Наталья Зубаревич: «Татарстан – оловянный солдатик: строит и строит! Но посмотрим, что будет дальше…»

«Не хужеет», как выразилась Наталья Зубаревич, только два момента — динамика зарплат и реальных доходов населения, чему застройщики должны радоваться. «Это сейчас ваше все, несмотря на ставку Центробанка! Если бы этого не было, вы бы уже плакали в три ручья!» — подчеркнула профессор Фото: © Владимир Федоренко, РИА «Новости»

Зубаревич: «Не вы одни такие несчастные девелоперы. Во всей экономике нездорово»

Сегодняшний форум Сбербанка в Казани начался с выступлений отдельных спикеров, и одним из них стала профессор МГУ, российский экономико-географ Наталья Зубаревич. На «разогреве» у нее были директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи и Ильдар Хусаинов, владелец одной из крупнейших в России риелторских сетей «Этажи».

«Есть ли жизнь на Марсе, думала я, слушая предыдущие выступления. Есть! Только я живу на Земле, поэтому будем говорить о Земле», — интересно оценила Зубаревич выступления предыдущих ораторов. Ее речь была похожа на своеобразный ликбез о том, кто потенциально и где будет покупать жилье.

Итак, российская экономика замедляется. «Не вы одни такие несчастные девелоперы. Во всей экономике нездорово!» — показала она на динамику показателей по кварталам 2024 года (ВВП, промышленность, инвестиции, строительство и др.). «Не хужеет», как выразилась докладчица, только два момента — динамика зарплат и реальных доходов населения, чему застройщики должны радоваться. «Это сейчас ваше все, несмотря на ставку Центробанка! Если бы этого не было, вы бы уже плакали в три ручья!» — подчеркнула Зубаревич.

Промышленность растет, но надо внимательнее смотреть, где именно, т. е. «где люди лучше зарабатывают деньги, чтобы купить ваше жилье». У регионов разная динамика, но в лидерах регионы ВПК (Поволжье, центральная часть страны и частично Урал). При этом на субъекты с добывающей промышленностью не надо надеяться — «они в минусах в 2024-м». «Хуже всего, предупреждаю я вас, в регионах угледобычи. Не стройте много в Кемеровской области, банкротиками станете. Нет там сейчас платежеспособного спроса», — предупредила профессор. А вот на Дальнем Востоке «неплохо», но там еще действует и льготная ипотека.

Крупнейший центр обрабатывающей промышленности — Москва. Далее идут Санкт-Петербург и Московская область, на 4-м месте Татарстан, а замыкает пятерку Тюменская область. Но можно строить не только там. «Ни в чем себе не отказывайте, стройте в Удмуртии, Курганской, Тульской областях. Деньги там есть и будут еще какое-то время. Там обработка прет на бешеный процент», — добавила она. Однако «сложно» в экспортных регионах обрабатывающей промышленности (лесопереработка, черная и цветная металлургия, отчасти нефтехимия и нефтепереработка) — «там санкции сработали».

Что касается строительства в целом, то после «праздника души» в 2023 году, когда рост составил больше 8%, на конец 2024-го показатель уже 2%. Так, в Москве произошло снижение на 4% за счет высокой базы. Нижегородская область «полетела», на Дальнем Востоке — минус 5%, а в Сибири — минус 3%.

Зато Татарстану все нипочем. Динамика строительства в республике в 2024 году выросла на 18% к уровню 2023-го. «Татарстан как стойкий оловянный солдатик. Что бы в стране ни происходило, строит, строит и строит. Очень крутые ребята, — похвалила Зубаревич, однако оговорилась: — Но посмотрим, что будет дальше». И позже добавила: «Тюменцы не сдаются. Они номер два после Татарстана. Таких два у нас оловянных солдатика, которые идут против ветра». Но это общие цифры — дороги, социалка и другие проекты.

