«Никто не собирался строить»: на рынке ИЖС Татарстана возникли обманутые «дольщики»

«Таких цен, какие они предлагали, в Казани больше нигде нет», — говорят потерпевшие о компании «Таунхаусы и Дома» Фото: «БИЗНЕС Online»

Оказались в наручниках

Невысокие цены, оформление льготной ипотеки в Сбербанке и даже театрализованное представление в офисе — целым арсеналом средств «охмуряли» клиентов фигуранты громкого уголовного дела о мошенничестве на рынке ИЖС, которое раскручивает управление экономической безопасности МВД по РТ. Речь идет о десятках пострадавших, собеседники «БИЗНЕС Online» из их числа говорят о порядка 70 семей, заплативших компании «Таунхаусы и Дома» по грубым подсчетам около 300 млн рублей и до сих пор ожидающих строительства своих жилищ.

Важность этой криминальной истории еще и в том, что она наглядно демонстрирует — сейчас в России фактически нет механизма, который защитил бы клиентов от недобросовестных застройщиков ИЖС, в отличие от покупателей квартир в высотках, на которых работает и существование эскроу-счетов, и обязательная регистрация застройщиков и их объектов в банке, выдающем ипотечный кредит. А еще нынешнее уголовное дело — это очередная иллюстрация того, как люди теряют бдительность и осторожность в погоне за своей маленькой мечтой, в данном случае собственным домом.

В конце прошлой недели Вахитовский районный суд Казани отправил в следственный изолятор до 24 июня 42-летнего учредителя строительной фирмы «Таунхаусы и Дома» Артура Валиуллина и сотрудника компании (по некоторым данным, прораба строек) Радика Утомбаева. «Мой подзащитный не миллионер, не олигарх, — характеризовал Утомбаева адвокат. — На нем и его родственниках имущества нет. С деньгами он связан не был. Прошу признать ему более мягкую меру пресечения в виде домашнего ареста». Но суд решил иначе. В то же время директор компании Нелли Желованова и ее предшественница в этой должности Екатерина Губайдуллина оказались под домашним арестом. Обе на заседании по выбору меры пресечения заявили, что сами стали жертвами аферы и так же, как и потерпевшие, обращались в правоохранительные органы.

Все четверо — фигуранты уголовного дела, возбужденного по ч. 4 ст. 159 УК РФ («Мошенничество»). По версии следствия, компания, которую учредил Валиуллин, привлекала клиентов и предлагала построить коттеджи дешево и быстро. Но в итоге взятые обязательства не были выполнены, а деньги оказались похищены. Другими словами, люди остались без домов. Количество потерпевших сейчас устанавливается (по нашей информации, их может оказаться больше 40), как и ущерб, пока звучит цифра в 78 млн рублей. Собеседники отмечают, что в числе потерпевших — сын одного из бывших руководителей УВД Казани. Оперативники УЭБиПК МВД по РТ провели не менее 10 обысков по адресам, связанным с бенефициарами организации «Таунхаусы и Дома».

Сама компания хоть и не являлась широко известной в Татарстане, но у целевой аудитории была на слуху, как минимум за счет активной рекламы: как офлайн (например, на въезде в Сокуры стоял рекламный щит), так и онлайн (на сервисах бесплатных объявлений, где располагались многочисленные предложения от «Таунхаусов»). Офисы с названием фирмы находились у Сокуров и в Куюках. Сейчас они пусты.

Как предлагали выгодные цены и торопили с покупкой

Но были и другие способы привлечения клиентов. Как рассказала «БИЗНЕС Online» одна из потерпевших, Наталья Дементьева, ее привлек риелтор, сотрудник структуры «Таунхаусы и Дома», которого она встретила в Шигалях, пока искала себе участок. Он якобы пообещал, что денег за свои услуги не берет — ему платит компания, а с ипотекой они помогут — «стопроцентное одобрение».

«В „Таунхаусы и Дома“ шли потому, что они „укладывались“ в 6 миллионов рублей господдержки, — рассказывает Дементьева. — Таких цен, какие они предлагали, в Казани больше нигде нет». Так, например, ей предложили построить дом в 100 кв. м за 3,6 млн рублей (т. е. 36 тыс. рублей за квадратный метр). У другого потерпевшего, Дмитрия Набиева, был ценник повыше: дом 100 кв. м плюс терраса за 4,9 млн рублей.

