«Подавляющее большинство автовладельцев убеждены: раз у них есть машина, то муниципалитет или застройщик обязан обеспечить им бесплатное парковочное место. Иначе они вправе парковаться на тротуарах, газонах или детских площадках», — оценивают девелоперы парковочную культуру казанцев. Однако в этом году в РТ отмечается бум продаж машино-мест: более 1,2 тыс. сделок за первые три месяца. О том, пришли ли на рынок инвесторы и зачем девелоперы строят паркинги себе в убыток, — в материале «БИЗНЕС Online».
За три месяца в Росреестре по РТ было оформлено более 1,2 тыс. сделок по покупке машино-места. Для сравнения: в 2020 году за аналогичный период обрело хозяина всего 300 машино-мест. Интерес к парковочным местам вырос в 4 раза
«Если бы был выбор, покупать парковку и не покупать, то, конечно, люди бы не покупали»
Покупка машино-мест в Татарстане впервые с того момента, как началась регистрация таких сделок, заметно набирает обороты. За три месяца управление Росреестра по РТ оформило более 1,2 тыс. сделок — за то же время куплено, к примеру, 4,7 тыс. новых квартир. Для сравнения: в 2020 году за этот же период обрело хозяина всего 300 машино-мест. Т. е. интерес к парковочным местам вырос в 4 раза.
В ведомстве связывают интерес к паркингам со спросом на новостройки, который наблюдается с начала этого года, а также упростившейся регистрацией недвижимости. Сейчас, чтобы оформить место в собственность, не нужно получать письменное согласие остальных собственников паркинга (такая норма действовала до 2017 года). Теперь покупатель может зарегистрировать место самостоятельно через МФЦ.
«Возможность оформить в собственность машино-место как объект недвижимости появилась несколько лет назад. Однако именно в этом году мы наблюдаем настоящий бум, — рассказала „БИЗНЕС Online“ заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова. — К тому же в настоящее время машино-места, как и квартиры, ставятся на кадастровый учет без личного участия заявителя — одновременно вместе со всеми другими квартирами и машино-местами. Гражданину остается только обратиться за регистрацией права, которая будет проведена в течение 9 рабочих дней».
С 1 января 2017 года машино-место получило официальный статус объекта недвижимости. По новому закону его, как и квартиру, можно продать, купить, сдать в аренду и даже взять ипотеку на покупку. До 2017-го машино-места могли оформляться только как доля в нежилом помещении без указания конкретного назначения. Площадка может считаться машино-местом только в том случае, если у нее есть неразрывная связь с объектом, в данном случае — с многоэтажным домом. Поэтому любые парковки на дворовой территории и даже на выделенных стоянках машино-местами называться не могут. Предельные границы машино-места: минимальная площадь составляет 5,3×2,5 кв. м, максимальная — 6,2×3,6 кв. метра.
Место для авто можно оформить и в ипотеку, так что на спрос могли повлиять и сниженные ставки по кредитам. «Длительное время рост рынка сдерживался также высокой стоимостью кадастровой оценки машино-мест и ощутимыми налоговыми ставками на их содержание», — комментирует оживление рынка руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Avito Недвижимости» Дмитрий Алексеев. По его словам, если рассматривать рынок машино-мест с точки зрения инвестиций, то данный сегмент обладает определенным потенциалом, что подтверждается стабильным ростом показателей спроса.
Однако эксперты в сфере недвижимости связывают рост спроса прежде всего с другими причинами. Во-первых, долгое время паркинги пустовали из-за высокой стоимости машино-места относительно самого жилья. Теперь соотношение совсем иное. Во-вторых, застройщики идут на скидки и соблазняют покупателей различным акциями.
Парковки тяжело продаются. Многие застройщики объявили скидки на машино-места, особенно если речь идет о покупке больших квартир. Но чаще всего это завуалированная скидка на саму квартиру. Например, предлагают трехкомнатную квартиру и делают скидку в 50 процентов на парковку.
