С видом на Каму и со свалкой под фундаментом: в Челнах продолжается продажа речного берега

В Набережных Челнах под многоэтажную жилую застройку выставили на аукцион очередной внушительных размеров земельный массив на берегу Камы — между поселками Элеваторная Гора и Чаллы Яр (на переднем плане)

МОЖНО ЛИ СТРОИТЬ НА МУСОРЕ?

В Набережных Челнах под многоэтажную жилую застройку выставили на аукцион очередной внушительных размеров земельный массив на берегу Камы — между поселками Элеваторная Гора и Чаллы Яр. Согласно конкурсной документации, площадь объекта составляет 16,1 гектара. Начальная цена договора аренды — 219,7 млн рублей. Размер задатка — 175,8 млн рублей. Кадастровая стоимость участка — 581 млн рублей. Впрочем, застроить высотками, по условиям аукциона, можно будет лишь половину. Кроме того, имеются ограничения прав на земельный участок, под которые подпадает территория более чем в 5,6 гектара. Если посмотреть на участок на картах Google, заметно, что довольна большая часть надела со стороны реки фактически заболочена.

Заявки на участие в торгах начали принимать 18 января. Последний день приема — 17 февраля. Участников определят 18 февраля, а сам аукцион состоится 20 февраля.

Отметим, что это не первая попытка подобрать для участка застройщика. В 2019 году его выставляли по начальной цене 223 млн рублей, но тогда его сняли с торгов. А в прошлом году аукцион сорвался — ни одна строительная компания не выразила интереса к этому пустырю. Точнее, речь даже не о пустыре, а о карьере, который был когда-то определен под свалку. Как рассказал «БИЗНЕС Online» директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов, раньше в этот карьер свозили отходы с литейного и кузнечного заводов КАМАЗа. Сейчас там идут работы по отсыпке земли. «Я не знаю, можно ли там башни вообще строить и насколько он станет востребован. Там наверняка появятся какие-то ограничения. Вокруг этого котлована, который засыпают, может, и можно будет строить, а именно в самом котловане, думаю, возникнут ограничения по этажности», — предположил Сабирзянов.

В образце договора, прикрепленном к аукционной документации, указано, что застройщик в установленный договором срок своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц должен выполнить обязательства по комплексному освоению территории. Оно включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах этой территории и строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией.

Напомним, что это уже второй земельный надел на берегу Камы, который исполком продает застройщикам за последние полгода под многоэтажную жилищную застройку. Первый участок в 13,4 га в декабре выиграла аффилированная с ижевским «Таланом» компания «Риони», которая уплатит за него 240 млн рублей. Согласно договору, до июня удмурты предоставят проект на публичные слушания, а до декабря планируют согласовать его с исполкомом города. Поскольку этот жилой комплекс будет хорошо виден с реки и с моста при въезде в город, администрация дала рекомендации по поводу внешнего вида застройки. В «Талане» говорят, что руководители обеспокоены обликом города, и отметили, что все должно быть эстетично и раскрывать красоту Челнов при проезде через ГЭСовский мост. Но продажа участка первоначально вызвала неоднозначное восприятие. Общественность возмутил тот факт, что вид на реку закроют высотки, а место с идеальным расположением под рекреацию отдадут на растерзание девелоперов. Как видим, такая политика в отношении береговых зон в Челнах продолжается и дальше.

Т. к. прием заявок еще только стартовал, то пока можно лишь предполагать, кто сможет покуситься на берег Камы с бэкграундом свалки. Удмурты, как самые крупные землевладельцы, сразу сказали, что заявляться на него не планируют. Айрат Бадертдинов, директор челнинского филиала специализированного застройщика «Талан», между тем отметил, что участок очень привлекателен с точки зрения расположения — центр города, рядом река, тем более в прошлом году к участку фактически протянули проспект Раскольникова. Хорошая доступность, локация интересная. «Но да, когда-то там была свалка, туда свозили строительный мусор, — согласился Бадертдинов. — Вижу, в соцсетях много обсуждают, можно ли строить на мусоре. У меня к этому такое отношение: современные технологии позволяют строить на чем угодно — в скалах и на воде. Посмотрите на тот же Крымский мост. Существует множество технических решений, которые позволяют построить безопасное жилье. Общественность что-то пишет про радиационный фон и так далее, но я уверен, что нет застройщиков, что решились бы просто бездумно и, не проверив участок, возводить там что попало. Тот, кто за него возьмется, наверняка все почистит и построит там безопасное и качественное жилье. Да, это может обойтись дороже, но в Челнах много застройщиков, которые способны облагородить эту территорию. Если смотреть на нее с точки зрения простого обывателя, то, как челнинец, я рад, что такие участки в городе застраиваются и полностью в этом мэра Наиля Магдеева поддерживаю. Я не сторонник точечной застройки внутри имеющейся локации, а вот комплексная застройка — отличное решение».

