Дарить нельзя завещать: как получить квартиру в подарок и не остаться на улице

Дарить квартиру или завещать? Здесь нет однозначного ответа. Собственнику недвижимости, конечно, лучше составлять завещание Фото: ru.freepik.com

Подарить или завещать — что лучше?

На этой неделе Госдума приняла в первом чтении законопроект об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения между людьми, которые не являются близкими родственниками. Изменения коснутся ст. 574 Жилищного кодекса, поэтому поторопитесь, если тетя планировала подарить вам свою квартиру. Такой шаг в первую очередь направлен на защиту пожилых россиян, которые выбирают дарственную, а не завещание, так как не понимают разницы и последствий, а потому остаются на улице.

Дарить квартиру или завещать? Здесь нет однозначного ответа. Собственнику недвижимости, конечно, лучше составлять завещание. Он останется владельцем квадратных метров до своей смерти, вправе передумать, кому оставлять их, и вообще потом выбрать более достойного наследника. А вот в случае дарителя возникают риски, так как после регистрации недвижимости он лишается всех прав на нее. Почему? Потому что чаще всего дарственная подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право и дальше жить в подаренной квартире. Потом эти договоренности не соблюдаются, квартиру продают или ее забирают приставы. Дальше судебные (безуспешные) разбирательства.

А вот если мы посмотрим на этот вопрос со стороны того, кому дарят, то, конечно, в его интересах договор дарения. Потому что нет никаких соперников, собственность приобретается за пару недель и не надо вступать в наследство. Договор дарения пока заключается в письменной форме и совсем не обязательно идти к нотариусу. Дарственная должна содержать следующие пункты:

• дата и место заключения соглашения;
• имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
• намерение дарителя безвозмездно передать квартиру, а одаряемого — принять ее;
• характеристика объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
• момент передачи права собственности;
• подписи сторон.

Обратите внимание, что договор дарения — это безвозмездная сделка. Поэтому при упоминании денежной компенсации договор не признается дарением. Кстати, «схематозы» с долями в квартире могут иметь печальные последствия, так что не стоит приобретать долю через дарение только, потому что у продавца нет желания «возиться» с отказами соседей.

Как много случаев, когда гражданский муж торжественно пишет дарственную на квартиру для второй любимой жены, но не регистрирует сделку Фото: ru.freepik.com

Хитрые тещи и гражданские мужья

Подарить жилье или его часть можно в любое время. Но просто «сварганить» договор и передать документы нельзя — сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как много случаев, когда гражданский муж торжественно пишет дарственную на квартиру для второй любимой жены, но не регистрирует сделку! А потом жилплощадь дарится через нотариуса ребенку от первой любимой жены, уходит партнерам по бизнесу или продается третьим лицам.

Подарить квартиру жене. Это замечательная идея, но есть ряд моментов, которые необходимо учитывать и зависят они от того, когда и как приобреталась эта недвижимость. Если была получена мужем по наследству, дарению или приобретена до брака, никаких препятствий, кроме свекрови, нет, потому что квартира — личная собственность. А вот если квадратные метры куплены в браке, брачный договор не заключен, недвижимость является общим имуществом, даже если оформлена на одного из супругов. Поэтому сначала необходимо определить доли в ней, а затем супруг распорядится своей долей на квартиру, оформив дарственную. Альтернативой может стать брачный договор, где супруги уточнят, что это личная собственность жены.

Дарение квартиры, купленной в браке. Если оформляется договор дарения недвижимости, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получить согласие супруга на сделку. Чтобы его оформить, нужно предоставить нотариусу документы:

• паспорт супруга, который соглашается на продажу;
• свидетельство о регистрации брака;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

Согласие супруга действует бессрочно, пока не будет отозвано, если в документе не прописан срок.

Если дарственная оформляется не на близкую родню, получатель должен заплатить 13% от его стоимости Фото: «БИЗНЕС Online»

Кто должен платить налоги, а кто нет

Налоги при дарении. Даритель не платит налог даже если он подарил две квартиры в центре Казани, коттедж с бассейном и вертолет в придачу. Как обстоят дела у получателя? Передача в дар недвижимости близким родственникам не облагается налогом, единственным платежом будет госпошлина за регистрацию.

В круг «безналоговых» счастливчиков входят: супруг, братья и сестры, в том числе неполнородные (это когда один общий родитель), дети (и усыновленные тоже), родители, дедушки и бабушки, внуки. Чтобы понять, кто является членом семьи или близким родственником, обратимся к абзацу 2, п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Но если дарственная оформляется не на близкую родню, получатель должен заплатить 13% от его стоимости. Например, вы получили от своей тети в подарок квартиру. Так как тетя, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не относится к близким родственникам, вы должны подать 3НДФЛ и заплатить налог с дарения недвижимости в размере 13% от стоимости квартиры. Аналогичная история с подарками от свекрови. По закону мама супруга не считается близким родственником, поэтому она должна заполнить налоговую декларацию до 30 апреля в год, когда произошла сделка, и не позднее 15 июля этого же года заплатить 13%.