Кроме того, к покупке парковок водителей подвигла острая необходимость. Парковаться в казанских дворах становится все труднее, мест вдоль заборов уже не хватает, а от «парковочных войн» водители устали. «Люди сначала покупают квартиру и ставят машины на близлежащей территории. Но в связи с тем, что начинается строительство следующих очередей, мест для паркинга не остается и водители вынуждены покупать парковку», — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. К тому же в городе активно работают различные службы вроде «Народного инспектора», которые следят за парковкой на газонах и других запрещенных местах. Платить штрафы никому не хочется. «Если бы был выбор — покупать парковку или не покупать, то, конечно, люди бы не покупали, если бы было место, где ставить машину», — добавляет Гизатова.
Еще одна причина роста продаж заключается в том, что парковки, как правило, сдаются застройщиками позже, чем сам жилой комплекс, полагает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом». Поэтому и сделки на них выпали после Нового года.
Пока рост спроса не привел к резкому увеличению стоимости на машино-места — все-таки это не квартиры
Цены идут вниз
Пока рост спроса не привел к резкому увеличению стоимости на машино-места — все-таки это не квартиры. Разброс цен колеблется от 350 тыс. до 1,5 млн рублей, не говоря уже об элитных жилых комплексах, где цены доходят и до 4,5 млн за машино-место. Средняя цена в Татарстане по договору купли-продажи, по данным Росреестра, даже упала на 10% и составила чуть более 421 тыс. рублей за место — в 2020-м его оценивали в 466 тысяч. Сюда входят и подземные автостоянки, и многоэтажные паркинги. При этом по договору долевого участия от застройщика средняя цена в этом году чуть выше — 470 тыс. рублей.
Если же посмотреть стоимость машино-мест в динамике за несколько лет, на «вторичке» парковки с каждым годом только дешевеют. В 2017-м их продавали за 650 тыс. рублей. В 2018-м — за 501 тыс., в 2019-м снова произошло снижение цен до 460 тысяч. Впрочем, самые выгодные цены были четыре года назад, но по ДДУ — тогда места стоили в среднем 230 тыс. рублей. Тут, как и с квартирами от застройщика, лучше покупать на этапе котлована.
Например, при покупке квартиры у покупателя есть выбор: скидка, равная стоимости парковочного места в 600 тысяч рублей или само место. Клиент часто выбирает скидку, а цена парковочного места через два года может вырасти в 2 раза. Если бы покупатель выбрал машино-место два года назад, мог бы сегодня после его продажи стать богаче на 600 тысяч.
Но ты еще попробуй продай это машино-место по высокой-то цене! Хотя вместе с покупательской активностью на рынке фиксируют сокращение объема предложений. По данным Avito, в марте в продажу вышло на 30% лотов меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Многие эксперты не согласны с дефицитом машино-мест. По словам Савельева, далеко не каждый покупатель жилья может позволить себе личную парковку.
Цены на машино-места зависят от районов, удаленности от центра и статуса жилого дома
Топ дорогих вариантов: за 4,5 млн в центре или в «подземке» у Казанки
Итак, посмотрим, за сколько можно купить место под авто и какие скидки предлагают застройщики. В открытом доступе на различных площадках мы насчитали более 500 вариантов. Разделим их на разные категории: многоуровневый и подземный паркинг, крытая и открытая стоянка. Цены на машино-места зависят от районов, удаленности от центра и статуса жилого дома. Так, в некоторых домах парковка входит в стоимость квартиры, где-то продается отдельно. К примеру, парковочное место в 13 «квадратов» на проспекте Победы можно приобрести за 200 тыс. рублей, а 16 кв. м на Меридианной обойдется покупателю уже в 2 миллиона.
Самые дорогие варианты оказались в подземных паркингах Ново-Савиновского района и центра Казани. Очевидно, стоимость земли обходится застройщику дороже, чем строительство многоуровневого гаража. Но точечной застройке и небольшим проектам подходит только подземный вариант. Для водителей тут почти одни удобства — машина находится на территории дома, к ней можно спуститься на лифте со своего этажа, а зимой ее не надо греть и чистить от снега.
