«Теперь вопрос финансирования стоит не так остро», — сошлись во мнении застройщики РТ, комментируя новые возможности для создания инфраструктуры под жилье. Но разбрасывать деньги с вертолета власти не намерены. Желающих ждет экспертиза. Предпочтение отдадут масштабным проектам, весомая часть которых на окраинах. Локальную застройку к «меню» не допустят: на кону «план Путина», требующий масштабов. В программе «инфраструктурного застолья» и последствиях ставки на пригород разбирался «БИЗНЕС Online».
Владимир Путин предложил предоставить регионам новые инструменты развития — это поможет к 2024 году выполнить показатели национального проекта «Жилье и городская среда»
Пять блюд от Хуснуллина: стройке Татарстана подают «инфраструктурное меню» на миллиарды рублей
В конце июля минстрой Татарстана озвучил детали нового «инфраструктурного меню», о подготовке которого в своем послании Федеральному Собранию объявил президент РФ Владимир Путин. Он предложил предоставить регионам новые инструменты развития, которые помогут к 2024 году выполнить показатели национального проекта «Жилье и городская среда». Непосредственно правительственную программу поддержки стройкомплекса курирует вице-премьер Марат Хуснуллин. Цель освоения «инфраструктурного меню» — развитие инженерной, городской, транспортной и социальной инфраструктур, а также комплексного развития территорий, считает Хуснуллин.
Перечислим блюда «меню» для застройщиков Татарстана и России:
- Бюджетные кредиты под 3% годовых до 15 лет. Как стало известно «БИЗНЕС Online», лимит для Татарстана до 2023 года — 10 млрд рублей из тех 500 млрд, что выделены по всей стране.
- Облигационные займы АО «Дом.РФ». ЦБ разрешил выпустить госкомпании ценные бумаги номиналом в 1 трлн рублей. До 2024 года АО разместит облигации на 150 млрд рублей, а вырученные средства пойдут на льготные кредиты застройщикам по ставке не выше 4% годовых.
- Госпрограмма «Стимул», по которой РТ получила 5 млрд рублей до 2023 года. В 2021-м по программе построят три детских сада, а затем власти направят деньги на инфраструктуру комплексной застройки новых городских районов.
- Программа ликвидации аварийного жилья — государство приобретет квартиры для переселенцев у застройщиков.
- Деньги нацпроектов «Демография», «Образование», по которым строят детские сады и школы. Кроме того, средства на соцобъекты и сети выделяют отдельными распоряжениями кабмина РТ по республиканским программам.
Первые заявки по бюджетным кредитам уже одобрены. 23 августа минстрой РФ сообщил, что 8,4 млрд рублей направят на комплексное развитие Нижегородской агломерации. Деньги пойдут на инфраструктуру в новых жилых районах, реконструкцию территории исторического центра Нижнего Новгорода, с помпой отметившего 800 лет, а также модернизацию общественного транспорта (включая метро). 4 млрд рублей получит Якутия: построят инфраструктуру для 83 многоквартирных домов в Якутске и Нерюнгри, а также модернизируют строительные мощности речного флота.
Татарстан тоже намерен воспользоваться шансом. «Без сетей и дорог ни один проект не состоится», — говорил замминистра строительства и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, посещая в июле одну из стройплощадок Казани. В мае замминистра заявил, что участков с готовыми коммунальными сетями в Татарстане осталось на 1,8 млн кв. м жилья, которые застройщики освоят за полтора года. Свободная земля в наличии, но нет дорог, сетей либо мощности на исходе. Нужны заделы на пять лет вперед. Поэтому сейчас и строится Вознесенский тракт, тянут сети в квартал М14, в перспективе планируется освоение подземных вод в Лаишевском районе, масштабная реконструкция ждет объекты «Водоканала», и это только в Казанской агломерации.
По задумке, перечисленные инструменты помогут вводить в России 120 млн кв. м жилья к 2024 году, что на 50% больше, чем сейчас. Напомним, для Татарстана первоначально установили план-2024 в 3,6 млн кв. м жилья, который затем снизили до 3,3 млн «квадратов». В прошлом году в РТ сдали 2,7 млн кв. м жилья, т. е. предстоит нарастить объемы ввода еще на 600 тыс. кв. метров.
