До 22 декабря горожане, собственники недвижимости, профессиональное сообщество смогут оставить на портале dispute.kzn.ru вопросы и замечания к проекту новых правил землепользования и застройки города До 22 декабря горожане, собственники недвижимости, профессиональное сообщество смогут оставить на портале dispute.kzn.ru вопросы и замечания к проекту новых правил землепользования и застройки города

Новые правила землепользования и застройки примут в 2021-м, а ПОКА обсудят с жителями в интернете

До 22 декабря горожане, собственники недвижимости, профессиональное сообщество смогут оставить на портале dispute.kzn.ru вопросы и замечания к проекту новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города. Принять их планируют во втором квартале 2021 года.

«Это третий из триады основных градостроительных документов», — рассказала накануне на пресс-конференции в «Татмедиа» начальник управления архитектуры и градостроительства исполкома Ирина Дябилкина. В феврале после пяти лет разработки, многочисленных обсуждений с жителями Казгордума приняла генеральный план до 2040 года. В июне депутаты утвердили новые местные нормативы градостроительного проектирования. Остались только правила землепользования и застройки, которые четко определяют для владельцев, что они вправе сделать со своей землей.

«Это более точный документ градостроительного регулирования. Он касается правообладателей земельных участков и собственников объектов недвижимости, — объясняла Дябилкина. — Правила задают параметры возможного строительства и виды разрешенного использования земельного участка».

Нужна подтвержденная учетная запись в единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА), с которой можно авторизоваться на портале dispute.kzn.ru. Если таковой нет, а регистрация вызывает трудности, то в управлении архитектуры города, каждой районной администрации подготовили рабочие места с компьютерами. Консультанты подскажут, как правильно и быстро зарегистрироваться в системе. Письменные предложения, замечания примут по паспорту в управлении архитектуры и градостроительства.

В числе нововведений — территориальные зоны смешанного использования: общественно-деловые, общественно-жилые и общественно-производственные В числе нововведений — территориальные зоны смешанного использования: общественно-деловые (например у «Ривьеры»), общественно-жилые (улица Родины) и общественно-производственные (вдоль Мамадышского тракта)

Новые зоны и подзоны, смешанное использование территорий, особый путь сельхозземель и бывших промзон

В основе новых ПЗЗ — карта 1998 года и решения генерального плана – 2040, взял слово заместитель главного архитектора Тимур Кадыров. Но отличия серьезные. Если ПЗЗ 1998 года регулировали скорее вопросы жилищного строительства, то в новом документе установили параметры практически для всех видов разрешенного использования земель. Посмотрим проект поближе. Итак, новые правила землепользования состоят из четырех карт:

  • территориальных зон;
  • подзон территориальных зон;
  • территорий комплексного развития (одна из них в районе речного порта, сам механизм комплексного развития территорий проходит новые законодательные изменения);
  • зон с особыми условиями использования территорий (для служебного пользования).

Вместо 19 действующих территориальных зон в новых ПЗЗ их 27. Категорий, как и прежде, четыре: жилые, общественно-деловые, производственные и рекреационные. В числе нововведений — территориальные зоны смешанного использования: общественно-деловые (например у «Ривьеры»), общественно-жилые (улица Родины) и общественно-производственные (вдоль Мамадышского тракта). 

Один земельный участок — одна терзона. Но в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны:

  • исторического поселения — это заготовка для согласованной президентом РТ Рустамом Миннихановым концепции развития центра Казани;
  • улично-дорожной сети;
  • прибрежных территорий;
  • природно-рекреационного комплекса;
  • озеленения специального назначения;
  • повышенной интенсивности использования территорий (соразмерная застройка, общественно-деловые функции первых этажей, единый фронт застройки вдоль основных магистралей);
  • градостроительно значимых территорий (особые требования к проектированию и согласованию).

Подзоны могут пересекать границы земельных участков, не подлежат кадастровому учету, их можно демонстрировать на отдельных картах. 

«Каждая новая зона, подзона — это ответ на градостроительные вызовы, — объяснял Кадыров. — Наряду со специализированными группами зон вводятся территориальные зоны, которые стимулируют разнообразное развитие городской среды. Мы мотивируем владельцев на смешанное использование, которое тянет за собой возможность для людей работать ближе к дому».

По новым правилам в городе перезонируют все земли сельхозназначения — но только после разработки владельцами проектов планировки территорий. Это, кстати, уже вызывает напряжение собственников. В частности, в ASG Алексея Семина уже предложили перевести сельхозземли автоматически. Цель — сократить время освоения участков, которые дают возможность масштабного жилищного строительства: потенциал «восточной дуги», например, — 7 млн кв. м, говорят в ASG. Предложение прозвучало на закрытом совещании под председательством премьера РТ Алексея Песошина с участием девелоперов и банкиров, где обсуждались планы ASG по освоению обширного земельного банка компании. Напомним, что всего в рамках реализации планов национального проекта «Жилье и городская среда» на землях ASG в Казанской агломерации можно построить примерно 14 млн кв. м жилья. В одной только Казани миллиардер контролирует территорию, сопоставимую с двумя третями Вахитовского района.

судьба перезонированных «сверху» земель: ПОЛЬЗУЙТЕСЬ, НО…

Правила землепользования и застройки должны соблюдаться гражданами, юридическими лицами, федеральными, республиканскими, муниципальными органами власти. «Все правообладатели земельных участков обязаны исполнять градостроительные регламенты», — подчеркнула замначальника управления архитектуры и градостроительства Анастасия Латыпова.

Ряд городских земель в новых ПЗЗ сменят территориальные зоны, и это очень важный момент. Чем такое грозит собственникам? По словам Латыповой, правоустанавливающие документы из-за подобного менять не нужно. Новая зона говорит о том, как возможно использовать земельный участок. «Существующие сегодня объекты продолжат существовать. Например, в доме можно проживать, а имуществом — распоряжаться, — добавила замначальника управления архитектуры и градостроительства. — Но если собственник хочет провести реконструкцию или начать новое строительство, то придется возводить то, что разрешено регламентом».

В пока еще действующие ПЗЗ с 1998 года внесли свыше 500 изменений. Бо́льшая часть касалась перезонирований, исправлений технических ошибок, пересечений границ территориальных зон, зонирования присоединенных к городу в 2007 году территорий «восточной дуги». «Новый документ полностью электронный, такого количества технических ошибок уже не будет», — отметил Кадыров. Цифровое решение — шаг к прозрачности: территориальные зоны новых ПЗЗ правообладатели и все желающие увидят в публичной кадастровой карте Росреестра. В исполкоме рассчитывают на то, что документ станет лучше регулировать застройку, использование земельных участков, и его главная цель — сохранять и развивать градостроительное своеобразие Казани.