«Все, успокоились люди»: трехмесячная выручка застройщиков Челнов упала вдвое

На полтора миллиона рублей подорожали квартиры в Набережных Челнах по сравнению с январем – мартом прошлого года Фото: «БИЗНЕС Online»

Копить на квартиру в Набережных Челнах теперь придется на два года дольше

Выручка девелоперов автограда в I квартале этого года по сравнению с 2022-м упала почти в 2 раза. Если в прошлом году в Челнах было продано квартир на 7,2 млрд рублей, то в этом на эскроу-счетах осело 3,4 млрд рублей. Цифры приводятся в статистике «Дом.РФ». Такая тенденция характерна для всего Татарстана. К примеру, в Казани девелоперы наторговали на 13 млрд рублей, а год назад на все 19 миллиардов. 

Одна из причин — рост цен. В Челнах за год «квадрат» вырос на 17%. Если в I квартале этого года стоимость квадратного метра в среднем достигала 88 тыс. рублей, то в прошлом она была 75 тысяч. При средней зарплате в 55 тыс. рублей накопить на квартиру в Челнах, которая стоит 4,8 млн рублей вместо прошлогодних 3,3 млн, теперь удастся за 7 лет — если, конечно, не тратиться ни на что другое. Еще год назад это можно было сделать на два года быстрее.

«Сейчас жилье такое дорогое, что, учитывая свою зарплату, человек не может купить квартиру. Цены на них выросли за два года, — рассказывает директор АН „Кама.Челны“ Рисхат Сабирзянов. — Кроме того, есть такая позиция у людей: „Ой, все растет, надо быстрее купить“. Ну год-два такое было, а сейчас все — успокоились люди».

Впрочем, сравнивать ситуацию января – марта прошлого года и начала нынешнего не совсем корректно, считают некоторые эксперты. После 24 февраля 2022-го в ожидании еще более катастрофических событий на рынке недвижимости все ринулись покупать жилье, отмечает руководитель АН «Проспект» Ильдар Садыков. Спрос взлетел резко. Само собой, девелоперы сняли хорошую кассу — не чета нынешней. Ведь за первые три месяца прошлого года было продано 2,1 тыс. квартир — это втрое больше, чем в I квартале 2023 года. 

Что осело на эскроу-счетах в начале года?

Заглянем в карманы девелоперов автограда за первые три месяца 2023 года. Строительный рынок автограда, согласно статистике «Дом.РФ», делят 13 застройщиков. Больше всего квартир за первые три месяца этого года продали «Талан» и «Домкор». Отметим, что статистика регулятора учитывает продажи в строящихся домах и не учитывает продажи в уже сданных. Поэтому оценки самих застройщиков могут отличаться в бо́льшую сторону. 

Например, «Талан» реализовал 214 квартир на 1,2 млрд рублей. И сумма почти совпадает с оценками самой компании, где говорят, что продали 250 квартир на 1,3 миллиарда. «В целом начало года нас удивило, — оценили ситуацию в пресс-службе ижевского девелопера. — Обычно январь – март — месяцы, когда наблюдается сезонное снижение интереса к недвижимости. В этом году мы не увидели такого эффекта. Март был очень активным». Возможно, часть клиентов увидели шанс в изменении условий семейной ипотеки, но есть и другие факторы. Например, сокращение предложения «Талана» в «Сердце города», где уходят последние квартиры, или старт трех домов в ЖК «Притяжение» и «Премьер-квартал на набережной». Сыграли в плюс и усилия городских властей по строительству продолжения Московского проспекта и новой школы.

«Домкор» за I квартал заработал 693,9 млн рублей, продав 137 квартир. Компания сейчас строит ЖК «Новые просторы», «Вивальди» и «Дружный». «Прогноз на начало этого года был достаточно пессимистичным. Но год оказался намного лучше, у нас по всему кварталу идет перевыполнение плана по продажам. У других коллег-застройщиков тоже примерно такие же были прогнозы. Но все сходятся во мнении, что рынок вполне нормальный, рабочий», — рассказал «БИЗНЕС Online» коммерческий директор «Домкора» Евгений Александров.

Данные по остальным крупным девелоперам Челнов таковы:

• «Профит» — 369,7 млн рублей за 100 квартир;
• «Евростиль» — 295,8 млн рублей за 58 квартир;
• ЖСК «Комфортное жилье» — 288,1 млн рублей за 61 квартиру;
• «АНГ-Холдинг» — 197,7 млн рублей за 47 квартир;
• «Стройгрупп» — 67,3 млн рублей за 22 квартиры.

Цена «квадрата» в челнинских новостройках в течение I квартала практически не менялась либо незначительно снизилась к марту. Выделить можно разве что «Стройгрупп», которая за квартал снизила цену со 105 тыс. до 70 тыс. за квадратный метр — впрочем, далеко не факт, что это за счет скидок. Вполне возможно, что компания просто продавала не самые ходовые варианты планировок. 

