«Октябрь – крах «долевки»: мобилизация «контузила» продажи новостроек Татарстана

В октябре объемы продаж новостроек рухнули, хуже в этом году было только в июне Фото: «БИЗНЕС Online»

«Затишье длилось бо́льшую часть октября»: как обрушился рынок новостроек и выросли продажи вторичного жилья

Минувший октябрь стал худшим месяцем на рынке нового жилья Татарстана за многие годы. В октябре объемы продаж новостроек рухнули, хуже в этом году было только в июне. По данным управления Росреестра по РТ, за месяц зарегистрировано лишь 1 066 квартир — на 12% меньше, чем в сентябре. По сравнению с октябрем 2021 года продажи новостроек и вовсе обвалились на 35,7%. В Казани, по оценкам аналитиков платформы «Сравни Дом», в строящихся домах было куплено на 14% квартир меньше, чем в сентябре, — 379 штук (данных год к году по столице РТ статистика не дает). При средней сумме договора долевого участия в Казани в 9,1 млн рублей (оценка платформы «Найди Дом») потери казанских девелоперов за месяц можно оценить в 500–600 млн рублей. 

В минстрое РТ с некоторой тревогой отметили нехорошие тенденции. «У нас по продажам идет тенденция к уменьшению после июня, июля, августа… Падение в среднем на 20−28 процентов», — заявил замминистра строительства и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. При этом в Татарстане активно сдается новое жилье — как многоквартирное, так и частное, и в конце года минстрой прогнозирует перевыполнение показателей прошлого года в 3 млн «квадратов». Т. е. рынку грозит затоваривание. Сами строители, конечно, надеются на лучшее.

Затишье длилось бо́льшую часть октября, но ситуация начала исправляться ближе к концу месяца — нам удалось выполнить примерно половину плана, и это было вполне ожидаемо. Прогнозы на ноябрь пока оправдываются — рынок начал раскачиваться, оживать, люди возвращаются (после частичной мобилизации — прим. ред.) к привычному укладу жизни.

Наиль Галеев директор ГК «СМУ-88»

С начала года по итогам 10 месяцев в Татарстане зарегистрировано даже чуть больше ДДУ, чем за тот же период прошлого года. Так что сдержанный оптимизм девелоперов, возможно, оправдан. Хотя рост продаж по сравнению с сентябрем на вторичном рынке жилья говорит о том, что покупатели смотрят в сторону готового жилья, стремясь минимизировать в том числе и политические риски, которым подвержен строительный рынок. В октябре продажи вторички рванули вверх — по сравнению с сентябрем рост по Татарстану составил 20%. В Казани вторичка прибавила 16%. Однако скорость реализации квартир на вторичке говорит о том, что они тоже стоят неподъемных денег: ведь рассрочки тут нет, а ипотека дорогая. В результате Казань на последнем месте в десятке городов – лидеров по продажам бэушных квартир: объект реализуется в среднем за 129 дней, подсчитали аналитики АН «Этажи». Лидер тут Воронеж, где сбыть с рук квартирку можно на месяц быстрее.

В стане риелторов причину переброса интереса покупателя в сторону вторичного рынка видят также в росте цен на новостройки и потере выгоды долевого участия. Ранее покупатели делали выбор в пользу строящегося жилья, потому что ожидание ключей оправдывалось сниженной стоимостью квартиры. «Основная причина краха „долевки“ Татарстана заключается в слишком большом ценовом разрыве между вторичкой и новостройкой, — поясняет директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Октябрь — крах „долевки“. Рынок новостроек оказался самым провальным за последние 7 лет».

Последний раз подобный обвал на рынке новостроек случился в 2015 году, тогда застройщики РТ продали всего 876 квартир. Эксперты «БИЗНЕС Online» связывают сложившееся положение на рынке нового жилья с тем, что сегодня покупатель не может успешно прогнозировать будущее. «Многие перешли в режим сбережения, потому что не понимают дальнейших экономических перспектив. Граждане переживают, что могут потерять работу либо их доход будет снижаться», — констатирует директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.

