Марат Калимуллин: «Это сейчас лофты в тренде, а тогда для Казани это было дикостью. Все фотозоны тогда ютились в маленьких комнатушках офисных центров. А я сразу замахнулся на московские и европейские стандарты — большие пространства, стильные интерьеры» Фото: Сергей Елагин

Из старых гаражей — креативный кластер

— Марат, «ЭРМК-Групп» работает на рынке коммерческой недвижимости с 2016 года. А с чего вы начинали свой путь в бизнесе?

— В 2013 году я открыл фотостудию в Казани — One Studio. Она успешно просуществовала 9 лет. Запускал ее на улице Технической. Мало того, что студия была в непрестижном районе, — я открыл ее в заводском помещении! Это сейчас лофты в тренде, а тогда для Казани это было дикостью. Все фотозоны тогда ютились в маленьких комнатушках офисных центров. А я сразу замахнулся на московские и европейские стандарты — большие пространства, стильные интерьеры.

— И как рынок отреагировал?

— Отлично! Я начал масштабироваться: открывал новые залы, брал старые заводские помещения и превращал их в модные локации. Ко мне приходили все — от местных блогеров и татарской эстрады до хоккейного клуба и даже мэров городов Татарстана. Бывали и московские звезды, такие как Дмитрий Маликов, Андрей Рогов…

Параллельно с развитием студии я начал делать ремонты — сначала в квартирах, потом в небольших коммерческих помещениях. В 2021-м я продал фотостудию и полностью переключился на флиппинг — покупку «убитых» квартир, ремонт и перепродажу. До 2023 года схема работала отлично, но потом ставки выросли, рынок жилья просел. И тут мне предложили заняться коммерческой недвижимостью. Я проанализировал рынок: статистику аренды, цены, конкуренцию. Нашел свободную нишу и понял — пора переходить на «промышленный флиппинг». Теперь масштабы другие, но принцип тот же: находить потенциал там, где его не видят другие.

«Наш первый проект — это бьюти-спейс в ЖК «Голливуд» на Ометьевской магистрали — 350 «квадратов», 12 офисов. Реализовали мы его всего за 4 месяца» Фото предоставлено «ЭРМК-Групп»

— Каким был ваш первый проект?

— Это был бьюти-спейс в ЖК «Голливуд» на Ометьевской магистрали — 350 «квадратов», 12 офисов. Реализовали мы его всего за 4 месяца. Инвесторы заработали около 23 миллионов рублей — это около 60 процентов годовых. Сейчас пространство полностью заселено, арендаторы довольны и не собираются уходить. Мы полностью управляем этим зданием. Затем нашей команде тоже понадобился свой офис. И мы также сделали себе пространство на улице Проточной.

По соседству с нашим офисом продавались гаражи — те самые, где раньше чинили «Матизы» и «Нексии». Мы их выкупили и сейчас делаем из них такие же стильные офисы, как этот, и затем продаем уже как готовый бизнес. Покупатель получает два в одном. Гарантированную доходность — объект уже с арендаторами. Качественный ремонт — следующие 10 лет можно не вкладываться. По сути, я делаю то же, что и с фотостудиями: беру неликвид, вдыхаю в него жизнь и наполняю людьми. Только теперь масштаб другой.

Идите в «третье место»: какое будущее показала Казань для 25 тысяч гаражников

— Когда откроется такое пространство и кто будет арендаторами?

— К середине августа пространство будет открыто. Половину площадей займут бьюти-специалисты: мастера ногтевого сервиса, косметологи. Остальную — light industrial*: кожевники, свечники, мастера hand-made**. В каждом гараже — отдельный вход, санузел, мокрая точка, кондиционер. На территории отдельный шлагбаум, парковка. Все удобства! Высота потолков здесь 3,5–4 метра — это крутые лофт-пространства. Мы полностью перебрали здания: новые коммуникации, утепление, фасады, крыша. По сути, оставили только скелет.

Стартовая цена здесь была в 200 тысяч за «квадрат». К сентябрю, по нашим прогнозам, такие объекты будут стоит уже 350 тысяч. Рост может достигнуть 70–80 процентов за полгода.

«По соседству с нашим офисом продавались гаражи — те самые, где раньше чинили «Матизы» и «Нексии». Мы их выкупили и сейчас делаем из них такие стильные офисы, и затем продаем уже как готовый бизнес» Фото предоставлено «ЭРМК-Групп»

«Выход в поле», 3D-визуализации и проверка на реальных деньгах — неочевидные лайфхаки девелопера

— Как вы выбираете объекты и определяете, что они точно будет прибыльным? Ведь не каждое полуразрушенное здание можно превратить в хаб для айтишников или дизайнеров…

— Секрет — в анализе локации, спроса и «боли» арендаторов. Пока другие видят в старом здании только место для «Пятерочки», я разглядываю потенциал под коворкинг, шоурум или офисный кластер.

