«Пессимизма большого нет», — так оценивают застройщики ситуацию на рынке жилья Закамья в начале 2025 года. По данным «Дом.РФ», за I квартал выручка девелоперов там выросла в 1,6 раза до 6,5 млрд рублей к аналогичному периоду 2024-го, но это хуже конца минувшего года. В отличие от Казани, застройщики Закамья с осторожностью дают рассрочки: основную долю продаж там обеспечивает льготная семейная ипотека. По сравнению со столицей РТ цена «квадрата» здесь в начале года просела на 7%. Показатели апреля похуже — выручка к марту сократилась на 20% до 1,9 млрд рублей. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Наибольший рост проданного жилья к I кварталу 2024 года показал Нижнекамск
Подводим итоги квартала
За I квартал 2025-го застройщики Закамья реализовали в строящемся жилье 952 квартиры, что на 45% выше аналогичного показателя прошлого года. Выручка подросла на 62% с 4 млрд до 6,5 млрд рублей. Таковы данные «Дом.РФ». Хуже выглядит статистика в сравнении с IV кварталом – 2024. Тогда девелоперы реализовали в Закамье 971 квартиру на 6,9 млрд рублей. Спад по количеству объектов на 2%, по выручке — на 6%.
Неплохо оценивают итоги I квартала 2025 года в «Домкоре». «В какие-то времена продажи были и лучше, в какие-то — хуже, но в целом мы идем где-то на уровне прошлого года, — говорит коммерческий директор ООО СЗ „Домкор“ Евгений Александров. — К марту, может быть, даже чуть-чуть получше пошло. Но в целом у нас, можно сказать, умеренный оптимистичный прогноз. Пессимизма большого нет, все штатно, как мы и прогнозировали».
Приглядимся к городам. Наибольший рост проданного жилья к I кварталу 2024 года показал Нижнекамск. Количество реализованных квартир выросло в 4 раза до 164, выручка застройщиков подскочила в 3 раза с 300 млн до 1 млрд рублей.
«В первом квартале 2025 года рынок жилой недвижимости в Закамье демонстрировал неравномерную динамику, — говорит гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Были как сильные недели, особенно в начале года, так и периоды относительного затишья. В среднем по итогам первого квартала выполнение наших планов составило чуть хуже ожиданий — порядка 80 процентов».
Вдвое, до 36, выросло число реализованных квартир в новостройках Елабуги, в 2 раза, до 200 млн рублей, увеличилась и выручка. В Набережных Челнах застройщики в I квартале 2025-го реализовали 658 объектов, что на 29% выше аналогичного показателя прошлого года. Выручка выросла на 47% до 4,4 млрд рублей. Положительная динамика и в Альметьевске. Там с начала года продали 94 квартиры, что на 7% больше I квартала 2024-го, выручка подросла на 17% до 700 млн рублей.
В «Талане» говорят, что себестоимость строящихся объектов растет на фоне высокой ключевой ставки. Следствие — повышение конечной цены «квадрата»
Цена «квадрата» откатилась, но материалы дорожают
Средневзвешенная стоимость квадратного метра реализованного жилья в Закамье упала на 7% с 148,8 тыс. рублей в декабре до 139 тыс. рублей в марте 2025 года. Хотя по итогам 2024-го там фиксировали рекордные 160 тыс. рублей за «квадрат», которых теперь нет: статистика «Дом.РФ» скорректирована. Но динамика роста цены квадратного метра за 2024 год по-прежнему впечатляет — стоимость выросла на 39% до максимальных 148 тыс. рублей в декабре. И рост будет продолжаться: дорожают строительные материалы.
В «Талане» говорят, что себестоимость строящихся объектов растет на фоне высокой ключевой ставки. Следствие — повышение конечной цены «квадрата». А с другой стороны, дорогая ипотека делает покупку менее доступной. В итоге рынок замедляется. В совокупности эти факторы препятствуют снижению цен.
Еще один фактор — это стройматериалы и заработная плата.
«Практически все материалы продемонстрировали рост, — отмечает Александров. — Поэтому рост цен на новостройки продолжается. Может быть, не такой бурный, какой мы видели в 2024 году, но тем не менее он идет по всем позициям себестоимости. Сыграла свою роль и общая волатильность, которая не добавляет стабильности: какие-то поставщики пытаются перекрыть эти риски увеличением цены. Высокая ключевая ставка, как бы то ни было, тоже разгоняет ожидания по стоимости. Кто-то из застройщиков кредитуется под 25–30 процентов годовых, а чтобы погашать кредиты, приходится поднимать цены».