Инвесторы в Казани взяли паузу: «Недвижимость — как казино. Нужно знать, когда забрать свои деньги и уйти»

В условиях кризиса инвесторы в недвижимость перешли к осторожным стратегиям. Перегретая Казань отвращает их от себя — какой смысл вкладывать, если рост казанского «квадрата», по всем прогнозам, держится на честном слове и магии дешевой ипотеки? Уже отмечается тенденция подъема инвестиционного интереса к загородному жилью. Дорожные ужасы «адова кольца» на фоне многомиллиардных вливаний в ремонт дорог, кажется, перестали пугать покупателей квартир.

В самой Казани теперь больше покупателей, которые улучшают свои жилищные условия, полагают риелторы. Инвесторов же стало меньше. Они ждут «вкусных» предложений на вторичном рынке или новой льготной ипотеки от банков и государства и не видят смысла вкладываться в дорогущие новостройки.

Инвесторов стало меньше. Они ждут «вкусных» предложений на вторичном рынке или новой льготной ипотеки от банков и государства Фото: «БИЗНЕС Online»

По оценкам Садреева, цена новостроек стоит на месте, поэтому инвесторы не могут заработать на росте рыночной стоимости квартиры — так что они включили режим ожидания. Вдобавок вновь появились опасения, что застройщик не сдаст объект вовремя, хотя рынок защищен проектным финансированием и эскроу-счетами. В общем, «недвижимость — как казино. Нужно знать, когда забрать свои деньги и уйти», говорит Гизатова.

Инвесторы пересматривают стратегию, отмечают в #Суварстроит. На рынке остались люди, которые защищают от инфляции свои деньги и приобретают жилье с первоначальным взносом в виде маткапитала или накопленных небольших средств. Они покупают жилье на будущее, берут квартиры для своих детей, поэтому инвестиционный спрос все же есть. Собеседники «БИЗНЕС Online» уверены, что недвижимость останется одним из самых востребованных способов инвестирования. Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова считает вложение в жилье интересным и тем, кому нужно время, чтобы освоиться в новой реальности.

Совет Федерации рекомендовал правительству РФ продлить льготную ипотеку. В регионах тоже готовы поддержать эту позицию — например, об этом заявляли в минстрое Татарстана Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Застройщики пугают обвалом экономики: ждать ли отмены «бесплатной» ипотеки?

Перейдем к ипотеке — тут тоже все тревожно. К заявлениям главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, которая в пику вице-премьеру Марату Хуснуллину предлагает заканчивать с ипотечными льготами, все уже привыкли. Но в середине ноября к голосу ЦБ добавилась позиция минфина России: льготную ипотеку под 7% годовых ведомство Антона Силуанова считает необходимым завершить аккурат в новогоднюю ночь. Минфин РФ не видит возможности для продления мер господдержки первичного рынка жилья. Банкам ведь нужно доплачивать за льготную ипотеку, а в бюджете денег все меньше. На следующий год бюджетный дефицит запланирован почти в 3 трлн рублей.

Кроме того, ЦБ мечтает придушить и «золотую курицу» субсидированной ипотеки от застройщиков под 0,01–0,1% годовых. При таких программах застройщик поднимает цену квартиры примерно на 25% и отдает эти деньги банку. Банкиры вроде бы должны быть счастливы — маржа уже в кармане, но Набиуллина видит слишком большие риски. Выступая в Госдуме РФ, глава ЦБ заявила, что регулятор введет ограничения на «бесплатную» ипотеку все в ту же новогоднюю ночь.

Как будут выглядеть ограничения, пока неясно — идут консультации. Может быть несколько вариантов, один из них — увеличение первоначального взноса. Скорее всего, обкатку механизма банкиры начнут в декабре, чтобы с января эти схемы уже работали. Но в банках поговаривают, что льготная ипотека будет продлена. За это выступает серьезное лобби — тут не только девелоперы и Хуснуллин. Совет Федерации рекомендовал правительству РФ продлить льготную ипотеку. В регионах тоже готовы поддержать эту позицию — например, об этом заявляли в минстрое Татарстана.