Начинается все с поиска пробела на рынке. Самый простой метод — это «выход в поле»: опросы респондентов. Возьмем, к примеру, офисные помещения. Мы общаемся напрямую с представителями малого и среднего бизнеса. Спрашиваем: «Что вас устраивает в текущих офисах, а что — нет? Какая арендная ставка для вас комфортна? Какие помещения вам нужны? Например, важна ли парковка?»

— И какие неожиданные открытия у вас были?

— Оказалось, многим бьюти-мастерам и массажистам вообще не нужны окна! Они хотят платить меньше за помещения без естественного света, потому что работают при точечном освещении. А вот «цифровым кочевникам», тем же айтишникам, критически важен быстрый интернет и комфортный спейс — кофе-машина, массажные кресла. А парковка? Ноль внимания — они передвигаются на такси или каршеринге.

«В каждом гараже — отдельный вход, санузел, мокрая точка, кондиционер. На территории отдельный шлагбаум, парковка. Все удобства! Высота потолков здесь 3,5–4 метра — это крутые лофт-пространства» Фото предоставлено «ЭРМК-Групп»

— То есть вы сначала изучаете спрос, а потом ищете под него объект?

— Именно. Мы анализируем рынок, а после подключаем проектирование. Но ключевой этап — проверка реального спроса. Мы идем к потенциальным арендаторам и покупателям еще до постройки объекта и предлагаем им «купить воздух».

— Продаете то, чего пока нет?

— Да, но честно. Говорим: «Вот такой офисный комплекс будет через N месяцев. Хотите забронировать место с дисконтом?» Демонстрируем готовые концепты — 3D-визуализации, планировки, инфраструктуру. Когда несколько клиентов вносят предоплату — мы понимаем: объект будет доходным. Мы не просто изучаем спрос, а проверяем его на реальных деньгах.

Каждый наш проект — как пазл: нужно соединить экономику, дизайн и потребности рынка. Когда все сходится — получается шедевр!

Марат Калимуллин основатель компании «ЭРМК-Групп»

Вот увидите (показывает в окно): через год эти гаражи будут новым креативным кластером Казани!

— Где вы всему этому учились? У вас есть профильное образование или все построено на опыте?

— Мое первое образование — техническое, я программист. И это дало мне главное — мышление в цифрах. Вот смотрите. Большинство застройщиков говорят: «Объект окупится за 7 лет». Спросишь: «Как вы это посчитали?» В ответ: «Ну купили за столько, аренда столько, вот и выходит». А я могу показать полный массив данных: динамику цен за 10 лет, статистику по аренде от аналитических агентств, инсайдерскую информацию по спросу. Как маркетолог, я также понимаю, как сделать пространство не просто красивым, а живым. Когда я начал заниматься редевелопментом, я также поступил в строительный университет, нанял наставников из отрасли, изучал СНИПы и Градостроительный кодекс так, чтобы разбираться во всем не хуже подрядчиков.

— Как вы строите финансовые расчеты? Рынок нестабилен — пока объект строится, могут измениться ставки, экономическая ситуация…

— Ключевой фактор — скорость реализации. Наши проекты занимают от 6 до 9 месяцев от старта до сдачи. Сравните: классический жилой комплекс (МКД) строится 3 года и больше. Короткий горизонт планирования снижает риски. Наш клиент уже через полгода получает готовый объект и начинает зарабатывать.

— Кто ваша целевая аудитория? Это инвесторы, которые вкладываются в покупку объекта вместе с вами? Или те, кто потом покупает готовые помещения для пассивного дохода?

— Наша модель — это полный цикл ответственности. Мы объединяем всех участников рынка в единую экосистему. Продавец заинтересован в инвесторе, инвестор — в стабильном арендаторе, а арендатор — в качественном управлении. Таким образом, интересы всех сторон сбалансированы и энергия системы не «расплескивается».

«Мы контролируем весь процесс: от поиска объекта и реконструкции до управления готовым зданием»

Марат Калимуллин основатель компании «ЭРМК-Групп»

Я не гонюсь за сиюминутной прибылью. Моя цель — постепенно, шаг за шагом, строить по-настоящему крутые объекты. Ведь я буду их обслуживать в будущем, а значит, качество для меня не пустой звук. Если обратить внимание на многие другие здания, их санузлы и сантехника часто оставляют желать лучшего. Советую всем: при покупке недвижимости первым делом проверяйте сантехнику и электропроводку. Это первые системы, которые выходят из строя. А представьте, что потом мне этим заниматься — вызывать мастеров, чистить засоры… Нет уж, лучше сразу делать на совесть.