Фиксируют рост себестоимости и в СМУ-88. «ЖК „Калина“ пока находится на стадии формирования свайного поля. Динамика стоимости стройматериалов здесь укладывается в рамки сезонного подорожания — в среднем около 10 процентов», — говорит Галеев.
По оценкам гендиректора ООО «СтройТраст» Раиля Минегалиева (компания является крупным генподрядчиком в Нижнекамске и Набережных Челнах), новые объекты девелоперы начинают неохотно, темпы строительства чуть-чуть затормозились. И это понятно — покупатели выжидают. «Новых стартовых объектов как таковых у нас в этом году нет, — сказал он „БИЗНЕС Online“. — Они перенесены, наверное, на третий-четвертый кварталы 2025-го, а некоторые, может быть, даже на весну 2026 года. То есть потребители взяли тайм-аут и смотрят, к чему это приведет». Что до себестоимости, то подорожали «руки», труд специалистов. Выросла стоимость услуг. «Время шабашников проходит, пришло время специалистов. Деньги обеляются, зарплата тоже в большинстве своем белая, что нас радует. Соответственно, шабашники в таких системах перестают работать — им это невыгодно. И они не могут конкурировать с нами. И так как немного сузился объем строительных площадей, строительной отрасли, заказчики начинают выбирать сильных и качественных подрядчиков, которые впоследствии несут гарантию», — говорит Минегалиев.
Значимый для покупателей фактор — наличие проектов в высокой степени готовности: для тех, кто не готов ждать, это возможность получить ключи уже летом
Десятка лидеров рынка
Приглядимся к десятке застройщиков Закамья по итогам I квартала 2025-го. Суммарно лидирующие строительные компании реализовали 690 квартир на сумму 4,6 млрд рублей. Ядро продаж с большим отрывом от других городов формируют Набережные Челны.
Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше, а некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья.
Еще один важный момент: все эти миллиарды оседают на эскроу-счетах. Девелоперам деньги недоступны вплоть до сдачи домов. И все время, пока строится дом, они работают в кредит, выплачивая банковские проценты — ставка зависит от того, насколько успешно идут продажи. В среднем по Поволжью это более 10% годовых, т. е. за весь цикл строительства (2–3 года) объект за счет кредита дорожает на 20–30%. Добавьте сюда инфляцию — сейчас это примерно 10–11% годовых. Так что говорить о сверхприбылях стройки в таких условиях уже не приходится.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Открывает тройку лидеров ижевский «Талан» — компания продала 165 квартир за 1,5 млрд рублей. «Прогнозы на 2025 год были довольно осторожными, но по итогам первых четырех месяцев мы видим неплохую динамику, — говорит руководитель отдела продаж компании „Талан“ (Набережные Челны) Гульнара Нурмиева. — В первом квартале 2025-го наблюдаем существенный прирост относительно аналогичного периода прошлого года, объемы продаж выросли в 2 раза. Темпы выбытия соответствуют плановым показателям и позволяют удерживать свои позиции на рынке новостроек Набережным Челнам». Рост объемов продаж в «Талане» объясняют рядом причин: стартовали новые объекты, вырос «среднеквартирный чек». Значимый для покупателей фактор — наличие проектов в высокой степени готовности: для тех, кто не готов ждать, это возможность получить ключи уже летом.
На 2-м месте — «Профит» депутата Госсовета РТ Марселя Мингалимова: 185 квартир на 1 млрд рублей. 3-е место у «Домкора» Мунира Гайнуллова: 80 квартир за 500 млн рублей.
4-я строчка у «Евростиля» Ильнара Гайсина — за I квартал фирма реализовала 82 объекта за 490 млн рублей. На 5-й строчке — башкирская группа компаний «Руслан+», которая продала в Альметьевске 49 квартир за 400 млн рублей. Вторую пятерку открывает подразделение СМУ-88 — с начала года казанская компания продала в Нижнекамске 56 квартир за 300 млн рублей. 7-е место у челнинского застройщика «Комфортное жилье» Михаила Золотухина — 22 объекта на 200 млн рублей.
8-я строчка у альметьевского застройщика «Еврострой», принадлежащего Владимиру Богданову, главные бизнес-интересы которого сконцентрированы в соседнем Башкортостане. На 9-м месте — «АНГ-Холдинг» Алексея Горшкова, который продал 16 квартир на 90 млн рублей. Замыкает десятку «Реал эстейт сити» Руслана и Натальи Зариповых — 14 квартир за 80 млн рублей.
Остальные застройщики Закамья в I квартале продали 262 квартиры на 1,9 млрд рублей.
Ипотека с господдержкой — преимущественно семейная — остается основным драйвером продаж
В Закамье мало рассрочек. Почему?
