dom-2.jpg
В Салмачах под видом коттеджа построили многоквартирный дом. Причем без всяких экспертиз и разрешений – пользуясь дырой в законодательстве

КАК ИЗ ОДНОГО ДОМА СДЕЛАТЬ ШЕСТНАДЦАТЬ

Об увеличении прибыли мечтают все застройщики. Но одни для этого стремятся улучшить качество проекта и усовершенствовать процесс строительства. Это, понятно, путь долгий и сложный. А другие на глазах изумленных граждан на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, не моргнув глазом возводят многоквартирные дома. И никакого геморроя с заказом и согласованием проекта и техусловий, никаких расходов на подсоединение коммуникаций, никакого контроля и никакой ответственности. Как говорится: я тебя слепила из того, что было… А дальше - дело техники. Продать таунхаусы в ближайшем пригороде по ценам немного ниже рыночных (каждый покупатель выкупает при этом долю в доме, что не запрещено законом), в общем, не проблема. И все, можно пить шампанское и учить фокусников ремеслу. Или строить следующие таунхаусы. И пусть законопослушный застройщик плачет.

По такому уже не первый год весело идет некто Олег Ширяев. По ул. Строителей, 21 в Салмачах под видом индивидуального жилищного строительства он забабахал нехилую четырехэтажку – по четыре квартиры на площадке.

Соседи сначала просто онемели от такой наглости: за забором вместо одной семьи у них оказалось аж шестнадцать. По самым грубым подсчетам: это в перспективе шестнадцать машин, тридцать детей, шестнадцать собак… Это проблемы с электроэнергией: ведь, как известно, максимум, выделяемый на индивидуальный дом, – это пятнадцать киловатт. А для шестнадцати семей 15 киловатт – это меньше киловатта на семьи, поэтому очевидно, что потребляют они куда больше, чем обычный коттедж. А ведь есть еще и тема канализации, затенения, шума и т.д. и т.п. В общем, соседи сели за жалобы. И положив руку на сердце – кто бы на их месте не жаловался? Теперь ведь здесь даже дом за нормальные деньги не продашь: кто захочет рядом с этой общагой жить?

ПЕРВЫЙ ТАЙМ ИСПОЛКОМ И ПРОКУРАТУРА ПРОИГРАЛИ

Мэрия Казани поддержала требования жителей, в связи с чем управлением в адрес инспекции Госстройнадзора РТ и прокуратуры Казани были направлены материалы о необходимости принятия мер по фактам нарушений.

Но, как говорится, быстро сказка сказывается, да медленно дело делается. Особенно когда это дело судебное. Поэтому в июле прошлого года на вышеуказанном земельном участке гражданин Ширяев начал… строительство второго многоквартирного жилого дома без полученного разрешения на строительство. Мэрия опять отправила запросы по факту самовольного строительства в инспекцию Госстройнадзора РТ и прокуратуру. Прокуратура, в свою очередь, направила в Приволжский районный суд заявление с требованием о признании строительства незаконным и остановке строительства.

Однако решением Приволжского районного суда Казани от 31.08.2011 прокуратуре было отказано в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием доказательной базы, «подтверждающей факт строительства многоквартирного жилого дома».

Об этой истории начальник управления градостроительных разрешений Казани Альберт Салихов рассказал на аппаратном совещании в мэрии 21 ноября. «Грубо нарушаются права пользователей смежных земельных участков, а именно: завышение планировочных отметок влечет за собой затопление соседнего индивидуального домовладения, нарушаются нормы инсоляции, требования пожарной безопасности, создается нехватка парковочных мест, площадок для сбора бытовых отходов. Отсутствие технических условий на инженерное обеспечение приводит к перегрузке инженерных сетей, так как техусловия выдаются для индивидуального жилого дома из расчета проживания одной семьи, а фактически на приобретенных долях жилой площади проживают десятки семей», - заявил тогда Салихов. Он признался, что полномочий Исполнительного комитета Казани для решения этих проблем недостаточно: «Без привлечения внимания руководства республики к этой теме невозможно остановить имеющуюся четкую тенденцию тиражирования самовольного строительства многоквартирных домов».

