Сегодня депутаты Госсовета, пройдясь по жилому комплексу на месте Казанского мясокомбината, погрузились в проблемы стройкомплекса на фоне украинского кризиса. Стройматериалы выросли на треть. Начинать новые проекты при кредитах застройщику в 23% годовых — утопия. На ипотеке держалось 80% сделок, но теперь этот канал пересох. Даже льготная «путинская» ипотека вот-вот подорожает с 7% до 10–12%, ужасаются участники рынка. Заливать ли этот пожар бюджетными деньгами или достаточно включить механизмы комплексного развития территорий и прижать «потребтеррористов»? Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Сегодня члены комитета ГС РТ по жилищной политике посетили ЖК «Новые горки», который строит компания «Грань». Осмотрев стройплощадку и готовые квартиры, депутаты переместились в офис застройщика для обсуждения состояния отрасли строительства республики после 24 февраля
Цена кредитов для застройщиков РТ выросла — новые проекты заморожены, Минниханов с идеями поехал к Хуснуллину
Сегодня депутаты Госсовета РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию обсудили на выездном заседании состояние отрасли строительства республики после 24 февраля. Гостей принимала строительная компания «Грань», поэтому перед обсуждением проблем депутатам показали готовые и строящиеся дома в ЖК «Новые горки». Осмотрев стройплощадку и пример квартиры в чистовой отделке (а «Грань» строит только с отделкой), депутаты переместились в офис застройщика на улице Родины.
«Жизнь подкидывает новые истории, — открыл встречу глава комитета Александр Тыгин. — Рынок строительства пережил кризисы с обманутыми дольщиками, с финансированием. А как в нынешних условиях цены денег, стройматериалов, способности граждан покупать жилье будут адаптироваться?»
По словам замминистра строительства и ЖКХ РТ Ильшата Гимаева, министерство работает как с застройщиками, так и с производителями стройматериалов. Последние по-прежнему жалуются на проблемы с вагонами — в декабре 2021 года президент РТ Рустам Минниханов уже направлял письмо вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину. В числе новых проблем — доставка импортных запчастей на производственные линии.
Ильшат Гимаев: «Если жилье будет строиться — выживем. Будут заказы на конструкции, бетонные изделия — будем развиваться»
«Если жилье будет строиться — выживем. Будут заказы на конструкции, бетонные изделия — будем развиваться», — передал депутатам настрой участников рынка Гимаев.
Застройщики настаивают на продолжении программы льготного кредитования. Но ставку «путинской» ипотеки под 7% годовых намерены увеличить до 10%, продолжал спикер. Впрочем, в начале недели заявляли и о росте до 12% годовых. Российским и татарстанским девелоперам тоже нужны субсидированные ставки. Необходимы дешевые и «длинные» деньги для запуска и продолжения проектов. «Это два основополагающих момента», — сказал Гимаев, уточнив, что ими сегодня «вооружили» Минниханова, который поехал на встречу с Хуснуллиным. Президент РТ, напомним, также возглавляет комиссию Госсовета России по строительству, ЖКХ и городской среде.
Банки пока так и не начали кредитовать новые проекты застройщиков России, в том числе Татарстана. Сами девелоперы просто не готовы влезать в резко подорожавшее проектное финансирование. Если ориентироваться на ключевую ставку в 20% годовых и 3% за услуги банка, проекты стройкомпаний могут финансировать под 23% годовых. Это может парализовать проектное финансирование и убить экономику проектов. Напомним, до 24 февраля базовая ставка по кредитам на строительство была в районе 10–12% годовых, спецставка — 3–4% годовых, а в случае существенного превышения объемов продаж ставка могла стремиться к нулю.
Что может означать новая цена денег? Застройщики в период строительства не оплачивают банкам проценты. Эти проценты откладываются, поэтому закладываются в расходную часть бюджета. А так как цикл проекта длится 1,5–2 года, по итогу в бюджет придется заложить 40–45%, что ведет ведет к еще большему удорожанию.
Напомним, в понедельник, 28 февраля, ЦБ поднял ключевую ставку до 20%. Такое решение вместе с повышением цен на стройматериалы и комплектующие на 30−40% ввергает рынок недвижимости в коматозное состояние. Себестоимость возведения новостроек с начала марта выросла на 30%, девелоперы вышли за рамки утвержденных бюджетов, а риелторы простились с массовой ипотекой: осталась только господдержка. Тогда же банки остановили согласование ипотеки по одобренным до 24 февраля кредитам, но часть затем смягчила позицию.
Александр Тыгин: «На контроле у комитета стоял вопрос работы счетов эскроу. Мы сегодня получили подтверждение тому, что система сработала успешно, по мнению министерства, банков, застройщика»
«Замерли, взяли паузу и калькуляторы»: ипотека недоступна жителям, банки пока финансируют проекты по старым ставкам, но нужна господдержка
Удорожание стройматериалов на заседании сравнивали со стихийным бедствием. Финансовые модели финансирования проектов застройщиков меняются на ходу. Подорожание металла закладывали в пределах 12%, а по факту 30%. Удорожание бетона рассчитывали на 2%, а он прибавил 5%. Уже купившим квартиры дольщикам опасаться нечего, потому что работает механизм эскроу-счетов. В случае банкротства застройщика деньги вернут покупателю либо придется подождать, пока подключится фонд поддержки дольщиков.
