Индивидуальное жилищное строительство в Казани цветет пышным цветом. За минувший год частники ввели в эксплуатацию в 2,5 раза больше «квадратов», чем девелоперы. Но при этом, согласно данным управления Росреестра по РТ, продажи домов в Татарстане за 2022-й рухнули вдвое. О том, какие ипотечные продукты поддерживают рынок, что продают за 200 млн в Адмиралтейке и за 70 млн на набережной Казанки и ждать ли дисконта на оставшиеся без хозяев «дворцы» и «сараи», — в материале «БИЗНЕС Online».
Конец 2022 года для рынка загородной недвижимости Казани ознаменовался невероятным штилем. В декабре число сделок с ИЖС упало до 152 — это на 78% меньше, чем за аналогичный период 2021-го
ИЖС: строят больше — продают меньше
Конец 2022 года для рынка загородной недвижимости Казани ознаменовался невероятным штилем. В декабре число сделок с ИЖС упало до 152 — это на 78% меньше, чем за аналогичный период 2021-го. Такие данные «БИЗНЕС Online» предоставили в Росреестре по РТ. По итогам прошлого года динамика тоже неутешительная: в столице республики купили и продали 3 123 дома, что вдвое ниже показателей 2021-го — тогда состоялась 6 351 сделка с особняками. В целом по Татарстану былой «пандемийной» активности, когда ограничения потянули всех к земле, уже нет. В 2022 году рынок ИЖС провалился почти на 40% — зарегистрировано 18 407 договоров купли-продажи домиков против прошлогодних почти 29 тысяч. Объемы реализации земельных участков в РТ тоже упали впервые с 2020-го.
Это выглядит странно на фоне статистики индивидуального домостроения. Официально ИЖС цветет пышным цветом. На недавней коллегии минстроя РТ заявили, что частники ввели в эксплуатацию 2,24 млн кв. м жилья, а девелоперы — всего-то 890 тыс., включая Госжилфонд. Тенденция — общероссийская. Больше половины жилья в России возведено не застройщиками, а населением. Казалось бы, должен быть рост продаж частных домов, но его нет. В чем дело? Причин провала рынка несколько:
- события февраля и сентябрьская мобилизация 2022-го все еще влияют на покупательские настроения;
- коттеджи и земельные участки зимой всегда продаются слабее — спрос сезонный;
- рост цен: по данным «Avito Недвижимости», за год дома, коттеджи, таунхаусы и дачи подорожали в среднем на 22% до 6,5 млн рублей;
- не исключают эксперты и казусов статистики — план по вводу жилья надо как-то выполнять, а рынок ИЖС не столь прозрачен, как рынок квартир.
«Важным фактором падения спроса является повышение цен на загородные объекты по сравнению с 2021 годом. Кроме того, сейчас в Татарстане действуют ограничения: нельзя осуществлять межевание вновь образованных участков, если они меньше 10 соток, — считает глава объединения застройщиков ИЖС Рамиль Усманов. — Падение также связано с уходом денег с рынка индивидуального жилищного строительства. Люди начали меньше вкладываться и инвестировать. Стали покупать дома только для себя. Все вышеперечисленные факторы повлекли за собой уменьшение спроса».
Стоимость домов выросла. Около Казани земли мало, люди с неохотой едут в ближайший пригород.
Себестоимость строительства, по оценкам застройщиков коттеджных поселков, остается на прежнем уровне. После резкого подорожания стройматериалов все то, что производится в России, за 2022 год упало в цене, и это хорошо. Но все, что идет из-за границы, подорожало (те же вентсистемы, сантехника, отделочные материалы). «В среднем получается, что наши затраты те же», — оценивает один из застройщиков. Другой же говорит, что спрос на его дома размером со стандартную «трешку» и участком в пять соток оказался настолько хорош, что в мае он увеличит цену с 6,5 млн до 7 млн: берут в основном за наличные.
И все равно «квадрат» в частных домах Казани пока еще дешевле квартиры в новостройке. Так, 1 кв. м нового кирпичного дома в казанском поселке Мирный Приволжского района можно найти по цене от 70 тыс. рублей вместе с участком. В строящихся многоэтажных бетонных коробках по соседству квартиры стоят вдвое дороже. Правда, и дом имеет куда бо́льшую площадь, так что такая покупка в столице получается недешевой в отличие от загородных домовладений.
