«Покупать нечего»: инвесторы режут «трешки» на «шуваловки», и все в панике от дорогой ипотеки

Рынок новостроек РТ после пяти месяцев относительной стагнации в октябре принялся ставить рекорды Фото: «БИЗНЕС Online»

Спасибо инфляции и Набиуллиной: рост ключевой ставки подхлестнул рынок жилья

Рынок новостроек РТ после пяти месяцев относительной стагнации в октябре принялся ставить рекорды. По данным Росреестра РТ, за месяц число зарегистрированных договоров долевого участия в Казани и Татарстане взлетело на 50% по сравнению с провальным для продавцов жилья сентябрем — до 1,6 тыс. сделок. Продажи вторички в Казани выросли в октябре на 35% до 6,4 тыс. сделок, а в Татарстане — на 21% до 8,4 тысячи.

Резкий скачок сделок эксперты объяснили двумя причинами:

• осенним всплеском деловой активности вслед за худшим летом за три года и провальным сентябрем;
• ростом ключевой ставки Центробанка сначала до 6,75% в сентябре, а затем до 7,5% в октябре, что обусловлено разогнавшейся инфляцией, которая по итогам этого года достигнет 8%.

Секрет рекордов рынка жилья в октябре кроется в ипотечных сделках по одобренным ранее низким процентным ставкам. Сертификаты банков с согласием на предоставление ипотечного кредита с зафиксированной в нем ставкой действуют 3–4 месяца. Именно дешевая летняя ипотека дала покупателям возможность вскочить в уходящий вагон стремительно дорожающего жилья. В октябре число ипотечных сделок в РТ и Казани выросло в 2 раза до 8,9 тысячи. По словам коммерческого директора #Суварстроит Эльвиры Галяутдиновой, в этой компании за месяц доля сделок с ипотекой выросла на 10%, а относительно октября 2020 года — на 2%. В этом октябре #Суварстроит продал на 40% больше квартир, чем в сентябре, и на 28% больше, чем в октябре 2020-го.

Директор СМУ-88 Наиль Галеев говорит, что в октябре продажи компании, в отличие от всего рынка, находились на среднем уровне по причине дефицита предложения. «Но в ноябре мы запустили продажи второй очереди ЖК „Яратам“ и уже отыграли это падение», — подчеркнул Галеев.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, пытаясь сдержать разогнавшуюся до 8% годовых инфляцию, анонсировала повышение ключевой ставки до 8,3% и заявила, что она вернется в диапазон 5−6% не раньше середины 2023 года. Собственно, этот фактор и придал в октябре ускорение ипотечным покупкам.

Именно дешевая летняя ипотека дала покупателям возможность вскочить в уходящий вагон стремительно дорожающего жилья Фото: © Алексей Сухоруков, РИА «Новости»

Повышение ключевой ставки не сразу влияет на ипотечные проценты, сходятся во мнении эксперты. Они ожидают ощутимого роста ставок по ипотеке в январе – феврале 2022 года. Но подготовка уже идет. Например, Сбер проигнорировал сентябрьский рост ставки, но в начале ноября поднял ипотечные ставки на вторичку до 10,1% годовых (со скидками 9,5%). Ипотека на новостройки в Сбере подросла до 8,4% годовых. На первичном рынке до 1 июля 2022-го также работает программа льготной «путинской» ипотеки под 7% годовых и суммой кредита для регионов до 3 млн рублей. Застройщики и банки-партнеры предлагают ставки и вовсе от 0,01% годовых, выгодные кредитные предложения по-прежнему остаются и для семей с детьми.

Покупателей, по словам наших экспертов, еще устроят ипотечные ставки в 9–10% годовых. Но ипотека под 11% годовых уже окажется доступна далеко не всем. Возврат ставок к 13–14% годовых практически исключит кредитование людей с низкими доходами. Впрочем, эксперты не прогнозируют существенного падения спроса на ипотечные кредиты. «Текущая процентная ставка — это не приговор. Если среднерыночная упадет, то клиент просто рефинансирует кредит, — говорит директор „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — Спрос на ипотеку будет, так как жилье не дешевеет».