Много это или мало с точки зрения цены квадратного метра? По подсчетам директора по развитию территорий группы компаний ASG Рината Аисова, объем финансирования по «инфраструктурному меню» вместе с действующей господдержкой до 2024 года позволит вложить в каждый новый квадратный метр жилья 9 тыс. рублей. «Серьезная сумма, которая простимулирует развитие отрасли», — добавил Аисов. Напомним, что себестоимость строительства «квадрата» в РТ за полгода выросла примерно на 30%, в среднем теперь это 50–55 тыс. рублей.
«Финансировали разными способами»
Нужны ли инструменты «инфраструктурного меню» девелоперам? Опрошенные «БИЗНЕС Online» строительные компании приветствуют новшества и отмечают, что прежде не было такого ассортимента.
«Если раньше искали прямых инвесторов, то теперь, учитывая объем ресурсов (а это и облигационные займы, и бридж-кредиты на покупку земли), вопрос финансирования стоит не так остро, — рассказал директор застройщика ГК ЖИК Владимир Михайлов, добавив, что его компания уже привлекала бридж-кредиты. — Облигационные займы и размещение на публичном рынке — следующий этап, который видим для себя в долгосрочной перспективе».
В #Суварстроит отметили, что строительство внутриквартальных сетей, дорог до сих пор велось при поддержке проектного банковского финансирования. В случае комплексной застройки банки идут навстречу застройщикам и предлагают ставки до 1% годовых, которые ощутимо не увеличивают стоимость новых квартир. Компания, напомним, ведет комплексную застройку 1 млн кв. м жилья в «Лаишевском узле» — крупнейшем в Татарстане районе коммерческой застройки. Там на условиях государственно-частного партнерства девелопер возвел транспортную развязку длиной 5,5 км, по госпрограммам строят детские сады. Прокладку магистральных сетей застройщик вел за свой счет.
Компания финансировала строительство сетей и инфраструктуры разными способами. Появление новых и прозрачных механизмов облегчит освоение новых точек развития Казани, городов республики и России. Государство предложило поддержку, ускоряющую застройку пригородных локаций, которые дают основной ввод жилья. Длинные деньги также позволят не только создавать магистральные сети, но и социальную инфраструктуру, вписываться в современные стандарты жилых комплексов, без которых невозможно привлечь покупателей к новым проектам.
«Объекты социальной инфраструктуры — один из основных факторов выбора жилого проекта, — добавляет заместитель генерального директора компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — О наличии детских садов, школ клиенты спрашивают в первую очередь. Участникам рынка предлагаются инфраструктурные кредиты и инфраструктурные облигации. Инструменты понятны, и тот, и другой механизмы имеют свои плюсы и минусы». Отметим, что «Унистрой» уже вышел на долговой рынок облигаций: компания разместила два выпуска на сумму 4 млрд рублей.
Марат Хуснуллин: «Возвратность будет обеспечиваться в том числе за счет прямых налоговых эффектов от деятельности застройщиков, производителей, сопутствующего бизнеса, который благодаря государственной поддержке сможет строить больше»
Как урвать кусок пирога бюджетных кредитов?
Первый инструмент — бюджетные инфраструктурные кредиты под 3% годовых на 15 лет. Получить 10 млрд рублей Татарстан сможет для проектов застройщиков с землей, прошедших жесткую государственную экспертизу, говорят в ведомстве Марата Айзатуллина. «Без экспертизы это будет мартышкин труд», — предупредил замминистра строительства РТ Гимаев. Средства, привлеченные по бюджетным кредитам, республика направит на строительство инженерной, транспортной, социальной и общегородской инфраструктур. Обязательное условие — возвратность кредитов.
«Возвратность будет обеспечиваться в том числе за счет прямых налоговых эффектов от деятельности застройщиков, производителей, сопутствующего бизнеса, который благодаря государственной поддержке сможет строить больше», — объяснял в марте Хуснуллин. Помимо ввода квадратных метров, правительство РТ и федералы оценят число рабочих мест, экономический и социальный эффект комплексного развития территорий.
Впрочем, круг вероятных получателей бюджетных кредитов сужается из-за дефицита земли.
Теперь финансовые инструменты доступнее, чем возможности приобрести готовый земельный участок, на котором ты бы мог в прогнозные сроки реализовать девелоперский проект. В качестве стимулирующих инструментов видится вывод государством земельных участков на продажу девелоперам. Такой опыт был ранее — когда на муниципальных аукционах продавались участки с готовым разрешением на строительство или готовым проектом комплексной застройки.