Загородная недвижимость в Казани на 40 процентов дешевле, чем квартиры. Новую квартиру в 60 «квадратов» сейчас можно поменять на коттедж в 15 километрах от Казани площадью в 120 квадратных метров.
Высоким спросом пользуются дома до 6 млн рублей и от 15 млн, отмечают в ассоциации застройщиков частного жилья. В промежутке прослеживается существенное падение спроса. Тренд на большие загородные объекты давно прошел. Сейчас на рынке ИЖС востребованы компактные и современные коттеджи, 300–400 «квадратов» продать по достойной цене сложно. Лицо среднестатистического продавца также теперь другое.
«Состав продавцов изменился. Мы видим на рынке много объектов, которые не планировалось продавать. Их строили для себя, но в связи с переездом дома были выставлены на продажу. Поэтому есть очень много качественных предложений. Те, кто хотел реализовать [недвижимость] срочно в связи с переездом в другую страну или регион, продают их с дисконтом. Но, если это качественный объект, он будет продан и без существенной скидки», — говорит руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Сегодня можно найти предложения от 3,9 млн рублей — например, в Куюках. Или за 100 млн рублей где-нибудь в поселке Петровский. «БИЗНЕС Online» оценил предложения элитных домов в черте Казани и в 10 км от города. Мы выбрали 15 самых дорогих вариантов, поговорили с продавцами и осмотрели наиболее интересные объекты. Топ самых дорогих предложений в целом стоит сегодня 1,7 млрд рублей — это на 100 млн рублей дороже, чем топ-15 особняков прошлогоднего обзора «БИЗНЕС Online».
Особняк от казанского миллиардера на Адмиралтейке — 200 млн рублей
Самый дорогой частный дом на рынке Казани был найден на улице Кызыл Армейской в Адмиралтейской слободе. Роскошный особняк, как заявляет собственник в объявлении, выставлен на ЦИАН за 200 млн рублей. На относительно небольшом участке в 11,5 сотки, помимо трехэтажного дома общей площадью 804 кв. м, ютится еще множество объектов — например, гостевой дом с летней и зимней кухней, гараж с подвалом и навесом под четыре автомобиля. На сайте есть 16 фотографий — придомовая территория и внутренний дизайн коттеджа. Что любопытно, объект пытаются продать уже два года, но цена только растет — с 2020-го ее повысили на 50 миллионов.
Как и полагается шикарному имению, внутри все удобства. На первом этаже — спа-комплекс, тренажерный зал, этажом выше — просторный холл в стиле ампир с подвесными люстрами и позолоченными лепными карнизами. Прямо по коридору расположена кухня-столовая с копией русской печки с изразцами (сама по себе такая печь может стоить миллиона 2–3) и большой стол на 8 человек. Всю технику и мебель хозяева продают вместе с домом. Также на первом этаже есть комната с камином и мебелью в золотых оттенках. Гостевая комната сделана в таком же стиле. Две комнаты отдано под библиотеку, есть бильярдная, гардеробная и санузел. На втором этаже не менее помпезно: зимний сад, спальня, две гостевые комнаты, балкон и терраса. А в холле в углублениях на стенах красуются два рисунка водопада, которые еще отражаются в зеркале на потолке. В мансарде оборудован кинотеатр площадью 69 кв. метров.
«Предложение актуально. Цена такая же. Собственник для себя строил лет 10 назад. Можно так сказать, что из всего самого лучшего, не жалея. Он пока еще не уехал, думает. Дети за границей, поэтому, возможно, к ним будет перебираться. Дом для двоих — владельца и его матери — слишком большой», — рассказало по телефону в объявлении доверенное лицо собственника. Согласно выписке из ЕГРН, владелец объекта Рев Мустафин — президент ООО «Эгида+». Компания основана в 1992 году в Казани и является одним из крупнейших в России производителей эластичного пенополиуретана, она вошла в топ-300 крупнейших татарстанских компаний с выручкой в 10,5 млрд рублей в 2021-м. Производственные мощности компании находятся в столице РТ, Караганде (Казахстан) и Ахангаране (Узбекистан). В конце 2022 года Мустафин вложил в липецкий завод 4,3 млрд рублей.