IMG_0030.jpg
Не факт, что строящиеся дома будут стоять на обслуживании в управляющих компаниях и иметь договора на поставку коммунальных услуг

ВИРУС ЛЕГКОЙ НАЖИВЫ

Как выяснилось, возведение многоквартирного жилья под видом индивидуальной жилищной застройки – это отнюдь не казанское изобретение. Уже насколько лет с этим вирусом борются, например, такие российские мегаполисы, как Москва и Нижний Новгород. И практика показала: если прецедент создан и финансовая схема работает, последователи быстро находятся…

Вот и в Казани сейчас в производстве Приволжского суда находятся еще несколько исковых заявлений прокуратуры. В Салмачах по соседству – на улицах Строителей, Газовой и Рассветной - строится еще 6 подобных домов в разной степени готовности. Причем они построены по одному проекту, из одного кирпича, хотя хозяева у них официально разные.

Салмачи, впрочем, не единственное место, где строятся подобные дома. В Вознесенском, к примеру, на ул. Менделеева – аж 8 однотипных 10-квартирных построек. Дома здесь тоже четырехэтажные, но сделаны с отдельными выходами, а не через подъезд. И на третьем-четвертом этаже двухуровневые квартиры. А Салихов еще осенью докладывал, что и в Кировском районе Казани есть аналогичные примеры. Больше того: Кировский суд еще 11.04.2011 вынес решение «обязать гражданина Якимова Д.В. снести самовольно построенный многоквартирный жилой дом на участке для индивидуальной жилой застройки по ул. Красный Химик, 12». Упомянутый Якимов на тот момент скрывался, находился в розыске. Но несмотря на вступившее в силу решение суда о сносе дома, на нем был вывешен баннер о продаже квартир. Кроме того, на соседнем участке по ул. Красный Химик, 12, полным ходом шло строительство второго многоквартирного жилого дома, по факту строительства которого также начато судопроизводство по заявлению прокуратуры Кировского района Казани.

Случаи строительства многоквартирных жилых домов под видом индивидуальных без полученных разрешений на строительство выявлены и в жилых массивах Царицынский Бугор и Алтан. И прокуратура всерьез взялась за снос незаконно возведенных в казанских поселках таунхаусов.

ЧУМА НА ОБА ДОМА

Решение Приволжского суда по дому ул. Строителей, 21 в Салмачах было принято еще 11 марта. И его уже успел прокомментировать президент РТ Рустам Минниханов. «Мошенников надо привлекать к ответственности, - заявил президент на совещании в кабмине в минувшую пятницу. - Страшные вещи творятся. Вопрос, как их наказывать. Под снос? Да, правильно. Уже один дом сносят, а второй не могут. Его продали. Надо наказать того, кто продал». Прокурор РТ Кафиль Амиров предложил возложить на инициаторов строительства расходы на снос и рекультивацию территории. «Хорошая идея», - поддержал Минниханов.

Источник «БИЗНЕС Online» в мэрии Казани рассказал, что в ходе судебных тяжб земельный участок в Салмачах был разделен. «Теперь получается, что застройщик – один, а владелец земли – другой. Это сделано специально для того, чтобы затруднить исполнение решения суда, ведь теперь, когда застройщик - одно лицо, а правообладатель - другое, судебные приставы просто не смогут исполнить данное судебное решение».

Прокурор, который в суде выяснил, что квартиры в первом доме не только проданы, но на них уже зарегистрировано право собственности, отказался от первоначального требования снести дом. Но потребовал сноса второго лжекоттеджа - точно такого же, на 16 квартир в четыре этажа, квартиры в котором вроде бы пока еще никто не купил.

Чем опасна мошенническая схема застройки для покупателей? На первый взгляд, она только выгодна – жилье-то предлагается дешевле. А что за дело простому человеку до всяких экспертиз и разрешений?

Конечно, это все его не волнует – пока все относительно нормально. А если завтра возникнут проблемы с напором воды, канализацией или продувающей крышей – кому предъявлять притензии? Застройщику? Так тот уже как бы ни при чем. Государству? А ведь дом никакой экспертизы не проходил и построен, что называется, на честном слове.

