«Если раньше ликвидная квартира не стояла в экспозиции и одного дня, то теперь это время выросло до недели, а в некоторых случаях — до месяца», — говорят о трендах долгосрочной аренды эксперты «БИЗНЕС Online». За год количество предложений, по оценкам ЦИАН, выросло сразу в 2 раза, а цены практически остановились. Та же ситуация и на посуточном рынке: со времен чемпионата мира по футболу таких квартир стало больше на порядок. О том, сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду, на что придется потратиться, кто и почему демпингует, — в нашем материале.
В Казани в долгосрочную аренду сдается 4,2 тыс. квартир — это в 2,1 раза больше, чем годом ранее
Арендатор начинает и выигрывает?
По завершении «жирного» летнего сезона 2024 года на рынке аренды произошел резкий скачок цен на фоне выросшего спроса. Тогда этому способствовало снижение возможностей людей для покупки жилья — на фоне вздорожавшей ипотеки многие предпочли отложить покупку, но снимать квартиру. В числе причин роста цен на аренду называли разные варианты: от банальной жадности собственника до нехватки предложения. Но вот новый сезон уже 2025-го приходится встречать с другими трендами.
Во-первых, резко выросло количество квартир на арендном рынке. В Казани в долгосрочную аренду сдается 4,2 тыс. квартир — это в 2,1 раза больше, чем годом ранее. При этом, несмотря на приближение к летнему сезону, спрос только снижается — на 2% с марта по апрель. Таковы данные портала «ЦИАН». И пожалуй, основная причина такого роста экспертам видится в одном: собственники, которые не могут продать свою квартиру, массово переходят на рынок аренды.
«Если раньше мы отмечали, что рынок аренды находится на стороне собственника, то сейчас наблюдаем обратную тенденцию, — считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости „Этажи“ Диана Каримова. — Объем предложения заметно увеличился. Если раньше ликвидная квартира не стояла в экспозиции и одного дня, то теперь это время выросло до недели, а в некоторых случаях — до месяца».
Одна из главных причин — провал вторичного рынка. Квартиры плохо продаются, и владельцы оптимизируют затраты, пытаясь сдавать их арендаторам. Количество сделок в Татарстане в I квартале сократилось на 22% до 14,4 тыс. квартир. Да и до этого продажи квартир в сегменте «б/у» демонстрировали спад.
В преддверии массового наплыва туристов в столицу республики на площадке «ЦИАН» разместили 16 тыс. объявлений, что примерно на 10% больше, чем в мае прошлого года
Что это значит для рынка аренды? С одной стороны, у потенциального арендатора выбор стал в разы больше — очереди не наблюдается, можно спокойно искать подходящий вариант. С другой — собственники уже не могут сдать свою квартиру в те бешеные сроки, о которых эксперты говорили годом ранее, и снижают цену.
«Это тянется еще с зимнего сезонного затишья. Тогда квартиры могли простаивать и три, и четыре недели. В таких условиях собственник понимает: „Моя квартира неидеальная, поэтому я могу пойти на уступки — снизить цену, не брать залог, докупить мебель и так далее“», — рассуждает специалист по аренде агентства недвижимости «ФЛЭТ» Данил Ушкань.
Сейчас тяжело всем. Тем, у кого есть недвижимость, тяжело ее продать или сдать. А тем, у кого этой недвижимости нет, тяжело ее снять.
Стабильнее ситуация кажется на рынке посуточных квартирок — в этот сегмент в высокий турсезон обычно перетекает предложение из категории долгосрочной аренды. Например, в преддверии массового наплыва туристов в столицу республики на площадке «ЦИАН» разместили 16 тыс. объявлений, что примерно на 10% больше, чем в мае прошлого года. Спрос не отстает: рост здесь аналитики отмечают на уровне в 9%. Но эксперты советуют посмотреть на этот вопрос несколько шире.
«Сдача своей квартиры посуточно стала особенно популярной в период чемпионата мира по футболу, когда объект можно было сдать и за 100 тысяч рублей в сутки, — делится основатель сервиса бронирования квартир и апартаментов Utrip Кирилл Горшков. — Вернемся в тот, 2018 год: сдавалась всего тысяча квартир. А сегодня, по нашим данным, это 11 тысяч объектов». Получается, что за 7 лет популярность внутреннего туризма разогнала этот рынок, по разным подсчетам, от 11 до 16 раз.