«Мы с ним (представителем фирмы „Таунхаусы и Дома“ — прим. ред.) идем по Шигалям, я смотрю: соседний дом стоит 8 миллионов рублей. Говорю: „А как вы тогда строите за 3,6 миллиона?“ — рассказывает Дементьева. — Они объясняют: „Те только заходят на рынок, а мы уже 15 лет здесь. У нас свои выходы на бетонный завод: если мы собрались заливать фундамент, один звонок на бетонный завод — и бетон едет к нам, а не к кому-то, причем огромными объемами, поэтому цены у нас низкие“».

Участки предлагались разные, но большинство из них, по словам собеседников, были в Сокурах. Иногда клиенты приходили со своей землей: например, у Набиева был (и есть) участок в Столбище, когда-то купленный за 3,5 млн рублей. Забегая вперед, отметим, что участок так и стоит голый — на нем нет даже следов стройки, которую обещали «Таунхаусы и Дома».

Участки тоже предлагали недорого — так, чтобы и сумма стройки, и земля уложились в 6 млн рублей (лимит ипотеки с господдержкой). Но Дементьева, как бы ни хотела, не уложилась: стоимость стройки и земли обошлась в 7,5 млн рублей: 6 млн рублей — ипотека, остальное — свои деньги.

Когда клиенты определялись с участком, риелторы начинали «поджимать», уверяли, что надо срочно брать, потому что скоро взлетят цены. Просили заплатить аванс в 50 тыс. рублей, чтобы застолбить за собой землю. Для этого приглашали в главный офис, расположенный в многоэтажке на проспекте Камалеева, без вывесок. Попасть туда можно было только по звонку. «Там сидели люди кучками, что-то обсуждали очень бурно, и у каждого из нас в связи с этим складывалось впечатление, что компания огромная, — вспоминает Дементьева. — Всем приходилось ждать своей очереди, казалось, что там шли сделки одна за другой». По ее словам, сейчас пострадавшие понимают, что никто из них не видел друг друга в офисе при заключении договоров, хотя бывало, что бумаги подписывались в один и тот же день. «Мы только сейчас поняли, что нам устроили театр», — соглашается Набиев.

Участок одного из потерпевших в Сокурах Фото: «БИЗНЕС Online»

Клиентов встречали разные люди — Желованова, Губайдуллина, Валиуллин. «Каждый представлялся директором компании», — продолжает Дементьева. Затем «директор» брал листок и расписывал подробно, из чего складывается цена стройки: такой-то кирпич, внутреннее утепление, полы, двери и т. д. В других компаниях, по словам нашей собеседницы, таких расчетов не давали — просто говорили: мол, стройка будет стоить 8 миллионов. На этом фоне подход «Таунхаусов» привлекал еще больше.

После попыток найти на рынке хотя бы примерно такую цену клиенты возвращались к «Таунхаусам» и в спешке вносили задаток, чтобы участок не ушел. Затем в офисе формировали заявку на ипотеку, отправляли ее в банк и буквально через 5–10 минут получали ответ, что ипотека одобрена. Дементьева, у которой уже имелась на тот момент ипотечная квартира, была в приятном шоке.

«Но тут началась кабала, которая, видимо, готовила нас к главным событиям», — рассказывает она. Брокер, которого «выделила» организация (потерпевшие называют как минимум четырех сотрудников фирмы «Таунхаусы и Дома», которые работали с клиентами в этом качестве), заявил, что ипотеку не дадут без залога в виде имущества. «У меня не получилось заложить свою квартиру, потому что там дети прописаны. Но тут компания тоже пошла мне навстречу и нашла другого бедолагу, который заложил за меня квартиру. С этим мужчиной мы впервые встретились в офисе банка. Мы друг друга не знали. Я до сих пор не нахожу ему оправдания, как он решился на такое и почему», — говорит Дементьева, с этим человеком она больше не виделась. Набиеву «повезло» меньше — он заложил свой участок, на котором должна была идти стройка.

Сделка проходила в Сбербанке в ускоренном темпе Фото: «БИЗНЕС Online»

Как все проходило в банке

Затем на протяжении месяца Сбербанк проверял участок, коммуникация финансового учреждения с брокером проходила на глазах Дементьевой в онлайн-приложении. Затем ее пригласили в офис банка по адресу проспект Победы, 62/4, чтобы подписать документы. «Всем потерпевшим назначали встречу в банке по одному адресу с одной и той же фразой: „Времени не было, но мы договорились, засунули вас в окошечко, примут без очереди, но быстренько“», — рассказывает наша собеседница.

