«Для покупки квартиры доход семьи должен быть не менее 320 тысяч рублей в месяц. Это в 5 раз больше средней заработной платы по нашей республике!» — убеждал накануне Рустам Минниханов поднять сумму кредита по семейной ипотеке. На совещании у Владимира Путина раис Татарстана также предложил приструнить банки с их комиссиями и снизить нормативы по площади школ и детсадов. Еще Минниханов посетовал, что на модернизацию подземных сетей пока дают меньше денег, чем обещали поначалу. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин переживал за темпы стройки и предлагал активнее использовать рассрочку от застройщиков. О том, какой набор «хотелок» предъявили Путину Хуснуллин и губернаторы, — в материале «БИЗНЕС Online».
Открывая совещание, Владимир Путин призвал определиться с мастер-планами, базой для развития опорных населенных пунктов
Путин увидел в стройке «риски торможения»
«Чувствуется, что реально поработали…» — президент России Владимир Путин накануне отдавал должное Рустаму Минниханову. Выступление раиса Татарстана на совещании по новому нацпроекту «Инфраструктура для жизни», на который в ближайшую трехлетку заложили почти 4 трлн рублей, и правда получилось насыщенным и богатым на вопросы, решить которые можно только на самом верхнем уровне, потому что решение потребует как минимум дополнительных серьезных вливаний из федерального бюджета.
Часть идей, прозвучавших вчера, российский строительный комплекс во главе с вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным ранее так или иначе уже озвучивал. Но комиссия Госсовета РФ «Инфраструктура для жизни», которую возглавляет Минниханов, решила не сдерживать себя и выступить «на все деньги»: повторить пройденный ранее «материал» и обозначить новый. К примеру, ранее раис РТ (и не только он) уже просил поднять предельный лимит по семейной ипотеке с нынешних 6 млн рублей в регионах, а накануне заявил, что неплохо бы не только увеличить сумму займа, но и расширить программу ипотеки, включив в нее семьи с детьми в возрасте до 14 лет (сейчас — до 6 лет) и семьи ветеранов СВО. И это только один пример.
Открывая совещание, Путин призвал определиться с мастер-планами, базой для развития опорных населенных пунктов. Регионы уже начали их готовить, но у документов все еще нет правового статуса, неясно, как они будут соотноситься с генпланами и комплексными планами развития. В итоге есть риск, что возникнут противоречия и нагромождения, ситуацию надо «расшивать». К слову, в Татарстане этот гештальт формально закрыли буквально в понедельник, как будто специально под совещание в верхах.
Но бюрократические вопросы решить все же легче, чем экономические. В последние годы стройка бурно развивается, но сейчас с учетом «текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации» возникли «риски торможения», обозначил президент России. В недавнем интервью Хуснуллин отмечал, что стройотрасль еще движется по инерции, но сроки сдачи 100 тыс. квартир уже сдвинулись вправо. «Пока некритично, но уже тревожный сигнал», — оценил вице-премьер. У Путина в справке тоже были «тревожащие» цифры. Сроки сдачи сдвинулись на полгода вправо уже по более чем 2 тыс. строительных проектов, обозначил он.
«Застройщики сталкиваются со снижением спроса. Он, в свою очередь, падает из-за дорогой стоимости кредита, как известно. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается», — рисовал картину Путин. Темных красок в не самый красочный «пейзаж» добавляют комиссии банков при оформлении ипотеки. «Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов», — отметил Путин. Что именно подразумевается под выражением «навести порядок», осталось неясным. Но позже и Минниханов покритиковал банки за комиссии. Причем если Путин говорил о 5–10% комиссии, то раис Татарстана привел другую оценку: дескать, доходит до 20%. Хуснуллин позже доложил, что меры в отношении банков, чтобы те поубавили комиссии, уже приняты.
Запуск новых проектов относительно 2024 года сократился на 23% на фоне подорожавших кредитов для застройщиков, также отметил Путин. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике. Очевидно, что правительству совместно с Банком России необходимо принимать адекватные ситуации меры», — обозначил президент РФ. А дальше этими самыми мерами, которые вряд ли пришлись по душе экономическому блоку кабмина, «фонтанировали» Хуснуллин, Минниханов и другие губернаторы.
Рустам Минниханов в докладе отмечал, что выражает мнение не только Татарстана, но и регионов
Ипотеку расширить, банки приструнить, нормативы поправить: что предложил Минниханов
Начали все-таки с позитивного — с новых объектов инфраструктуры в регионах. К примеру, во Владимирской области за счет инфраструктурных кредитов построили социальные объекты в абсолютно новом поселке, созданном с нуля. Инвестор частного проекта расписывал преимущества населенного пункта, а подтверждали, как хорошо в нем живется, примеры Кристины Габдулиной и Максима Житникова, приехавших в Россию из Латвии и Германии. Почему молодые люди уезжали, осталось непонятным. Были и другие примеры успешной работы: реконструированные очистные в подмосковном Щелково, многоквартирный дом в Нарьян-Маре, производство солнечных панелей в Саранске и спортивный комплекс «Юность» в Докучаевске ДНР.