Мы решили посмотреть, как же собственники в текущих реалиях зарабатывают на посуточном и долгосрочном рынке аренды квартир. Как оказалось, в этом море предложений о съеме есть множество подводных камней.
Один из трендов — теперь нет возможности выставить свою квартиру выше рыночной стоимости: в этом случае растет риск потерять арендатора через несколько месяцев
Долгосрочная аренда: объем предложения затормозил рост цен
Сегодня средняя однокомнатная квартира в Казани сдается за 30 тыс. рублей в месяц, подсчитали аналитики портала «ЦИАН». Рост за год составил около 10%, это ниже уровня инфляции. Динамика несопоставима с тем, что мы видели в ноябре 2024-го, когда произошел рост цены месяца сразу на 33%. А двушки сегодня сдаются за 44 тыс. рублей, что всего на 4% выше показателей предыдущего года (см. инфографику).
Получается, что рост предложения остановил взлет цены, который шокировал арендаторов в прошлом году.
«Цена растет, но уже не так стремительно, как годом ранее, — рассуждает Каримова. — В некоторых случаях стоимость месяца даже снижается из-за долгой экспозиции объекта. К примеру, стоила квартира 35 тысяч рублей, а стала 30 тысяч».
Один из трендов — теперь нет возможности выставить свою квартиру выше рыночной стоимости: в этом случае растет риск потерять арендатора через несколько месяцев. «Предположим, что рыночная стоимость квартиры от собственника — 50 тысяч рублей, но он хочет ее сдать за 60 тысяч. Через три-четыре недели арендатор находится, но спустя время понимает, что мог снять и дешевле. Конечно, он будет думать о переезде и при первой возможности съедет. Объект снова стоит пустой, а в этом, конечно, нет выгоды для собственника», — объясняет нюансы эксперт.
Из-за соотношения стоимости квартир на вторичном рынке и цены месяца аренды в Казани один из самых низких показателей рентабельности долгосрочной сдачи: около 4,6%. Такие цифры предлагают аналитики сервиса «ЦИАН». И все же этот сегмент еще рассматривается в качестве пассивного дохода или способа покрыть ипотеку за свою квартиру, если она, конечно, взята в благословенные времена, когда ставка ЦБ была в 2–4 раза ниже.
Серьезное достоинство долгосрочной аренды — низкие операционные расходы. «Серьезные поломки, по моей практике, случаются крайне редко. При этом с арендатора взимается залоговая часть — удерживаются расходы на клининг и ремонт тех вещей, которые были испорчены. В результате получаем, что собственнику стоит учитывать максимум 5 процентов от годового дохода на мелкие расходы — замена замка по выезде, вызов мастера в случае необходимости», — говорит один из экспертов.
Кроме того, на этом рынке работают и личные договоренности с арендатором. «Если арендатор рассматривает квартиру для длительного проживания, то нередки случаи, когда он сам улучшает свои жилищные условия: покупает технику, меняет какую-то мебель», — рассказывает Ушкань.
Но, конечно, здесь есть и риски.
Посуточный сегмент рынка — бизнес в чистом его проявлении
«Если нет документа, как доказать, что ты не был соучастником уголовного преступления?»
«Риски для собственника при долгосрочной аренде минимальные. Во-первых, редки случаи, когда происходят глобальные разрушения в квартирах. Если же такое произошло, на помощь приходит юридически верный договор с паспортными данными для разбирательства с арендатором», — рассуждает Ушкань. Кроме того, существует страховка для съемных квартир, которая покрывает расходы на ремонт в случае экстраординарных происшествий, стоимостью от 3,5 тыс. рублей в год.
Ситуация упрощается тем, что в Казани активно работает система, когда услуга по подбору арендатора собственником не оплачивается. Комиссию платит арендатор. «С одной стороны, мы работаем на поиск квартиры, поэтому предлагаем подходящие варианты именно будущему арендатору, но с другой — активно сотрудничаем с собственниками квартир по подбору будущего жильца, — считает участник рынка в стане риелторов. — Изменится ли эта ситуация? Возможно, но только в случае, когда предложение будет в разы обгонять спрос. Такого пока мы не наблюдаем». Что это значит для процесса съема жилья? Проверка будущего арендатора — на наличие долгов, судимостей или прошлого негативного опыта проживания в арендованном жилье — для собственника проводится бесплатно. «Заселяем мы, конечно, не всех», — соглашаются друг с другом эксперты.
