Покорение Кавказа и дома с узбекским колоритом: как владельцы «Унистроя» выписали себе 4 ярда дивидендов

Выручка «Джи-Групп», самым заметным активом которой является девелопер «Унистрой», выросла почти в 1,5 раза до 35 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

«Унистроят» уже не города, а страны

АО «Джи-Групп» на днях раскрыло данные консолидированной аудированной управленческой отчетности по итогам 2024 года (надо отдать должное прозрачности компании — это, пожалуй, единственный случай такого рода среди местных девелоперов). В Казани компания известна как владелец брендов «Унистрой», UD Group и MyCorner by Unistroy, отвечающего за индивидуальное жилое строительство.

Напомним, по состоянию на 31 декабря 2024 года Альберт и Ильфат Гильфановы являются прямыми собственниками организации в равных долях по 49,15% акций, ранее пакет в 98,3% акций им передал отец — девелопер Рашит Гильфанов. Кроме того, 1,13% акций находится в собственности члена совета директоров, генерального директора направления жилой недвижимости Радика Салимгараева, 0,066% — у председателя правления Линара Халитова, 0,082% — у операционного директора Михаила Калашникова, 0,03% — у генерального директора направления коммерческой недвижимости Виталия Колегова, 0,028% — у директора по финансам Татьяны Хусаиновой и 0,104% — у ООО «Джи-Менеджмент».

«Джи-Групп» — материнская компания, в которой консолидированы все три основные направления в строительстве. География присутствия — Казань и агломерация, Санкт-Петербург, Тольятти, Уфа, Пермь и Екатеринбург.

Ильфат Гильфанов Фото: «БИЗНЕС Online»

Кроме того, в июле прошлого года «Унистрой» приобрел в Нижнем Новгороде площадку под комплексное развитие территории (КРТ) в Автозаводском районе города. Стартовая цена лота составляла 32,6 млн рублей, но «Унистрой», повысив начальную стоимость почти в 8 раз, выкупил участок за 268 млн рублей. Площадь территории, попадающей в границы КРТ, составляет 24 га, из них 21,2 га закреплено за «Унистроем». В рамках проекта будет снесено 48 зданий, в том числе 39 неаварийных домов — в основном это малоэтажные здания народной стройки конца 1950-х годов. По данным нижегородской администрации, расселение 1 115 человек оценивается в 2,7 млрд рублей.

Альберт Гильфанов справа на фото Фото: «БИЗНЕС Online»

На освобожденной площадке планируется возвести 14 новостроек стандарт-класса высотой от 6 до 19 этажей. Согласно мастер-плану, в них разместятся 3 884 квартиры, рассчитанные примерно на 6 470 человек. Также инвестор построит два детских сада на 300 мест каждый. Предельный срок реализации проекта КРТ — 15 лет.

Дополнительно к этому строительная компания в 2024 году приобрела участок площадью в 15 га в столице Дагестане Махачкале, где также планируется возведение жилого комплекса.

Ранее девелопер обратился к потенциальным продавцам участков в Махачкале, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Тольятти, Тюмени и Красноярске. «Напишите нам, если у вас есть предложения и новости об освоении земельных участков под комплексное развитие территорий», — сообщили в компании. Таким образом, можно предположить, что следующие города экспансии — это Красноярск, Новосибирск и Тюмень.

Пока «Унистрой» ждет предложений от продавцов земельных участков в Сибири, он осваивает жилищное строительство уже и за пределами страны. Так, в прошлом году, хоть и с малого, но застройщик начал развивать свое присутствие в Ташкенте — столице Узбекистана. Еще в 2019 году в ЖК Art City компания принимала делегацию из Узбекистана во главе с первым заместителем премьер-министра Ачилбаем Раматовым, которая после посещения была готова внедрять подсмотренные в Казани идеи в своей стране. Теперь у компании появилась такая возможность — в прошлом году «Унистрою» достался участок в 3,3 га, который обеспечивает запас земли под строительство до 2031 года. «Мы пока не готовы предметно говорить о данном проекте. Все на стадии обсуждения», — сообщили в «Унистрое» в ответ на запрос издания.

Если смотреть количественные показатели, то группой «Унистрой», по данным единого ресурса застройщиков, в 2023 году в Татарстане было сдано 96,6 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2024-го — только 84,8 тыс. кв. метров. В целом по России «Унистрой» ввел в эксплуатацию 106,9 тыс. кв. м — это на 15 тыс. кв. м, или на 12,3%, меньше, чем в 2023-м. Таким образом, позиция девелопера в рейтинге застройщиков по вводу жилья РФ спустились с 51-й на 66-ю.