Фазенда с бассейном в Ковалях, «дачка» в сайдинге за 125 млн и недострой в Алтане за 170 миллионов
Второе место в рейтинге занимает недостроенный «дворец» в закрытом коттеджном поселке Кояшлы возле Петровского. Особняк в 1,5 тыс. кв. м разместился на 42 сотках, на территории есть гостевой дом на 261 «квадрат». За все просят 170 млн рублей. Внешняя отделка — в современном архитектурном стиле: много панорамных окон, в том числе на торцевых стенах, что визуально расширяет помещение. Также есть два полноценных заезда на территорию. Для автомобилей имеется отапливаемый гараж и навес под две машины. Главная проблема этого проекта кроется внутри: он без отделки! На сайте представлены роскошные дизайнерские решения, которые собственнику не удалось воплотить из-за финансовых сложностей. «В доме предчистовая отделка. Выполнена стяжка, разводка, вся электрика, шпаклевка стен. И на этом все. Отделки дизайнерской не было», — рассказала риелтор. Значит, можно и поторговаться в случае серьезных намерений при осмотре.
По соседству с особняком Мустафина в той же Адмиралтейской слободе продается двухэтажный коттедж за 160 млн рублей. Расположен он на первой линии от Волги на участке в 10 соток, дом построен в 2015 году. Снаружи коттедж выглядит стильно: прямоугольное строение в бежевых и коричневых оттенках, разноуровневая кровля, большие панорамные окна на береговую сторону. Внутри довольно скромный минималистичный интерьер. За счет высоких потолков под 3 м дом визуально кажется больше и просторнее. Цветовая палитра интерьера совпадает с теплыми оттенками снаружи дома: песочные стены, серая плитка на полу, деревянная мебель. Всего три спальни, одна из которых — детская в розовых тонах. Кухонный гарнитур распростерся вдоль большого окна в современном стиле. Никаких подвесных шкафов, спокойные оттенки, а вытяжка — над островной столешницей.
«Эксклюзивный комплекс» за 150 млн рублей продают в сельском поселении Песчаные Ковали. Общая площадь двух домов, основного и гостевого, составляет порядка 560 кв. м, а площадь участка — аж 38 соток. Через кованые ворота по аллее из брусчатки, которая ведет к площадке перед домом, можно проехать на автомобиле. Зимой все это, конечно, надо чистить, но если деньги есть… Прямо во дворе — огромный бассейн. Сам дом построен в стиле неоклассики: песочный оттенок, лепнина на фасаде дома, мягкая кровля. По словам риелтора, только на крышу ушло под 40 млн рублей. Стройка заняла около 10 лет. Всего в коттедже более 11 комнат. Кладовая, прачечная, утепленный гараж, каминный зал с выходом к бассейну, гостевая, женская и мужская гардеробные, ванная комната с мраморной плиткой… Во всем доме отшлифованные мраморные полы. Дизайн-проектом занималась большая иностранная строительная компания, уверяет риелтор. «Владелец со своими дизайнерами делал все по спецзаказу. Просто приятно смотреть, как все сделали», — рассказали в компании. По словам риелтора, сначала на участке был построен гостевой дом на 137 кв. метров. Внутри есть сауна и джакузи, зоны отдыха с диванами и креслами, на которых при случае могут переночевать гости. Также есть собственная кухня и санузел.
Отличается обилием дорогих коттеджей на продажу поселок Алтан в Приволжском районе Казани, граничащий с микрорайоном Горки. Больше 10 вариантов дороже 50 млн рублей. Самый дорогой — за 125 миллионов. Это деревянный сруб на 700 кв. метров
Отличается обилием дорогих коттеджей на продажу поселок Алтан в Приволжском районе Казани, граничащий с микрорайоном Горки. Больше 10 вариантов дороже 50 млн рублей. Самый дорогой — за 125 миллионов. Это деревянный сруб на 700 кв. метров. Он был в нашем прошлом рейтинге — в августе его продавали аж за 180 миллионов. Но, видимо, покупателей «избушки» с территорией, соразмерной парку в 85 соток, так и не нашлось.
