«Каждый на своем участке будет строить то, что считает нужным, без оглядки на окружение?» — говорят эксперты «БИЗНЕС Online» об опасностях отказа от согласования архитектурного облика строящихся объектов. С 1 сентября соответствующая процедура упраздняется везде, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. В Казани под вопросом и прежний порядок работы «исторической комиссии» при президенте РТ Рустаме Минниханове. О противоречиях борьбы со «снипами-хрипами» — в нашем материале.
С 1 сентября Казань вместе с рядом других городов лишится процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства
Фасады новостроек во всех городах России, за исключением столиц и Севастополя, отданы на откуп девелоперам
С 1 сентября Казань вместе с рядом других городов лишится процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства. Еще в прошлом году по ходу зачистки отрасли от строительных нормативов, инициированной вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным, решили упразднить согласование проектов застройки с муниципалитетами. Такая норма проскочила в Госдуму РФ вместе с очередным пакетом поправок к Градостроительному кодексу.
Что произошло? Принятые 1 июля 2021 года поправки к Градостроительному кодексу РФ ввели новую статью, в которой указан перечень градостроительных процедур для застройщиков, технических заказчиков и органов власти — федеральной, региональной и муниципальной. Корректировки уложили в отдельный федеральный закон №275, где не оказалось пункта о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Исключение сделали для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Т. е. возможность соответствующей процедуры оставили только в городах федерального значения, где архитектурная вольница, видимо, совсем уж недопустима. Для столицы РТ и других городов, где такое согласование было обязательным, действовала отсрочка, которая истекает через три месяца.
Ощутимо упростили и алгоритм согласования строительства и реконструкции. Муниципалитетам, например, позволено следующее:
- выдавать разрешение на строительство;
- утверждать планировку территории;
- утверждать градостроительный план земельного участка;
- подписывать акты о подключении объекта к инженерно-техническим сетям;
- выдавать заключения о соответствии проекту построенного или реконструированного объекта.
Как было раньше? До 1 июля 2021 года законодатель предлагал регионам и муниципалитетам самим решать, надо согласовывать внешний облик объектов или нет. Правом сделать эту процедуру обязательной воспользовалась и Казань. Таким согласованием занимается управление архитектуры и градостроительства. Сегодня соответствующая процедура занимает у застройщиков 21 рабочий день. Очевидно, что ее упразднение должно ускорить процесс строительства, к чему и стремился Хуснуллин, снижая административные барьеры.
Казань — это еще и историческое поселение. Поэтому в центре города действует процедура согласования облика новых и реконструируемых объектов на уровне главы региона. Напомним, при президенте РТ создана комиссия, которая проводит и кабинетные, и выездные совещания. «Историческая комиссия» собирается несколько раз в год по мере «вызревания» пакетов документов. В результате застройщикам приходится месяцами ждать, когда же чиновники и архитекторы рассмотрят их мечты в историческом центре, и переделывать проекты, если они не прошли процедуру по тем или иным причинам. Для упрощения процесса принята концепция развития исторического центра, но комиссия по-прежнему рассматривает знаковые объекты.
Сокращение административных барьеров — это прекрасно, но есть нюанс. Как в итоге будут выглядеть города, если архитекторы станут рисовать свои проекты без оглядки на градостроительное окружение?
Власти РТ и Казани решили не выпускать ситуацию из-под контроля
Сокращение административных барьеров — это прекрасно, но есть нюанс. Как в итоге будут выглядеть города, если архитекторы станут рисовать свои проекты без оглядки на градостроительное окружение? И почему федеральным городам можно думать о красоте архитектуры, а региональным — нет? Последние что, второсортные? Такой расклад не устраивает ни Татарстан, ни другие регионы.
Есть инициативы сохранить обязательность согласования облика на усмотрение субъектов, как это было до 2021 года. В минстрое РФ даже создали рабочую группу, которая готовит очередную порцию поправок, чтобы урегулировать соответствующий вопрос. Пока движения нет.
«Нужно оставить процесс согласования на усмотрение субъектов РФ в зависимости от особенностей города, активности строительства в нем, стратегии его развития и других характеристик», — призывал депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон на апрельской встрече мэра Казани Ильсура Метшина с застройщиками.
Упразднение архитектурно-градостроительного согласования коснулось и исторических поселений. «Этот момент тоже упущен в обновленном Градостроительном кодексе. Там нет процедуры согласования облика здания с комитетом по охране объектов культурного наследия. Хотя это обязательное согласование», — говорит источник нашего издания.