«Большинство девелоперов стало откладывать запуск новых проектов и „притормаживать“ ввод строящихся ЖК. Группа не стала исключением», — пояснили корреспонденту «БИЗНЕС Online» эту ситуацию в компании.

Объем текущей застройки «Унистроя» в Татарстане в мае 2024 года — 320 тыс. кв. м жилья (более 9% рынка), это позиция №2 в рейтинге (на первой — #Суварстроит). Объем строительства по всей стране — 562,4 тыс. кв. м, что соответствует 24-й позиции в общероссийском рейтинге застройщиков по текущим проектам. 75 тыс. кв. м девелопер строит в Екатеринбурге, 61,2 тыс. кв. м — в Самарской области, 44 тыс. кв. м — в Санкт-Петербурге, 42,5 тыс. кв. м — в Пермском крае, 19,5 тыс. кв. м — в Дагестане. В Башкортостане «Унистрой» на данный момент уже ничего не возводит, а в запасах осталось 15 нераспроданных квартир.

По итогам 2024 года группа «Унистрой» увеличила выручку почти в 1,5 раза, или на 10,6 млрд рублей, по сравнению с 2023-м — с 24,3 млрд до 34,9 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Выручка показывает рекорды

Перейдем от операционных показателей к финансовым. Компания отмечает тот факт, что в 2024 году события на Украине продолжают оказывать значительное влияние на экономическую среду. В числе негативных факторов и изменчивость курса российского рубля и ключевой ставки, и сокращение объема иностранных и внутренних прямых инвестиций, и существенное снижение доступности источников долгового финансирования, что приводит к усилению зависимости от государственной поддержки.

Несмотря на такие сложности, девелопер из года в год показывает только положительную динамику. Так, в 2019-м выручка была на уровне 16,3 млрд рублей, в первый пандемийный 2020-й — 18,2 млрд рублей, в 2021-м показатель увеличился до 20,8 млрд, в 2022-м — до 20,9 млрд рублей.

Что касается прошедшего года, то по итогам 2024 года группа «Унистрой» увеличила выручку почти в 1,5 раза, или на 10,6 млрд рублей, по сравнению с 2023-м — с 24,3 млрд до 34,9 млрд рублей. Основными драйверами роста стали экспансия в новые регионы и увеличение стадии завершенности строительства по ранее заключенным сделкам. EBITDA продемонстрировала значительный рост, увеличившись на 3,8 млрд рублей, или более чем в 1,5 раза, достигнув 10,9 млрд рублей. Рентабельность по соответствующему показателю также улучшилась, составив 31,2% против 29,2% годом ранее.

При этом, несмотря на более чем 10-миллиардный рост выручки, прибыль группы осталась на уровне 2023 года — 4,55 млрд рублей, из которых 3,4 млрд рублей относится к собственникам компании, а 1,1 млрд — к неконтролирующей доле участия. 

По объему продаж жилья наблюдается падение проданной площади в 2024 году к 2023-му на 40,8 тыс. кв. м, или на 20%. Если в 2023-м в целом по стране девелопером было продано 199,5 тыс. кв. м, то в прошедшем 2024-м — 158,7 тыс. кв. метров. При этом в Казани компания по сравнению с 2023 годом недополучила от продаж 5,2 млрд рублей, зато прибавила 1,9 млрд и 2,2 млрд рублей за счет продаж в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге.

Что касается цен, то еще в 2023 году цена квадратного метра в казанских новостройках впервые превысила 200 тыс. рублей. За минувший год «квадрат» подорожал еще на 13% до 234 тысяч. По версии «Дом.РФ», перешагнула 200-тысячный рубеж и средняя цена квадратного метра в Татарстане — за год средний ценник вырос на 19% до 208 тыс. рублей. «Унистрой» в отчете отмечает, что средняя цена квадратного метра жилья (усредненная по всем регионам) повысилась также на 13%, но всего лишь до 180,8 тыс. рублей.

85% от всех поступлений приходится на операции с жилой недвижимостью. Сюда вошли продажи как готовых квартир, так и приобретенных по договорам долевого участия, а также сдача квартир в аренду. Самый большой вклад принесла «долевка». Квартир в строящихся домах было реализовано на 25,8 млрд рублей, что на 9,3 млрд рублей больше, чем в 2023-м.