А вот конкретно в жилищном строительстве «ситуация аховая». В 2024 году — спад на 2,4% по стране. Санкт-Петербург по вводу жилья «упал» на 23% к 2023-му, Москва — на 11%, Краснодарский край — на 13%. «Первыми почувствовали запах жареного крупнейшие агломерации. Молодцы, сообразили! Дольше всех разнюхивала ситуацию Ленобласть, не снижала объемов ввода. Она надеялась на лучшее», — не скрывала иронии спикер. При этом во всем вводе жилья «чемпионом» являются ИЖС и дачи — доля 58%. Из презентации следовало, что Татарстан и тут вырос, правда, всего на символические 0,5%.

Спад цен на первичке наблюдается в Подмосковье и Краснодарском крае. «Понастроили столько… Там доля нераспроданного жилья максимальная в стране. Как рынок на это реагирует? Приходится спускать цену», — сказала профессор и указала, что регионы, где за 2023 год цена взлетела сильнее, «медленнее остывают и в 2024-м».

Затронула Зубаревич и ситуацию на рынке труда. «Нормальной возможности» нанять работников не будет до начала 2030-х годов, предупредила она девелоперов. В возрасте 20 лет «дыра», и пока «племя маткапитала» не дорастет до трудоспособного возраста… Кроме того, не закончилась и гонка зарплат. Практически во всех регионах ускорился рост номинальной зарплаты в 2024-м по сравнению с годом ранее. «Но самая высокая динамика — это Волга и Центр. Где оборонка, там и деньги быстрее растут», — указала она. Но предупредила, что «что-то чудноватое» происходит со статистикой по реальным доходам, с ней надо быть аккуратнее. Сильнее всего за последние три года потеряли пенсионеры. Динамика реальных пенсий — «это слеза». Поэтому они «не ваша клиентура», сказала Зубаревич.

Алексей Лейпи: «Сейчас, мы знаем, на рынке есть определенные турбуленции, продажи падают, начинается конкуренция стоимостью. <…> Мы ждем, что рынок пойдет вместе в такое опрозрачивание, исполнение этого стандарта» Фото: © Рамиль Ситдиков, РИА «Новости»

Сбер радуется новому ипотечному стандарту…

За отдельными выступлениями спикеров последовала дискуссия о «новых правилах игры» на рынке ипотеки. Речь была прежде всего о стандарте защиты ипотечных заемщиков, который вступил в силу 1 января. ЦБ внедрил его, чтобы минимизировать высокорисковые схемы на рынке ипотеки и чтобы банки детально информировали клиентов об условиях займа и возможных рисках. К слову, сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина на встрече с банкирами вновь жаловалась на схемы, которые есть в ипотеке, и грозилась внедрить новую, «стандартную ипотеку».

Новый документ запрещает размещать средств ипотечников на аккредитивах — только эскроу-счета. Также ЦБ запретил учитывать кешбэк, который вернется покупателю после покупки квартиры, как первоначальный взнос. Еще банки теперь не могут получить вознаграждение от продавца за снижение ставки, если это приводит к искусственному подорожанию жилья. Другими словами, запрещено субсидирование со стороны застройщика. Банкам рекомендовано заключать договоры ипотеки на срок не более 30 лет, а сумма займа не должна превышать 80% от справедливой стоимости недвижимости. Наконец, с 1 июля 2025 года банкам запретят брать плату за снижение процентной ставки.

Какая первая реакция рынка на внедрение ипотечного стандарта? Нынешнее ужесточение правил было необходимым для рынка, отметил директор департамента «Домклик» Лейпи и подчеркнул, что Сберу не приходилось адаптироваться к новому стандарту, потому что подобных серых схем, практик у банка и не было. А вот у других организаций они есть, читалось между строк.

«Давайте вспомним ситуацию, которая была не так давно, пару лет назад у нас на рынке, когда начала активно выдаваться ипотека от застройщиков с околонулевыми ставками. Ведь поведение клиентов достаточно сильно изменилось. Появление такого продукта, с одной стороны, выглядело хорошо, а с другой — практически полностью изменилось поведение клиента», — заметил Лейпи. Как именно?