Уже в банке для завершения сделки пострадавших просили подписать договор подряда. «Передо мной положили договор на имя ИП Желовановой, все строки уже заполнены, ее подпись поставлена. Осталось только мне подписать, — вспоминает Дементьева. — Сидит поручитель, которого я вижу впервые в жизни, продавец земли, брокер, мы все злые, долго ждали сделки. А кто такая Желованова? Я ее ни разу не видела, в кабинете ее нет…»

Покупательнице объяснили: «Это ИП относится к ООО „Таунхаусы и Дома“, не переживайте, просто компания большая, она так дробит бизнес и уходит от налогов». Одновременно давил брокер, предлагая, если есть сомнения, «отказаться и не занимать чье-то время». Договор был подписан.

Там же Дементьеву сотрудники фирмы настойчивыми уговорами заставили отказаться от траншевой ипотеки (когда застройщику перечисляют деньги траншами, после выполнения определенного этапа стройки) — и вся сумма отправилась на счета «Таунхаусов». Так, объясняли ей, стройка пойдет быстрее. Срок договора строительства — четыре месяца, а ипотека выходила под 6–8%. Платеж — около 50 тыс. в месяц на 25 лет.

По словам потерпевшей, позже выяснилось, что договоры подряда с пострадавшими заключали на троих человек — Валиуллина, Желованову, Губайдуллину — и что все соглашения были с ошибками: где-то в паспортных данных, где-то в адресе. Сами подписанты с той стороны при этом на сделках не присутствовали.

За четыре месяца на участке собеседницы «БИЗНЕС Online» появилась только опалубка для фундамента Фото: «БИЗНЕС Online»

Как строили

После этого сроки строительства постоянно сдвигались: занята бригада, идет дождь, холодно, метель. Сами представители компании, по словам Дементьевой, отдыхали в жарких странах и показывали это в соцсетях. Подозрений такое ни у кого не вызвало: компания хорошо зарабатывает, дела идут. Так и прошли четыре месяца, отведенные по договору на стройку, — с октября 2023-го по январь 2024-го. За это время на участке собеседницы «БИЗНЕС Online» появилась только опалубка для фундамента. Позже выяснилось, что сделано все некачественно. «Никто не собирался строить хороший дом. Все было сделано для отвода глаз, если бы на это положили цемент, то пришлось бы выкинуть кучу денег, чтобы спасти ситуацию», — передает клиентка «Таунхаусов» слова оценщиков. Во время «стройки» она общалась с Утомбаевым — он якобы называл себя прорабом.

По словам Дементьевой, риелтор, которая вела ее сделку, в начале 2024 года сообщила, что уволилась из «Таунхаусов». «Но ты не переживай, компания работает», — сказала она. Затем появилась новая «сказка» — один из представителей фирмы заявил: «[Директор] Екатерина [Губайдуллина] ушла, сожгла все документы, обворовала нас, и у нас теперь нет денег, но мы обязательно выкрутимся, потерпите чуть-чуть, пожалуйста». Дементьева дозвонилась до Губайдуллиной, а та показала на Желованову: «Давайте подадим на нее в суд, она нас обворовала, обманула с налогами».

На участке же у Набиева не появилось вообще ничего. Позже, обсуждая положение дел с другими потерпевшими, они выяснили, что так было почти во всех случаях: у кого-то на участке был наспех положен фундамент, у кого-то просто на землю вылит цемент. У тех, кому повезло побольше, возвели даже стены, которые, по словам Дементьевой, с наступлением весны начали буквально таять на глазах — «сползал» фундамент.

Екатерина Губайдуллина (экс-директор компании): «Генеральный директор на мой вопрос «Почему не происходят работы?» сказал: «Не лезь не в свое дело» Фото: соцсети

Что говорили представители фирмы до задержания

А что же думают сами фигуранты дела? Еще до задержаний и выбора меры пресечения «БИЗНЕС Online» пытался связаться с руководством фирмы «Таунхаусы и Дома». Дозвониться до Валиуллина и Желовановой не удалось, но мы смогли поговорить с экс-директором Губайдуллиной. Она считает себя потерпевшей от деятельности компании, где была лишь наемным сотрудником. «У меня был генеральный директор [Валиуллин], все денежные средства я переводила финансовому директору — это родственница генерального директора Желованова Нелли, она руководила всеми финансами, контролировала этапы строительства и саму стройку», — заявила Губайдуллина нашему корреспонденту.

По ее словам, до июля 2023 года договоры подряда регистрировались на ее имя, а после этого, до марта 2024-го, — на Желованову. «Она в Казань приехала только в феврале [2024-го], в марте генеральный директор [Валиуллин] представил ее как финансового директора, и все задержки по строительству (с июля 2023-го по март 2024-го) начались после того, как она пришла в компанию», — считает Губайдуллина.

