«Продается не все»: застройщики Казани ответят на спад заморозкой проектов и микрометрами

Накануне в Торгово-промышленной палате РТ застройщики Казани и Татарстана прогнозировали тенденции развития рынка жилой недвижимости в условиях падения продаж Фото: Андрей Титов

Рынок новостроек лихорадит

Накануне в Торгово-промышленной палате РТ застройщики Казани и Татарстана прогнозировали тенденции развития рынка жилой недвижимости в условиях падения продаж. Ежегодную конференцию в ТПП РТ провел Единый ресурс застройщиков с участием свыше 40 представителей стройкомпаний, в том числе топ-менеджеров.

«Строительство — это не узкая сфера, а прорывной механизм, который тянет за собой не только экономику республики, но и России, — отметил важность отрасли и приветствовал участников конференции первый заместитель председателя ТПП РТ Артур Николаев. — Понимаем сложности, которые складываются на рынке. Продается не все, что строится, но то, что строится, — это не то, что строили 15, 20 лет назад».

Бодры в татарстанском минстрое: в республике уже построили 1,9 млн кв. м жилья — это 61% от запланированных на 2023 год 3 млн кв. м, доложил замминистра строительства РТ Владимир Кудряшев.

Что в карманах у застройщиков: в Казанской агломерации они потеряли 14 миллиардов рублей

План ввода идет с опережением, но продажи новостроек падают. Например, по итогам I квартала застройщики Казанской агломерации продали квартиры на 16 млрд рублей. Это на 46%, или на 14 млрд рублей, меньше аналогичного показателя 2022 года. По количеству проданных квартир I квартал 2023-го стал худшим за три года. Девелоперы реализовали 2,1 тыс. квартир — это в 2,7 раза меньше, чем в 2022-м, и в 1,5 раза меньше в сравнении с 2021-м.

В России с апреля 2022 года по апрель 2023-го продали 557 тыс. квартир, что на 35% ниже аналогичного периода 2021−2022 годов. «В среднем по России это существенная цифра, а ситуация в регионах близка к этой цифре — отклонения незначительные», — рассказал о ситуации в России гендиректор ЕРЗ Кирилл Холопик.

Эскроу-счета удерживают застройщиков от краха — банки продолжают финансировать жилищное строительство, как и до падения продаж. Случись подобное до 2019 года, застройщики лишились бы потока денег от дольщиков, а значит, главного источника финансирования стройки.

«Изменилось соотношение денег на эскроу-счетах с выданным застройщикам проектным финансированием, — продолжил Холопик. — Раньше это было положительное соотношение — на эскроу-счетах денег было больше, чем выдано застройщику банком. Теперь, по информации последнего отчета Центрального банка, покрытие составляет только 81 процент. То есть в совокупности 20 процентов денег банки уже выдали застройщикам на текущее строительство из других источников».

В России с апреля 2022 года по апрель 2023-го продали 557 тыс. квартир, что на 35% ниже аналогичного периода 2021−2022 годов Фото: «БИЗНЕС Online»

Заморозка проектов, «шуваловки», падение цен. Как застройщики ответят на спад продаж? 

Конференция шла в формате онлайн-голосования участников. Например, застройщики Казани и Татарстана видят пять последствий от спада продаж:

1. Снизятся темпы вывода проектов в продажи.
2. Уменьшится площадь квартир. По сведениям единой информационной системы жилищного строительства, средняя площадь квартир в РТ за 2022 год уже упала на 5,6 кв. м до 44,4 кв. метра. Это быстрее, чем по России — там площадь упала только на 0,5 кв. м до 48 кв. метров.
3. Снизятся цены.
4. Сократится доля умных новостроек.
5. Уменьшится доля квартир класса «бизнес» и выше.

Меньше всего застройщики рассчитывают на ухудшение потребительских качеств дворового, парковочного пространств, входных групп, подъездов. А также ухудшение инженерии, качества лифтов. 

