30 этажей и 30 миллиардов: что отгрохает в Челнах Марсель Мингалимов?

Марсель Мингалимов замахнулся на самый высокий дом Набережных Челнов

Как стало известно «БИЗНЕС Online», первый ЖК с 30-этажным жилым домом в Набережных Челнах намерена построить ГК «Профит» Марселя Мингалимова. Комплекс вырастет на окраине города, возле пересечения улиц Абдуллы Алиша и Абдурахмана Абсалямова в 73-м микрорайоне. Это 11 высоток переменной этажности — от 14 до 30 этажей жилой площадью 250 тыс. кв. м, т. е. примерно для 15 тыс. жителей. Проект разработало архитектурное бюро из Казани, в сентябре он прошел публичные слушания и был утвержден властями автограда. Земельный участок уже размежеван на 6 частей под объекты капитального строительства.

Официально застройщиком и владельцем земельного участка в 17 га выступает ООО «Свит Хоум». Конечный владелец и единственный учредитель компании — Ильсияр Тухватуллина (не путать с главным архитектором Казани). Ранее из состава учредителей вышла семья Мингалимовых с ООО «Строительная компания „Берег“». Тухватуллина назначена директором «Свит Хоум» в сентябре 2022 года. Интересно, что она также является конечным владельцем с 66% доли в ООО «Казанские канатные дороги», которое будет строить казанский «Аэромост». В «Профите» при этом не отрицают, что они имеют к будущему ЖК в 73-м микрорайоне прямое отношение.

ЖК вырастет на окраине города, на пересечении улиц Абдуллы Алиша и Абдурахмана Абсалямова в 73-м микрорайоне Фото: Олег Спиридонов

Известно, что ранее на месте строительства должен был появиться амбициозный проект от таинственного инвестора — ЖК «Бережные дворики» на 3 904 квартиры. Его реализовать не получилось, и владелец продал часть земель структурам Мингалимова. Совсем рядом располагаются так называемые махеевские поля: до декабря 2020 года участком владело АО «Эссен Продакшн АГ» (учредитель — Вадим Махеев), сейчас — ООО «Серебряный век», учредителем которого является тот же «Эссен». На данной территории по новому генплану заложена зона перспективного строительства до 2035 года.

Какую идею закладывают в новый проект? «Это будет один жилой комплекс, который объединит в себе четыре пятна застройки, — рассказали нашему корреспонденту в пресс-службе ГК „Профит“. — Пока проект идет только по верхней зоне с полукруглым 30-этажным домом. Это для нас пилотный проект с домом такого формата». 

Можно ли считать будущую челнинскую высотку небоскребом? В Европе к таким домам относятся строения высотой от 150 м, но в России небоскребами считаются и здания в 100 метров. В Татарстане это пока только упомянутые «Лазурные небеса» в Казани, высота которых превышает 120 метров. Если новый ЖК в Набережных Челнах и правда взметнется вверх на 30 этажей, то с учетом технических конструкций он явно превысит 100 м и может быть признан небоскребом. 

Проект высотки создавался на основе опыта, который уже есть у «Профита». Например, один из самых известных домов в городе — 25-этажный 21/25 (ЖК «Цезарь») — уже стал местной достопримечательностью. Это дом в форме раскрытой книги с часами на фасаде, фото здания часто публикуют в социальных сетях. Он отличается своим необычным стилем. Сейчас, отметили в компании, это самая высокая точка в Новом городе. Еще одним своим удачным проектом «Профит» назвал ЖК «Центральный» в 14-м комплексе. «Весь блестит, переливается, там живет очень много состоятельных и влиятельных людей, которым все это нравится», — отметили в пресс-службе. Большой популярностью, по словам представителя компании, пользуется ЖК «Новый» за ТРЦ «Торговый квартал», а также ЖК «Новое Побережье» в 34-м комплексе.

«На основе этого опыта и отзывов о наших проектах и объектах мы запроектировали новый микрорайон. Это новый вектор — двигать центр, модерн, современное строительство в сторону расширения города», — говорят в компании.

Один из самых известных домов в городе — 25-этажный 21/25 (ЖК «Цезарь») — уже стал местной достопримечательностью. Это дом в форме раскрытой книги с часами на фасаде, фото здания часто публикуют в социальных сетях Фото: «БИЗНЕС Online»

Как все выглядит на бумаге: двор без машин, велодорожки и зеленый бульвар

Челны, по сути, уже стали высотной столицей Татарстана — здесь построено несколько башен в 25 этажей. Тренд подтверждает главный архитектор Набережных Челнов Малика Шамсиева, но подчеркивает, что высотность зданий — это не главное.

