«Когда мы освещаем или убираем улицу в городе — это одни ресурсы, а когда в коттеджном поселке — это для муниципалитета дороже. Здесь мы должны либо сразу предупреждать граждан, либо брать расходы на себя», — рассуждали накануне в Совете Федерации на круглом столе по вопросам малоэтажного строительства. Насущных тем много — от механизма эскроу-счетов застройщики отказываются, комплексно поселки развивать не хотят. Пришло время жестких мер: обязательного механизма КРТ или мастер-планов, вплоть до архитектурного облика конкретных домов. О том, как планируют собирать налоги с капитализации частных земель, — в материале «БИЗНЕС Online».
Круглый стол по вопросам малоэтажного строительства прошел вчера в Совете Федерации
Для тех застройщиков, кто хочет строить ИЖС комплексно, — одна цена по эскроу-счетам, для других — в 2 раза больше
Вступивший в силу 1 марта закон об эскроу-счетах в ИЖС требует серьезных доработок, считают представители банков. Застройщики (и конечно, их клиенты!) пока воротят нос: эскроу — это дорого. Выгоднее вкладываться в вертикальное, а не в горизонтальное жилье, потому что в городе не надо строить сети. Об этом рассуждали на вчерашнем круглом столе по вопросам малоэтажного строительства в Совете Федерации.
«У нас введены эскроу-счета в ИЖС, и с точки зрения защиты граждан это классно. Только, к сожалению, забыли предусмотреть инструмент эффективного финансирования подрядных организаций. Кредит-то получить можно! Только вот подрядчики его не берут, не соглашаются на эти договоры, потому что у них нет средств их обеспечивать», — говорил руководитель цифровизации ассоциации малоэтажного жилищного строительства Алексей Горулев.
Мнение подтверждается и цифрами. На начало апреля зарегистрировали всего около 100 договоров о проектном финансировании строительства ИЖС на 12 тыс. кв. м жилья. Об этом ранее сообщал зампредседателя правительства Марат Хуснуллин. Показатель очень скромный с учетом годового ввода ИЖС в России. Для понимания: только за прошлый год построили 62 млн кв. м индивидуальных домов.
Алексей Горулев: «У нас введены эскроу-счета в ИЖС, и с точки зрения защиты граждан это классно. Только, к сожалению, забыли предусмотреть инструмент эффективного финансирования подрядных организаций»
Кроме того, есть и нюансы, прямо влияющие на качество строительства и в конечном итоге на цену объекта, который становится залогом для банков. Чтобы этого не было, нужен контроль Госстройнадзора.
«Сейчас мы раскрываем эскроу-счета даже в случае, если налицо расхождения параметров реального объекта и проекта, — рассуждала представитель Сбербанка Наталья Давлетшина. — Результат для банка — необеспеченные кредиты. Мы фактически утрачиваем залог». По ее словам, в этом вопросе важно предусмотреть механизм государственного контроля — технадзор, который будет выдавать заключение о соответствии объекта договору подряда. «Если это невозможно, то нам надо дать право раскрывать эскроу-счета только тогда, когда мы сами убедимся в том, что план соответствует построенному дому. Иначе ситуация может привести к довольно абсурдным последствиям», — заключила Давлетшина.
К слову, технадзор в Татарстане как раз заходит на рынок ИЖС, сообщил «БИЗНЕС Online» глава Госстройнадзора РТ Вали Назмеев. Но речь идет не об единичных объектах, а о комплексной застройке территорий, где строительство ведет юрлицо по договорам долевого участия. А представитель Сбербанка, скорее всего, имела в виду все проекты ИЖС в России, в том числе локальные, где подрядчик осуществляет строительство только одного дома.
Тут на арену обсуждения вышел зампред комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Александр Высокинский — он выступал модератором вчерашней встречи. «У вас странная ситуация, — обратился он к Давлетшиной. — Вы же договоры на отдельные квартиры не заключаете. Приходит подрядчик с множеством квартир, единым проектом. Вы просто представьте, что коттеджный поселок — это многоквартирный жилой дом. Идите по теме многоэтажек!»