Риски возникают в случае полного отсутствия договора и акта приема-передачи квартиры. В данном случае возместить ущерб от нерадивого жильца будет невозможно. Есть и другие неочевидные риски. «Без акта приема-передачи сложности могут возникнуть, к примеру, в случае совершения уголовного преступления у вас в квартире, — объясняет один из собеседников издания. — Как доказать, что вы не были соучастником, если нет прямого документа о передачи прав на вашу собственность другому человеку?»
При составлении договора стоит учитывать следующие пункты:
- все права и обязанности собственника и арендатора;
- размер и график оплаты аренды, наличие или отсутствие залога;
- при наличии — согласие других собственников квартиры на ее сдачу в аренду;
- акт приема-передачи ключей с указанием объекта недвижимости и полного его наполнения;
- правила расторжения договора аренды.
Средняя цена за сутки сдачи, по информации аналитиков портала «ЦИАН», оценивается на уровне 6 тыс. рублей
Посуточная аренда: можно заработать до 400 тыс. рублей в месяц в центре Казани, но придется серьезно потратиться
Если долгосрочная аренда — это по большому счету доход пассивный, то посуточный сегмент рынка — бизнес в чистом его проявлении. Здесь уже можно учитывать и постоянное управление объектами самостоятельно или с помощью команды, маркетинговые стратегии, работу над качеством сервиса и другие возможности для увеличения своего дохода. Рассмотрим этот сегмент по двум существующим моделям: сдача собственной квартиры посуточно и субаренда. Последнее, отметим, сегодня самый распространенный вариант выхода на рынок.
Начнем со стоимости. Средняя цена за сутки сдачи, по информации аналитиков портала «ЦИАН», оценивается на уровне 6 тыс. рублей. Эта цифра выросла на 25% с прошлого года и даже обогнала показатели новогодней недели — одного из самых благоприятных на этом рынке периодов. Очевидно, что показатель серьезно подвержен сезонности.
В «Альтере», одном из немногих агентств недвижимости, которое занимается в Казани доверительным управлением посуточной недвижимостью, называют следующие цены за сутки сдачи однокомнатной квартиры: 7–10 тыс. рублей в сезон и до 3,5 тыс. рублей в межсезонье. «Сейчас рынок пока не достиг своего пика, поэтому средние цены варьируются от 5 тысяч до 7,3 тысячи, — говорит операционный директор АН „Альтера“ Ильмира Садыкова. — Что будет дальше? Сказать сложно, потому что на этом рынке следить за изменениями цены необходимо в ежедневном формате».
«Вижу, что квартиры в центре города, даже однокомнатные, в сезон вполне могут выставляться от 15 тысяч рублей за сутки», — комментирует Ушкань. Получается, что без учета расходов такая квартира может принести от 100 тыс. до 400 тыс. рублей в зависимости от цены и степени загруженности? Но на эти цифры стоит посмотреть несколько шире, потому что поздней осенью рыночная стоимость объекта снижается в среднем в 2 раза. Годовая доходность на рынке посуточной аренды, по расчетам экспертов, при правильном подборе жилплощади будет выше длительной примерно в 1,5 раза. Для понимания: если год долгосрочной сдачи принес собственнику условной квартиры 480 тыс. рублей, то в случае с краткосрочной арендой доход составит уже 720 тысяч.
Рассмотрим расходную часть предпринимателя на казанском рынке посуточной аренды. Самый простой вариант — квартира в собственности. Тогда можно учитывать только расходы на управление посуточным жильем без учета затрат на вход. С покупкой квартиры под сдачу все сложнее, потому что здесь уже стоит брать в расчет стоимость недвижимости. А в самых востребованных локациях — к примеру, возле Казанского кремля — цена за квартиру сегодня составляет примерно 200 тыс. рублей за «квадрат». В новых же жилых комплексах в непосредственной близости к улице Баумана, озеру Кабан и другим привлекательным точкам стоимость жилья только начинается в диапазоне 350–450 тыс. рублей. При довольно нереалистичном доходе в 400 тыс. рублей в месяц при круглогодичной загрузке такой объект получится окупить за 10 лет, а, как известно, в любом бизнесе стоит опираться на худший сценарий.
«Все, конечно, зависит от стоимости недвижимости. Кто-то в свое время купил квартиру в центре за 3 миллиона, а кто-то сегодня не укладывается и в 40 миллионов. Я знаю примеры, когда люди окупали вложения и за два года, но речь не о текущей стоимости жилья», — считает Горшков.