Казани не хватило «соточки»: «квадрат» в новостройках стоит уже 120 тыс. рублей, на вторичке — 108 тысяч

Средняя цена квадратного метра в новостройках Казани в октябре выросла до нового исторического рекорда в 120,4 тыс. рублей — это на 19% больше, чем в январе, сообщает domofond.ru. В Ново-Савиновском районе квадратный метр в новостройке теперь стоит 129 тыс. рублей, в Советском — 131 тыс. рублей, в Вахитовском районе — историческом центре Казани — цена квадратного метра взлетела до 150 тыс. рублей.

Мнение

В Вахитовском районе — дефицит строящихся жилых комплексов, нехватка свободных земельных участков, отсюда и такая высокая стоимость квартир.

Данис Мухетдинов директор агентства недвижимости «Ключ»

Выросла и средняя стоимость вторичного жилья. За 10 месяцев «квадрат» подорожал на 19% до 108,8 тыс. рублей. На первом месте тот же Вахитовский район — 131,4 тыс. рублей за квадратный метр, на второй строчке Ново-Савиновский — 116,6 тыс. рублей за «квадрат», замыкает тройку Советский — там подержанный квадратный метр стоит 113 тыс. рублей.

Казанскую агломерацию включили в топ-3 по недоступности жилья вместе с Петербургской и Московской. По оценкам фонда «Институт экономики города», семья из трех человек в Казанской агломерации накопит на квартиру площадью 40 кв. м за 4 года и 1 месяц. «Это оптимистичная оценка, потому что срок намного больше. Мало и тех, кто копит: 80 процентов сделок проходит по ипотеке, треть из которых с минимальным первоначальным взносом, — говорит директор агентства „Ключ“. — Часть покупателей уже не могут купить новую квартиру в городе, поэтому выбирают проекты в пригороде и за городом, которые застройщики усердно предлагают последние 2–3 года».

Среднестатистический житель российского города-миллионника накопит на однокомнатную квартиру за 5 лет и 9 месяцев, гласит исследование ЦИАН и hh.ru. Для того чтобы купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке Москвы, требуется 9,9 года, в Санкт-Петербурге — 9,5 года, в Казани — 8 лет.

Столица РТ — привлекательный город для инвестиций, поэтому сюда хлынуло много денег благодаря доступным кредитам и дефициту коммерческого жилья, считают в «Этажах». «Цены стали расти быстрее, чем в других агломерациях, — говорит Галлямов. — Пока действовала дешевая и доступная ипотека, этот фактор не сказывался на покупательной способности. Теперь застройщики испытывают дефицит ликвидности квадратных метров, но цены едва ли пойдут вниз».

Новое жилье в Казани мигрирует на окраины: берут что дают или ждут «квартиру дня»

Число сделок со вторичкой Казани за 10 месяцев этого года выросло на 44% до 38 тыс., по Татарстану — на 50% до 66 тыс. в сравнении с 2020-м. «Покупатели выбирают между вторичкой и новостройками — там интереснее ставки, ниже ежемесячный платеж, но мало предложений», — говорит Мухетдинов.

Коммерческие застройщики Казани стали меньше строить — за 10 месяцев  исполком выдал 30 разрешений, что на 10% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2020 года. Но активизировался Госжилфонд: число проектов соципотечной застройки выросло в 9 раз. С начала года ГЖФ оформил 18 разрешений.

Мнение

Покупать нечего. Застройщики снимают с продаж квартиры в популярных локациях, на предпочтительных этажах, чтобы продать дороже под конец строительства. Из-за этого потребителю приходится покупать то, что есть на рынке, — неликвид, а не то, что хочется. 