Перерезав ленточки, перешли к тому, что сделать еще предстоит. Строительный комплекс — основа развития страны — испытывает трудности, отметил Минниханов. Объем ввода многоквартирного жилья упал на 18% по сравнению с началом 2024 года, а выдача ипотеки рухнула на 53%. «Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027–2028-х годах и росту цен на него», — предупредил докладчик.
В таких условиях надо повысить доступность жилья и поддержать застройщиков, следовало из речи Минниханова. Каким образом? Приводим тезисы из выступления раиса республики. Сам он в докладе отмечал, что выражает мнение не только Татарстана, но и регионов.
Поднять размер кредита по семейной ипотеке. На сегодня семейная ипотека — это главный инструмент, по которому молодые семьи получают жилье. Программу продлили до 2030 года, и за это регионы благодарны. Но есть «ряд факторов», сдерживающих развитие такой ипотеки. Во-первых, нужно увеличить предельный размер кредита по программе, который сейчас в регионах составляет всего 6 млн рублей. А средняя стоимость двухкомнатной квартиры, самого востребованного на сегодня жилья, составляет 12 миллионов. В итоге вторую часть суммы приходится платить по рыночной ставке. «Для покупки такой квартиры доход семьи должен быть не менее 320 тысяч рублей в месяц, что в 5 раз больше средней заработной платы по нашей республике», — привел пример Минниханов и предложил дифференцировать лимит по регионам исходя из средней стоимости квадратного метра и числа членов семьи.
Расширить категорию получателей семейной ипотеки. Минниханов призвал расширить льготную программу, включив в нее семьи с детьми в возрасте «хотя бы» до 14 лет (сейчас — до 6 лет) и семьи участников специальной военной операции.
Минниханов призвал расширить льготную программу, включив в нее семьи с детьми в возрасте «хотя бы» до 14 лет (сейчас — до 6 лет) и семьи участников специальной военной операции
Следить за банками и их комиссиями. Кабмин РФ поднял размеры компенсации банкам, выдающим семейную ипотеку, но те, чтобы снизить риски и повысить маржинальность, продолжают брать комиссию. И размер ее «доходит иногда» до 20%. Банк берет комиссию с застройщика, а тот перекладывает ее на покупателя. Минниханов призвал правительство РФ и ЦБ ввести «действенный» механизм контроля за тем, как кредитные организации соблюдают стандарт защиты прав ипотечного заемщика. Выходило, что того контроля, что действует сейчас, недостаточно.
Помочь со строительством арендного жилья для заводчан через «механизм фондирования». Кадровый вопрос стоит достаточно остро. Только у Татарстана потребность в кадрах на ближайшие 7 лет — 59 тыс. человек, и это лишь для крупных предприятий. Без арендного жилья закрыть кадровую проблему невозможно. Минниханов попросил правительство и ЦБ разработать механизм фондирования по строительству арендного жилья.
Упростить застройщикам смену банка при проектном финансировании. А также временно запретить банкам применять санкции к застройщикам при изменении условий реализации проекта.
Возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая мера уже действовала в 2022–2023 годах, но была остановлена.
Обязать ресурсоснабжающие организации на «прозрачных условиях» формировать цены на строительство коммунальных объектов. Стоимость стройки должна определяться ресурсно-индексным методом. Грубо говоря, чтобы расчет был точнее и стоимость приближалась к рыночной, опиралась на рыночную стоимость стройматериалов.
Сократить сроки подключения объектов к инженерным сетям. Срок присоединения к электросетям может составлять до двух лет. Также предлагается уточнить нормативы нагрузки на инженерные сети при проектировании жилых и социальных объектов. Например, закладываемое нормативом для проекта потребление электричества может быть вдвое выше фактического.
Поддержать промышленную стройку облигациями. Объем лимита по инфраструктурным облигациям «Дом.РФ» надо довести до 300 млрд рублей. Напомним, соответствующие облигации были запущены в 2021 году. Суть в том, чтобы через выпуск ценных бумаг привлекать средства с рынков капитала и направлять их на строительство инфраструктуры в регионах по сниженной ставке за счет субсидии. Изменить условия финансирования по новым проектам, увеличив субсидию до 2/3 ключевой ставки ЦБ, а также установить регионам возобновляемый лимит для направления средств на новые проекты после погашения займов.