Прибыль от продаж квартир составила 7,7 млрд рублей, что, по сравнению с 2023-м, больше почти в 2 раза, или на 3,7 млрд рублей. Таким образом, если в 2023 году доходность продаж квартир составляла более 20%, то в 2024-м она выросла до 25,8%. Благодаря высокой стоимости квадратного метра на фоне снижающихся продаж девелопер сумел заработать больше.

В ноябре 2024 года группа ввела в эксплуатацию многофункциональный центр «Арт Центр» возле одноименного ЖК. Благодаря этому с учетом крупнейших ТЦ в Казани «ГоркиПарк» и KazanMall доля группы на рынке торговой недвижимости Казани возросла с 19,1 до 23,3% Фото: «БИЗНЕС Online»

Зато коммерческая недвижимость генерирует убытки

И если продажи квартир растут, то продажи недвижимости в части индивидуально-жилищного строительства, наоборот, катастрофически падают. Если еще в 2023-м недостроенных частных домов было реализовано почти на 1,6 млрд рублей, то в 2024-м продажи упали более чем в 7 раз до 219 млн рублей. Зато хорошо шли продажи уже готовых домов — их было продано на 2,2 млрд рублей.

Инвестиционная коммерческая недвижимость, которой управляет группа, хоть и приносит стабильный поток арендных платежей, но в этом году не порадовала акционерами своими чистыми доходами. За год поступления от сдачи коммерческой недвижимости в аренду увеличились на 350 млн рублей с 2,17 млрд до 2,52 млрд рублей. Однако убыток по данной графе составил 169 млн рублей против прибыли в 1,6 млрд рублей в 2023-м. Связано это с тем, что группа ввела в эксплуатацию в ноябре 2024 года многофункциональный центр «Арт Центр» возле одноименного ЖК. Благодаря этому с учетом крупнейших ТЦ в Казани «ГоркиПарк» и KazanMall доля группы на рынке торговой недвижимости Казани возросла с 19,1 до 23,3%.

Что касается «Арт Центра», то торговые площади занимают 15,7 тыс. «квадратов», а также имеется офисное пространство с коворкингом площадью 7,3 тыс. кв. метров. Причем в конце ноября АО «Джи-Групп» взяло в аренду на 10 лет у ООО «АртСитиМолл» свыше 5,1 тыс. кв. м офисных помещений, расположенных на третьем и четвертом этажах здания. Арендная ставка для материнской компании составила всего 1,8 тыс. рублей за «квадрат».

Выручка от прочей деятельности, куда входит предоставление услуг в сфере ЖКХ, картинг-центр в KazanMall, услуги по сопровождению сделок, юридические и услуги по ведению бухгалтерского учета, составила 258 млн, принеся убыток группе свыше 3,5 млрд рублей.

Убыточность коммерческой недвижимости в компании объясняют тем, что муниципалитетом была поднята кадастровая оценка объектов, что привело к росту налогов. «Плюс есть ставка ЦБ, которая напрямую влияет на стоимость кредитов», — добавили представители «Унистроя».

На конец года компания увеличила долг перед кредитными учреждениями на 8 млрд рублей с 13,6 млрд до 21,8 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Маленькие ставки позволили вырасти долгам

Что по другую сторону баланса? За год объем долгосрочных кредитов и займов вырос в 1,7 раза с 15,7 млрд до 27,8 млрд рублей, краткосрочные также увеличились почти на 60% до 16 млрд рублей. Общий долг группы на конец года составил 43,9 млрд рублей, увеличившись за год на 18 млрд рублей.

В части долгосрочной нагрузки произошло увеличение задолженности перед банками. На конец года компания увеличила долг перед кредитными учреждениями на 8 млрд рублей с 13,6 млрд до 21,8 млрд рублей. При этом краткосрочная задолженность перед банками увеличилась на 7,9 млрд рублей. Причем банковские кредиты подлежат погашению до 30 июня 2031 года, а средняя ставка на конец 2024-го составила всего 9,67% годовых. К слову, 2,8 млрд рублей в ноябре 2024 года получено в виде кредита от ПАО «Сбербанк» на сумму 2,8 млрд рублей в рамках финансирования сделки по приобретению земельных участков в Екатеринбурге.