«Увеличение этажности не должно идти вразрез с удобством в транспортной доступности, доступности в плане ежедневного обеспечения жителей школьными, дошкольными учреждениями, сферы бытового обслуживания в шаговой доступности, — подчеркнула она в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — Перед нами и архитекторами стояла задача в первую очередь уйти от образа „человейника“, когда дом строится и вводится без сопутствующего благоустройства. Иначе жители вынуждены додумывать, в какой магазин или детский сад им идти, где провести время с семьей в выходные».

В новом ЖК от «Профита» помещения в стилобате будут как раз выделены под коммерческие и социальные объекты. Сквозных проездов не предусмотрено, за счет чего выдерживается концепция «двор без машин». Погрузочно-разгрузочные работы бизнеса выносятся за пределы двора, как и въезд для машин жильцов в подземные и надземные паркинги. Двор без машин безопасен и удобен для детей, заезд в такие дворы будет исключительно для машин спецназначения — пожарных, скорой помощи, полиции или временно для самих жителей. Общественные пространства включают в себя широкие тротуары с выделенной дорожкой для велосипедов и самокатов. Челнинцам сейчас этого не хватает, о чем постоянно говорят и горожане, и мэр Наиль Магдеев.

«Все это будет закольцовано по периметру микрорайона. Особое внимание необходимо уделить грамотному и качественному благоустройству территории. Когда человек видит красивую брусчатку, скамейки, уютные благоустроенные участки в зоне восприятия на уровне глаз, у него пропадает ощущение потерянности в большом городе, как в каменных джунглях. По центру микрорайона запроектированы зеленый бульвар, зона променада, которая выходит к детскому саду. Предполагается, что данный бульвар будет включать в себя как зоны тихого отдыха, малые архитектурные формы, элементы благоустройства, спортивные площадки, так и зоны активного отдыха, небольшие кафе и нестационарные торговые объекты, которые впишутся в окружающую среду», — рассказывает главный архитектор Шамсиева. 

В проекте заложено строительство трех подземных и двух двухъярусных надземных паркингов. «На первом участке подземного паркинга не будет, поскольку он выходит на довольно-таки удачное расположение придомовых условно бесплатных парковочных мест. А остальные участки приходятся уже непосредственно на подземный паркинг, потому что там чуть посложнее с местами. И поэтому мы решили копать паркинг под землю», — объяснили концепцию в «Профите». Отметим, что это тоже новшество для автограда. В отличие от Казани, относительно дорогие подземные парковки здесь пока не в чести, и покупателям придется привыкать к мысли, что комфорт стоит своих денег.

Застройщик рассказал нашему корреспонденту, каким будет 30-этажный жилой дом. В квартирах, отмечают в «Профите», появятся абсолютно новые планировки, которых в городе еще не строилось Фото: «БИЗНЕС Online»

Застройщик рассказал нашему корреспонденту, каким будет 30-этажный небоскреб. В квартирах, отмечают в «Профите», появятся абсолютно новые планировки, которых в городе еще не строилось. Будет предусмотрена зона для стиральных машин со специальными водоотводами и розетками, ниша для холодильника и небольшая кладовка рядом с кухней для хранения бакалеи. «Кухня облегчается, становится кухней-гостиной. Это формат, где мы можем принимать гостей, а не только готовить еду», — добавили там. Что ж, это хорошо знакомые казанцам европланировки с вспомогательными помещениями. Для автограда это действительно новый подход — об этом ранее «БИЗНЕС Online» рассказывал и директор ООО «Каен» Ильдар Шагитов, который берется за реновацию промзон ЗЯБа. Кроме того, в квартирах с 20-го по 30-й этаж «Профит» обещает шикарные балконы и лоджии.

Что сейчас есть рядом с будущим ЖК? Прямо напротив — небольшой торговый центр с «Пятерочкой», хозяйственным магазином, кафе, пекарней, салоном связи, цветочным магазином, аптекой Фото: Олег Спиридонов

Инфраструктура и сложности перед застройщиком

Что сейчас расположено поблизости от территории будущей застройки? Прямо напротив — небольшой торговый центр с «Пятерочкой», хозяйственным магазином, кафе, пекарней, салоном связи, цветочным магазином, аптекой. Окружит жилые башни частный сектор с малоэтажной застройкой. 30-этажный небоскреб будет смотреть на кольцевую развязку, а вид с высоких этажей откроется панорамой на большой Шильнинский лес.