Заемщиком выступает регион, поэтому на рост стоимости жилья бюджетные кредиты не повлияют. Наоборот, застройщики смогут увеличить предложение, которое удешевит квадратные метры, полагают эксперты.
«Кредитует государство, но следует логике платности ресурсов, — рассуждает источник „БИЗНЕС Online“ в сфере строительства. — Дело в том, что вопросы местного значения вышестоящие бюджеты решать не обязаны. Это не безвозмездная помощь, а межбюджетные кредиты, ставка по которым в разы меньше, чем в коммерческих банках для подобных проектов».
В 2021 году гарантийный фонд РТ выдал поручительств на 856 млн рублей по обязательствам малого и среднего бизнеса
Инфраструктурные облигации: «В случае предъявления долга откуда республика возьмет средства?»
Второй инструмент — ценные бумаги «Дом.РФ». Госкорпорация разместит их на Московской бирже, а для дебютного выпуска рассматривает трехлетние облигации с фиксированной ставкой купона. Бумаги планируют размещать по рыночной для облигаций госкорпорации доходности, сообщили «БИЗНЕС Online» в госкомпании. Например, в 2010 году госкорпорация выпустила 10-летние корпоративные облигации с погашением 15 сентября 2021-го. Ставка купона — 8,25% годовых, объем выпуска — 10 млн штук, рыночная цена в начале августа была выше номинала на 0,07% и составляла 100,47 рубля.
Распределением «дешевых» денег займется специализированное общество проектного финансирования «Дом.РФ». Займы по льготным ставкам предназначены застройщикам, концессионерам и частным партнерам госкомпаний на строительство:
- детских садов и школ, объектов медицины, культуры, спорта, городских парковок;
- сетей водоснабжения и водоотведения, газо-, тепло- и электроснабжения, а также технического присоединения;
- дорог, транспортной инфраструктуры, включая парковки;
- городских объектов жилищно-коммунального хозяйства;
- общественных пространств;
- объектов информационных технологий, в числе которых базы данных, государственные информационные системы.
Процентная ставка зависит от рыночной конъюнктуры, суммы, срока, графика возврата, уточнили в «Дом.РФ». Предельный срок займа для застройщиков — 15 лет, процентная ставка — не выше 4% годовых.
Пока одобрено две заявки:
- строительство социальной инфраструктуры в Челябинской области стоимостью 1,4 млрд рублей;
- возведение инженерной инфраструктуры в Тульской области ценой 2 млрд рублей.
Финансирование указанных проектов «Дом.РФ» начнет после выполнения «отлагательных условий», к которым относят государственную гарантию и заявки на финансирование. Застройщики Татарстана пока прорабатывают использование механизма инфраструктурных облигаций, рассказали в госкомпании и подтвердили девелоперы РТ.
Однако для получения льготного кредита «Дом.РФ» потребуется гарантия региона. Госгарантию бюджетное законодательство расценивает как долг, который в Татарстане наращивать пока не готовы. «Любую гарантию отражают в долговой книге, — говорит собеседник нашего издания. — Это все же рискованная финансовая операция, в которой недостаточно сказать: „Гарантирую“. В случае предъявления долга откуда республика возьмет средства? Из бюджета! Получается, не выплатим два месяца зарплату бюджетникам и не оплатим „коммуналку“ в учреждениях? Велики политические риски. Не платить? Взыщут через арбитраж, и деньги в секунды спишут со счетов казначейства». Поэтому здесь все сложно.
Вопрос получения государственных гарантий заемщиками пока не решен, что является сдерживающим фактором для апробации инструмента облигаций на территории РТ.
В целом же институт гарантий в Татарстане работает. Только в 2021 году гарантийный фонд РТ выдал поручительств на 856 млн рублей по обязательствам малого и среднего бизнеса. Поэтому, в принципе, можно распространить возможности и на девелоперов. «Предлагаемые инфраструктурные проекты стоит показать риск-менеджерам. Например, сети вводятся с домом или отдельно? Если с домом, который внезапно стал долгостроем, то попросят гарантию», — рассуждает другой источник «БИЗНЕС Online».
При финансировании проекта государственно-частного партнерства или концессии государственной гарантии субъекта не требуется, если возвратность средств обеспечат традиционные для этих форм соглашений обязательства.
С 2011 года минземимущество РТ заключило с бизнесом 10 концессионных соглашений со стоимостью объектов 949 млн рублей, но только в сфере здравоохранения. Срок — от 7 до 20 лет.