Поднять планы по строительству социальных объектов в рамках нацпроектов. В рамках текущих нацпроектов планируется за 6 лет построить более 630 млн кв. м жилья. В то же время на данный объем жилья намечен ввод всего 150 школ и 100 детсадов. «Важно довести объемы строительства социальных объектов в рамках нацпроектов до уровня ввода жилья, — отметил Минниханов и оговорился: — Действующая процентная ставка не позволяет инвесторам строить социальные объекты даже в тех субъектах, где ранее они это делали».
Пересмотреть нормативы по социальной инфраструктуре и разрешить отсрочку строительства паркингов. Такие нормативы должны опираться не только на объем вводимых «квадратов», но и на число зарегистрированных жильцов. Также, чтобы снизить нагрузку на застройщика, предлагается разрешить отсрочку строительства паркинга у многоквартирных домов «с учетом уровня заселения домов».
Снизить нормативы по площади школ и детсадов. Регулярные изменения нормативов ведут к перепроектированию типовых объектов и их удорожанию. За последние пять лет стоимость одного ученического места увеличилась в 2 раза и составила 2 млн рублей. К примеру, 30 лет назад площадь школы на 1,5 тыс. мест составляла 15 тыс. кв. м, сейчас — почти 30 тыс. кв. метров. «Предлагаем пересмотреть в сторону снижения существующие нормативы, учитывать в них не площади строительства, а их объемы, а также установить мораторий на изменение нормативов сроком на пять лет», — сказал Минниханов.
Раис Татарстана поблагодарил Путина за федеральную программу модернизации коммунальной инфраструктуры — 4,3 трлн рублей до 2030 года
Денег на ремонт сетей заложили меньше, чем планировали, посетовал Минниханов
Были в выступлении Минниханова и другие тезисы. К примеру, раис Татарстана поблагодарил Путина за федеральную программу модернизации коммунальной инфраструктуры — 4,3 трлн рублей до 2030 года. Однако без но не обошлось. На ближайшие три года по программе заложено лишь 169 млрд рублей из федерального бюджета. При этом ранее было поручение направлять на программу ежегодно не менее 150 млрд рублей. В итоге есть недофинансирование, и компенсировать его за счет роста тарифов для населения «достаточно сложно», обозначил раис.
В очередной раз глава комиссии «Инфраструктура для жизни» попросил распространить на ТСЖ и ЖСК те же правила, которые сейчас действуют в отношении управляющих компаний (УК). Речь о лицензировании руководителей и привлечении к административной ответственности. Нарушения можно карать не штрафами, а дисквалификацией или лишением лицензий, отметил Минниханов.
Еще одно предложение — установить базу для определения тарифа в зависимости от типа многоквартирного дома. Разумеется, коснулся раис РТ и известной темы спецсчетов, где собираются средства на капремонт домов. Вопросы «сложные», отметил в заключение руководитель республики и попросил Путина дать поручения, чтобы были найдены решения.
«Рустам Нургалиевич, спасибо за такой обстоятельный доклад. Чувствуется, что реально поработали над всем комплексом вопросов. Они непростые действительно и требуют особого внимания со стороны правительства и в некоторых аспектах — со стороны Центрального банка. Обязательно надо будет это проработать, согласен полностью», — отреагировал Путин.
Сейчас идет замедление ипотечного кредитования и, как следствие, стройки жилья. Банки сохраняют комиссию и увеличивают первоначальный взнос, вынуждены делать это «из-за имеющихся нормативных ограничений», посетовал Марат Хуснуллин
Как Хуснуллин просил расширить рассрочку и «отдельную программу» по ИЖС
Не менее внушительным оказалось и выступление Хуснуллина. После обязательной «мантры» о том, что строительная отрасль продолжает быть драйвером экономики, вице-премьер перешел к своим предложениям.
Главный способ улучшить жилищные условия — ипотека. Граждане ежегодно вкладывают в строительство около 16 трлн рублей. Льготная ипотека запустила стройку даже там, где «давно ничего не строилось», 3,2 млн семей улучшили свои жилищные условия. Доля просрочки по ипотеке значительно ниже, чем по потребкредитам, это один из самых стабильных финансовых инструментов. Сейчас идет замедление ипотечного кредитования и, как следствие, стройки жилья. Банки сохраняют комиссию и увеличивают первоначальный взнос, вынуждены делать это «из-за имеющихся нормативных ограничений», посетовал Хуснуллин.
Очевидно, это был камешек в огород главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, которая тоже участвовала в совещании. Дескать, банкам подняли требования по капиталу, потому они вводят комиссии. Чтобы поддержать стройку и выполнить показатели, нужна «стабильная политика по ипотеке» на 6 лет, отметил Хуснуллин и попросил у Путина поддержки, чтобы вместе с ЦБ проработать «меры поддержки» кредитования.