И кстати, знаете, что цепляет наших инвесторов? То, что в каждом проекте у меня есть собственные «квадраты». Я не просто «продаю и исчезаю» — я рискую вместе с ними. Это моя принципиальная позиция как девелопера: честность через личное участие.

— Почему бы вам просто не оставлять объекты себе, сдавать их в аренду и получать весь доход?

— Логичный вопрос! Но наши объекты стоят от 250 миллионов до 1 миллиарда рублей только на этапе покупки, плюс столько же нужно вложить в ремонт. Пока у меня нет таких свободных средств, чтобы просто покупать и держать. Поэтому нынешняя модель — это «купи-продай». Так бизнес быстрее наращивает капитал.

«Следующий наш большой проект — апартаменты в ЖК «Татарстан». Локация — в самом сердце Казани» Фото предоставлено «ЭРМК-Групп»

Новый проект в центре Казани с пассивным доходом от 80 тысяч в месяц

— Недавно вы вышли на рынок апарт-отелей. Для Казани это относительно новая инвестиционная модель.

— Да, уже летом мы запускаем апарт-отель на Роторной — 44 номера, которым мы будем управлять. Это было старое трехэтажное здание. Нас пригласили как девелопера, поставили задачу продумать концепцию и построить с нуля. Мы подключились и за 2 месяца сделали то, что до этого не могли реализовать полгода. Уже продано больше половины апартаментов.

Следующий наш большой проект — апартаменты в ЖК «Татарстан». Локация — в самом сердце Казани. Рядом — улица Столбова, Баумана, Старо-Татарская слобода. В этом проекте мы делаем ставку на управление, поэтому предлагаем инвесторам феноменальную окупаемость — от 6 до 8 лет, в зависимости от этапа входа. Сейчас самая выгодная цена. Позже, когда все будет готово, стоимость вырастет. И это еще без учета капитализации объекта, который со временем станет только дороже.

— Инвестор становится владельцем апартаментов?

— Да, он покупает не долю, а конкретный апартамент трехзвездочной категории с выделенным ЕГРН — это как квартира. Можно оставить его в управлении, можно перепродать. Поскольку объект разделен на небольшие номера, ликвидность очень высокая. Продать маленький апартамент проще, чем целый этаж.

Цены демократичные — 470 тысяч за квадратный метр. В среднем один апартамент стоит 8,5–12 миллионов рублей, в зависимости от метража. Строительство стартует 1 июля. Планируем запустить отель в феврале 2026-го. Стоимость апартаментов будет уже 670 тысяч рублей за «квадрат».

— В чем выгода для инвестора?

— Самый скромный апартамент — «17 квадратов» — сможет приносить до 80 тысяч рублей в месяц. И это чистый доход! Все остальное — клининг, ремонт, заселение — на управляющей компании. Даже если что-то сломается, ремонт идет из ее фонда. То есть через год, три, пять лет ваш апартамент будет как новый — без лишних вложений.

— Сколько номеров уже продано?

— Мы только недавно взяли в работу объект — и треть из 36 номеров уже продана.

— Как удалось так быстро реализовать?

— Самые лучшие объекты на рынке уходят на закрытых продажах, и о них знают только избранные. Это уже потом, когда идут перепродажи, появляются объявления в интернете. Все предложения появляются в нашем телеграм-канале «Дневник девелопера».

— Какие объекты еще присматриваете?

— В каждом районе Казани еще с советских времен остались бизнес-центры. В планах — выкупать, полностью реновировать их и адаптировать под современные запросы рынка. На первых этажах особенно востребованы офисы и коворкинги, а на верхних — апартаменты. По такому пути идет Москва.

Тренд сейчас — на рост значимости управляющих компаний. Инвесторы теперь в первую очередь спрашивают: «Кто будет управлять объектом?» Крупные застройщики столицы РТ только начинают приходить к этой модели. Но полноценных игроков, охватывающих весь цикл — привлечение инвестиций, проектирование, строительство, коммерциализация, управление, — единицы. Наше преимущество в том, что мы девелопер с полной ответственностью и создаем не просто недвижимость, а работающие сервисные квадратные метры. Поэтому инвесторы выбирают нас, зарабатывают с нами до 55 процентов годовых на капитализации и до 12,5 процента годовых на аренде. Переходите в телеграм-канал «Дневник девелопера» за всеми подробностями.