Но стоит отметить, что на квартирах посуточно зарабатывают не только в центре города. Пример приводит Садыкова: в жилом комплексе «Яратам», что в Советском районе Казани, студия приносит собственнику в летние месяцы около 60 тыс. рублей — на треть выше той суммы, которую получилось бы заработать при сдаче долгосрочно. В межсезонье этот же объект выходит в 2 раза дешевле: до 35 тысяч.
«Есть собственники, которые намеренно сдают свои объекты в посуточную аренду, чтобы сохранить их инвестиционную привлекательность для будущей продажи. Арендатор, которые приезжает на 2–3 дня, скорее всего, не будет пользоваться плитой, холодильником и другой техникой. После выезда происходит обязательная проверка объекта и уборка, поэтому квартира всегда в порядке», — объясняет Садыкова.
С покупкой квартиры под сдачу все сложнее, потому что здесь уже стоит брать в расчет стоимость недвижимости. А в самых востребованных локациях — к примеру, возле Казанского кремля — цена за квартиру сегодня примерно 200 тыс. рублей за «квадрат»
Объем предложения на посуточном рынке все же растет на фоне популярности субаренды — наиболее дешевом способе начать зарабатывать на аренде. Эта схема предполагает, что квартира арендуется на долгий срок, но сдается затем посуточно. При минимальных вложениях потребуется примерно такая же сумма, как и обычному арендатору при съеме на длительный срок. Но владельцы тоже не дураки — они часто сдают такому бизнесу квартиру выше среднерыночной цены.
«У меня в практике есть пример, когда квартира, которая обошлась бы обычному арендатору в 35 тысяч, для субарендатора сдавалась за 80 тысяч, — вспоминает Ушкань. — Плюсом к этому перед сдачей посуточно туда добавили кондиционер. В итоге общие первоначальные вложения составили около 120 тысяч рублей».
Но все же эксперт отмечает, что сейчас собственники чаще готовы сдать квартиру субарендатору, а в некоторых случаях специально просят подобрать такого клиента. «Помню ситуацию, когда собственник сдавал объект долгосрочно и все арендаторы съезжали в первые три-четыре месяца, — рассказывает о собственном опыте специалист по аренде агентства недвижимости „ФЛЭТ“. — Он обратился ко мне, чтобы я нашел ему человека, который будет жилье сдавать посуточно. Интерес собственника в этом случае — сохранить свой объект в хорошем состоянии и получать постоянный доход».
Среди постоянных расходов арендного бизнеса:
- оплата аренды собственнику квартиры — например, 30% от дохода;
- горничная — 1 тыс. рублей за выезд;
- процент сервисов бронирования — до 25%;
- мастер в случае поломки — около 3 тыс. рублей за выезд.
Отметим, что расходы — величина плавающая, потому что кто-то предпочтет вести все дела самостоятельно: от поиска клиентов до уборки квартиры после выселения. Помимо этого, если квартира находится в собственности у предпринимателя, то в расходной части не учитывается аренда объекта.
Одна из проблем рынка Казани — это слабо представленные услуги по управлению посуточными квартирами
«Посуточные квартиры стоят дешевле отелей, хотя ситуация должна быть обратная»
Как и у любого бизнеса, на рынке посуточной аренды есть и свои нюансы. Одной из самых острых сложностей, как и в долгосрочном сегменте, можно считать рост количества игроков, считают эксперты. Клиент на данном рынке голосует кошельком, потому конкурировать в большей степени приходится с помощью демпинга. Это сильно бьет в первую очередь по качеству сервиса и тормозит развитие сегмента посуточной аренды.
«В целом из-за популярности посуточной аренды квартир на рынок вышли непрофессиональные игроки, которые борются за клиента именно ценой, а не качеством предложения, — считает Горшков. — Разброс просто огромен: на одной и той же улице в центре города идентичные по площади квартиры могут сдаваться в сезон от 3 тысяч до 15 тысяч рублей в сутки. Получается, что объект с качественным сервисом, большой командой гораздо реже попадает в поле зрения клиента».
«Заметно, что бо́льшая часть игроков — это те, кто сдает квартиры в субаренду, — замечает Садыкова. — Для них очень важно, чтобы их объект был загружен на постоянной основе. Поэтому они могут серьезно играть с ценой — ставить ее ниже рыночной стоимости даже в сезонные месяцы. Ближайший пример: клиент отказался от квартиры на 9 Мая, потому что увидел рядом объект дешевле. Но вопрос в том, реален ли этот объект, какие там условия бронирования». По ее словам, часто сниженный ценник может быть обманчивым. В нем могут отсутствовать дополнительные расходы, которые будут необходимы арендатору (к примеру, комплект постельного белья, оплата уборки или паркинга).