Директор архитектурного бюро «Артпроект» Александр Дембич считает, что в случае строительства на засыпанном карьере надо осторожно строить из-за не уплотняющихся долгое время грунтов. «Нужны длинные сваи, которые смогли бы пройти сквозь этот насыпной грунт и дойти до материкового грунта. Думаю, что крупные здания все проходят экспертизу, геология будет присутствовать и в этой экспертизе», — высказал мнение Дембич.

«Вижу, в соцсетях много обсуждают, можно ли строить на мусоре. У меня к этому такое отношение: современные технологии позволяют строить на чем угодно — в скалах и на воде»

«ВИД ЧЕЛНОВ С ВОДЫ НИКТО НЕ ОТСЛЕЖИВАЕТ. ЭТО ДОВОЛЬНО ПЕЧАЛЬНО»

Главный вопрос сейчас действительно в том — кто пожелает взяться за освоение карьера, тем более что 2 раза от участка уже отворачивались, а у большинства местных застройщиков достаточно земельного банка, чтобы ближайшие 10 лет работать в прибыль. Однако ни одни из строителей, с которыми связывались наши корреспонденты, оказались не готовы прокомментировать ближайшие торги.

Риелторы, в отличие от Бадертдинова, не считают, что кого-то привлечет засыпанный карьер, тем более за такую сумму. «Наши строители, конечно, берут все и строят, а жители потом могут даже и не знать, что там было раньше. Но за 219 миллионов никто из наших застройщиков брать эту землю не будет — это точно, — уверен Сабирзянов. — Поставили на аукцион, ну пускай люди торгуются. За прежний участок, насколько я знаю, просили 140 миллионов, а отдали за 70 миллионов. В 2 раза снижение цены произошло. Ни один местный застройщик не пошел на такие цены. „Домкор“ у нас не покупает, „Профит“ у нас на особых условиях берет. Остальные поштучно дома строят. Так что если кто-то пришлый будет застраивать. Казанцы сюда не идут. Взяв такой же по площади участок в Казани, квартиры можно продать в 1,5 раза дороже. Смысл в Челны идти? Ижевский „Талан“ — единственные, кто взял большой массив земли. Им его навязали, можно сказать. Возможно, цена участка может обыграться, если городу нужен какой-то социальный объект».

Иное мнение у Дембича. По его версии, территория так называемого Междуречья, несмотря на насыпные грунты, очень привлекательна. В свое время эта площадка не использовалась, именно потому что рядом размещались объекты стройиндустрии — завод ячеистых бетонов, завод силикатного кирпича. Потому территория и рассматривалась в основном как производственная зона. Но сейчас, после того как на земли под КамгэсЗЯБ уже неоднократно свои виды озвучивал исполком и в связи с тем, что завод фактически разорен, есть большая вероятность, что в ближайшем будущем окружающие территории будут отданы под другие функциональные нужды, не исключил Дембич.

«Место, конечно, представляется довольно перспективным, потому что находится между поселком ГЭС и новым городом. Это место вообще-то дает возможность выйти с городской застройкой непосредственно к берегу Камы, и даже с какими-то серьезными объектами обслуживания. Потому что сегодня общегородской центр не имеет непосредственного выхода к Каме. Это не очень хорошо. Есть некоторая опасность, как бы его полностью не „забили“ жильем, потому что желательно оставить выход бульварами, какими-то объектами общественного обслуживания именно к реке. Возьмите Казань. Центр Казани, Кремль выходят непосредственно к берегу Казанки, и это хорошо. Если берег покроют многоэтажки, город будет выглядеть не очень», — высказался архитектор.

Как известно, команда Дембича сейчас занимается разработкой генплана Челнов. И специалист уже выразил некое неудовольствие относительно того, что «без консультации с проектировщиками какие-то решения принимаются». Дембич предостерег, что следует быть очень осторожными в этих случаях. «Мы даже писали в администрацию города письмо, что при решении крупных градостроительных задач они хотя бы интересовались, как генеральный план на это дело реагирует. Иначе если не станем синхронно работать с администрацией, то этот генплан невозможно будет реализовать. Вид Челнов с воды никто не отслеживает. Это довольно печально. Нужно сформировать серьезный коллектив из специалистов в области градостроительства, которые могли бы подобное отслеживать. Сегодня мониторингом серьезно в городе никто не занимается, и это гарантия градостроительных ошибок», — предупредил зодчий.

Цена будет зависеть от того, что именно там возведут. Если европоселок с четырехэтажными домиками, то стоимость составит в районе 90 тыс. за кв. метр. При многоэтажном строительстве от 7 до 23 этажей прогноз — около 80 тыс. рублей

ОТ 55 тыс. ДО 90 ТЫС. ЗА «КВАДРАТ»

Что касается предполагаемой стоимости квадратного метра в будущих домах на камском побережье, то здесь разброс, по мнению экспертов, достаточно широк. Бадертдинов считает, что цена будет зависеть от того, что именно там будет возведено. Если европоселок с четырехэтажными домиками, то стоимость составит в районе 90 тыс. за кв. метр. При многоэтажном строительстве от 7 до 23 этажей прогноз — около 80 тыс. рублей.

