Как Хуснуллин и боялся: «путинская» ипотека раздула в Казани пожар цен

Число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к августу 2019 года выросло более чем в 2 раза Фото: «БИЗНЕС Online»

СПРОС Удвоился, цены взорвались

Коронавирусный кризис показал, что такое паника на рынке недвижимости. Как только весной число сделок купли-продажи квартир пошло в минус, цена квадратного метра сразу же остановила рост. Но в июле стало ясно: рынок восстановился. И сразу же поползла вверх кривая цены казанского «квадрата». 

Август продолжает эту тенденцию. Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к августу 2019 года выросло более чем в 2 раза! Примерно половина — жилье по старым правилам ДДУ, когда деньги покупатель отдает непосредственно застройщику. Но 1 155 квартир приобретено через новую систему с участием банков — эскроу, свидетельствует статистика Центробанка РФ. По такой схеме в Татарстане ушло нового жилья на 3,8 млрд рублей, то есть в среднем 3,3 млн за каждую новую квартиру. Вторичный рынок Казани тоже демонстрировал взрывной рост: в августе (год к году) число сделок увеличилось аж на 87%, в целом по РТ — в 1,5 раза.

«Спрос, который все хоронили весной, уже с первых чисел июня начал восстанавливаться, летом продажи держались на высоком уровне»

«Вторая половина лета и начало сентября прошли позитивно — спрос, который все хоронили весной, уже с первых чисел июня начал восстанавливаться, летом продажи держались на высоком уровне, — отмечает гендиректор группы „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Сейчас по нашим проектам ситуация выравнивается. Но это ожидаемо и связано с тем, что бо́льшая часть квартир в наших жилых комплексах уже продана или забронирована».

Почувствовав уверенный спрос, девелоперы переписывают ценники. С июньских 79,5 тыс. рублей стоимость квадратного метра выросла на 4,5% до 83 тыс. рублей (данные Domofond.ru). За год «квадрат» подорожал на 10,8%, а по данным «Авито Недвижимость» еще выше — на 12,7%.

Если смотреть в разрезе районов Казани, то больше всего за 8 месяцев выросла цена «квадрата» в новостройках Московского района — на 13% до 91 тыс. рублей, ценник в Вахитовском прибавил 11% до 93 тыс. рублей, замыкает тройку Авиастроительный, где средняя цена выросла на 6,5% до 83 тыс. рублей. Остальные районы росли в пределах 3–4%, кроме Кировского — там цена, наоборот, упала на 2,4% до 68,6 тыс. рублей. А самым дорогостоящим районом остается Ново-Савиновский — там цена «квадрата» в августе перешагнула отметку в 107 тыс. рублей.

Чтобы проиллюстрировать ценовую картинку на реальных примерах, возьмем изменение цены на «однушки» в некоторых новостройках Казани, выбранных случайным образом. Цифры можно найти на сберовском сайте «Домклика». 

• ЖК «Живи на Портовой»: с марта по сентябрь стоимость однокомнатной квартиры увеличилась на 1 млн рублей;
• ЖК «Легенда»: только за август цена выросла на 300 тыс. рублей;
• ЖК «Весна-2»: с мая по июль квартира-студия подорожала почти на 370 тысяч;  
• ЖК Green City: с июля по сентябрь «однушка» прибавила в цене 530 тысяч;
• ЖК «Времена года»: в июне (о чудо!) зафиксировано снижение цены на 85 тыс. рублей, но с конца июля по сентябрь наблюдался рост на 153 тыс. рублей;
• ЖК ART City: в мае, что не удивительно в разгар самоизоляции, цена «однушки» упала на 140 тыс. рублей, но летом поднялась на 284 тыс. рублей, а в сентябре прошло еще два повышения — каждое по 200 тыс. рублей;
• ЖК «Солнечный город Супер»: за лето цена выросла на 500 тыс. рублей, причем в июле — сразу на 275 тысяч;
• ЖК «Родина»: в конце августа — плюс 170 тыс. рублей;
• ЖК Sreda of Life: исключение из общего правила. С апреля по август цена однокомнатной квартиры упала на 397 тыс., в августе – сентябре рост компенсировал лишь 168 тыс. рублей.

Список можно продолжать, но общий тренд очевиден. Большинство казанских новостроек, пользующихся спросом, существенно подорожало во второй половине лета.

