«В любом реестре могу найти компанию, которой завтра не будет!»: спасет ли ИЖС реестр застройщиков?

В Госдуме предложили создать публичный федеральный реестр аккредитованных подрядчиков в ИЖС Фото: «БИЗНЕС Online»

«Хороших» подрядчиков ИЖС занесут в реестр?

Тема мошенничества в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на которой серьезно «обожглись», продолжает оставаться актуальной. Только на прошлой неделе в Татарстане арестовали еще четырех фигурантов дела ИЖС, а параллельно рождаются идеи, как избежать новых случаев обмана. С 1 марта для рынка частного строительства заработал механизм эскроу-счетов, своего рода предохранительный механизм. Но надо понимать, что без эскроу можно обойтись. Обязателен он для оформления льготной ипотеки на ИЖС по IT- и семейной программам.

Теперь в Госдуме предложили создать публичный федеральный реестр аккредитованных подрядчиков в ИЖС. В начале апреля с идеей сформировать такой список обратился к председателю Банка России член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. «БИЗНЕС Online» ознакомился с текстом обращения и ответом ЦБ. Депутат в своем письме ссылается на многочисленные обращения граждан, пострадавших от мошенников, и в качестве одного из примеров приводит кейс с компанией «АльфаСтройКапитал». Фирма получила деньги от граждан, но дома не построила.

И «АльфаСтройКапитал», и некоторые другие недобросовестные подрядчики ранее прошли аккредитацию в банках, граждане им доверяли. «Одним из обязательных условий получения кредита было заключение договора с подрядной организацией, аккредитованной банком, что формировало у заемщиков полное доверие к такому застройщику», — пишет Якубовский. Так что на кредитных организациях тоже лежит ответственность, делает вывод автор письма.

Он выступает с несколькими предложениями, включая кредитные каникулы для обманутых на время следствия и суда, реструктуризацию долга, разработку «компенсационного механизма», а еще механизма привлечения банков к административной и финансовой ответственности в случае, если их вина доказана. Как известно, в апреле ЦБ выпустил рекомендации для банков, как можно поддержать пострадавших. О том, как эти советы исполняются, далее, а пока о реестре.

«Банк России концептуально поддерживает идею определения критериев надежности подрядных организаций, а также ведения публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций», — сказано в ответе зампреда Банка России Владимира Чистюхина на обращение.

Регулятор уточнил, что готов поработать над таким реестром с правительством РФ и минстроем. Данная мера поспособствует защите прав граждан и повысит прозрачность в сфере ИЖС, уверены в ЦБ. Сроки, в которые может появиться такой реестр, в письме не обозначены. «По нашему мнению, указанные процессы могут быть инициированы правительством Российской Федерации или минстроем России», — сказано в ответе. Так что банк готов поработать, но ключевое решение не за ним.

Комментируя письмо, Якубовский в беседе с нашим изданием отметил, что внутренняя аккредитация и списки банков неэффективны. «По сути, когда сейчас дошло до дела, выяснилось, что никакой нагрузки и ответственности не несут за это кредитные организации. Никакой правовой „нагрузки“ аккредитация подрядчика не несет. Это пустышка, а люди на нее ориентировались», — сказал депутат и заметил, что нужна административная и частично финансовая ответственность банков за формальное или недостаточно обоснованное одобрение застройщиков.

Средняя площадь дома, согласно данным сайта, в республике составляет 116 «квадратов», стоимость — 7,5 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Подождите, но один реестр уже есть. Зачем новый?

По сути, в России уже есть база застройщиков ИЖС. Это портал «Строим.дом.рф», разработанный единым институтом развития в жилищной сфере «Дом.РФ». С 1 марта 2025 года вместе со вступлением в силу закона об эскроу в индивидуальном жилищном строительстве этот сервис стал единой цифровой платформой, куда подрядчиков обязали выкладывать свои проекты частных домов и раскрывать информацию о себе.

После аккредитации компаниям присваивают статус «проверенный эксперт» и в зависимости от профиля указывают категорию: «строительство», «архитектурное проектирование», «производство домокомплектов». «Подрядчик может построить дом безопасно с использованием эскроу-счета», — пишут на странице проверенной фирмы. Но представлены здесь и те компании, у которых такой пометки нет.

За «крышу» придется доплатить: как эскроу перекроит рынок ИЖС

Кроме того, подрядчикам присваивают уникальный номер идентификации. Он позволяет отслеживать информацию о подрядчиках, их деятельности и выполнении обязательств, а также должен использоваться при заключении договора подряда с использованием счетов эскроу.