«Однако все мы понимаем, что рынок накачан и, вероятно, наступит время Х, когда цена не то чтобы рухнет, но стабилизируется. Например, у нас сейчас в одном из наших проектов стоимость „квадрата“ составляет 75 тысяч, а во втором — 63 тысячи. Никогда еще такого не было, но связано это не с ажиотажем, а с банальным удорожанием стройки. Например, еще в мае отделочники за квадратный метр штукатурки брали 270 рублей, а сегодня — 505 рублей. И так почти во всем», — приводит пример застройщик.

Специалисты по недвижимости более лояльны в оценках. «Конечно, все зависит от застройщика и этапов строительства, — говорит Сабирзянов. — Сейчас где-то начнут с 50–55 тысяч за квадратный метр, а к концу строительства может и до 70 тысяч дойти. У меня был клиент, которому надо было найти трехкомнатную квартиру с видом на Междуречье. Мы нашли две угловые квартиры рядом — однокомнатную и „двушку“. И получилось по 70 тысяч за „квадрат“».

Скорее всего, предполагает специалист по недвижимости, строительство будет вестись от линии, которая ближе к городу, — застройщик станет выставлять ее по максимальной цене. И в этом случае у первых приобретателей может возникнуть опасность, какая уже постигла владельцев квартир в высотках на берегу у Чаллы Яра. «Там начал строить дома и „Профит“, и другие застройщики. Возвели первые башни ближе к проспекту Раскольникова. И люди тогда покупали жилье из расчета, что у них будет прекрасный вид на Каму. А потом там построили еще пару высоток, загородивших все окна. Естественно, что первые ценники довольно хорошие были. Так что теперь к вопросу цены люди станут подходить более осмотрительно», — отметил Сабирзянов.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАРОНЫ И ВЫСОКИЙ СПРОС НА ЖИЛЬЕ

Помимо выставленного на торги карьера, в Челнах имеется еще одна прибрежная полоса в 17 га у реки Мелекески, которая также является перспективной и интересной территорией. Еще 11 свободных га есть в Орловском поле, бо́льшую часть которого уже осваивает ижевский застройщик «Талан». В целом же в Челнах на сегодня 266 га свободных земельных участков, из которых в муниципальной собственности — 55,6 га, инвесторы имеют у себя 193,7 га, за ГЖФ (соципотека) числится 16 гектаров. Такие данные приводил в итоговом интервью «БИЗНЕС Online» в декабре мэр Наиль Магдеев. Предполагаемый объем строительства жилья на всех этих участках — 2,3 млн кв. м, что позволяет ежегодно на протяжении 10 лет вводить по 200–230 тыс. кв. м жилья.

«С нас обязательства по сдаче жилья в 320–350 тысяч квадратных метров ежегодно никто не снимает, — пояснял Магдеев. — Да и 240 миллионов рублей в городской бюджет не лишние. Но если мы будем на этих участках сидеть и ничего не делать, возникает вопрос: что мы за хозяева? Участок должен быть в обороте, застраиваться».

Перспективными районами застройки считается опять же Орловское поле, где «Талан» на 61 га возводит жилой комплекс «Притяжение». Там можно построить 520 тыс. кв. м жилья. В Замелекесье имеется 22 га земли, на которых можно построить 108 тыс. «квадратов» жилья. В 34-м микрорайоне 10 га, которые позволят возвести 88 тыс. кв. метров. При этом самым богатым на земли застройщиком после «Талана» является «Домкор» Мунира Гайнуллова, у которого 25 га земли в различных частях города, «Профит» Марселя Мингалимова — 16 га, «Риони» — 13,4 га, ООО «Замелекесье» — 10 гектаров. У «Евростиля» Ильнара Гайсина — 5 га, у «Комфортного жилья» Михаила Золотухина — 3,5 га, у «АНГ-холдинга» Алексея Горшкова — 8 га, у УКС «Камгэсэнергострой» Альберта Петрова — 5 га, у треста «Подряд» Мунавира Гимазетдинова — 2,5 гектара.

Любопытно, что в Челнах при относительно небогатой публике наблюдается огромный спрос на жилье. На недавнем аппаратном совещании обнародовали статистику по продажам квартир в новостройках, возведенных в 2020 году. В 32 новых, введенных в эксплуатацию домах было продано 92% квартир (4 508). При этом показатель обеспеченности квадратными метрами на одного жителя в автограде ниже, чем по республике, — 24,1 кв. м против 27,5 кв. м по РТ.

«Это яркий показатель того, что в городе есть устойчивый спрос на жилье. Продается неплохо, — прокомментировал эти цифры градоначальник. — Если есть спрос, значит, имеются материальные возможности, могут взять кредит. С другой стороны, существуют хорошие возможности для строительных компаний дальше работать».