В минстрое РТ «БИЗНЕС Online» сообщили, что в республике продолжают действовать методические рекомендации кабмина Татарстана о согласовании архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства. Требования установлены на основании градостроительной документации, местных нормативов, правил землепользования и застройки. Последнее и не позволит выпустить ситуацию из-под контроля.
«По правилам землепользования и застройки Казани до разработки проектной документации физическими и юридическими лицами должны быть разработаны эскизные предложения»
«По правилам землепользования и застройки Казани до разработки проектной документации физическими и юридическими лицами должны быть подготовлены эскизные предложения, — сообщили „БИЗНЕС Online“ в исполкоме города, добавив, что согласование архитектурно-градостроительного облика является обязательным для всех видов объектов капитального строительства. — Эта работа проводится в штатном режиме».
Не собираются упразднять в столице РТ и градостроительный совет — постоянно действующий коллегиальный орган при исполкоме, участвующий в градостроительной политике Казани.
Однако перемены будут. Как рассказали «БИЗНЕС Online» застройщики, изменится порядок согласования. Так, проверка архитектурно-градостроительного облика перейдет на этап выдачи разрешения на строительство, которым занимается управление градостроительных разрешений (УГР). Срок оказания услуги — до 30 дней для нетиповых проектов и в исторических поселениях. Рассматривать внешний облик по-прежнему будет управление архитектуры и градостроительства, которому УГР направит поступивший от девелопера проект. Не исчезнет из этой цепочки и градостроительная комиссия при президенте РТ, которая рассматривает облик знаковых объектов в центре столицы РТ.
Информацию застройщиков дополняют другие собеседники, близкие к процессу. Во-первых, проекты УГР никуда направлять не будет, поскольку это нарушение. А во-вторых, в границах исторических поселений проект в любом случае рассматривается и комитетом охраны памятников. В любом случае схема работы до конца не ясна и все участники рынка ждут разъяснений.
«В Казани создали отработанную схему согласования, город влияет на качество проектов. Теперь работающий алгоритм придется снова менять и перестраивать», — говорит источник нашего издания.
В ходе одной из встреч с девелоперами главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина заявила, что 40% проектов приходится возвращать
Позиция рынка: архпроекты надо согласовывать, иначе будут непоправимые последствия
Почему минстрой России счел согласование фасадов новых зданий избыточной мерой для большинства городов? Эксперты издания объясняют это желанием снять с застройщиков нагрузку, не связанную с безопасностью строительства, а также создать в регионах России единые стандарты градостроительства, четкие правила игры, документы, основания для отказа в выдаче разрешений. «Красота в этой логике не так важна, она вторична, — объясняет собеседник нашего издания. — Пусть здание будет страшненьким, но добротным. Тогда почему Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю оставили четкий порядок согласования облика, а другим городам такой возможности не дали?»
Так, исключение 21-дневной процедуры согласования позволяет застройщику проектировать, проходить экспертизу и сразу выходить на этап 30-дневной выдачи разрешения на строительства. Что в Казани, что в Нижнем Новгороде, неважно — правила, на первый взгляд, едины. Однако не все так просто. В Казани, к примеру, управление архитектуры буквально тонет в проектах низкого качества. В ходе одной из встреч с девелоперами главный архитектор Ильсияр Тухватуллина заявила, что 40% проектов приходится возвращать.
К сожалению, вынуждена констатировать: очень большая проблема с качеством, комплектностью проектной документации. Многие делают проект, рассматривая его только в границах территории. А вот дальше — на то, где подъезды к участку, как формируются пешеходные связи и как облик будущего здания увязывается с окружающей застройкой, — часто не смотрят.
В общем, ошибки вылезают постоянно — например, на уровне банальной невнимательности архитекторов проектов к местным нормам градопроектирования. И вот, допустим, девелопер отправляет пакет документации, не пройдя горнило управления архитектуры — новый порядок это допускает. Но тут же внезапно выяснится, что архитектор проекта неправильно подсчитал количество парковок, процент озеленения или что-нибудь еще. В выдаче разрешения через 30 дней откажут, указав на недостатки уже не на уровне эскизов, а в рабочей документации. Значит, круг придется пройти заново. «Это снова время, затраты на перепроектирование, подготовку новой рабочей документации и проход повторной экспертизы. У застройщиков — дольщики, сжатые сроки. Кто от этого выиграет?» — задается вопросом собеседник «БИЗНЕС Online».
Участники рынка рассказывают, что управление архитектуры продолжит консультировать застройщиков по облику объектов
Участники рынка рассказывают, что управление архитектуры продолжит консультировать застройщиков по облику объектов, и даже приветствуют такое решение, поскольку это точно не делает проекты хуже, позволяет не создавать дополнительных расходов.