«Домкор» за I квартал заработал 693,9 млн рублей, продав 137 квартир. Компания сейчас строит ЖК «Новые просторы», «Вивальди» и «Дружный» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как в Нижнекамске продали в 4 раза больше квартир, чем год назад

В Закамье выручка девелоперов за I квартал если и снизилась, то незначительно. А у кого-то вообще выросла.

В 2023 году застройщики Альметьевска продали 59 квартир на 315 млн рублей. Год назад результаты были приятнее: сотня квартир на 411 миллионов. Цена за год выросла с 81 тыс. до 88 тыс. за метр, хотя в январе наблюдались попытки взять планку в 98 тыс. за «квадрат». 

«В Альметьевске выставили в марте дом нового формата, его очень ждали. Соответственно, продажи были более чем хорошие, — рассказывает коммерческий директор „Домкора“ Александров. — В Елабуге мы сдали дом, заселили — там идут оставшиеся готовые квартиры, люди их покупают с удовольствием. Сейчас тоже готовим уже следующий дом в этом же районе — ЖК „Адымнар“ на продажу летом выведем. А в мае мы стартовали в Нижнекамске».

Для продавцов жилья в Нижнекамске I квартал года прошел более чем успешно. В этом году было продано 33 квартиры на 126 млн рублей. А в прошлом — 19 квартир на 100 млн рублей. Цена за «квадрат» при этом с 77 тыс. за год выросла до 90 тысяч. 

«Я не вижу снижения. Я замечаю, наоборот, активацию клиентов, которые откладывали брать ипотеку. Но сейчас уже все поняли, что ставки не снижаются — они растут, и люди приняли решение брать квартиры, — отмечает риелтор агентства недвижимости „Ваш Дом“ в Нижнекамске Венера Тимофеева. — Особенно спросом пользуются новостройки в Нижнекамске. У нас их мало — застройщики только-только заходят. Вторичное жилье тоже начали брать». 

Роль сыграло и увеличение стоимости арендного жилья примерно в 1,5 раза, отмечает собеседница «БИЗНЕС Online». «Так как много объектов строится промышленных, пользуется спросом арендное жилье. Аренда стала выше, и поэтому те, кто снимал, уже думают о том, что нужно покупать. Очень много молодых семей берет ипотеку», — поясняет Тимофеева.  

В Елабуге в 2022 году единственный на тот момент застройщик «Траст-Инвест» продал 39 квартир на 125 млн рублей, в 2023-м — 7 квартир на 19 млн рублей. А средняя цена с прошлого года здесь поднялась с 60 тыс. до 68 тыс. за квадратный метр. 

На летний сезон риелторы и девелоперы прогнозируют традиционное снижение активности на рынке, но грандиозного падения не ожидается. «Летом будут продавать и покупать дешевые квартиры, кому срочно деньги нужны по какой-то причине, надоело чего-то ждать. Мне кажется, никаких падений, всплесков — ничего не будет», — отмечает риелтор Сабирзянов. 

Львиная доля стоимости квартиры — это прямые затраты: строительные материалы, работы, услуги. Цены на них за последние два года серьезно выросли Фото: «БИЗНЕС Online»

Почему снижение цен практически нереально и каковы ипотечные тренды

Что будет с ценами на жилье в Закамье? В «Талане» отмечают, что рынок, конечно, регулируется спросом и предложением. Львиная доля стоимости квартиры — это прямые затраты: строительные материалы, работы, услуги. Цены на них за последние два года серьезно выросли.

«В большинстве своем нет возможности снижения по цене, если только не переходить на более доступные решения в части материалов, инженерных систем, технологических процессов, благоустройства и так далее, — говорят в пресс-службе девелопера. — Снижать маржу могут только те застройщики, которые закладывают в финмодель большую долю прибыли. Для тех же, кто изначально работает в рамках маржинальности в 10–15 процентов, снижение цены практически нереально».

«В Челнах клиенты с февраля этого года активно интересуются недвижимостью», — отмечает руководитель АН «Проспект» Садыков Фото: «БИЗНЕС Online»

В основном эксперты «БИЗНЕС Online» придерживаются мнения, что стоимость жилья останется на прежнем уровне, а  изменения, какими бы они ни были, окажутся незначительными. На рынок сейчас влияют ипотечные тренды и решения ЦБ. 