За 4,5 млн рублей продают парковки площадью 30 кв. м в доме на улице Вишневского. Сама многоэтажка относительно новая, 2005 года постройки. Однако стоимость «квадрата» здесь составляет 150 тыс. рублей, практически как в первичном жилье. В ЖК «Берег» на улице Мусина «квадрат» подземелья стоит еще дороже — 168 тыс. рублей. Место в 16 кв. м продают за 2,7 млн рублей. В соседнем доме этого же комплекса можно найти варианты чуть подешевле — за 2 миллиона. В ЖК «Магеллан», что на Чистопольской, теплое местечко для авто в 12 кв. м оценили в 2,5 млн рублей. Из удобств — круглосуточная охрана и видеонаблюдение. В подземном паркинге Savin House по договору переуступки цены дешевле практически на 30% — за 1,7–1,5 млн продаются места в 15 или 17 кв. метров. В соседнем ЖК «Столичный» 22 кв. м можно купить и вовсе по бросовой цене — за 1 млн, то есть за 45 тыс. за «квадрат».
В домах бизнес-класса в центре города — разнообразие мест: найти можно и за 2,5 млн рублей на Достоевского, и за 1,7 млн рублей на Баумана. Так, в ЖК «Татарстан» напротив театра им. Камала теплое место в подземном паркинге стоит 1,5 млн рублей. За такую же сумму продают уголок для машины в ЖК «Островский».
В сданных домах ЖК Art City на Ершова цены варьируются от 1,2 млн до 1,5 млн рублей за скромных 13 «квадратов». Жители «Лазурных небес» также не прочь «скинуть» местечко — стоимость квадратного метра обойдется там в 92 тыс. рублей. В Кировском и Московском районах цены уже ниже. За два места площадью 30 кв. м в ЖК «Атлантис Делюкс» придется отдать 2,1 млн рублей, парковки в ЖК «Пять звезд» в районе Козьей Слободы обойдутся в 2,4 миллиона.
Разброс цен — от 165 тыс. до 4,5 млн рублей за машино-место
Охрана с лифтом в многоэтажном гараже и бетонный навес по 11 тыс. рублей за «квадрат»
Вариантов в многоуровневых паркингах значительно меньше, всего полсотни предложений, но стоят они гораздо дешевле — от 170 тыс. рублей. Самые дорогие варианты, конечно же, в центре — в ЖК «Терра Милано» на Петербургской продается 22 «квадрата» на первом этаже за 1,2 млн рублей. В доме на Гоголя место в 23 кв. м стоит 650 тыс. рублей. В Ново-Савиновском районе предложения начинаются от 750 тысяч. За эту сумму можно приобрести местечко на первом этаже по соседству с ЖК «Современник» и «Свобода» или чуть дешевле, но на четвертом — за 550 тыс. рублей.
Вообще, чем выше этаж многоуровневого паркинга, тем больше дисконт. Так, купить место под авто на пятом этаже здания на Спартаковской можно и за 300 тыс. рублей. Первый же этаж стоит в 2 раза дороже — 650 тысяч. В Приволжском районе, на Дубравной, верхний уровень в 14 кв. м обойдется в 450 тыс. рублей, а рядом с новым ЖК «Сказочный лес» на Рауиса Гареева цены еще ниже. Место на 8-м этаже в 14 «квадратов» стоит 315 тыс. рублей, благо есть лифт и уборка.
Самые дешевые варианты многоэтажных парковок — в Авиастроительном районе и на улице Роторной. Место в трехуровневом гараже на Чапаева стоит 170 тыс. рублей за 17 кв. м, а 6-й этаж рядом со станцией метро «Аметьево» обойдется и вовсе в 165 тыс. рублей, т. е. всего по 11 тыс. за «квадрат».
В наличии также и крытые стоянки: места под крышей, но неутепленные и не везде охраняемые. Таких вариантов по городу всего несколько. В районе Минской за 250 тыс. рублей продают 13 кв. м, на Серова предлагают купить 17 «квадратов» за 400 тысяч. Давно пустует стоянка на Лаврентьева — там в продаже 31 место, каждое также по 400 тыс. рублей за 16 «квадратов», причем без охраны.
