особенно при наличии печального опыта сноса аварийного жилья в том же Зеленодольске. Люди здесь не успокоились до сих пор.

Впрочем, с реновацией территорий городов можно ничего не делать. Но тогда все равно не мытьем, так катаньем продолжится ползучее движение застройщиков по выкупу городских трущоб. Можно рисовать проекты планировки, где дороги проходят по головам, можно окапывать строптивых канавами, вынуждая их судиться или жить в окружении потоков машин. Правовые пробелы порождают и криминальные методы. А жители городов еще долго будут жить в окружении бурно развивающихся окраин, но с руинами ближе к центру.