Приглядимся к снижению темпов вывода проектов. Число опубликованных проектных деклараций в единой информационной системе жилищного строительства за четыре месяца 2023 года составляет 2,3 тыс., что на 4% выше всего 2022-го. «Падение продаж, а вывод новых проектов не замедляется. Это угроза затоваривания рынка, — сказал Холопик, но отметил сокращение доли стартовавших в РФ проектов жилищного строительства — за 12 месяцев этот показатель упал на 4% до 49%. — Но это не обвал».

Файзуллин – девелоперам: «Не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?»

А теперь к сокращению площади квартир. Тенденция не нова. Перенаселение и цена «квадрата» толкают города к микрометрам, а первыми с площадями начали экспериментировать Москва и Петербург. Казань тоже не отставала. Напомним, в 2016 году на тот момент первому вице-премьеру России Игорю Шувалову показали в Казани квартиры площадью 20 кв. м в новостройке на улице Мазита Гафури. Шувалову такие квартиры показались смешными, поэтому пользователи Рунета назвали жилье «шуваловками». Президент РТ Рустам Минниханов даже поручал провести международный семинар по малогабаритному жилью экономкласса.

Площадь «шуваловок» в Москве уже сократилась до 11 кв. метров. В таких квартирах нет кухни, только прихожая, комната и санузел. В Казани и Татарстане площадь «шуваловок» у застройщиков составляет 16–25 кв. метров. Например, «аварийщикам» Зеленодольска взамен «двушек» и «трешек» выдавали квартиры площадью 19 кв. м, которые люди называли «клетушками», а дома — «курятниками». Чтобы получить квартиру «метр в метр», власти требовали доплату с собственников аварийного жилья.

«Появилось много строительных, отделочных материалов вместо керамогранита», — отметила главный художник, начальник отдела городского дизайна управления архитектуры Казани Жанна Белицкая изменение качества проектов Фото: Андрей Титов

Другие тенденции рынка: нет — уплотнительной застройке и «коробкам», да — озеленению и архподсветке

Несмотря на падение продаж, уровень потребительских качеств жилых комплексов не падает, а растет, сообщает аналитика ЕРЗ. Более того, средняя оценка ЖК в Татарстане составляет 27,4, что на 2 балла выше российских показателей.

«Появилось много строительных, отделочных материалов вместо керамогранита, — отметила главный художник, начальник отдела городского дизайна управления архитектуры Казани Жанна Белицкая изменение качества проектов. — Архитектура стала разнообразнее, качественнее, благоустроенной. Даже пять лет назад трудно было представить, что такие жилые комплексы станут появляться в Казани».

Застройщики отмечают такие тенденции развития архитектуры в Казани и республике:

• архитектурная подсветка фасадов;
• гармоничный перепад высот секций;
• места под внешние блоки кондиционеров.

«Недавно был запрос на архитектурную подсветку в том месте, где она в принципе не нужна», — согласилась с лидирующей тенденцией Белицкая и добавила, что у архитектурно-художественной подсветки есть график включения и выключения, поэтому за засветку окон переживать не стоит.

А так, по версии застройщиков и участников конференции, выглядят тенденции развития комплексной застройки:

• рост доли озелененной территории;
• запрет на уплотнительную застройку;
• рост доли пешеходных пространств.

И это только результаты двух голосований из 7, которые провел ЕРЗ в Казани. Перечислим пять результатов голосования по главным тенденциям развития рынка недвижимости:

1. Озеленение двора кустарниками и деревьями с учетом четырех сезонов, ландшафтный дизайн.
2. Мобильное приложение жителя.
3. Зарядка для электромобилей.
4. Рост доли озелененной территории.
5. Архитектурная подсветка фасадов.

Обсуждение вызовов и перспектив рынка жилья Казани и РТ стало частью деловой программы конференции Единого ресурса застройщиков. В тот же день участники посетили центр «Основы» КГАСУ, а также новое здание IT-парка им. Башира Рамеева.