Квартиры же продают всем желающим – и эта проблема в конечном итоге может оказаться не менее громкой, чем проблема обманутых дольщиков.

ВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИР И ЗАСТРОЙЩИКИ СОЗДАЮТ СВОЙ КГБ

Впрочем, владельцы и застройщики подобного жилья утверждают, что не понимают, в чем их нарушения. Дома, по их мнению, строятся с соблюдением норм - и ничьих прав это строительство не нарушает. Более того, видя, какую активность развили столичные власти и прокуратура, они намерены объединиться в общественную организацию – «Комитет гражданской безопасности».

- Мы намерены создать общественную организацию, чтобы защищать права собственников жилья в таких домах, - сообщил газете «БИЗНЕС Online» Юрий Егоров, председатель инициативной группы собственников и жильцов, представляющий интересы Ширяева. – Давайте посмотрим 22 статью Гражданского кодекса – что является самовольной постройкой? Это здание, сооружение, дом, возведенный на земле либо без согласия собственника, либо с нарушениями действующего законодательства, либо если он угрожает жизни и здоровью граждан. Но собственником земельного участка является гражданка Дербина – ее согласия или не согласия на стройку судом не установлено. Да, дом построен без разрешения на строительство, и даже этажность дома – вопрос дискуссионный. Но сам по себе факт отсутствия бумажки – разрешения на строительство – еще не является основанием для его сноса. Нарушает права граждан это строительство? Но этот вопрос тоже дискуссионный – я не понимаю, что там нарушено. Есть противопожарный проезд, соблюдены расстояния до соседних заборов…

По словам Егорова, членами общественной организации «Комитет гражданской безопасности» станут не только собственники и владельцы квартир в Салмачах, но и другие граждане. «Мы планируем заниматься именно защитой прав собственности граждан от неправомерных действий юридических, должностных лиц муниципалитетов или государства», - отметил Егоров.

Участок выделен под ИЖС, разрешено малоэтажное строительство. «То, что не запрещено законом, – разрешено, - подвел итог Егоров. - В конституцию надо заглядывать иногда – в том числе и представителям прокуратуры, суда и мэрии Казани…»

Что ж, совет полезный. Мы тоже решили ему последовать. И обнаружили, что согласно п.2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. А статья 17 п.3 конституции страны гласит: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».

ТЕПЕРЬ КВАРТИРЫ В ТАКИХ ДОМАХ ПОКУПАТЬ ПОБОЯТСЯ

Ситуацию прокомментировали для газеты «БИЗНЕС Online» игроки рынка недвижимости.

Адель Хасбиуллин - коммерческий директор ООО «МЕГАЛИТ»:

- Я считаю, что если человек действовал в рамках законодательства на период строительства, то все законно. Но противоречия в случае такой застройки все же есть. Вот представьте - я возьму и постою на первой линии Южной трассы какое-нибудь здание без разрешения управления архитектуры, которое не будет вписываться в наш город, и буду полагаться на то, что это моя собственность… С материалами дела я не знаком, поэтому я не могу сейчас обсуждать решение суда. Главное - действовать в рамках законодательства, тогда никаких проблем возникать не будет.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:

- Думаю, такое жилье побоятся приобретать. Хотя могу сказать, что эти объекты совсем не делают погоды на рынке, их не так много. Если говорить по поводу решения суда о сносе, то сейчас эта мера, скорее, устрашающая… Иначе пойдет волна подобного строительства. Но в любом случае на рынке это никак не отразится.

Я думаю, что дом не получится снести, потому что застройщик, скорее всего, строил в рамках законодательства - цокольный, три этажа жилых, мансардный этаж.

Александр Передреев - директор агентства недвижимости «Статус»:

- Несомненно, эта ситуация отразится на продажах таунхаусов. Сейчас-то на них не очень большой спрос. Хотя, конечно, постепенно люди начинают понимать, что покупать такое жилье выгоднее, чем квартиры. Но из-за огласки в СМИ и этот небольшой спрос может упасть. Думаю, в целом на рынке жилой недвижимости эта ситуация пока никак не отразится.