«Транши не задерживаются, выдаются день в день. Ставки пока (ключевое слово — „пока“) поддерживаются те, что зафиксированы в договорах, — рассказывали о текущих проектах участникам. — Но ситуация такова, что каждый банк ищет точку опоры: как правильно выстроить стратегию движения вперед».
Бюджеты проектов увеличиваются не пропорционально выручке, которая в 2020–2021 году на 80% стала зависеть от доступности ипотечных ставок. Да, для семей с детьми и на покупку новостройки действуют льготные ставки, но не все покупатели попадают в эти категории. А рыночные ставки теперь зашкаливают под 23% годовых. Что это значит? Ежемесячный платеж по кредиту в 6 млн рублей по ставке 20% годовых превысит 100 тыс. рублей. «Кому будет доступен такой кредит? — рассуждал один из участников заседания. — Сегодня все немного замерли, взяли паузу и калькуляторы».
Директор корпоративного бизнеса казанского регионального центра банка «Дом.РФ» Ирина Яшина следом озвучила предложения по мерам поддержки, которые способны помочь отрасли.
- Субсидировать ставки по кредитам проектного финансирования жилищного строительства, в том числе для покупки земельных участков и оплаты предпроектных работ.
- Субсидировать ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья — поддержать спрос субсидированной ипотекой.
- Исключить из повестки инициативы поэтапного раскрытия счетов эскроу, так как такая инициатива в период кризисных явлений может оказать негативное влияние на отрасль обвалом спроса и падением защиты интересов граждан, что обнулит достижения реформы отрасли.
- Позволить банкам привлекать кредиты ЦБ под залог прав требования по кредитам застройщикам. Это поддержит банки ликвидностью.
- Продлить на 1 год сроки аренды застраиваемых земельных участков, а также сроки исполнения обязательств по проектам жилищного строительства по договорам аренды, договорам комплексного развития территорий и договорам развития застроенных территорий.
Банки и застройщики на связи и вместе уже пытаются совместить возможности и желания с учетом того, что надо еще и как-то выполнять план по вводу жилья в Татарстане. «Видим, что без господдержки двигаться дальше так, как записано в планах — 3 миллиона „квадратов“ в год, — не получится», — предупреждали депутатов и чиновников.
Леонид Анисимов: «Можно говорить о субсидировании. Но те простые моменты, которые мешают работать, можно сделать сейчас, они под ногами. Не надо ни у кого ничего просить!»
Альтернативный взгляд: «Не надо ни у кого ничего просить!»
Иной взгляд на поддержку отрасли — у владельца строительной компании «Грань» Леонида Анисимова. Чтобы субсидировать, необходимы деньги. Однако в трудном положении не только строители, но и другие отрасли экономики. Чтобы где-то прибыло, нужно, чтобы где-то убыло.
«Субсидируйте то, субсидируйте это… Но нам наверняка скажут: „Денег нет, но вы держитесь!“» — рассуждал Анисимов.
Следом девелопер озвучил два собственных предложения по поддержке отрасли.
- Сократить первоначальный взнос застройщиков для запуска проекта с нынешних 15–20% до 5–10%. Это уменьшит финансовую нагрузку на застройщиков.
- Субсидировать процентную ставку банков по проектному финансированию застройщиков: базовая ставка до 10% или ниже. Ставку в 20% без разрыва не выдержит ни одна экономика мира.
Резервы Анисимов также видит в механизме комплексного развития территории. Например, «Новые горки» — это проект редевелопмента территории бывшего Казанского мясокомбината. Но рядом остается 1 тыс. гаражей, к которым не подобраться — собственники с приходом «Грани» на территорию просят за каждый по 1 млн рублей. Это понятное желание выжать максимум из имеющегося, но имеет ли это что-то общее с рыночной ценой?
В этом гаражном кооперативе машины уже никто не ставит. Это китайский квартал, там можно купить все: от плитки до дивана, отремонтировать машину, поспать, поесть и покурить кальян.
Принятый депутатами Госсовета РТ в 2021 году закон о КРТ так и не заработал, девелоперы словно бьются в глухую стену. «Постановление издали, а застройщики так и остались с ним сидеть, — описал ситуацию Анисимов. — Инициатива должна исходить от муниципальных или региональных властей. Тему надо раскачать».
ЖК «Новые горки» — проект редевелопмента территории бывшего Казанского мясокомбината
И последнее предложение застройщика касалось потребительского терроризма. Компания продает квартиры только в чистовой отделке, что стало и преимуществом, и головной болью. «Дело доходит до абсурда!» — сказал Анисимов, добавив, что строительная норма рекомендательная и четко не прописана для классов жилья, а потребители злоупотребляют правами. Впрочем, «Грань» исправляет недочеты, не доводя ситуацию до суда. Но силы, в том числе финансовые, такая борьба отвлекает.
«Можно говорить о субсидировании. Но те простые моменты, которые мешают работать, можно сделать сейчас, они под ногами. Не надо ни у кого ничего просить!» — резюмировал Анисимов.
Информацию докладчиков депутаты приняли к сведению, а на основе выступлений выдадут рекомендации кабинету министров и минстрою РТ.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 10
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.