Анна Костыркина руководитель АН «АртХаус»

Всплеск сделок в октябре связывают с еще одной причиной — запуском под конец года новых проектов и выкупом в них части квартир физлицами, аффилированными с застройщиками. По словам источника нашего издания на рынке недвижимости, девелоперы делают это для того, чтобы выполнить условия банков и снизить процент по кредиту при проектном финансировании. Попутно возникает «бумажный» дефицит предложения жилья от застройщика, ведь затем эти квартиры появятся на вторичном рынке, пополняя статистику сделок там.

Управление Росреестра фиксирует сильное падение продаж новых квартир в годовом выражении. В 2020-м за октябрь купили более 3 тыс. новых квартир, а в октябре 2021-го — на 46% меньше. В целом количество сделок за 10 месяцев 2021-го на 12% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Вопрос: стали меньше покупать или меньше строить?

На первый взгляд — меньше покупать. Согласно статистике, растет доля непроданных квадратных метров. Если в начале года запас нераспроданного метража в РТ был на уровне 31%, то в октябре он достиг 40%. Но рынок знавал и худшие времена — к примеру, в январе 2020-го непроданными стояло 47% квартир в новостройках. Однако на деле этого нераспроданного навеса квартир на рынке нет. Здесь, во-первых, важен срок сдачи дома. Во-вторых, ликвидность предложения в каждом конкретном ЖК, которая зависит от его местоположения. В среднем по рынку РТ все, что сдается в этом году, распродано на 70%. У некоторых девелоперов вообще не осталось в продаже квартир ни в домах, сдающихся в этом году, ни в тех, что будут достроены только в 2022-м. И все эти девелоперы возводят ЖК в близких к центру районах Казани с хорошей транспортной доступностью. Здесь имеет место тотальный дефицит предложения новых квартир.

Кроме того, выросла доля квартир, продажи которых не открыты вовсе. В начале года девелоперы Татарстана придерживали 11% площадей, теперь — уже 21%. Такая политика может быть связана с подорожанием стройматериалов и ростом себестоимости жилья: крупные застройщики держат страховой запас активов на всякий случай. Все это и позволяет участникам рынка говорить о дефиците ликвидных предложений.

Новая черта рынка недвижимости эпохи дефицита — акция «квартира дня», в которую попадают варианты, пользующиеся повышенным спросом. Застройщики размещают предложения о продаже таких квартир раз в день в агрегаторах объявлений, собственных офисах продаж и чатах агентств недвижимости.

Нехватка предложения на рынке новостроек объясняется тем, что объем строящегося многоквартирного жилья в Казани по итогам октября сократился на 28% до 1 млн кв. м в сравнении с аналогичным периодом 2020 годаФото: «БИЗНЕС Online»

Нехватка предложения на рынке новостроек объясняется тем, что объем строящегося многоквартирного жилья в Казани по итогам октября сократился на 28% до 1 млн кв. м в сравнении с аналогичным периодом 2020 года — таковы данные «Дом.РФ». В Татарстане не лучше — в республике строят 1,79 млн кв. м, что на 10% ниже октября 2020-го.

«У казанского рынка недвижимости не самые радужные перспективы, — прогнозирует директор СМУ-88. — Я не ставил бы его в один ряд с Москвой и Питером, но новое жилье в Казани постепенно отдаляется от покупателя. И происходит это по не зависящим от застройщиков причинам. В Казани давно сложился дефицит предложения, который за последний год только усилился. С растущей себестоимостью строительства, вымыванием с первичного рынка ликвидных предложений, фактическим отсутствием новых проектов и сокращением реальных доходов населения повышение ключевой ставки приведет к еще большему уменьшению продаж».

Застройщики не против нарастить предложение, но не могут — нет доступного механизма приобретения земли. «Поэтому, если ничего не изменится, в ближайшие 3–4 года в Казани останутся только компании с солидным земельным банком или те, кто предлагает жилье не для массового рынка, — говорит Галеев. — Остальные будут вынуждены сосредоточить внимание на строительстве за границами города в Казанской агломерации».