Давлетшина парировала — комментарий справедливый, но нерабочий. «Мы же запрос рынка удовлетворяем, а застройщики не идут по 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве — прим. ред.) по одной простой причине — инфраструктура очень дорога», — заметила она. Но здесь Высокинский ее прервал — не идите на поводу у рынка, а встаньте во главе. «Предложите инструмент, который будет работать в комплексном подходе, а в индивидуальных случаях ставьте цену в 2 раза дороже», — заявил он.
Среди других предложений звучала и необходимость создания реестра добросовестных застройщиков на рынке ИЖС. «Много есть вопросов к добросовестности банковского сообщества в части восстановления прав обманутых граждан. Но мы над этим работаем», — заметил член комитета Госдумы РФ по жилищному строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Тему развивать не стали: вероятно, вопрос не стоял на повестке дня. Но о поддержке обманутых на рынке ИЖС говорил Илья Вольфсон — депутат Госдумы РФ от РТ, член того же комитета, что и Якубовский. К примеру, по его словам, направили предложение главе ЦБ РФ Эльвире Набиуллиной о кредитных каникулах для пострадавших граждан. И кажется, запрос был услышан.
Обещали подготовить рекомендации для банков по персональной помощи пострадавшим от мошенничества в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Набиуллина объяснила, что «в социально значимых случаях», когда есть большое число пострадавших, но «нет еще норм законодательства, которые распространяются на всех», у регулятора «есть такая практика».
Александр Высокинский: «Должно быть в законе прописано, что если вы пошли на этот участок индивидуального жилищного строительства, то все планы дорог, социальной инфраструктуры, инженерных сетей, транспортного обслуживания и рабочих мест должны быть учтены»
Надо обязать застройщика ИЖС строить по механизму КРТ и повысить налоги на капитализацию земель
Популярность ИЖС у жителей вроде бы становится все более очевидной. По опросам граждан от «Дом.РФ», сегодня 15 млн человек в России планируют улучшить свои жилищные условия, а 5 млн хотят переехать именно в частный дом. Но это скорее «хотелки». С виду запрос удовлетворяется, но катастрофически мало строится именно комплексных проектов со всей инфраструктурой. Такие комплексы ИЖС строятся всего в 10 регионах страны, сообщил Высокинский.
«Фактически, когда говорим о ИЖС, мы имеем в виду колхозные поля вокруг городов, которые строятся без генпланов, по принципу народной стройки», — заметил сенатор РФ. И тут, по его словам, стоит вопрос жестких решений — к примеру, с помощью доступного сегодня механизма КРТ, который для малоэтажных поселков должен работать по принципу строгой обязаловки.
«Должно быть в законе прописано, что если вы пошли на этот участок индивидуального жилищного строительства, то все планы дорог, социальной инфраструктуры, инженерных сетей, транспортного обслуживания и рабочих мест должны быть учтены, — рассуждал Высокинский. — Сегодня „коммерсу“ можно пролезть и без использования механизма КРТ — как говорится, „подешевше“. А на граждан, к сожалению, [все равно]».
Здесь опять возникает вопрос: будет ли такое развитие событий интересно для застройщика? Станут ли брать дома, если цена неминуемо вырастет? Мы уже сейчас видим, как закрываются мелкие компании, занимающиеся строительством ИЖС на фоне введения эскроу-счетов. «Бригадиры и прорабы теперь уходят с рынка, потому что для работы с эскроу-счетами нужен квалифицированный штат специалистов: архитектор, сметчик, четкая бухгалтерия», — говорили корреспонденту «БИЗНЕС Online» игроки рынка.
Еще одно предложение озвучил Горулев. По его словам, регламентировать строительство ИЖС можно с помощью доступного сегодня механизма мастер-планов, вплоть до определения архитектурного облика объектов и предоставления не типовых, но серийных проектов домов. Девелопер в этом случае будет подготавливать участки и продавать их, а подрядные организации станут застраивать с учетом подготовленных мастер-планов с помощью точечных кредитов проектного финансирования.