Структура сделок в Закамье отличается от Казани, отмечают в СМУ-88. «Здесь примерно половина всех покупок еще проходит с использованием ипотечных программ и в первую очередь — семейной ипотеки с господдержкой, — рассказывает Галеев. — Остальная часть приходится на рассрочки, что особенно актуально для проектов на старте работ».
Осторожно и взвешенно предлагают рассрочку покупателям в «Домкоре», основную долю продаж застройщика обеспечивает льготная семейная ипотека.
«Рассрочка у нас в структуре продаж есть, но ее совсем немного, — говорит Александров. — Пришли к выводу, что данный инструмент экономически не очень целесообразен. С одной стороны, рассрочка хороша для покупателей тем, что позволяет зафиксировать цену и зайти в проект. С другой — не очень хороша для застройщика, потому что не обеспечивает наполняемость эскроу-счетов, а следовательно, не позволяет снизить процент по проектному финансированию. Более того, рассрочка увеличивает себестоимость строительства и вынуждает застройщика повышать стоимость жилья, как минимум на финише, или же продлевать сроки ввода и заселения объектов. Каждый выбирает для себя сам, но я знаю российские компании, которые активно продавали жилье в рассрочку в конце 2024 года и сейчас пришли к тому, что финансовая модель не бьется: то есть они привлекли денег меньше, чем должны банку. При этом товар, то есть жилье, у них уже закончился. Поэтому мы относимся к этому инструменту достаточно взвешенно».
Ипотека с господдержкой — преимущественно семейная — остается основным драйвером продаж, согласны в компании «Талан». «Если говорить в цифрах, то по результатам квартала доля ипотеки в наших проектах составляет 78 процентов (снижение относительно прошлого года всего на 7 процентов), доля за наличный расчет составляет 14 процентов (прирост на 5,5 процента). Доля рассрочки увеличилась всего на 2 процента и в объеме продаж первого квартала 2025 года составляет 8 процентов», — приводит конкретику Нурмиева.
А по словам Минегалиева, доля покупателей, которые покупают за наличку, тоже не сильно уменьшилась — люди «заносят» деньги наличными. «Удивительно, конечно, ведь суммы, исходя из стоимости квартир, большие, но люди продолжают их покупать, — говорит он. — Особенно пользуются спросом видовые квартиры, первая линия с видом на лес или речку. То есть люди все-таки бьются за комфорт». Кроме того, есть тренд на рост популярности кооперативной схемы продаж, когда идет работа напрямую с клиентами — без банков. Рассрочка в пределах 7–10% на 7 лет куда интереснее, чем ставка в стиле 20+.
Средняя цена квадратного метра в реализованном жилье снизилась на 1 тыс. рублей до 138 тысяч
Ситуация в апреле и мае
А теперь к результатам минувшего месяца. По итогам апреля выручка от продажи жилья в Закамье снизилась на 20% с 2,4 млрд до 1,9 млрд рублей в сравнении с мартом. Количество проданных квартир в строящемся жилье сократилось на 17% до 269, гласит статистика «Дом.РФ». Средняя цена квадратного метра в реализованном жилье снизилась на 1 тыс. рублей до 138 тысяч. Хуже показатели и в сравнении с апрелем 2024 года. Тогда застройщики реализовали больше квартир — 293 за 1,7 млрд рублей. При этом квадратный метр тогда в среднем стоил на 15% дешевле — 120 тыс. рублей.
«Начало второго квартала достаточно позитивное, — отмечает Нурмиева. — По итогам апреля также видим рост относительно аналогичного периода прошлого года на 30 процентов. Майские праздники несколько замедлили активность, но данная статистика сезонная и не говорит о тенденции спада. Многие разъехались на дачи, организовали себе отпуск, занимаются подготовкой к выпускным и обучению своих детей. Очень радуют послабления в части отмены комиссии за льготные ипотечные кредиты. Думаем, что это хороший знак, за которым могут последовать следующие шаги по расширению возможностей для покупки новостроек».
«Умеренный спрос без ажиотажа, но и без провалов, — оценивает итоги прошлого месяца Александров. — В нынешней ситуации это, наверное, нормально. Даже приросли к первому кварталу, подняли объемы продаж, но без каких-то сверхдостижений. Свою роль сыграло то, что в апреле мы вывели на продажу еще один жилой комплекс в Набережных Челнах — ЖК „Романтики“».
Классическим называют начало II квартала в СМУ-88. «Апрель показал рост количества сделок, особенно после мартовских маркетинговых кампаний, — говорит Галеев. — В этом году спрос в апреле был стабильным, но с переходом к майским праздникам рынок, как и ожидалось, немного замер. Это ежегодный ритм, и мы к нему готовы».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 8
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.