Так, на условиях концессии в Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске и Бугульме за 290 млн рублей создали центры амбулаторного гемодиализа крови, в 318 млн рублей обошлось создание казанского центра томотерапии онкологических больных. На условиях концессии за 33 млн рублей организуют центр социальной реабилитации детей-инвалидов с детским церебральным параличом. В 2020 году минземимущество РТ на условиях концессии передало «Фарммедполису» Эльбруса Магдеева 36 тыс. кв. м «Казань Экспо», пустовавших после чемпионата WorldSkills 2019. Там планировали выпускать тест-системы для диагностики коронавируса и другие медицинские изделия. Стоимость создания — 150 млн рублей.
В 2017 году исполком Казани передал Федосеевскую дамбу в концессию на 49 лет Волжской концессионной компании дочери главы ПСО «Казань» Равиля Зиганшина Адели Зайнутдиновой с условием инвестировать не менее 837 млн рублей. Концессионер частично благоустроил защитные дамбы на участке от моста «Миллениум» до Ленинской дамбы. Созданное пространство по итогам интернет-голосования назвали Кремлевской набережной, а Зиганшин оценивал собственные инвестиции в 1 млрд рублей.
На условиях концессии ООО «ПЖКХ» открыло на мусорном полигоне «Химическая» в Казани вторую карту. В 2016 году концессионер согласился на ежемесячный взнос в 771 тыс. рублей и 138 млн рублей инвестиций.
Для проектов ГЧП и концессий сумма займа ограничена государственным долгом субъекта, который не должен превышать 75% доходов бюджета. Требования смягчили — ранее речь шла о 50%. Госдолг РТ на 1 июля составляет 97,1 млрд рублей — это 37% прогнозируемых доходов бюджета республики на 2021 год. Поэтому резервы есть.
По принятой в 2019 году республиканской программе ликвидации аварийного жилья до 2025-го на расселение потратят 1 млрд рублей — в 9 раз меньше, чем в 2013–2017 годах
«Аварийка» непривлекательна, а «Стимул» переключили на сети вместо садиков
Программу ликвидации аварийного жилья опрошенные нами эксперты не рассматривают в качестве поддержки строительной отрасли по двум причинам:
- Не те масштабы. По принятой в 2019 году республиканской программе ликвидации аварийного жилья до 2025-го на расселение потратят 1 млрд рублей — в 9 раз меньше, чем в 2013–2017 годах. Та программа, напомним, подняла в РТ волну недовольства из-за выкупных цен «квадрата» в 11 тыс. рублей, кроме Казани. До 2025 года в РТ снесут 86 домов, из которых 55 — в Казани. Аварийные дома столицы РТ расселят за 885 млн рублей.
- Низкая выкупная цена для застройщиков. В 2019-м заявлялось, что новое жилье для участников казанской программы расселения аварийного жилья купят у застройщиков с торгов по цене от 41 тыс. до 46 тыс. рублей за квадратный метр, в которую укладываются только проекты Госжилфонда РТ.
В «Унистрое» заявили, что по такой себестоимости и цене стройматериалов застройщики смогут возводить только эконом-жилье в отдаленных от столицы РТ районах. «Поэтому для привлечения коммерческих застройщиков надо пересмотреть стоимость квадратного метра и условия для входа», — резюмирует Юсупов.
По программе «Стимул» Татарстану до 2023 года из федерального бюджета выделят 5 млрд рублей, хотя в 2020-м республика просила втрое больше — 15 млрд рублей. Деньги программы шли в том числе на строительство детских садов — в 2021 году по ней построят три детсада. Но в будущем бо́льшую часть денег направят на инженерную инфраструктуру. Минстрой РТ уже не принимает заявки застройщиков на соцобъекты, так что садиков и школ по данной программе ждать не стоит. «Без сетей и дорог ни один проект не состоится», — озвучил Гимаев позицию министерства. Но и социальная инфраструктура до 2023 года не замрет в развитии, просто источником станут другие программы. Деньги на детсады и школы найдут в нацпроектах «Демография», «Образование», в бюджете РТ, привлекут облигации и бюджетные кредиты.
Так что социальную инфраструктуру в республике не оставят без внимания. Однако в результате сокращения финансирования некоторые застройщики, надеявшиеся на обязательства властей по строительству детсадов, по факту сдают свои дома без садика. К примеру, из-за секвестра «Демографии» пришлось отложить на будущее садик в ЖК «Беседа», что в Дербышках. Так что проколы случаются.