Основная проблема рынка аренды — это демпинг цены. В итоге получаем, что посуточные квартиры стоят дешевле отелей, хотя ситуация должна быть обратной или хотя бы приближенной к ней.
Эксперт приводит в пример цифры, которые в среднем показывал сегмент посуточной аренды около 5–7 лет назад: однокомнатная квартира в сезон сдавалась за 12 тыс. рублей в сутки, а сейчас даже трешка в центре в будни часто выставляется в 2 раза дешевле — за 6 тыс. рублей.
«Это в свою очередь приводит к тому, что большинство игроков уходят в тень, — констатирует Горшков. — Причина одна: из месячного дохода, допустим, в 150 тысяч рублей бо́льшую часть съедает оплата за аренду этой квартиры, услуги горничной, процент сервисов бронирования. Если добавить к этому еще и налоги в 15 процентов, то в сухом остатке получим 10 тысяч рублей чистой прибыли».
В таких непростых условиях развитие рынка в Казани уже требует вмешательства со стороны государства, отмечает Горшков. Причем ограничить выход на посуточную сдачу квартир не получится: сегмент для этого слишком большой. Потому эксперт предлагает модель, напоминающую систему отельного бизнеса: государственная регистрация квартир по принципу звездности. «Если предприниматель официально оформлен и платит налоги, ему нужно дать больше возможностей продвигать свои объекты. А клиент в этом случае сможет регулировать свой выбор по ценовой категории — в трех-, четырех- или пятизвездочной квартире он хочет остановиться», — объясняет модель Горшков.
Кроме того, еще одна проблема рынка Казани — слабо представленные услуги по управлению посуточными квартирами. Поэтому владельцу придется погружаться во все процессы даже при наличии команды. И пассивного дохода нет: это работа засучив рукава.
«Для агентств недвижимости это зачастую слишком большие репутационные риски, потому что вся ответственность за объект ложится именно на того, кто принимает его на управление, — говорит Каримова. — Все мы понимаем, что люди бывают разные: кто-то осознает риски, связанные со сдачей своей квартиры посуточно, а кто-то — нет. Предположу, что в большинстве случаев расходы на устранение разного рода разрушений будет оплачивать компания». Кроме того, данной услуге не дает развиваться и цена на посуточную аренду в Казани, подмечает эксперт. При делении дохода в соотношении 50 на 50% собственник будет получать примерно так же, как и при сдаче в долгосрочную аренду.
«В Москве, к примеру, модель управления действительно дает свои плоды, потому что там есть четкое разделение ответственности между сторонами — риски лежат на собственнике», — сравнивает Горшков. Но все же примеры доверительного управления в Казани имеются.
Суть доверительного управления в том, что владелец передает квартиру в управление команде, которая будет заниматься всеми вопросами: от поиска постояльцев и бронирования до уборки и контроля состояния жилья
Как работает доверительное управление
Суть метода в том, что владелец передает квартиру в управление команде, которая будет заниматься всеми вопросами: от поиска постояльцев и бронирования до уборки и контроля состояния жилья. Хозяину придется делиться доходами, но не надо думать об этой работе. Чистая прибыль, как отмечает Садыкова, может делиться в пропорции 60 на 40 в пользу владельца.
К такой форме получения пассивного дохода часто прибегают инвесторы, которые когда-нибудь рассчитывают продать жилье. А рынок жилых инвестиций в столице РТ расцвел в 2020–2021 годах на фоне ипотечного допинга, причем, как отмечали девелоперы, до трети этого спроса в категории квартир бизнес-класса приходилось на покупателей из других регионов России.
«Заметили, что и в данном направлении спрос от собственников есть, — рассказывает руководитель отдела аренды АН „Альтера“ Константин Зайцев. — Дело в том, что в Казани много иногородних инвесторов, которые не могут следить за своим объектом недвижимости на постоянной основе. Арендатор потерял ключи, у него прорвало трубу — мы решаем подобные вопросы без присутствия собственника».
Разумеется, при этом отслеживается рыночная ситуация — и по завершении высокого сезона посуточной аренды владельцу могут предложить перейти в долгосрочный сегмент.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 96
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.