Девелоперы понимают: городские пространства должны принадлежать людям, а не машинам. И неправильно, если дворы или придомовая территория заставлены автомобилями. Рассматривать же парковки с точки зрения выгоды от продажи не стоит
«Парковки всегда продаются очень плохо, несмотря на то, что обычно мы отдаем их по себестоимости»
Парковки никогда не отличались большим спросом по сравнению с квартирами, говорят застройщики. Если жилье в условном ЖК будет раскуплено на 100%, то доля приобретенных парковочных мест может составлять порядка 40–60%. Сейчас в ряде комплексов Казани наблюдается положительная динамика продаж парковок в связи с началом реализации новых проектов. Так, в наличии у #Суварстроит сейчас 1,6 тыс. машино-мест — от 350 тыс. до 1,8 млн рублей. «Ак Барс Дом» реализует 1 085 мест стоимостью от 250 тыс. до 950 тыс. рублей.
«Парковки всегда продаются очень плохо, несмотря на то что обычно мы отдаем их по себестоимости. Средняя стоимость одного места — 500–550 тысяч рублей. Мы стараемся стимулировать продажи акциями и предложениями, но не сказал бы, что особо успешно», — рассказал нашему изданию директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон.
Строительство паркинга — это и головная боль для застройщиков. Требования к парковкам и наличию машино-мест тесно увязаны с получением разрешений на строительство ЖК, проектами планировок территорий. В целом они жесткие, но без них никуда. Застройщик выбирает: строить подземный вариант или отдельно стоящее здание в зависимости от финансов и месторасположения самого ЖК.
К сожалению, у нас культура хранения автомобиля пока находится в зачаточном состоянии. Подавляющее большинство автовладельцев считает: раз у них есть машина, то муниципалитет или застройщик обязан обеспечить им бесплатное парковочное место. А иначе они могут парковаться на тротуарах, газонах или детских площадках.
Девелоперы понимают: городские пространства должны принадлежать людям, а не машинам, и неправильно, если дворы или придомовая территория заставлены автомобилями. Рассматривать же парковки с точки зрения выгоды от продажи не стоит, уверены они.
«Мы не рассматриваем данный вопрос в контексте выгоды, потому что наличие парковки для современного городского жителя — уже необходимость. Да, безусловно, согласно современным требованиям, при сдаче дома в эксплуатацию застройщик должен организовать парковочные места во дворе, которых, как получается на практике, всем не хватает», — рассказал заместитель генерального директора ГК «Ак Барс Дом» Руслан Сагитов.
Расчет количества бесплатных машино-мест в городе производится в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования (МНГП) Казани — в жилой застройке должны быть предусмотрены места для постоянного хранения автомобилей и временного паркирования автомобилей (на гостевых стоянках). Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома города, на территориях жилых кварталов и комплексов нормы таковы: одно машино-место на 75 кв. м общей площади квартир. Эти требования менялись в разные годы. Казалось бы, логично обеспечить по парковочному месту на каждую квартиру. Но, во-первых, кто их купит? А во-вторых, как быть, если в проекте поменяется число квартир? В соответствии с МНГП жилищная обеспеченность на человека в Казани составляет 22,5 кв. метра. Таким образом, на 100 человек, согласно нормативам, приходится лишь 30 бесплатных машино-мест.
Те, кто не может позволить себе купить теплое местечко для автомобиля сразу, арендуют его. Такую услугу предоставляет сам застройщик или владелец индивидуального машино-места
Дорого? Можно арендовать
Те, кто не может позволить себе купить теплое местечко для автомобиля сразу, арендуют его. Такую услугу предоставляет сам застройщик или владелец индивидуального машино-места. Верхняя планка арендной платы доходит до 15 тыс. рублей в месяц, и обуславливается она сугубо дефицитом предложений в конкретной локации, например в центре города или в премиальных жилых комплексах. Так, на Павлюхина, в ЖК «Возрождение», за аренду машино-места просят 14 тыс. рублей в месяц. В ЖК «Столичный» арендовать 20 кв. м в подземном паркинге предлагают за 9 тысяч. Большинство же предложений — в разбеге от 3,5 тыс. от 5 тыс. рублей. Найти можно и варианты дешевле — за 2 тыс. рублей на Достоевского или за 1,5 тыс. на Сибгата Хакима.