Облик каждого объекта надо согласовывать, иначе это приведет к непоправимым последствиям. Сегодняшний облик города — результат профессионального подхода. Хотя сами стонем, тяжело, но красота требует жертв.
Замечание по облику на этапе выдачи разрешения дорого обходится строителям, говорит владелец ЖИК Эмиль Хуснутдинов. «Например, сделали проект, а потом говорят: „Надо другую кровлю, не скатную, а плоскую“, — объясняет наш собеседник. — Нужно же заново переделывать проект. Я вообще не совсем понимаю переход на стадию выдачи разрешения, потому что сначала архитектурный облик, потом на основании облика делается проект, „внутрянка“, экспертиза. А если что-то меняется, то сразу все — и конструкции, и сети. Не совсем понимаю, что имел в виду законодатель». По словам девелопера, главный архитектор Казани регулярно проводит встречи с застройщиками, консультируя в том числе и онлайн. Несмотря на процедурные изменения, Хуснутдинов отмечает желание города и дальше помогать застройщикам в поисках привлекательного облика зданий.
По словам члена союза архитекторов России, директора бюро Made Group Дмитрия Максимова, полный отказ от архитектурного контроля в городах не пойдет на пользу городской среде. В качестве примера он привел работу по проекту «Крыловка парк» в столице РТ. Как подчеркнул архитектор, в ходе работы ощущалась профессиональная поддержка со стороны главного архитектора Казани. Сотрудничество позволило органично «посадить» объекты в этом квартале. Например, удалось вписать все технико-экономические параметры в разновысотную архитектуру в 6–23 этажа, сформировать мягкую подсветку с учетом городского пространства, исторических памятников и будущих объектов по соседству. Это было бы просто невозможно, если бы архитектор проекта работал в отрыве от сообщества и профессиональных институтов, не получая полной информации о том, что будет на соседних участках. А эти знания сконцентрированы у главных архитекторов, которые следят за развитием градостроительных процессов.
«Я вообще не совсем понимаю переход на стадию выдачи разрешения, потому что сначала архитектурный облик, потом на основании облика делается проект, «внутрянка», экспертиза. А если что-то меняется, то сразу все: и конструкции, и сети»
Негативный прогноз: «Города порастут пошлым китчем и унылыми коробками»
Что в худшем случае получат города без архитектурного согласования? «Будет еще хуже, чем в 90-х. Полный беспредел, Дикий Восток, — дает негативный прогноз архитектор Гульнара Аскарова. — Я не представляю, как в городе или даже деревне работать без согласования внешнего облика объектов. Каждый на своем участке будет строить то, что считает нужным, без оглядки на окружение? Без учета затенения участка соседа и других дискомфортных факторов? Тогда ни о какой гармонии среды не может идти речь».
Отмена согласования фасадов окончательно развяжет руки невежеству, считает помощник президента РТ, секретарь и член градостроительной комиссии при президенте РТ Олеся Балтусова.
Города порастут пошлым китчем и унылыми коробками. Это понимают грамотные люди, у кого есть культурный багаж, чувство вкуса, красоты. Я надеюсь, что у нас авторитет руководителя региона останется велик в любом случае и мы продолжим профессионально обсуждать все проекты застройки в исторических поселениях под его руководством, будем дорабатывать по замечаниям и строить не диссонансные, а сомасштабные объекты.
По мнению архитектора Максимова, согласование облика проектов должно быть обязательным как минимум для первых линий улиц, из которых складывается визуальный образ города. Внутри кварталов с рядовой застройкой, возможно, утверждение и не требуется. Но и в этом случае встает вопрос формирования комфортной городской среды, и один из инструментов — профессиональные объединения. Автором проекта должен быть только член союза архитекторов.
«Я считаю, что необходимо повышать роль саморегулируемых организаций, например союза архитекторов, — говорит Максимов. — Сейчас проект может готовить, по сути, кто угодно — отсюда повышение вероятности архитектурных ошибок. Если же архитектор будет чувствовать свою ответственность, это способствует качеству проектов».
Для поддержки застройщиков рекомендательными уже сделали 30% требований, а 70% — упростили
Спецоперация Хуснуллина по зачистке СНиПов продолжается
Кажется, что запущенную «регуляторную гильотину» уже не остановить. В силе остается и заявление Хуснуллина о переводе в разряд добровольных всех требований в строительстве, которые указаны в постановлении №815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил». Об этом вице-премьер заявил в марте на совещании у президента РФ Владимира Путина, на котором обсуждали социально-экономическую поддержку регионов в условиях санкций.