В декабре 2023 года, по ее словам, она сама уволилась из «Таунхаусов». «Я заметила растрату, — объясняет экс-директор. — Денежные средства поступали в дальнейшем на [имя] Желовановой, но клиенты звонили мне и ругались из-за отсутствия строительных работ. Генеральный директор на мой вопрос „Почему не происходят работы?“ сказал: „Не лезь не в свое дело“. Разговор поднимался не один раз, в ноябре у нас был последний диалог на повышенных тонах. В декабре я уехала в отпуск и после него на работу уже не вышла».

При этом Губайдуллина отмечает, что большинство договоров подряда, которые зарегистрированы на ее имя, фактически исполнено. «Многие дома были достроены. Остались только некоторые дома, в которых необходимы внутренние работы. Когда я сообщила генеральному директору о своем уходе, просила достроить „мои дома“. Он поручился это сделать, но по факту мне звонили клиенты, говорили, что у них стройка встала. А когда они звонили с вопросом о завершении стройки в „Таунхаусы и Дома“, им озвучивали, что договор на меня оформлен и обращаться нужно ко мне. Компания таким образом решила все спихнуть на меня», — заявила Губайдуллина.

Впрочем, по поводу достроенных домов: потерпевшие, с которыми общался «БИЗНЕС Online», сообщили, что не знают людей, въехавших в жилье, возведенное «Таунхаусами».

По словам Губайдуллиной, она не пряталась от клиентов. В то же время, подчеркнула женщина, генеральный и финансовый директора компании на связь давно не выходят. «Они от меня не берут трубки с января. Мы контактируем через полицию. Я написала заявление на Валиуллина и Желованову», — заявила собеседница газеты.

Потерпевшие продолжают платить ипотеку, несмотря на отсутствие домов Фото: «БИЗНЕС Online»

А как же банк и ипотека?

Сейчас потерпевшие продолжают платить ипотеку. При этом банк может им пересчитать ставку, говорит Дементьева, в зависимости от условий договора: у кого-то через год после заключения, у кого-то через три: «Дом не построен, и людям придется отдавать квартиры, которые были в залоге. И банк нам грозится пересчитать ипотеку под потребительский кредит, с 6–8 до 28 процентов, потому что для банка, если дома нет, это нецелевая ипотека».

По словам председателя общественной организации РТ «Защита прав потребителей» Юлии Нигматуллиной, куда обратились клиенты «Таунхаусов», в конце апреля у них была встреча с представителями Сбера, где оформлялось большинство ипотечных кредитов. «Сбербанк в настоящий момент проводит свою внутреннюю проверку, они инициировали это самостоятельно, — сообщила Нигматуллина. — Мы предложили им рассмотреть вопрос кредитных каникул для пострадавших граждан с сохранением процентной ставки по истечении этих каникул».

В самом Сбере в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» сообщили, что компания «Таунхаусы и Дома» не была аккредитована банком. Там же отметили, что для строительства дома граждане сами определяют подрядчика и условия договора подряда, а также то, как будут рассчитываться с подрядчиком. Если документы, которые клиент подает в банк, не противоречат программе кредитования, то финансовое учреждение «не формирует оценок относительно исполнения обязательств подрядчиком, не принимает на себя контроль и ответственность за соблюдением сторонами условий договора подряда». «В силу принципа свободы договора стороны вправе в любое время изменить условия подряда, клиент вправе расторгнуть договор и произвести замену подрядчика», — добавили в банке.

В минстрое Татарстана сообщили, что не обладают информацией о деятельности фирмы «Таунхаусы и Дома». В Госстройнадзоре РТ сообщили, что к ним поступило 7 обращений от граждан по данной теме. Ведомство выяснило, что в этих случаях заключались не договоры участия в долевом строительстве, а договоры подряда и кредитные. Соответственно, для ведомства в таком случае отсутствует предмет контроля, подчеркнули в Госстройнадзоре республики. Тем не менее обращения они перенаправили в МВД по РТ и Роспотребнадзор по Татарстану.

Эскроу-счета на ИЖС полностью обезопасят от потери денег, но не от строительства некачественного жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

Почему такая история стала возможной

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что в стране сейчас нет единой формы строительства объектов ИЖС. «Объект может построить совершенно любой человек или группа людей, — рассказала она „БИЗНЕС Online“. — Возводить могут и на земельных участках заказчика, и на арендованной земле, и на своей — вариантов масса. Застройщик может быть и ИП, и ООО. То есть нет никаких определенных правил».