Собственные страницы на портале «Строим.дом.рф» имеют 7,3 тыс. российских застройщиков, которые опубликовали 18,7 тыс. проектов. Из них 5,3 тыс. имеют пометку «расширенный профиль». В описании сказано, что «такие организации являются надежными поставщиками услуг». Средняя стоимость проекта — 7,4 млн рублей.

Татарстан представлен 391 фирмой. Преимущественно это индивидуальные предприниматели. Пометки «расширенный профиль» и «строительство с эскроу» есть у 180 компаний. Средняя площадь дома, согласно данным сайта, в республике составляет 116 «квадратов», стоимость — 7,5 млн рублей.

«С помощью сервиса „Строим.дом.рф“ подрядчики, занимающиеся строительством частных домов, обеспечат полное раскрытие требуемой информации о себе, проектах, условиях договорах, сроках строительства и банках, с которыми взаимодействуют, — рассказывал порталу CNews директор по цифровизации жилищной сферы „Дом.РФ“ Александр Лукьянов. — Граждане смогут найти на суперсервисе подрядчиков, которые строят с применением безопасного механизма эскроу-счетов, к примеру, в рамках обновленных условий семейной и IT-ипотеки. <…> Таким образом, государство и банки получат инструмент контроля, подрядчики и граждане — удобные и современные инструменты совершения сделок в рамках одного окна не только для строительства, но и для этапа обустройства и содержания дома».

Как оказалось, к новому сервису есть вопросы. На портале бо́льшая часть застройщиков — это «ИП без опыта», а опубликованные проекты — без сметы и проектной документации, заметила в беседе с «БИЗНЕС Online» руководитель инициативной группы потерпевших ижээсников в Татарстане Наталья Дементьева. «Это просто рисуночки, не подтвержденные фактическими документами. Нас многие пытаются обвинить, что мы пытались построить за копейки… Так вот, там проекты домов стоят по 5–6 миллионов. Таких цен на рынке нет. То есть то, что сейчас на „Дом.РФ“, — это просто заманивание людей фактически в ловушку. Когда они придут реально к этим строителям и строители начнут строить, то их проект вырастет в цене на несколько миллионов», — предупреждает она.

На действующем портале уже есть подрядчики, которые «не сегодня, так завтра исчезнут с рынка вместе с деньгами», отмечает создатель проекта Open Village Владислав Копица. «Все эти порталы сейчас создаются, потому что есть определенный запрос на это. Разные компании пытаются создать рейтинги. Можно ли сказать, что эти реестры рабочие? Нет. В любом реестре я могу найти компанию, которой завтра не будет. Но без этих шагов не будет того правильного реестра, который может появиться в будущем», — сказал Копица в разговоре с нашим изданием.

Новый реестр станет дополнительным фильтром для отсечения недобросовестных подрядчиков и будет содержать ряд дополнительных жестких критериев отбора, заметил Якубовский в беседе с нашим изданием. Он обратил внимание, что уже есть аналогичный реестр подрядных организаций, занимающихся строительством многоквартирных домов, механизм уже был отработан минстроем.

Создание реестра добросовестных подрядчиков в сфере ИЖС — это абсолютно правильный и давно назревший шаг, отметил в беседе с «БИЗНЕС Online» Илья Вольфсон Фото: «БИЗНЕС Online»

Поможет ли новый, «правильный» реестр? Мнение депутатов

Создание реестра добросовестных подрядчиков в сфере ИЖС — это абсолютно правильный и давно назревший шаг, отметил в беседе с «БИЗНЕС Online» член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, депутат от Татарстана Илья Вольфсон.

«Не просто поддерживаю эту инициативу — с коллегами активно работаем над ее наполнением: совместно со Сбером подготовили проект рекомендаций по выбору таких организаций. В нем предложили простые, но критически важные критерии, которым должен соответствовать подрядчик. Среди них опыт работы не менее двух лет, наличие портфолио из завершенных объектов, аккредитация в банке, наличие квалифицированного штата и официального договора с прозрачной сметой и этапами оплаты. Это минимальный набор требований, который может лечь в основу будущего реестра», — рассказал парламентарий.

«Поддержка Центробанка — это важный сигнал. Однако для реальных изменений потребуется нормативное закрепление, совместная работа минстроя, профильных комитетов Госдумы и банковского сообщества», — добавил Вольфсон.