Помимо банковских кредитов, компания привлекает деньги на открытом заемном рынке. В 2020-м она выпустила облигации на 1 млрд рублей, в 2021-м разместила еще один выпуск — уже на 3 млрд рублей, в декабре 2022 года — на 1,5 млрд рублей со сроком погашения до июня 2024-го, в октябре 2023-го — на 2 млрд рублей сроком до 2026 года. В июне 2024-го группа разместила пятый выпуск облигаций объемом 3 млрд рублей со сроком погашения до 12 декабря 2026 года. Ставка первого купона установлена на уровне 19% годовых, а ставка последующих купонов определяется как ключевая ставка ЦБ РФ плюс 3% годовых. В августе 2024-го был размещен дополнительный, 6-й выпуск облигаций объемом 2 млрд рублей со сроком погашения до 31 августа 2027 года. Остаток задолженности по таким займам на 31 декабря 2024-го составил 7 млрд рублей. Рост подобных займов понятен: в отличие от кредитов, средства, привлеченные через выпуск облигаций, дают бо́льшую мобильность. Компания сама определяет срок заимствования, процентную ставку и объем привлекаемых ресурсов.

Также на балансе в части краткосрочных кредитов отражены цифровые финансовые активы. Видимо, имущественные права, которые выражены в виде записей (токенов) в системе блокчейн, предполагающих наличие у их держателей цифровых прав, не стали популярны у клиентов компании. По итогам 2024-го объем денежных средств в виде такого привлечения составил всего 60 млн рублей, хотя еще год назад эта сумма была на уровне 480 млн рублей.

По причине увеличения кредитного портфеля, соответственно, выросли и процентные расходы. Так, если в 2023 году по кредитам и облигациям были отображены процентные расходы в размере 1,4 млрд и 510 млн рублей, то уже в 2024-м — 2,1 млрд и 954 млн рублей соответственно.

Кроме того, группа оценивает выгоду от привлечения кредитов с использованием эскроу-счетов, т. к. ставка по ним ниже рыночной и зависит от наполнения счетов эскроу. Сумма договоров с использованием эскроу-счетов, заключенных в 2024 году, увеличилась до 25,9 млрд рублей. Остатки средств на эскроу-счетах группы выросли почти в 1,6 раза и составили 30,9 млрд рублей. Данные деньги компания получит только после сдачи домов, а значит, они учтутся при расчете прибыли компании в этом и следующих после сдачи годах.

В самом «Унистрое» не видят большой проблемы в увеличении кредитной нагрузки. «В целом надо смотреть не просто на долг, а на чистый долг и его соотношение с прибылью компании. Когда компания растет, в абсолюте долг тоже будет расти, но способность его обслуживать сохраняется на том же уровне», — сообщили в компании в ответ на запрос «БИЗНЕС Online».

Почти полмиллиарда на зарплату

Помимо финансовых расходов по привлеченным кредитным средствам, на миллиард увеличились и коммерческие и управленческие расходы, также в 1,4 раза выросла себестоимость продаж — с 13 млрд до 18,6 млрд рублей. Что касается коммерческих расходов, то здесь львиную долю на себя взяли выплаты на заработную плату, что не может не радовать сотрудников и подрядчиков компании. Если в 2023 году на оплату труда было потрачено 1,3 млрд рублей, то в прошедшем 2024-м — почти 1,8 млрд рублей, а с учетом страховых взносов расходы выросли до 2,5 млрд рублей. Причем компания не скупится и на обучение сотрудников — расходы на него увеличились с 28 млн до 60 млн рублей. 

Расходы на маркетинг и рекламу (видимо, из-за роста рекламной активности в медиаполе, что немаловажно на стагнирующем рынке) подскочили почти в 2 раза до 802 млн рублей. С 282 млн до 443 млн рублей выросли агентские вознаграждения.

Что с дивидендами?

По итогам всего 2024-го группа уже выплатила дивиденды в размере 4,1 млрд рублей. Сумма по сравнению с 2023 годом выросла в 8 раз: в 2023-м владельцы получили выплаты в 519 млн рублей. Таким образом сумма дивидендов на акцию компании в 2024 году составила 41 рубль, тогда как в 2023-м — 5 рублей.

В конце апреля 2025-го совет директоров рекомендовал не распределять чистую прибыль по результатам деятельности за 2024-й. При этом данная рекомендация не коснулась нераспределенной прибыли прошлых периодов. Итогом стала рекомендация по выплате дивидендов в размере 1 млрд рублей из расчета 9,99 рублей на одну акцию. При этом на балансе девелопера остается нераспределенная прибыль в 30,5 млрд рублей, которую акционеры могут распределить в любое удобное для себя время…