На повестке дня, кроме того, остается проблема дефицита земель под ИЖС, потому что сейчас бо́льшая часть территорий — это земли сельхозназначения вблизи городов. Все они в чьей-либо собственности. Вкладываться в развитие таких районов муниципалитетам всегда опасно, потому что это приводит к капитализации земель. А в чьих, собственно, интересах — бизнеса?
«У нас есть сельскохозяйственные земли стоимостью 1 миллион за гектар. Муниципалитет построил туда дорогу, цена выросла до 20 миллионов за гектар. Потом провели сети, а коммерческая земля теперь стоит 40 миллионов. Следом этот же муниципалитет своим решением перевел эти земли в категорию Ж-5 — ну зона высотного строительства. И что мы получили? 80 миллионов за гектар! — говорил Высокинский, добавив, что государству надо научиться со всего этого правильно взимать налоги, потому что капитализация участка происходит только из-за государственных решений. — А частник идет продавать земельные участки, а мы с вами остаемся [ни с чем]. А потом люди, жители приходят с вопросом: „А где наши садики и школы? Давайте стройте!“».
«Мы видим четко выраженное желание наших граждан жить в индивидуальном доме»
Жизнь россиян в частных домах обходится государству дороже, чем в многоквартирных
Модернизации требует и система управления коттеджными поселками, считают представители комитета по жилищному строительству и ЖКХ. По их мнению, необходимо полностью отказаться от модели управляющих компаний, распространенной в МКД.
«Применять модель УК для коттеджных поселков как минимум странно. Это дороже для собственников ИЖС, которые, возможно, и уезжают от того бардака, что творится с управляющими компаниями в МКД», — считает Якубовский.
Комитет предлагает следующую альтернативу:
- отказ от модели управляющих компаний;
- добровольное объединение в товарищество собственников;
- установление минимального перечня общего имущества;
- возможность включать в этот перечень дополнительную инфраструктуру — коммуникации, дороги и т. д.
Высокинский же в свою очередь заметил, что в целом жизнь гражданина в индивидуальном доме — это дорого для государства.
«Мы видим четко выраженное желание наших граждан жить в индивидуальном доме. Эта логика заложена в стратегиях развития ИЖС. Но мало кто обсуждает, что жить в индивидуальном доме для государства дороже. Когда мы освещаем или убираем улицу в городе — это одни ресурсы, а когда в коттеджном поселке — это для муниципалитета дороже. Здесь мы должны либо сразу предупреждать граждан, либо брать расходы на себя», — рассуждал сенатор РФ.
Он, к слову, отвергал все предложения от участников круглого стола по вопросам льготного кредитования застройщиков на этом рынке. Причина одна — скептическое отношение к мнению, что такая помощь от государства приведет к снижению цены «квадрата».
«У меня как-то был интересный разговор с одним застройщиком. Он рассказывал, что нужны льготы на тарифы на подключение [к сетям], на стройматериалы и так далее. Было давно, поэтому цифры устаревшие. Я говорю: „У тебя сегодня себестоимость 50 тысяч рублей за квадратный метр. Хочешь снизить до 45 тысяч? Если дадим льготы, ты правда будешь продавать не по 80, а по 75 тысяч за „квадрат“?“ Конечно, он ответил, что это совсем другое», — рассказывал под общий смех Высокинский.
Решения по введению четких правил на рынке ИЖС требуются незамедлительно, поэтому сейчас собирают предложения от вовлеченных министерств, комитетов, ассоциаций и банков
Пока ИЖС — это хозспособ: «из говна и палок»
«Пока у нас МКД — это высокомаржинальные проекты. Почему у нас так мало проектов по коттеджным поселкам? Потому что это неинтересно застройщику. Мы можем долго копья ломать, но у нас так и будет во главе хозспособ — извините, из говна и палок с отсутствием проекта и инженерной составляющей», — жестко завершал встречу Якубовский.
Решения по введению четких правил на рынке ИЖС требуются незамедлительно, поэтому сейчас собирают предложения от вовлеченных министерств, комитетов, ассоциаций и банков. Пока все, что обсуждалось, — это лишь разговор о проблемах ИЖС, но в недрах властей явно может вызревать какой-то новый законопроект, который ужесточит регулирование в данной сфере.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 31
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.