«Единственное, чего там нет, — это культурно-развлекательных заведений, что для спального района, может, и неплохо. Потому что лучше, когда культурно-развлекательные заведения ограждены или перенесены в другую локацию. Зато толчея не у тебя под окнами», — считают в «Профите». 

Ключевой вопрос — образовательный. И вот здесь, пожалуй, не все так просто. Ближайшая школа находится в 600 м — №42, где уже учатся 2,5 тыс. учеников. Два детских сада — в пределах 300 и 600 метров. В проекте нового ЖК пока нет школы, хотя она там просто необходима. Достаточно вспомнить, что по тем нормативам, что приняты в Казани, на каждую тысячу жителей должно быть 65 мест в детском саду и 110 — в ближайших школах. А значит, на 15 тыс. жителей нужно 975 мест в детском саду и 1 650 мест для школьников! 

Как быть? Строительство школы на 1,5 тыс. мест в перспективе в проекте «Профита» есть, хотя и сейчас проблем застройщик не видит. «На первое время, да, мы будем обращаться к тем государственным образовательным учреждениям, которые уже существуют в микрорайоне. На сегодняшний день в школе №42 две смены. Первая смена заполнена на 60–70 процентов. А вторая смена — там буквально четыре класса. Существующая и будущая школы прекрасно выдержат тот поток, который создадут новоселы, — рассказали в компании. — Инфраструктурно мы поддержим этот микрорайон полностью, чем только сможем. Участки у нас под это выделены. Расстояние в 600 метров, если мы даже смотрим по „Яндекс.Картам“, кажется большим, если школьник младших классов идет один. Но чисто территориально надо перейти через дорогу в положенном месте, которое там благоустроено, и пройти сквозь один двор».

Шамсиева отметила, что в зоне пешей доступности к 73-му микрорайону дополнительно находятся новые детские сады. Относительно недалеко (в 1,5 км, т. е. 20 минут пешком) расположена самая большая школа города, №62, построенная в этом году. А напротив будущего ЖК, вдоль улицы Абдуллы Алиша, есть пустующий земельный участок, который город держит под строительство образовательных и социальных учреждений. Одним словом, когда все построят, проблем быть не должно.

На территории жилого комплекса в проекте два детских сада, парковая зона и площадка выгула собак. Шамсиева особо отметила зону для собак: «Это не только внимательное отношение. Это позволит снизить конфликтные ситуации между жильцами микрорайона. Грамотное и правильное содержание животных — одна из задач современного проектирования микрорайонов».

Пока единственное препятствие на пути «Профит» видит в нефтекачалке, которая стоит на территории планируемой застройки Фото: Олег Спиридонов

Пока единственное препятствие «Профит» видит в нефтяной качалке, которая стоит на территории планируемой застройки. «Но нам дали добро на реализацию данного проекта, в том числе и на сдвиг качалки по результатам всех экспертиз. Насколько нам известно, как таковой добывающей промышленности там не осуществляется уже несколько десятков лет», — говорят в компании.

Строительство нового ЖК будет состоять из четырех этапов. Сейчас там голое поле, но уже в марте следующего года застройщик может начать возведение первых домов. Продажи квартир откроются, когда возведут первые четыре этажа. При этом «Профит» работает в темпе одного этажа в месяц — значит, продавать квартиры могут начать ближайшей осенью.

«В следующем году планируется к запуску не менее двух домов в продажу, — утверждают в компании. — Это будут, скорее всего, башня и первая блок-секция многоподъездного дома. А полукруглый дом, возможно, придется чуть-чуть подождать — либо конец года, либо первая половина 2024-го». Когда закончат строительство всего ЖК, оценить пока трудно, но, по словам Шамсиевой, освоение участка планируется до 2032-го.

Идея создания самого высокого ЖК в Челнах очень проста, считает профессор КГАСУ и разработчик генплана автограда Александр Дембич, — это привлечение внимания к своему зданию, что оно самое высокое и уникальное Фото: «БИЗНЕС Online»

«У пожарных расчетов нет таких лестниц, до 25 этажей они еще могут тушить, а выше — нет» 

Идея создания самого высокого ЖК в Челнах по архитектуре неплохая, но проблемы могут возникнуть с коммерческой точки зрения, считает профессор КГАСУ и разработчик генплана автограда Александр Дембич. «Дело в том, чтобы привлечь туда покупателей. „Лазурные небеса“ в Казани — 37 этажей, так они до сих пор еще не распродали свои квартиры. Сколько лет уже», — отмечает он.