КАЗАНЬ — ТРЕТЬЯ СТОЛИЦА РОССИИ ПО ЦЕНЕ КВАДРАТНОГО МЕТРА

Можно констатировать, что Казань — третья столица России по цене жилья, впереди только Москва и Санкт-Петербург. По грубым прикидкам, продав квартиру в Казани, можно купить одну в Челябинске и еще одну — в Омске! Ну а если хочется тепла, то можно взять полторы квартиры в Краснодаре.

Впрочем, цена «квадрата» в Казани с января по август этого года растет не так быстро, как в других миллионниках. Например, в Поволжье по данному показателю лидирует Нижний Новгород — с января цена квадратного метра жилья там выросла на 13% до 76,9 тыс. рублей. В Уфе ценник поднялся на 10% до 69,9 тыс. рублей, в Перми — на 7% до 65,3 тыс. рублей. В общем, куда там банкам с их скромными нынче процентами по вкладам!

Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что средняя цена «квадрата» растет во всех крупных городах РФ и, как правило, в бюджетном сегменте. Казань не исключение. Есть, конечно, города, где стоимость жилья падает: 2% потерял в цене «квадрат» Москвы, 1% — Самары, 0,5% — Омска. В остальных 16 городах-миллионниках цена растет. 

СПРОСОМ ПРАВЯТ НИЗКИЕ СТАВКИ: ОТМЕНЯТ ЛИ 1 НОЯБРя «ПУТИНСКУЮ» ИПОТЕКУ ПОД 6,5% ГОДОВЫХ?

В чем причины роста цен на жилье? Отчасти «виновата» льготная ипотека в 6,5% — программа субсидирования ставок банков обойдется бюджету в 740 млрд рублей. По поручению президента РФ Владимира Путина она действует пока до 1 ноября. Эксперты предупреждали, что допинг дешевой ипотеки подстегнет рынок и приведет к росту цен. Этого опасался, например, «строительный» вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, в конце августа он призвал регионы возводить жилье активнее. «Спрос мы простимулировали. Ключевая задача — сделать предложение, чтобы цены на рынке не ушли вверх», — предупреждал Хуснуллин. Что ж, опасения вице-премьера начали реализовываться. По оценкам специалистов «СберИндекса», с июля спросом на жилье управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки. 

В РТ за 8 месяцев этого года число выданных ипотечных кредитов увеличилось на 40% в сравнении с тем же периодом 2019 года, а в Казани — в 1,5 раза. При этом правительство РФ еще не решило, завершать или продлевать программу льготной ипотеки. А в минстрое РФ готовят еще один механизм поддержки застройщиков — субсидирование ставки при получении проектного финансирования для низкомаржинальных проектов с рентабельностью не выше 15%.

«Льготная ипотека показала хорошие результаты: и у нас, и, думаю, у наших коллег процент ипотечных сделок заметно вырос, — отмечает Вольфсон. — Минстрой России пока не принял окончательного решения по срокам действия программы. Возможно, она будет продлена. Несмотря на то, что сезонность продаж в последние несколько лет смазалась, четвертый квартал обычно остается популярным временем для сделок с недвижимостью».

По словам коммерческого директора #Суварстроит Эльвиры Галяутдиновой, господдержка оказала существенное влияние на сферу строительства. «Льготная ипотека простимулировала спрос на 30 процентов. Количество сделок с использованием ипотеки сейчас составляет 90 процентов, ранее данный показатель был на уровне 60 процентов. Действительно, эти меры оказали большую поддержку отрасли», — сообщила Галяутдинова. С увеличением лимита по ипотечному кредиту для регионов с 3 млн до 6 млн рублей в гору пошли и продажи квартир в домах бизнес-класса, считает наша собеседница.

В чем причины роста цен на жилье? Отчасти «виновата» льготная ипотека в 6,5% — программа субсидирования ставок банков обойдется бюджету в 740 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

С тем, что льготная ипотека — один из ключевых стимулов продаж, согласны и в «Унистрое». «Ипотека — один из финансовых инструментов, которые предлагает наша компания. Ее отмена не самым лучшим образом скажется на спросе. Понимая ее актуальность для периода пандемии и с учетом угрозы второй волны, мы субсидировали данную ставку за счет компании, и наши клиенты сейчас берут ипотеку под 0,01 процента на первый год или на 4 процента на весь срок», — добавляет замгендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов.

Подобные инструменты стимулирования есть и у других застройщиков. Например, «невесомой» ипотекой в 0,01% на первый год манят и «Ак Барс Дом», и #Суварстроит. На сайтах крупнейших татарстанских девелоперов от вариантов льготной ипотеки рябит в глазах — и 0,5%, и 4%, и 2,7%… Предлагаются кешбэк, trade-in, дистанционные варианты продаж, квартиры с полным ремонтом и даже мебелью, рассрочка, скидки на парковку — упражняется кто как может! 