Вообще, эпоху обманутых дольщиков в России был призван завершить механизм эскроу-счетов, запущенный с 1 июля 2019 года. Смысл его в том, что застройщики многоэтажек не могут напрямую привлекать деньги дольщиков: они получат средства только после возведения дома. Но для застройщиков ИЖС это пока только опция, а не обязательство.

«Подобный опыт в очередной раз подчеркивает необходимость использования эскроу-счетов в ИЖС, — говорит директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — В таких случаях гарантом безопасности будет выступать банк, покупатели окажутся защищены, так как застройщик не получит деньги до момента сдачи дома. Этот инструмент уже внедрен, и при общении с застройщиком покупатель имеет полное право настаивать на использовании данного механизма, что мы крайне рекомендуем».

Да, согласна Гизатова, эскроу-счета на ИЖС полностью обезопасят от потери денег, но не от строительства некачественного жилья. Кроме того, это приведет к подорожанию строительства. По ее словам, уже сейчас можно обезопасить себя при заключении сделки: рассчитываться с застройщиком не полностью, а траншами, через банк. Та самая траншевая ипотека, отказаться от которой убеждали в «Таунхаусах». Выполнен первый этап работ — перечислены средства, выполнен второй — также закрываете платеж, авансом или по факту. «Это самый эффективный вариант сохранения финансов», — подчеркивает руководитель «Счастливого дома».

Кроме того, конечно, не стоит вестись на низкие цены. «Есть среднерыночная цена у любого продукта. И когда вам делают предложение, на порядок отличающееся, то это всегда повод задуматься», — указывает Галлямов. Так, Сокуры и Куюки, отмечает он, являются «традиционно всеми любимыми и популярными локациями», где цены на участки стартуют от 240 тыс. рублей и от 400 тыс. рублей за сотку соответственно. Средняя стоимость стройки у надежных строительных компаний сейчас — от 63 тыс. рублей за квадратный метр, средний срок — 4–6 месяцев. Т. е., по подсчетам Галлямова, покупка участка в Сокурах и возведение дома в 100 «квадратов» сегодня в среднем будет стоить от 8,5 млн рублей.

При этом наши собеседники констатируют, что обезопасить себя по максимуму от недобросовестных застройщиков просто невозможно: сегодня предприниматель работает, а завтра может «схлопнуться», сегодня у него хорошие рекомендации, а завтра — нет. «Нужно просто внимательнее подходить к выбору», — указывает Нигматуллина. А Гизатова напоминает, что при выборе фирмы необходимо учитывать ее репутацию, аффилированность, обязательно смотреть финансовую составляющую, судебные разбирательства.

Компания «Таунхаусы» при этом продолжает работать, ее рекламные билборды можно встретить по дороге из Сокуров в Казань Фото: «БИЗНЕС Online»

Адрес офиса обещали скинуть попозже

Но самое удивительное, что, даже после того как потерпевшие развернули активную деятельность, пытаясь добиться от компании исполнения договоров, «Таунхаусы» продолжали работать. По дороге из Сокуров в Казань стоял их рекламный билборд, предлагающий дома за 3,5 млн рублей, а в самом поселке можно было встретить как минимум два баннера на деревяшках, где говорится о розыгрыше машины от «Таунхаусов».

Корреспондент «БИЗНЕС Online» под видом клиента позвонил по номеру, указанному на офисе, и ему согласились показать продаваемые участки в Сокурах и примеры построенных домов. Так, участки, размежеванные по 10 соток, представители фирмы предлагали купить по 230–300 тыс. за квадратный метр. Участки эти якобы принадлежат некому «инвестору», чье имя не озвучили. «Инвесторов куча», — сообщила представительница фирмы.

После объезда половины Новых Сокуров нас привели к одному из десятков домов, выстроенных по типовому проекту в два ряда по улице. Это оказался дом с предчистовой отделкой на 115 кв. м ценой 8 млн рублей. «Здесь один застройщик: он все скупил и все застроил. Зовут Марат», — объясняли собеседники, избегая подробностей. «Строительство выходит дешевле, — говорила сопровождавшая нас представительница фирмы, — потому что мы берем количеством объектов». Дом в 100 кв. м обещали возвести за 38–39 тыс. рублей за «квадрат» — конечно, с оговоркой, что не из самых лучших материалов. Хотите качественнее — будет подороже, до 5 млн рублей. «Но мы все равно даем гарантию на пять лет», — отметила собеседница. Обсудить дальнейшие подробности сделки и строительства она пригласила в офис к прорабу, адрес офиса обещали скинуть попозже, но так и не отправили.

«БИЗНЕС Online» будет следить за развитием уголовного дела.