Раньше потребитель вносил платежи по займу сразу, как только появилась возможность, чтобы оптимизировать общий платеж и нагрузку. С появлением околонулевых ставок процесс пошел иначе. Сумму на субсидии для банков нужно было откуда-то брать, и так начала расти стоимость объектов. Дальше, отметил Лейпи, сложилась еще более «интересная» ситуация, когда за наличные недвижимость можно купить по одной сумме, а если используется ипотека с субсидированной ставкой — по другой. Следом появилась господдержка. Возмещение для банков по ней уменьшилось, выдача таких займов стала нецелесообразной.

В конечном счете все новые схемы приводили к подорожанию недвижимости для покупателя. А новый стандарт должен улучшить ситуацию. «Сейчас, мы знаем, на рынке есть определенные турбуленции, продажи падают, начинается конкуренция стоимостью. <…> Мы ждем, что рынок пойдет вместе в такое опрозрачивание, исполнение этого стандарта», — заключил директор «Домклика».

Ильдар Хусаинов уверен, что власти поторопились с введением стандарта и его вступление в силу нужно отсрочить. Дескать, рынку нужно время на то, чтобы привыкнуть к новым правилам игры Фото: t.me/s/khusainov_ildar

… а риелторы бьют тревогу

А вот Хусаинов внедрению ипотечного стандарта был, мягко говоря, не рад. Его яркое выступление сводилось к тому, что власти поторопились с введением стандарта и его вступление в силу нужно отсрочить. Дескать, рынку нужно время на то, чтобы привыкнуть к новым правилам игры.

«Регулирование всегда имеет свои плюсы и минусы. Все видели, что случилось с выдачей загородки. Начали регулировать — и отрасль умерла. Когда эскроу ввели, стоимость объектов увеличилась резко. Желание отрегулировать всегда опасно, потому что корневая проблема не решается. Как правило, мы решаем не ее, а последствия. Давайте накинем деньги через льготные программы, не создавая вертикальные цепочки внутри отрасли! В итоге все со временем вылезает», — переживал предприниматель.

По его словам Хусаинова, ипотечный стандарт «из той же серии абсолютно», конечная проблема не решается. «Ну что теперь произойдет? Нельзя [в договоре] ставить две цены (стандартную и с применением финансовых инструментов (рассрочки, ипотеки) — прим. ред.). Что застройщики сделали? Подняли цены всем, а потом гражданам [при покупке] за наличку делают дисконт. В итоге повысили цену для тех, кто ипотеку брать собирался. Регулирование? Не знаю», — негодовал участник форума.

Да, у ЦБ «своя правда, логика», но после введения субсидий от застройщика процент невозврата кредитов не сильно изменился, рассуждал предприниматель. Он подчеркнул, что после «очень бодрого» января в феврале на рынке «идет серьезный спад активности». По мнению основателя «Этажей», сказалось новое регулирование. «Совсем недавно смотрел цифры. Рынок в феврале сел, и прилично так. Примерно на 20 процентов к уровням четвертого квартала [2024 года]. Причем и так строителям тяжело», — указал Хусаинов.

«Почему, когда что-то внедряется, рынок получает такую реакцию? Может быть, стоит вводить более мягко? А что мы видим сейчас? Где нет проблем, они возникают. Ипотечный стандарт уже повлиял. Уже часть застройщиков переживает. Более чем на 25 процентов будет меньше начато проектов в первом квартале 2025 года. Вот результат регулирования. И наоборот, в загородном жилье, где нет регулирования, идет рост!» — подчеркнул бизнесмен.

Сейчас пошли разговоры о регулировании рассрочки, заранее опасался Хусаинов. «Может быть, не надо регулировать?» — задавался он скорее риторическим вопросом.