Еще одно предложение здесь — за 110 млн рублей. «Квадрат» не такой и дорогой, всего 110 тыс., учитывая, что площадь постройки — аж 1 тыс. кв. м и участок в 18,5 сотки. Снаружи дом кажется добротным — построен из кирпича и напоминает замок. Однако здесь давно никто не жил. Судя по фотографиям изнутри, ремонт так и не доделали. Остались лишь черные следы сажи от камина. Предусмотрено место под бассейн и террасы.
На этом фоне дом в микрорайоне Новое Караваево Авиастроительного района, несмотря на свою цену, выглядит как «сарай». Обшитый сайдингом коттедж с 5 сотками земли продавали якобы за 125 млн рублей. В кирпичном доме всего три спальни, кухня и санузел. Как выяснилось, дом уже снят с продажи. «Объявление вроде убирали, странно. Нет, все — уже продали», — рассказал собственник во время телефонного разговора. Реальная стоимость объекта оказалась в 10 раз меньше, чем указали в объявлении.
На этом фоне дом в микрорайоне Новое Караваево Авиастроительного района, несмотря на свою цену, выглядит как «сарай». Обшитый сайдингом коттедж с 5 сотками земли продавали якобы за 125 млн рублей
«Дома продаются во всех сегментах. Но дом за 100 миллионов рублей должен реально столько стоить. Должны быть хорошие строительные материалы, участок, отделка, — считает Гизатова. — Есть дома морально устаревшие. Вполне возможно, что затраты в свое время и составили с учетом инфляции 40 миллионов. Но если учесть, что дом нужно переделывать или, например, что низкая высота потолков, он никогда не реализуется по такой стоимости».
Если мы посмотрим те же варианты за 40 миллионов, только 5 процентов из того, что выставлено, реально соответствует цене. Объективная цена предложений может быть 25 миллионов. Остальное — исключительно мечты собственника.
Таунхаусы тоже предлагают как элитные особняки, особенно с выгодным местоположением. За 73 млн рублей продают объект вблизи набережной Казанки у элитного поселка нефтяников. Здесь всего две сотки земли, зато в распоряжении три этажа с мансардой и 590 «квадратов». Однако предстоит еще вложиться в ремонт — пока здесь голые отштукатуренные стены.
Миллионы за дома без газа и электричества, но в статусном окружении или с электрическим BMW в подарок
Что продают от 70 млн до 100 млн рублей? Традиционно в рейтинге — дома в поселке Петровский. Самый дорогой сегодня дом здесь продают за 100 млн рублей — за полгода он подешевел на 20 миллионов. Участок маленький, всего 8 соток, зато сам трехэтажный коттедж — на 530 «квадратов». Дизайном занимался владелец. «Дом состоит из двух частей, одна из которых современная», — рассказывает риелтор. Комната с голубыми стенами, лепной камин и мозаика на полу с кристаллами от Swarovski — это и есть недавно отстроенная часть дома. Все предметы интерьера хозяин объекта привозил из других стран. Например, витраж на окнах доставили из Франции.
Традиционно в рейтинге — дома в поселке Петровский. Самый дорогой сегодня дом здесь продают за 100 млн рублей — за полгода он подешевел на 20 миллионов. Дизайном занимался сам владелец
Среди дорогих объектов есть и недостроенные, хотя цена на такие хоромы ничем не отличается от цен на уже обжитые варианты. Так, в поселке Ясная Поляна дом в 511 кв. м с черновой отделкой продают за 97 млн рублей. Одно из преимуществ — участок в 100 соток, но коммуникации не подключены. «Электричества и газа нет. Около 30 метров до электрощитка», — рассказывает продавец. Строительство начали еще в 2016 году, но из-за возникших финансовых трудностей и проблем со здоровьем все встало, говорит он. В доме еще нет окон, облицовка не завершена, внутри бетонные стены без отделки.
Среди дорогих объектов есть и недостроенные, хотя цена на такие хоромы ничем не отличается от цен на уже обжитые варианты. Так, в поселке Ясная Поляна дом в 511 кв. м с черновой отделкой продают за 97 млн рублей
В таком же состоянии находится дом в жилмассиве Алтан. В объявлении его называют домом-крепостью. Коттедж в 932 кв. м раскинулся на 50 сотках, где есть большой виноградник на 15 сортов. Территория огорожена каменным забором, львиными барельефами, вазонами и арками. Во дворе лежит закупленный строительный материал — хозяева не успели достроить дом и продают за 86 млн рублей. Почему такая цена за недострой? «В этом месте сотка земли дорогая, окружение солидное. Похожих участков такого размера уже нет. Плюс место тупиковое, не проездное. Чужих никого не будет», — объясняет риелтор. По словам нашей собеседницы, «ничего критичного там нет», нужно просто все «довести до ума».