Эта позиция понятна: согласно прогнозам экспертов, отказ от поддержки рынка новостроек может привести к обвалу продаж на 25–45%, а стройка — один из ключевых столпов экономики страны. Отказ от льготной ипотеки плох и для казанского строительного рынка, который исторически был в числе лидеров по субсидированию ипотеки.

Бо́льшая часть ипотечных сделок на первичном рынке проходит с субсидированием (около 85 процентов). Так, еще в августе средняя ставка по ипотеке под залог ДДУ обновила минимум и составила 3,71 процента годовых (за счет совместных программ банков и застройщиков). Это даже меньше, чем в США, где ипотечные ставки превысили 7 процентов. С начала года количество заключенных сделок в «Ак Барс Дом» превышает прошлогодние показатели на 10 процентов. Таким образом, продажи возвращают свои позиции, просевшие в апреле – июне.

Айгуль Латыпова исполнительный директор «Ак Барс Дом»

Все застройщики говорят, что бо́льшая часть сделок по новостройкам на сегодняшний день заключается благодаря льготным ипотечным продуктам. Опрошенные нами строительные компании отмечают, что по стандартной ипотеке (10–12% годовых) сделок практически нет — слишком дорогой нынче метр. А ведь еще года три назад эта ставка никого не пугала!

«Люди не могут потянуть такие платежи, потому все формы субсидирования от застройщика — это вынужденная мера, а не наше пожелание», — объясняет заместитель гендиректора #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. Цены за последние несколько лет выросли до 50%, а доходы населения остались на месте. Два из трех жителей республики нуждаются в покупке квартиры или улучшении жилищных условий, а приобрести могут только около 35%, рассуждает председатель гильдии риелторов РТ и генеральный директор агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. По его мнению, мало продлить ипотеку с господдержкой для новостроек. Необходимо вводить льготные программы и на вторичном рынке. Для последнего введение субсидированных ипотек под 5–6% станет оживляющим фактором. Также многие продавцы вторички — покупатели строящегося жилья. С этой логикой согласен и Садреев — больше станет тех, кто продает вторичку и вкладывается затем в первичку.

Реально снижать цены будут только в том случае, если спрос пропадет всерьез и надолго. Но произойдет это не мгновенно: рынок «родит» реакцию в лучшем случае через полгода Фото: «БИЗНЕС Online»

Когда упадут цены на жилье?

Разговоры насчет отмены льготной «путинской» ипотеки смахивают на все то, что было раньше. «Налетай, бери сейчас, с января подорожает» — такой нарратив прочно привит потребителям. «Новости об отмене льготной ипотечной программы оживят рынок. Покупатели постараются запрыгнуть в последний вагон», — считает Савельев. Девелоперы в Казани отмечают ноябрьское оживление рынка, и есть расчет на традиционный подъем к концу года.

Если «путинскую» ипотеку все же отменят, то это станет мощным стимулом к снижению цен, прогнозируют эксперты. Но девелоперы будут делать это завуалированно. Усилится активность по части «плюшек» покупателям — помните акции в духе «парковка в подарок» или «скидка на ремонт»? Ныне в тренде уже могут быть предложения и по меблировке квартир, и по рассрочке на период строительства. Снижение цен невыгодно ни инвесторам, ни тем, кто уже купил квартиру, — люди потеряют часть денег, а Казань — свою привлекательность для иногородних инвестиций в недвижимость. Так что реально снижать цены будут только в том случае, если спрос пропадет всерьез и надолго. Но произойдет это не мгновенно: рынок «родит» реакцию в лучшем случае через полгода. Да и глубина этой реакции будет в стиле скидки в 5% при покупке БМВ. Скажите, вам станет сильно легче, если средняя цена новостройки в Казани с 165 тыс. рублей упадет до 155 тыс., а вместо 7-процентной «путинки» останется 11-процентная «набиуллинка»?

Ну а рынок недвижимости будет жить в любом случае: жил он и в 90-е, и в безипотечные нулевые, а дешевыми квартиры не казались ни тогда, ни сейчас.