Средняя же цена аренды — 3,5–4 тыс. рублей в месяц за машино-место в подземном паркинге. Аналогичные ставки — и в многоуровневых гаражных комплексах, говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. При средней площади парковки 15–18 кв. м ставка за метр составляет 200–300 рублей коммерческой площади, что в среднем на паркинг составляет 170–230 рублей за «квадрат».
При таких ставках говорить об экономике объекта коммерческой недвижимости не приходится, так как затраты на строительство существенно выше. Интерес для инвесторов представляют больше многоуровневые парковки, которые возможно перевести в категорию складов или помещений свободного назначения.
Здесь, по мнению Чикирова, большую роль будет играть показатель высоты помещений, поскольку парковки часто делают от 2,3 м, что существенно ниже требуемого альтернативного спроса помещений свободного назначения.
Массового же распространения аренда от владельцев комплексов пока не получила, говорят застройщики. Нераспроданные места сдают клиентам по договорной цене. Если такая практика существует, значит, девелопер перепробовал уже все способы продажи, но ни один из них не сработал, рассказывает наш источник. Однако аренда машино-места, как правило, популярна у тех жильцов, кто снимает квартиру на ограниченное время. В противном случае эксперты советуют все же купить место на парковке, потому что с ростом автомобилизации это просто обеспечит повышенный комфорт.
Потребность в парковках сейчас в Казани высока. Тем, кто только собирается покупать жилье, советуют присмотреться к акциям от девелоперов. Это могут быть беспроцентные рассрочки на короткий срок, скидки и льготные кредиты
«В плане инвестиций рассматривать парковочные места нельзя»
Рассматривать ли покупку машино-мест как инвестиции? Здесь эксперты сходятся во мнении, что это не самый лучший вариант для вложения денег. Как мы уже писали выше, парковки практически не растут в цене. Поэтому рост объемов продаж произошел не из-за инвесторов, а из-за тех, кто купил для себя. Не исключают и того, что застройщики просто перепродали места аффилированным компаниям, чтобы парковки не лежали у них на балансе мертвым грузом.
«В плане инвестиций рассматривать парковочные места нельзя. К примеру, если покупать квартиры на начальном этапе и продать на этапе сдачи дома, можно выручить порядка 20–25 процентов прибыли. В парковках же такого нет: их стоимость не меняется по мере роста цен на квартиры», — говорит Савельев.
По прогнозам, цены на машино-места и дальше падать не будут. Потребность в них сейчас в Казани высока. Тем, кто только собирается покупать жилье, советуют присмотреться к акциям от девелоперов. Это могут быть беспроцентные рассрочки на короткий срок, скидки и льготные кредиты. Будущим собственникам нужно не забывать, что после оформления прав на машино-место у них автоматически возникает обязанность платить налог на имущество по ставке 0,3% от кадастровой стоимости. Стоит учесть еще и расходы на содержание — в виде оплаты коммунальных услуг, охраны и прочего, — и сумма может запросто достигать 50–80 рублей на «квадрат» парковочного места.
Продажа ниже себестоимости застройщикам в итоге невыгодна, но, с другой стороны, своего покупателя они все равно найдут. «Некоторые банки сейчас начинают кредитовать покупку парковок. Возможно, это немного оживит рынок их продаж. Однако менталитет покупателя квартиры состоит в том, что лучше увеличить свою жилую площадь, нежели добавить в ипотечный платеж стоимость парковки. Аренда паркоместа проще, тем более что иногда парковка является неликвидом, в отличие от квартиры. Об этом тоже покупатели задумываются», — подытоживает гендиректор АН «РеАгентство» Чикиров.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 306
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.