Также, по словам Дембича, в Татарстане пока нет решения, как в случае чего тушить пожары в сверхвысоких домах. «У пожарных расчетов нет таких лестниц. До 25 этажей они еще могут тушить, а выше — нет», — констатировал Дембич. Плюс к этому, говорит он, чтобы построить здание такой этажности, нужно получить спецтехусловия в Москве. И не исключено, что организацию пожарной охраны с точки зрения матчасти переложат на плечи застройщика.

Челнинский рынок жилья, по мнению Дембича, способен «проглотить» такой большой жилой комплекс. «Востребованность жилья есть, потому что Челны по количеству квадратных метров жилого фонда на одного жителя примерно на 1,5–2 метра отстают от Казани. Так что я думаю, что спрос должен быть», — считает разработчик генплана автограда.

«Проект вообще шикарный! Я его изучила. Считаю, что Челнам он очень нужен», — не сдерживала эмоций директор агентства недвижимости «Автоград Сити» Елена Ильина Эскиз предоставлен главным архитектором Набережных Челнов Маликой Шамсиевой

«Новых домов в Челнах уже очень много. Цены неадекватны для нашего города»

Наши эксперты по-разному оценивают проект высотного ЖК от «Профита». Есть восторженные отклики. «Проект вообще шикарный! Я его изучила. Считаю, что Челнам он очень нужен», — не сдерживала эмоций директор агентства недвижимости «Автоград Сити» Елена Ильина. По словам эксперта, примерная стоимость «однушки» в 36 кв. м в новом микрорайоне составит 4 млн рублей, т. е. 111 тыс. рублей за «квадрат». Весь проект можно оценить в 27–30 млрд, скорее дороже с учетом десятилетнего горизонта реализации. 

Сегодня цены на новостройки в автограде, отмечают эксперты, начинаются от 90 тыс. рублей за «квадрат». К примеру, в ЖК «Новый» того же «Профита», рядом с НЧИ КФУ и ТРЦ «Торговый квартал», цена была в среднем около 110 тыс. рублей за 1 кв. метр. Для сравнения: средняя цена «квадрата» жилья в Казани — 150 тыс. рублей.

В свою очередь, руководитель агентства недвижимости «Голден Сити» Эльдар Ахмадиев считает, что рынок автограда перенасыщен предложением и без огромного жилого комплекса «Профита». «Новых домов в Челнах уже очень много. Цены сейчас неадекватны для нашего города. Когда закончится господдержка ипотеки, кто будет покупать там квартиры?» — сомневается Ахмадиев. 

«Высотные дома в современном стиле, возможно, были бы интересны для города. Конечно, по себестоимости дома ГК «Профит» — интересные объекты», — отметила в беседе с «БИЗНЕС Online» директор АН «Полезные люди» Эндже Хамидуллина Фото: «БИЗНЕС Online»

Директор АН «Феникс» Гульчачак Нуруллина уверена: если город принимает такие проекты, то потребность в жилье существует. «Сама я, признаться, отношусь к высоткам не очень позитивно. Особенно к высоткам, где на этаже по 11 квартир, — сказала она. — Хотя практика показывает, что эти «стекляшки» быстро разбирают. Но раньше и студии быстро раскупали. Это все равно лучше, чем квартиры в малосемейках. Но сейчас везде кризис, везде тяжело идет жилье».

«Высотные дома в современном стиле, возможно, были бы интересны для города. Конечно, по себестоимости дома ГК „Профит“ — интересные объекты», — отметила в беседе с «БИЗНЕС Online» директор АН «Полезные люди» Эндже Хамидуллина. При этом она также отметила, что вопросы возникают по количеству квартир на этаже: «В некоторых домах до 12 и более квартир на площадках. Части клиентов это не нравится», — отмечает риелтор. Но такой район, уверена Хамидуллина, городу нужен. Он создаст продолжение Челнов: «Думаю, в таком нестандартном стиле высотных домов он будет смотреться довольно неплохо. Надо меняться. Не хочется видеть однотипные дома».

Гендиректор компании «СтройТраст», депутат горсовета Раиль Минегалиев, считает, что рост автограда в сторону Шильны — это необратимый процесс. «Челны расположены вдоль реки, а с обратной стороны город опоясан КАМАЗом, промышленными и торговыми площадями. Город зажат между двумя этими пространствами. Поэтому вширь расти не получается, только в длину, — отметил он. — На данном участке есть определенные площади, которые не задействованы. Сети там на досягаемом уровне, в шаговой доступности — инфраструктура: школы, детские сады. Тем более в этом году там открыли еще одну школу. Иными словами, инфраструктура позволяет расти городу в соответствующем направлении», — резюмировал он.