Если ипотека стала менее доступной, надо развивать «альтернативные механизмы» покупки жилья, продолжил Хуснуллин. Сейчас застройщики используют разрешенную законом рассрочку, которая применяется при покупке квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Но можно распространить рассрочку и на покупку жилья в готовом доме после ввода для тех компаний, которые полностью рассчитались с банками, и предусмотреть возможность залога на такое имущество. «В текущих условиях мера была бы крайне востребованной. Об этом просят все застройщики!» — упрашивал Хуснуллин.
В этот момент в трансляции показали всех участников совещания. Набиуллина (известный противник рассрочек и других схем), услышав тезис Хуснуллина, дважды отрицательно помотала головой и вздохнула.
Рост сектора ИЖС ограничивает нехватка подготовленных земельных участков, хотя в стране много пустырей и неэффективно используемых участков. Проблему решат мастер-планы, но это небыстро, а оперативно можно было бы передавать под стройку земли сельхозназначения, отметил вице-премьер РФ и отчитался, что работа с минсельхозом РФ идет. Но это было не все.
«Мы предлагаем вообще, Владимир Владимирович, ИЖС посмотреть как комплексную, отдельную программу. Потому что это и дороги, и социалка, и „коммуналка“, земельные участки», — заметил Хуснуллин. Понятно, что отдельная программа подразумевает большее финансирование. На строительство жилья нужны триллионы. «Бюджетом мы не обойдемся», — размышлял зампред правительства РФ уже о необходимости частных инвестиций.
«Да, действительно вопросов очень много», — отметил Путин, выслушав доклад. Но и это ведь были не все вопросы. Например, глава Подмосковья Андрей Воробьев просил разрешить регионам двигать вправо сроки ввода социальных объектов. Дескать, сначала власти гонят объект, а потом он простаивает, остается недозагруженным. «Право двигать вправо дать несложно. Только как бы люди не остались без поликлиник, магазинов и детских садов — вот в чем все дело», — отреагировал Путин, но все же пообещал подумать.
Эльвира Набиуллина: «В банках выстроена система регулирования — и от показателя долговой нагрузки, и от первоначального взноса, — а здесь будет рост задолженности через рассрочку (это тот же долг), при этом еще у застройщиков появится право изымать квартиры. Мне кажется, это неправильно»
Силуанов: «Я всегда говорю: пожалуйста, коллеги, у вас есть свои бюджеты»
Слово дали и Набиуллиной. Глава ЦБ, в частности, защищала решение ужесточить требования по капиталу к банкам и уверяла, что ипотека будет расти, просто не такими темпами, как прежде. 3–8% вместо 30%, но рост будет. Замедлится и рост цен. Комиссии банков при льготной ипотеке, как выяснилось, регулятор тоже беспокоят, и Банк России предлагает их запретить. В то же время идею Хуснуллина разрешить застройщикам изымать жилье, если оно продано в рассрочку и заемщик не платит, Банк России «очень не поддерживает».
«Потому что это тоже приведет к неконтролируемому, нерегулируемому росту закредитованности граждан. Я уже говорила, что в банках выстроена система регулирования — и от показателя долговой нагрузки, и от первоначального взноса, — а здесь будет рост задолженности через рассрочку (это тот же долг), при этом еще у застройщиков появится право изымать квартиры. Мне кажется, это неправильно», — отметила глава ЦБ.
Наконец, вставил свои пять копеек и министр финансов РФ Антон Силуанов. Суть была в том, что федеральный центр и так дает довольно много денег по инфраструктурным проектам, а ведь полномочия-то региональные и даже муниципальные. Только в этом году на «Инфраструктуру для жизни» Москва выделит 1,2 трлн рублей: «Еще и кредиты субъектам даем, и списываем кредиты».
В выступлении министра читалось — дополнительных денег не ждите. «Вот многие регионы предлагали: давайте на то выделим, давайте ту категорию включим, дополнительно расширим здесь. Я всегда говорю: пожалуйста, коллеги, у вас есть свои бюджеты, у вас есть свои возможности финансовые, участвуйте, в ваших же полномочиях. Мы значительный ресурс используем, помогаем, развиваем, тоже точно так же со своими уровнями бюджета вы можете это сделать. Это первое наше соображение», — отметил Силуанов.
Второе соображение было в том, что субъектам надо научиться эффективнее тратить те деньги, которые им дают. «Повышать эффективность нужно тех денег, которые как раз отвечают за это: субъекты Российской Федерации, муниципалитеты. Вот на что нужно обращать внимание больше. Они и сейчас в условиях финансовых ограничений говорят: „Давай еще новые программы расширим“», — отметил Силуанов.
На том и разошлись.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 57
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.