Если брать ситуацию с новостройками за все первые 8 месяцев 2020-го, то взлет спроса отсутствует, все идет ровно, как и два года назад

ДРУГИЕ ПРИЧИНЫ: ДЕФИЦИТ И ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС

Но есть и другие причины, синергия которых двигает ценник на казанский «квадрат» вверх. Если брать ситуацию с новостройками за все первые 8 месяцев 2020-го, то взлет спроса отсутствует, все идет ровно, как и два года назад. Таким образом, не только летний ажиотаж спровоцировал переписывание ценников. 

«Стоимость „квадрата“ в Казани снова постепенно начала расти. Но не стоит забывать, что до этого цены не менялись почти полгода, — объясняет директор СМУ-88 Вольфсон. — Не сказал бы, что именно льготная ипотека спровоцировала подорожание. В условиях местного рынка это неизбежный процесс: на цену жилья влияют не только рост себестоимости строительства и степень готовности домов. Казанские застройщики постепенно упираются в дефицит свободных территорий». 

Земля есть, но она «сложная»: либо без коммуникаций и на окраине, либо владелец требует за нее крупную сумму, либо необходим комплексный редевелопмент территории. «БИЗНЕС Online» ранее подробно разобрал варианты «понуждения к реновации» в Татарстане и ситуацию с земельными участками под застройку в крупнейших городах.

Опасения Вольфсона по поводу предстоящего дефицита квартир иллюстрирует низкая активность казанских застройщиков. В июле они взяли у властей Казани всего лишь 7 новых разрешений на строительство многоквартирных домов. В августе управление градостроительных разрешений выдало всего одно — его получило МУП «Дирекция муниципальных жилищных программ» на возведение 24-этажного многоквартирного дома на улице Бирюзовой в Юдино. Итого с начала года заявлено всего два десятка новых объектов. Это, к примеру, почти вдвое меньше, чем три года назад. Конечно, подготовительная работа не останавливается и до конца года девелоперы еще заявят новые проекты.

По сравнению с 8 месяцами 2019 года число сделок с земельными участками в Казани выросло в 2,3 раза до 1,6 тыс., в Татарстане — в 3,5 раза до 5,6 тысячи

СПРОС НА ЗЕМЛЮ В РТ ВЫРОС В 3,5 РАЗА, А ЛИМИТЫ СЕЛЬСКОЙ ИПОТЕКИ ХОТЯТ УВЕЛИЧИТЬ ВДВОЕ

Активность наблюдается по всем сегментам рынка недвижимости — жилым и нежилым помещениям, загородным участкам и домам. По сравнению с 8 месяцами 2019 года число сделок с земельными участками в Казани выросло в 2,3 раза до 1,6 тыс., в Татарстане — в 3,5 раза до 5,6 тысячи. Поднялись и цены на загородное жилье в пределах 10–15%. Наибольший интерес в Казанской агломерации продолжают вызывать индивидуальные дома и земли в Лаишевском районе. Далее по популярности — зеленодольское, верхнеуслонское и пестречинское направления. Наиболее востребованные коттеджные поселки располагаются в радиусе 20 км от границ Казани. На все, что дальше, спрос резко снижается.

«Вкладывают те, кто хочет сохранить свободные деньги, — говорит о покупателях загородной недвижимости директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Рассрочка на землю под ноль процентов является интересным инструментом, но это скорее маркетинг, процент заложен в стоимость. Есть госпрограммы поддержки семей, но семьи с маленькими детьми преимущественно покупают квартиры в городе».

По данным минстроя РТ, с 1 января 2020 года по программе сельской ипотеки выдали более 800 кредитов на общую сумму свыше 1,8 млрд рублей. Это капля в море, ведь портфель ипотечных жилищных кредитов жителей Татарстана с января по июль вырос на 7,7% до 228,9 млрд рублей. «Сельская ипотека на покупку дома есть, но по факту кредит получают единицы. Тяжело идет программа!» — сокрушается Садреев. В начале сентября директор татарстанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ляля Кудерметова рассказала, что стоит вопрос увеличения лимитов по сельской ипотеке еще на 2 млрд рублей, так как выделенный на всю Россию 1 млрд уже практически использовали. А ведь только жители РТ подали в кредитную организацию заявок на 6 млрд рублей! Что ж, хотя бы предоставится возможность немного исправить перекос между осчастливленными горожанами и сельской местностью, где тоже неплохо бы поддержать желание людей жить в своем доме.