Проблема не в отсутствии списков, а в отсутствии реального контроля и ответственности банков, заявил в разговоре с нашим изданием зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. «Банки уже имели свои „реестры аккредитованных подрядчиков“, и именно через них граждане и были втянуты в масштабные схемы мошенничества. Чтобы система заработала, ее нужно адаптировать и создать четкое законодательство, которое будет полностью регулировать эти реестры», — отмечает парламентарий.

По мнению депутата, работа реестра должна сочетаться с другими мерами: усиление контроля за деятельностью подрядчиков и банков, дающих аккредитацию, регулярные проверки аккредитационной структуры, внедрение системы обратной связи и ответственности за нарушение правил. Сам же реестр будет иметь смысл только в случае, если станет сопровождаться жесткими критериями допуска, независимым контролем и юридической ответственностью всех сторон, включая банки. «В противном случае это останется лишь удобным инструментом перекладывания ответственности на самих заемщиков, что уже привело к социальному кризису в сфере ИЖС», — делает вывод Аксененко.

По мнению Дементьевой, в рамках нового реестра и ЦБ должен проверять подрядчиков, «давать какую-то свою гарантию» Фото: «БИЗНЕС Online»

Поможет ли новый, «правильный» реестр? Позиция ижээсников

По мнению Дементьевой, в рамках нового реестра и ЦБ должен проверять подрядчиков, «давать какую-то свою гарантию». «Мы такую идею очень поддерживаем. Мы минстрою тоже говорим, что, несмотря на то что мы пострадали, мы хотим защитить других граждан от таких же ситуаций. Да, закон №186 [об эскроу в ИЖС] вступил в силу, но до сих пор в реестре находятся подрядчики, которые работают на рынке год-два. И никто не защищен от того, что сегодня-завтра они опять станут мошенниками», — отметила собеседница.

«В любом случае нас, как уже пострадавших, все нововведения уже не коснутся по законодательству. Но, для того чтобы других защитить, обязательно должен быть реестр застройщиков. В него застройщики должны попадать через проверку со стороны ЦБ, налоговый контроль должен быть, чтобы не было просрочек. У нас же сейчас ИЖС не регламентировано никакими ГОСТами. Как нам строители говорят: „Все строят так, как дедушка научил“. И если появляется реестр строителей, который узаконил минстрой, должны быть какие-то ГОСТы, какие-то проекты прописаны, на основании которых они работают», — указала глава инициативной группы потерпевших ижээсников в РТ.

Хороший реестр нужен, надо ограничивать вход компаний на рынок ИЖС, указала в разговоре с «БИЗНЕС Online» руководитель российской группы пострадавших от рук мошенников в сфере ИЖС — от недобросовестного застройщика ООО «Летвуд» (Москва и Санкт-Петербург) Дарья Елисеева. Она подмечает, что сейчас «каждый второй может просто поставить нужные ОКВЭД и без проблем стать подрядчиком-застройщиком».

«Все претенденты на строительство в сфере ИЖС обязательно должны проходить огромное количество контрольно-надзорных действий. Это относится не только к тем, кто получает кредитные средства, а вообще ко всем. Как бы я ни была за предпринимательский мир, за малый и средний бизнес, но есть такие ниши, в которых контрольно-надзорные функции должны быть ужесточены. Мы видим, что послабления по отношению к предпринимателям не всегда приводят к положительному исходу, иногда плодят мошеннические схемы. Мне кажется, что создание реестра добросовестных подрядчиков — это отличная идея, и мы действительно надеемся, что этот вопрос будет проработан. Жалко, конечно, что это не было сделано раньше, но что имеем…» — сказала Елисеева.

Какие должны быть критерии? Уж точно не те, которыми руководствовались при аккредитации компаний в Сбербанке, рассуждает собеседница: «Пять построенных домов и два года работы — это пустяки какие-то. У строительного бизнеса все намного сложнее, и поэтому сроки должны быть намного больше».

В целом идея реестра аккредитованных подрядчиков хорошая, но она сложноосуществимая, полагает Копица. По его словам, компании ИЖС могут быть разными, но их все объединяет фактор зависимости от одного лица. Даже крупные застройщики, если убрать собственника, «начнут шататься». 95% компаний, работающих на рынке ИЖС, зависят от основателя либо руководителя, который ведет ручное управление или системное управление, но находится всегда в решении вопроса, указал эксперт.