• Льготная ипотека подросла с 7 до 8%. При этом господдержка — единственный поддерживающий фактор рынка новостроек, уверены риелторы. «Если этого не будет, то новостройки встанут», — считает директор АН «Кама.Челны» Сабирзянов. А на вторичное жилье ставка сейчас в среднем вообще достигает 11%, хотя в III квартале прошлого года она опустилась до 9,3%. 
• Сразу несколько крупных банков в начале мая ужесточили условия по ипотеке или готовятся это сделать.
• Рынок ожидает и повышения ключевой ставки Центробанка. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила повышение ключевой ставки в случае ускорения инфляции. Сейчас ключевая ставка установлена на уровне 7,5%. Ближайшее заседание по ставке назначено на 9 июня. Обновленный прогноз средней ключевой ставки составляет 7,3–8,2% на текущий год, говорится в докладе о денежно-кредитной политике ЦБ. 
• В мае ЦБ начинает вводить ограничения на ипотеку от застройщика с низкими ставками. С 1 мая для банков по ипотечным кредитам повышены надбавки к коэффициентам риска. С 30 мая по ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам нужно будет формировать дополнительные резервы. 

Это пока скорее играет на руку девелоперам. На фоне «драконовской» риторики ЦБ банки ужесточают требования по ипотеке с господдержкой — увеличивают первоначальный взнос, повышают ставки на 0,3–0,5%. Так что спрос активный. Люди вновь «штурмуют последний вагон», торопясь успеть вложиться до серьезного ужесточения требований банков.

«Если сравнивать с нашими коллегами из Казани, у них продажи жилья только, говорят, начинают расти. Но у нас в Челнах не было такого спада. Наоборот, клиенты с февраля этого года интересуются недвижимостью», — отмечает руководитель АН «Проспект» Садыков.

Как говорят в «Талане», более 80% квартир продается с ипотекой. Выросла доля семейной ипотеки — она стала более привлекательной. Снизилась доля субсидированной ипотеки из-за отсутствия конкурентных предложений.

В автограде растет спрос на загородную недвижимость Фото: «БИЗНЕС Online»

Челнинцы выбирают пригород?

В автограде вместе с тем намечается еще один тренд, который был на слуху в ковидные времена. Растет спрос на загородную недвижимость. 

В общей сложности за первые три месяца в Челнах было введено 147,4 тыс. кв. м жилья, говорят свежие данные Татарстанстата. Это в 2 раза больше, чем в прошлом году. В черте города доля индивидуальных застройщиков составляет всего 6,8 тыс. кв. метров. Зато в Тукаевском районе, где и скупают участки челнинцы, доля ввода ИЖС ожидаемо 99,4%. За I квартал здесь было сдано почти 69 тыс. «квадратов» — цифры практически идентичны показателям прошлого года.

«Спрос есть именно на загородную недвижимость. Сейчас интересные процентные ставки у банков на строительство, как по семейной ипотеке, так и по господдержке, если у человека есть свой земельный участок или же он в сумму кредита может „зашить“ покупку. Да, этот год будет, скорее всего, загородной недвижимости», — отмечает Садыков.

Как отмечает риелтор, горожане в основном стремятся в сторону Большой Шильны, откуда до города рукой подать — полчаса, и ты в центре. Проблема гигантских пробок второго по величине города в республике пока, к счастью, не коснулась. На Avito за участки по 10 соток здесь хотят получить в среднем 2 млн рублей. Впрочем, эксперты отмечают, что земля здесь дорогая и порой цена достигает 500 тыс. рублей за сотку. Например, в будущих точках роста Челнов — Рябинке и Азьмушкино — цены на участок в 8 соток варьируются в диапазоне от 3,5 млн до 4 млн рублей.

В будущих точках роста Челнов — Рябинке и Азьмушкино — цены на участок в 8 соток варьируются в диапазоне от 3,5 до 4 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Привлекает цена. «Квадрат» в частных домах Челнов почти в 2 раза дешевле, чем в новостройке. Челнинские строительные компании за 1 кв. м кирпичного дома в среднем просят 45 тыс. рублей в зависимости от комплектации. 

И все-таки массового переезда челнинцев за пределы города эксперты не наблюдают. «На сегодняшний день, что все ринулись в загородную недвижимость, тоже не могу сказать, стройматериалы также за эти два года выросли», — отмечает директор АН «Кама.Челны» Сабирзянов. 

Кроме того, не все готовы отказаться от комфорта городской жизни. Более того, есть люди, которые, напротив, возвращаются из частного сектора в город, отмечает коммерческий директор «Домкора» Александров. «Жилье сопоставимого качества, наверное, можно построить за те же деньги. Но инфраструктура, аналогичная городу, на селе не возникнет. Поэтому будут проблемы с общественным транспортом, школами, садиками… По нормативу нужно определенное количество жителей, чтобы в трехсотметровой зоне шаговой доступности появился детский садик. Вот представьте, сколько коттеджей должно построиться, чтобы там детей хватило хотя бы на минимальный садик на 240 мест», — говорит эксперт.