С первички уходят спекулятивные инвесторы, отмечают эксперты рынка недвижимости Фото: © Григорий Сысоев, РИА «Новости»

«Вирус-инвестус»: рынок жилья РТ покидают спекулянты, но искушенные комбинаторы живы всегда

С первички уходят спекулятивные инвесторы, отмечают эксперты рынка недвижимости. Остаются три категории клиентов:

• покупают для себя;
• желают сохранить деньги;
• берут под сдачу в аренду.

Новая тенденция на рынке — превращение инвесторами двух-трехкомнатных квартир на непопулярных первых этажах в «шуваловки». По словам директора «Этажи-Казань», агентство стало чаще проводить такие сделки. Как это выглядит? Собственник трехкомнатной квартиры поделил 97 кв. м на 6 студий площадью от 11 до 22 кв. м: в каждой по окну, микрокухне и санузлу. В компании уточнили, что на первом этаже разрешено менять расположение «мокрых» точек — внизу подвал, но на верхних этажах уже нельзя. В итоге студию площадью 11 кв. м продали за 1,4 млн рублей, 22 «квадрата» — за 2,3 млн рублей. По грубой оценке, на одной такой коммунальной квартире инвестор сделал прибыль в 1,7 миллиона.

В раздробленных «шуваловках» формально продают долю в одной квартире. Если владелец решил продать такую «студию», то сначала предлагает метры совладельцам квартиры с преимущественным правом выкупа. Если те письменно отказались, то собственник продает долю посторонним людям, но по цене, предложенной соседям.

Новая тенденция на рынке — превращение инвесторами двух-трехкомнатных квартир на непопулярных первых этажах в «шуваловки» Фото: © Валерий Мельников, РИА «Новости»

Загородные девелоперы запасаются землей на сезон-2022 и зимние ожидания

Спрос на земельные участки в Казани за месяц вырос на 53%, а в Татарстане — на 42% до 8,9 тыс. сделок. «Осенью земельные участки покупают застройщики, чтобы начать новые проекты в предстоящий строительный сезон», — объясняет резкий рост числа регистраций договоров купли-продажи под конец осени Мухетдинов.

Как на рынок повлияли «ковикулы»? В нерабочие дни Росреестр не прекращал регистрацию сделок — жесткие ограничения – 2020 там повторять не стали, не повлиял на число сделок и объявленный 11 октября «куардаун», разве что труднее стало пройти в МФЦ, но электронная регистрация позволяет туда не ходить.

«Спрос даже вырос, так как у людей, которые не работали, появилось свободное время для  поиска жилья», — говорит об эффекте «ковикул» Галлямов.

В заключение — прогнозы экспертов на ноябрь – декабрь 2021 года. #Суварстроит ожидает в ноябре роста продаж на 23% относительно октября. «Конец года — период активизации сделок на рынке недвижимости», — подчеркнула коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова.

«Цены высоки, ипотека будет дорогой. Поэтому, скорее всего, спрос, который мог бы уйти на будущее, закроют в текущем году, — прогнозирует директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“ — Что случится в начале 2022 года, сказать сложно, но наверняка появится некая стагнация рынка».

Нет и предпосылок для падения стоимости жилья до конца года. «Цена будет расти в пределах 5–10 процентов — не так ощутимо, как в конце прошлого года», — отмечает председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

По итогам октября можно уверенно утверждать: из-за скачка инфляции люди ускорили вложения в недвижимость. Судите сами: ставки по вкладам в банках сейчас максимально составляют 7–8% годовых, что едва покрывает инфляцию. Курсы доллара и евро нестабильны, рассчитывать на высокий доход, вкладывая в валюту, вряд ли приходится. Фондовый рынок — это для профессионалов. А вот квартиры в Казани с начала этого года уже принесли инвесторам 19% прибыли, вдвое перекрыв годовую инфляцию.