«В любом случае банки придут к тому, что уже было. Все банки делали аккредитацию компаний. И как только эти компании не выполняли свои обязательства, то в банке говорили: „Извините, ничего не знаем. Вы ипотеку получили, будьте добры, оплачивайте вне зависимости от того, есть у вас там дом или нет. А то, что у нас компания была аккредитованная, — это не к нам вопрос“», — говорит спикер.

«В целом я поддерживаю идею создания реестра добросовестных подрядчиков, но уверен, что это не поможет избежать случаев мошенничества на 100 процентов. Потому что в любой сфере главное — это найти заинтересованного в обмане системы мошенника, а как именно обойти все правила, он всегда придумает», — сказал Олег Ене, пострадавший от недобросовестного застройщика ООО «Партнер» (бренд «Е-ХАУС», Тула).

«В целом я поддерживаю идею создания реестра добросовестных подрядчиков, но уверен, что это не поможет избежать случаев мошенничества на 100 процентов», — сказал Олег Ене, пострадавший от недобросовестного застройщика Фото: «БИЗНЕС Online»

Что еще важного в письме ЦБ?

В ответе ЦБ на письмо депутата есть еще несколько важных моментов. Регулятор, в частности, объясняет, что нормативный запрет на ухудшение условий кредита вводить нельзя, потому что это частично перенесет риски на банк и с высокой степенью вероятности приведет к удорожанию займов, снижению их доступности. «Кредитные организации, как правило, не отказывают заемщикам <…> в реструктуризации задолженности по собственным программам», — говорится в ответе.

В письме к депутату ЦБ также соглашается, что нормативное регулирование в сфере ИЖС надо усовершенствовать. И одним из возможных решений называет применение механизмов, аналогичных тем, что уже действуют для защиты прав участников долевого строительства — через публично-правовую компанию «Фонд развития территорий». «Также может быть рассмотрена возможность поиска решения данной проблемы через механизмы саморегулирования в сфере деятельности подрядчиков, заключающих договоры на строительство объектов ИЖС», — указывает регулятор.

Еще ЦБ в письме прописывает, что не может влиять на аккредитацию застройщиков от банков, потому что по закону не может вмешиваться в оперативную деятельность кредитных организаций. Законодательством Российской Федерации, в том числе нормативными актами Банка России, не предусмотрено проведение кредитными организациями «аккредитации» застройщиков, какие-либо стандарты проведения «аккредитации» застройщиков также нормативно не предусмотрены. «Кредитные организации в рамках своей оперативной деятельности самостоятельно организуют и осуществляют собственные бизнес-процессы, а также самостоятельно оценивают связанные с этим риски», — сказано в документе. Вероятно, это реакция ЦБ на предложение ввести ответственность для банков.

Кредитные каникулы же регулятор назвал лишь временной мерой, которая не снижает долгового бремени граждан.

В конце апреля ведомство Эльвиры Набиуллиной с учетом неоднократных обращений граждан в Банк России и другие государственные органы направило банкам рекомендации по работе с жертвами мошенников Фото: «БИЗНЕС Online»

Кстати, а как работают апрельские рекомендации ЦБ для банков?

Нынешнее заявление ЦБ — это не первый «жест» регулятора в сторону обманутых ижээсников. Напомним, в конце апреля ведомство Эльвиры Набиуллиной с учетом неоднократных обращений граждан в Банк России и другие государственные органы направило банкам рекомендации по работе с жертвами мошенников. Регулятор попросил подходить к клиентам индивидуально, учитывать экономическое положение и социальный статус конкретного заемщика, а также то, есть ли у него жилье, пригодное для проживания.

Рекомендации помощи были следующие:

• Использовать различные формы реструктуризации задолженности.
• Не активировать условия, ухудшающие положение заемщика в случае, если дом выступает предметом залога и не построен в установленный срок. Говоря проще, не повышать процентную ставку по кредиту.
• Увеличивать срок погашения кредита (конкретные сроки не приводятся).
• Не применять меры ответственности (неустойки) за ненадлежащее погашение долга по кредиту.
• Частично или полностью прощать долг в «особых случаях».

Сами обманутые ижээсники в беседе с нашим изданием комментировали появившиеся «советы» с некоторым пессимизмом: дескать, банки вряд ли охотно пойдут навстречу и уж тем более «простят» долги. Как показали полтора месяца, опасения граждан скорее оправдались.