Илья Вольфсон призвал скорректировать условия льготной ипотеки. Сегодня максимальная субсидируемая сумма кредита в регионах — 6 млн рублей, а нужно поднять хотя бы до 12 миллионов. «Все мы понимаем, что сейчас за 6 миллионов квартир уже практически нет», — отметил спикер Фото: «БИЗНЕС Online»

«Рустам Нургалиевич, конечно, очень болеющий за свой край человек»

Рассрочка — это большой риск в том числе для застройщика, особенно если она на длительный срок, а эффект от нее для рынка станет понятен только года через два, заметил депутат Госдумы от Татарстана, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон. По его словам, могут быть недобросовестные покупатели, которые могут вписать детей в квартиру и прекратить платежи, и с этим «потом ничего уже не сделаешь». А потому механизм защиты застройщиков все же нужно отладить, данный вопрос обсуждается.

По большей части выступление парламентария было о том, как стимулировать спрос на недвижимость и обеспечить ее доступность. Президент России поставил задачу до 2030 года ввести не менее 120 млн кв. м жилья, и очевидно, что даже с учетом текущих проектов нужно поднимать спрос, заметила модератор, директор юридического управления «Домклика» Алена Уварова.

Конечно же, в первую очередь спрос поднимет снижение ключевой ставки, заметил Вольфсон. Во-вторых, депутат призвал скорректировать условия льготной ипотеки. Сегодня максимальная субсидируемая сумма кредита в регионах — 6 млн рублей, а нужно поднять хотя бы до 12 миллионов. «Все мы понимаем, что сейчас за 6 миллионов квартир уже практически нет», — отметил спикер.

Еще одно предложение, которое сейчас обсуждается, — изменение условий налогового вычета при покупке квартиры. Сегодня компенсация в размере 13% от стоимости недвижимости, но только в рамках установленного лимита в размере 2 млн рублей. И эта верхняя планка не менялась уже довольно давно. По мнению Вольфсона, ее можно было бы поднять хотя бы до 9 млн рублей.

Другие варианты — это промышленная ипотека, арендное жилье и покупка жилья в лизинг, когда компания покупает недвижимость и предоставляет ее сотруднику. Чтобы выполнить задачу президента России, есть хороший задел, отметил депутат.

Александр Анащенко: «Не знаю ни одного губернатора, у которого голова не болела бы» Фото: rais.tatarstan.ru

Председатель Волго-Вятского банка Сбербанка Александр Анащенко, как выяснилось, приехал на форум после встречи с раисом Татарстана Рустамом Миннихановым. Беседа с Миннихановым продлилась полтора часа. «Что со стройкой? Что с ипотекой? С какими инициативами можем выйти? Что делать, чтобы отрасль не встала? — пересказал Анащенко темы разговора. — Рустам Нургалиевич, конечно, очень болеющий за свой край человек. Но не знаю ни одного губернатора, у которого голова не болела бы».

Ильшат Гимаев: «Не секрет, что тема под пристальным вниманием президента. Мы тоже попали немножко в зону критики…» Фото: «БИЗНЕС Online»

Отдельно Анащенко отметил программу социальной ипотеки, которая более 20 лет работает в Татарстане. Условия по ней действительно «очень комфортные», может быть приостановка платежей, а случаев принудительного выселения до сих пор практически не было, подхватил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. «Понятно, что не все регионы могут применять. Но Татарстану удалось в свое время принять нормативную базу. Главным фактором также является наличие земельного фонда, который аккумулируется в госрезерв», — указал чиновник.

И если соципотека радует, то «очень волнует» республику наполнение эскроу-счетов. Проще говоря, покупать стали меньше, спрос упал. От наполняемости эскроу-счетов зависит ставка проектного финансирования. Чем ниже уровень продаж, тем меньше денег на счетах эскроу и тем дороже строительство домов. Еще один вопрос для Татарстана — мошенничество в сфере ИЖС. «Не секрет, что тема под пристальным вниманием президента. Мы тоже попали немножко в зону критики…» — отметил замминистра.