Облагается ли налогом квартира, подаренная бывшим или гражданским мужем? Если брак расторгнут или еще не зарегистрирован, придется уплатить 13%, так как супруги в не зарегистрированном браке родственниками не считаются, даже если у них трое детей, попугай и собака. Налог при получении недвижимости в дар рассчитывается от кадастровой стоимости объекта на 1 января такого-то года, в котором произошла регистрация перехода права собственности.

Продаем подаренную квартиру. Жилье, полученное по договору дарения от близкого родственника, можно продать без уплаты налога через три года после оформления ее в собственность (дату смотрим в выписке из ЕГРН, а не в договоре дарения). Если квартиру или дом продать раньше трех лет, то уменьшить налог можно двумя способами — использовать налоговый вычет или уменьшить доход на расходы дарителя.

Например, Айрату в 2022 году подарили родительский дом. Он его продал в 2024-м за 7 млн рублей. Айрат вправе применить налоговый вычет: 7 млн минус 1 млн (налоговый вычет) равно 6 млн рублей. Из них минус 13% — налог составил 780 тысяч. Если даритель ранее сам покупал эту недвижимость, можно использовать его расходы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) одаряемого при последующей продаже. Например, брат подарил Эльвире квартиру за 5 млн рублей. Через год Эльвира решила продать ее за 6 млн. Налог рассчитывает так: 6 млн минус 5 млн, равно — 1 миллион. Из миллиона вычитаем 13% — получилось 130 тыс. рублей. В обоих случаях кадастровая стоимость объектов была ниже продажной.

Обратите внимание, что расходы дарителя не рисуем и не берем с потолка, нужны подтверждающие документы.

Свекровь и бывший муж не являются близкими родственниками, вся подаренная ими недвижимость облагается налогом и может быть продана без потерь только через 5 лет Фото: «БИЗНЕС Online»

Опасности при покупке подаренной квартиры

На вторичном рынке жилья в Казани нередко можно встретить дома и квартиры с проблемной юридической историей. Лидеры здесь — объекты по дарению. Особенно если даритель пожилой человек, а получатель не близкий родственник. Начать «расследование» можно с общения с бывшим владельцем и убедиться, что в сделке не было никакого давления, заблуждений и дальнейшая его судьба сложилась счастливейшим образом.

Бывают случаи, когда кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить такое дарение можно только в суде. Обиженная родня дарителя попытается убедить суд в том, что тот не понимал, что делает, передавая в дар недвижимость. Оспорить дарение могут пытаться родственники, рассчитывающие, что это имущество достанется им по наследству, но по неведомым причинам оно было подарено лишь одному из родственников или вообще соседке по даче. Поэтому, если в фаворите вы, но вы не единственный внук или племянник, во избежание рисков оформите договор у нотариуса — он подстрахует на случай неоправданных претензий близких.

Когда даритель передумал. Забрать подаренную недвижимость обратно из-за того, что изменились планы или случилась ссора с тем, кому ее подарили, не получится. Это можно сделать исключительно в судебном порядке или есть веские причины.

Основания, по которым возможна отмена любой дарственной:

• если раньше умер тот, кому подарили недвижимость, но только если в договоре был пункт о возможности вернуть «подарок». Даритель направляет свидетельство о смерти и копию договора дарения, на основании чего права на недвижимость вновь регистрируются на старого владельца;
• получатель покушался на жизнь или здоровье дарителя или члена его семьи. В случае убийства, отмена дарственной инициируется наследниками потерпевшего;
• дарение признано недействительным и доказано, что даритель не осознавал своих действий, был невменяем, находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянении, подвергся угрозам и его принудили к подписанию дарственной;
• новый обладатель обращается с квартирой ненадлежаще, что угрожает ее целостности, при этом она по-прежнему для заявителя чрезвычайно ценна. Но отмена дарственной по этому основанию встречается крайне редко.

Подытожим. Передать свою недвижимость безвозмездно можно двумя способами — подарить или завещать. У каждого варианта свои плюсы и минусы. Дарители и получатели, если они близкие родственники, никогда не платят налоги при договоре дарения. Подаренное близкими родственниками жилье можно продать и не платить налоги, если срок владения больше трех лет. Даритель вправе проживать в подаренной квартире пожизненно, если это условие прописано в договоре.

Свекровь и бывший муж не являются близкими родственниками, вся подаренная ими недвижимость облагается налогом и может быть продана без потерь только через 5 лет. Если одариваемый умер раньше дарителя, последний вправе вернуть себе недвижимость обратно, если такое условие предусмотрено договором. Покупка квартиры, ранее полученной по дарению, несет в себе много рисков и семейных тайн. Будьте внимательны!