За аналогичную цену строительная компания Alfa Stroy Capital готова построить коттедж в стиле хай-тек на берегу Волги, недалеко от коттеджного поселка «Волжская гавань». На 10 сотках могут возвести дом в 650 кв. метров. В среднем на строительство уходит 3–4 месяца, но с учетом большого метража коттеджа потребуется около полугода. Однако в компании нашему корреспонденту предложили ценник гораздо ниже, чем в объявлении. «У нас стоимость зависит от „квадратов“ и формы оплаты. Ипотека будет стоить 45 тысяч рублей за „квадрат“. То есть этот дом будет 29,3 миллиона рублей в предчистовой отделке», — рассказали там.
В поселке Царицыно, что располагается у подножия проспекта Победы, выставлен на продажу «эксклюзивный» коттедж за 75 млн рублей. Это трехэтажный дом в 365 «квадратов» на 16 сотках. «Строили под себя, не экономили», — рассказывает продавец. Но сами хозяева сейчас в доме не живут — переехали в Москву.
Неподалеку также коттедж за 76,9 млн рублей. В ноябре цена падала на 3 миллиона. Имение в 495 кв. м разместилось на 8 сотках.
Необычное предложение мы нашли в поселке Аметьево. Хозяин коттеджа площадью 350 кв. м продает его частично с мебелью, но самый главный бонус — электромобиль BMW i3s. «Рядом построил себе еще один дом, вчера вот привезли кухню. Тогда понял, что пора продавать этот», — рассказал по телефону владелец. Машины он меняет довольно часто — раз в полгода. Поэтому в порядке торга готов отдать и авто за 2,7 млн рублей либо сделать скидку на стоимость коттеджа.
«Клиенты предпочитают находиться в выжидательной позиции»
Покупка дома зимой — самый лучший вариант, если вы уже разглядели все нюансы по дому в сухую и теплую погоду, говорят в агентствах недвижимости. Как правило, в январе – феврале ценник немного падает. А вот ближе к апрелю загородная недвижимость вновь начнет дорожать, отмечают в гильдии риелторов РТ.
«Январь будет мертвым, а весной рынок станет оживать благодаря накопленному спросу. Потребность в улучшении жилищных условий у населения Казани большая. Ожидаем, что в марте сделки стабилизируется на уровне 2020 года», — отмечает Савельев.
Количество покупателей в бюджетном сегменте сейчас намного больше, как и предложений. В АН «Флэт» предполагают, что на рынке ИЖС спрос на элитную недвижимость низкий. Однако дома на продажу здесь и дальше будут появляться. Не исключено, что предложение превысит платежеспособный спрос, что приведет к падению цен на 20–25%, прогнозируют в агентстве.
Есть вероятность и нового роста ипотечных кредитов. Исходя из того что более 80% недвижимости казанцами приобретается с привлечением ипотеки, рост ставки может негативно сказаться на спросе. «В среднем ипотечный кредит клиенты берут сроком на 20–30 лет. И неопределенность ситуации, отсутствие гарантий сохранения заработной платы, неуверенность в доходах и риски оплаты ипотеки — все это в комплексе приводит к тому, что клиенты в большей степени предпочитают находиться в выжидательной позиции», — резюмирует менеджер по недвижимости АН «Флэт» Соня Расулова.
Сейчас дома с земельными участками можно купить либо по стандартной ипотечной программе со ставками от 11%, либо по госпрограммам. Это господдержка, семейная и сельская ипотека. Однако по господдержке и семейной ипотеке можно приобрести дом только в случае, если продавцом является застройщик-юрлицо или ИП. В случае же с сельской ипотекой обязательный фактор — расположение дома на сельской территории. В Татарстане лимиты на сельскую ипотеку заканчиваются довольно быстро. За январь – ноябрь 2022-го выдали всего 473 кредита — годом ранее было заключено 1 567 договоров, так что такой инструмент, похоже, для счастливчиков.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 90
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.