«В апреле, в день, когда вышли рекомендации ЦБ, мы уже составили бланк письма. Каждый человек со своей стороны написал официальное письмо с приложением всех документов, подтверждающих, в какой тяжелой ситуации находится семья. Конечно, у минимума было подтверждение того, что упал заработок, потому что работать людям приходится не то что меньше, а больше в несколько раз. На все эти письма стопроцентный был отказ. После этого было закрытое собрание прокурора с представителями банка», — рассказала в беседе с «БИЗНЕС Online» Дементьева.

«Перед этим собранием на связь со мной вышел [Руслан] Салимов, управляющий отделением „Банк Татарстан“ Сбербанка. Я думала, что зовут для того, чтобы урегулировать как-то вопрос, посоветовать, как мы должны поступать теперь в этой ситуации. Но разговор у нас был короткий. Очень агрессивно настроен был Салимов, а суть была в том, что у банка достаточно денег и ресурсов и они готовы к любым судам, и по всем нашим письмам идет отказ», — поделилась руководитель инициативной группы потерпевших ижээсников в Татарстане.

Обманутые граждане благодарны ЦБ за обращение к банкам, но «рекомендации — это, к сожалению, не указ», отметила Елисеева. «Поэтому я не могу сказать, что они сыграли огромную роль, что банки сразу вышли на контакт и тут же стали всем помогать. Но прецеденты есть. Сейчас все зависит от человеческого фактора. Людям, которые уже давно писали во все ведомства, прилагали документы по уголовным делам, делали все в комплексе, рекомендация могла помочь. Но это примерно 5–7 случаев из 100», — отметила собеседница.

По словам Елисеевой, обманутые граждане, увидев опцию с аннулированием долга в отдельных случаях, стали писать прошения именно о «прощении» займа. «Но любое аннулирование — это очень сложный механизм. В банке нет такой кнопки, которую можно нажать — и все, кредит испарился. А люди, к сожалению, решили, что если есть такая рекомендация, то можно сразу избавиться от долга. Конечно, они получали отказы, потому что у банков нет оснований здесь и сейчас обнулить кредит, особенно в ситуации, если в отношении подрядчика не возбуждено уголовное дело, а договор не признан мошенническим», — указала Елисеева.

«Но просветы все-таки есть. В общей массе рекомендации — это как минимум положительная динамика. Мы хотя бы видим, что Центробанк нас услышал и не бросил. Несмотря на то что банки неактивно отреагировали на эти рекомендации. Лучшее взаимодействие с банками можно заметить в регионах, где в отношении мошенников возбуждены уголовные дела. В Санкт-Петербурге по компании ООО „Летвуд“ следственный комитет организовывал встречи, куда приглашал представителей банков. После этого банки пошли навстречу, начали предоставлять кредитные каникулы, пообещали, что не будут повышать ставки по кредитам и так далее», — добавила Елисеева.

По словам Копицы, банки не идут навстречу. «Они до последнего требуют свои проценты и никому ничего не прощают. Я не знаю ни одной компании, которая бы обратилась в банк и получила какое-то прощение», — отметил спикер.

В общественную организацию «Защита прав потребителей» входят более 40 пострадавших на рынке ИЖС, и ни одному из них не была одобрена какая-либо поддержка от банков, всем неоднократно отказано, подчеркнула председатель РОО РТ «Защита прав потребителей» (представляет интересы обманутых ижээсников в судебных разбирательствах о взыскании убытков со Сбера) Юлия Нигматуллина. При этом заметила, что в Новосибирской области банк пошел навстречу после вмешательства прокуратуры — убрал штрафы, уменьшил платежи и не применяет никаких санкций.

«В Тульской области подрядчик ООО „Партнер“, работавший под брендом Е-ХАУС, обманул порядка 250–300 семей, и я ни разу не слышал, чтобы кому-то аннулировали кредит. Возможно, банки пойдут навстречу и не будут повышать процент, но очень сомневаюсь, что кому-то полностью закроют долг», — поделился Ене.

Аксененко называет апрельские рекомендации ЦБ абсолютно бесполезными и недействующими. «К сожалению, ко мне ежедневно пачками поступают отказы банков. Может быть, какие-то единичные случаи действительно существуют, но мне о них неизвестно. Люди жалуются на то, что банки категорически отказываются исполнять какие-то рекомендации, которые для них не являются обязательными. Именно так они пишут в своих ответах», — сказал депутат.

На практике далеко не все кредитные организации готовы идти навстречу заемщикам, подтверждает Якубовский. «Более того, нередко встречаются случаи, когда ухудшаются условия по ипотечным кредитам на недостроенные дома», — отметил спикер.