Куда движется застройка Казанской агломерации
«Инфраструктурное меню» федеральное правительство преподносит как прорыв в решении проблемы поиска новых площадок массовой застройки. Но остаются вопросы стратегического развития Казани. Застраивать ли свободные окраины, заниматься редевелопментом промзон и депрессивных территорий в черте города или развивать новые присоединенные площади?
Пока просматриваются следующие точки приложения федеральных денег с применением нового механизма комплексного развития территорий — их в июне называли в минстрое РТ:
- технический парк РЖД;
- территория вокруг речного порта;
- промзона в границах улиц Родины, Гвардейской, Даурской и Аделя Кутуя.
Три пилотных проекта в указанных границах планировали запустить в 2021 году. Застройщики тоже не против реновации в Казани. «Давно пора ликвидировать объекты, которые портят облик города: гаражные кооперативы, склады, — говорит Юсупов. — С другой стороны, важно понимать, какова окажется стоимость участия в проекте, будет ли это выгодно застройщикам. Необходимо взвесить и социальные риски, учесть интересы владельцев имущества».
Кроме того, одна из 13 точек роста, согласно генплану Казани до 2040 года, — лаишевское направление. 1 млн кв. м жилья уже возводит #Суварстроит (проект «Лаишевский узел»). Еще не менее 2 млн «квадратов» заявлено в проектах других застройщиков. Так, неподалеку от Габишево аффилированное с компанией «Унистрой» ООО «Корнер» на площади 300 га возводит ЖК «Брайт Парк» (Bright Park — в переводе с английского «Яркий парк») для 12,8 тыс. человек. В 2020 году группа «Унистрой» купила 181 га земли по соседству с Малыми и Большими Кабанами для воплощения проекта «Долина Махаон» на 24 тыс. жителей и 555 тыс. кв. м жилья. В начале 2021-го «Ак Барс Дом» анонсировал два жилых комплекса на 38 тыс. жителей, которые займут свыше 230 га в Усадах и Столбище. Очевидно, что в первую очередь «инфраструктурного меню» будет направлено на крупные проекты. Владельцы более мелких не смогут пройти отбор и получить поддержку из «меню», полагает директор по развитию территорий группы компаний ASG. «Перед органами власти стоит задача организовать прозрачную систему оценки и отбора наиболее эффективных предложений», — считает Аисов.
Одной из 13 точек роста, согласно генплану Казани до 2040 года, является лаишевское направление. 1 млн кв. м жилья уже возводит #Суварстроит (проект «Лаишевский узел»)
Кроме того, бенефициаром федеральной помощи может стать концепция «Большого Зеленодольска». Группа компаний миллиардера Алексея Семина уже готовит к бою собственный земельный банк. В ноябре 2020 года ASG представила проект развития 25,5 тыс. га земель в Казанской агломерации. Но нужна инфраструктура — только до 2024-го для постройки коммуникаций требуется 4 млрд рублей. В ASG заявили, что под кураторством минстроя РТ, собственников земель проработана концепция, которая позволит оценить эффект и целесообразность финансирования проекта с использованием «инфраструктурного меню». Группа компаний также готовит план комплексной застройки «Восточной дуги» Казани от Дербышек до Салмачей. Там потенциал застройки оценивают в 7 млн кв. м жилья.
О последствиях застройки картофельных полей в июле президента РТ Рустама Минниханова и татарстанских чиновников в КГАСУ предупреждал урбанист Михаил Блинкин. Надо избегать роста городов вширь, советовал в 2013 году другой гуру урбанистики — Энрике Пеньялоса — на лекции в Казани, отвечая на вопрос Минниханова. «В идеале город должен развиваться как можно ближе к центру», — говорил Пеньялоса. Так что, прежде чем раскладывать по проектам блюда «инфраструктурного меню», было бы неплохо проанализировать градостроительную ситуацию и оценить эффекты, сходятся во мнении эксперты издания. Появления института пространственного развития, о создании которого Минниханов заявил в начале года, ждут. Минстрой РТ, которому новое ведомство будет подконтрольно, уже готовит необходимую документацию. Институт, по данным собеседников «БИЗНЕС Online», получит серьезные полномочия, включая право вето на новые жилые проекты. Если в ходе анализа станет понятно, что вначале застройщик мечтает продать квартиры, а инфраструктура и рабочие места маячат в отдаленном будущем, такие проекты могут заблокировать.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 185
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.