Владимир Владимирович, вы как-то год назад сказали такую крылатую фразу о «снипах-хрипах», что уже давно пора от этого избавиться, что нам мешает в стройке. Мы 1,5 года избавлялись, докладываю: в течение ближайшего месяца полностью уйдем от всех обязательных требований, мы уже подготовили все решения. Без потери для качества и безопасности.
Напомним, для поддержки застройщиков рекомендательными уже сделали 30% требований, а 70% — упростили. Президент РФ тогда просил продолжить борьбу с устаревшими нормами. В итоге озвучены намерения сделать добровольными все 69 пунктов стандартов и правил, которые затрагивают в России стройку жилья, дорог, общественных зданий и промышленных объектов. Перечислим 10 пунктов пока еще обязательных требований, которые затрагивают следующее:
- надежность строительных конструкций и оснований;
- правила контроля и оценки прочности бетона;
- нагрузки и воздействия;
- свайные фундаменты;
- защиту строительных конструкций от коррозии;
- планировку, застройку городских и сельских поселений;
- инженерные изыскания для строительства;
- защиту от шума;
- тепловую защиту зданий;
- инженерную защиту территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов.
«Перевод норм обязательного применения в разряд добровольных не повлияет на качество и безопасность объектов капитального строительства», — говорится и в ответе минстроя РТ на запрос «БИЗНЕС Online». Там же отметили, что принятый в 2002 году федеральный закон «О техническом регулировании» изначально предполагал добровольность. Власти рассчитывают на соблюдение застройщиками «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», наделенного статусом федерального закона. «Любые национальные стандарты или своды правил обязательного или добровольного применения, принятые в развитие указанного закона, обеспечивают при их выполнении минимально необходимые требования к безопасности строительной продукции, зданиям и сооружениям», — сообщает минстрой РТ. Действующий техрегламент о безопасности касается инженерно-технических сетей, систем инженерно-технического обеспечения. Документ также регулирует изыскания, процессы проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и сноса.
В Татарстане с конца прошлого века стремятся к привлекательности Казани: общественные пространства, образование и федеральные университеты, высокотехнологичная медицина и др.
Участники рынка пока не понимают, как работать в таких условиях. «Нет внятной информации», — в таком духе ответили «БИЗНЕС Online» крупнейшие застройщики Татарстана на вопрос о том, как строить, если строительные нормы и правила (СНиПы) станут добровольными. «В правительстве же не идиоты сидят! Стандарты, касающиеся безопасности, должны оставаться обязательными», — надеется один из наших собеседников, считая, что все нормативы отменять не будут.
Хотелось бы верить и в честность стройбизнеса, и в добровольность соблюдения норм, но соблазн сэкономить крайне силен. Необязательность нормативов на практике может означать их неисполнение. Если почитать читательские комментарии «БИЗНЕС Online» о качестве строительства, то одна из главных жалоб — «звукопрозрачность» квартирных стен, пропускающих даже разговор на повышенных тонах у соседей. А ведь жилые объекты строятся по обязательным нормативам, это жилье качественное. Почему-то никто из девелоперов не идет на добровольное превышение нормативов ради тишины в квартирах будущих жильцов, оставляя звуковой комфорт на этап чистового ремонта за счет покупателя.
Потеря привлекательности города плоха не только для жителей, но и для бизнеса
Именно обязательность нормативов безопасности позволила снести лишние этажи, когда «Свей» вместо разрешенных 9 решил построить 18, что усиливало нагрузку на фундамент. А будь они добровольными, кто знает, через сколько лет дом мог бы поползти? Добавим вопросы инсоляции: в Казани из-за этого добились сноса лишнего подъезда в том же жилом комплексе на Четаева. Не будь обязательности норматива, лишний подъезд затенял бы жизнь соседям, а лет через 20–30, глядишь, дошло бы и до раздолья плесени в полутемных квартирах. И кроме того, на выбор будет три варианта: судиться с обанкротившимся застройщиком, посылать проклятия властям или по-тихому закрашивать плесень и продавать несчастливую квартиру. Выбирай, что нравится.
Между тем комфортная среда и качественное жилье — один из признаков города-магнита, где хотят жить люди. В Татарстане с конца прошлого века стремятся к привлекательности Казани: общественные пространства, образование и федеральные университеты, высокотехнологичная медицина, сохранение исторического центра, общественный транспорт, школы, детсады… И качественная архитектура здесь — один из компонентов. Потеря привлекательности города плоха не только для жителей, но и для бизнеса, в том числе строительного: никто не вкладывает деньги в дорогую квартиру в чистом поле. Но вот если это шикарная квартира в красивом доме комфортного города — другое дело.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 52
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.