В Арбитражном суде Татарстана (АС РТ) решился спор, затрагивающий судьбу одного из крупнейших торгово-развлекательных центров Казани «Южный» В Арбитражном суде Татарстана (АС РТ) решился спор, затрагивающий судьбу одного из крупнейших торгово-развлекательных центров Казани «Южный» Фото: «БИЗНЕС Online»

Неожиданный подарок из Европы

Накануне в Арбитражном суде Татарстана (АС РТ) решился спор, тянувшийся три года и затрагивающий судьбу одного из крупнейших торгово-развлекательных центров Казани «Южный». Речь о том, что еще в 2022 году итальянский банк UniCredit S.p.A. обратился в арбитраж Татарстана с просьбой пустить «Южный» с молотка из-за долга владельца торгового центра — ЗАО «Казстройинвест» — в $34 млн (около 2,7 млрд рублей по нынешнему курсу). «Казстройинвест» также выступил со встречным иском к итальянскому банку и Росреестру по Татарстану, просил признать отсутствующими обременения в виде ипотеки, а также погасить регистрационные записи об этом.

А завершилось все достаточно неожиданно — накануне в суде стало известно, что стороны полностью отказались от своих «увесистых» требований. Судя по всему, истец и ответчик пожали руки за рамками судебного разбирательства, но условия договоренности широкой общественности разглашать не стали — вместо утверждения мирового соглашения в суде они понесли Фемиде заявления об отказе от исков.

Но тут возникает интересный нюанс — «Казстройинвесту» удалось договориться не с первоначальным кредитором — банком UniCredit, а с его правопреемником — иностранной компанией AD Advisory S.p.A. Еще в августе прошлого года «БИЗНЕС Online» писал, что в деле «Южного» внезапно появился новый кредитор.

Юрист AD Advisory Алина Тахабутдинова тогда пояснила, что итальянские банкиры продали им долг владельцев «Южного» по договору от 21 августа 2024 года (стоимость покупки долга не разглашалась). Представитель UniCredit Татьяна Свиридова, присутствовавшая на суде по видеосвязи, эту информацию подтвердила. Замена истца с одной компании на другую произошла прямо на заседании: долг «Казстройинвеста» с задолженным имуществом в виде «Южного» мигом перешел AD Advisory.

На ТРЦ «Южный» появился новый претендент – тоже из Италии

Об AD Advisory известно, что компания, как и банк UniCredit, базируется в Италии, занимается оказанием консультационных услуг бизнесу и помогает с покупкой и управлением проблемными кредитами. По словам Тахабутдиновой, их организация имеет представительство и сотрудников в Казани, вместе с тем, согласно информации из открытых интернет-источников, зарегистрирована фирма в самом центре Рима.

И вот вчера стало известно, что новый кредитор решил заняться «благотворительностью», полностью отказавшись от притязаний в 2,7 млрд рублей. В благородстве ему не уступил и «Казстройинвест» — казанский застройщик тоже отказался от своих встречных требований. Судья АС РТ Алсу Хуснутдинова отказы приняла и вынесла решение о прекращении производства. Продолжительная судебная история завершилась после удара судейского молоточка, стороны разошлись, поздравив друг друга с тем, что «это наконец закончилось».

Разбирательство, кстати, было таким продолжительным из-за наличия в споре иностранного элемента — в первую очередь речь идет о бывшем кредиторе банке UniCredit. А также и бенефициаре «Казстройинвеста» — это тоже «иностранец», кипрское Matelo Holdings Limited (было привлечено в дело как третье лицо). Именно офшорного владельца ранее никак не удавалось оповестить о заседании, в связи с чем рассмотрение спора откладывали аж на 10 месяцев.

Но как только долг перешел из рук одной компании к другой, министерству юстиции России наконец удалось оповестить киприотов о суде. В качестве представителя Matelo Holdings Limited на вчерашнее заседание пришел адвокат со вполне российским именем — Радмир Ерзин, он лишь одобрил отказы от исков, не добавляя иных реплик.

Еще в 2022 году итальянский банк UniCredit S.p.A. обратился в арбитраж Татарстана с просьбой пустить «Южный» с молотка из-за долга владельца торгового центра — ЗАО «Казстройинвест»— в $34 миллиона Еще в 2022 году итальянский банк UniCredit S.p.A. обратился в арбитраж Татарстана с просьбой пустить «Южный» с молотка из-за долга владельца торгового центра — ЗАО «Казстройинвест»—  в $34 миллиона Фото: © IMAGO/Davide Elias / www.imago-images.de / www.globallookpress.com

Причина отказа от исков — тайна, покрытая мраком

Что стало причиной такого развития событий, стирающего все претензии компаний друг к другу, — загадка. Стороны отказались давать какие-либо комментарии и раскрывать условия договоренности.

Эксперт в области коммерческой недвижимости на условиях анонимности поделился с «БИЗНЕС Online» своими версиями. Нелогичный, казалось бы, отказ AD Advisory от взыскания 3-миллиардного долга (да еще и обеспеченного залогом!) может быть формой вхождения в бизнес. В сервисе по проверке контрагентов «Контур.Фокус» в качестве единственного владельца казанского застройщика с декабря 2021 года по-прежнему значится Matelo Holdings Limited. Но, возможно, изменения отобразятся позже.

Вторая версия — новый кредитор отказался от долга и залогового имущества в пользу иных активов, предложенных должником вместо здания и земель «Южного». Данный вариант наш эксперт назвал наиболее логичным и часто встречающимся. И третья, совсем невероятная версия — юристы «Казстройинвеста» филигранно смогли доказать новому кредитору отсутствие задолженности, и тем осталось лишь умыть руки. В последнем случае становится непонятным, как итальянскому банку удалось продать такой «плохой» долг.

С предыдущим экспертом спорит брокер по коммерческой недвижимости Константин Иванов. Собеседник считает, что «Казстройинвест» не мог «откупиться» от залогового кредитора путем передачи иного имущества, поскольку на любую такую сделку (продажу недвижимости) с участием иностранного лица необходимо получить одобрение государственных органов (министерства финансов России).

«В таких условиях любая российская недвижимость для иностранцев превращается из актива в пассив. Тем более что существует риск того, что данную сделку вообще не оформят и недвижимость останется висеть мертвым грузом. Разве что должник мог передать кредитору актив, находящийся за границей. Это уже более приемлемый вариант», — поясняет эксперт.

Еще одна догадка — «Казстройинвест» все же выплатил долг. Но только его часть. Например, UniCredit мог избавиться от долга путем его продажи, чтобы хоть как-то компенсировать часть потерь. А новый кредитор AD Advisory в свою очередь предложил должнику самому выкупить долг за сходную цену. «Кредитор мог снизить сумму кредита в 2 раза и получить деньги с кипрских счетов бенифициара должника», — предполагает Иванов.

Возможен также и такой вариант, что компания AD Advisory потребовалась как некий посредник, с помощью которого «Казстройинвесту» удалось оплатить долг перед UniCredit, ведь из-за санкций трансграничные платежи в значительной степени усложнились. После того как долг был погашен, банк снял обременение, этим можно объяснить то, что «Казстройинвест» в свою очередь также отказался от встречных требований по делу.

В пресс-службе ТРЦ «Южный» нам сообщили, что не смогут предоставить оперативный комментарий.

Какова цена спорного имущества?

Напомним, чего именно удалось избежать владельцу «Южного». Итальянский кредитор требовал взыскать в свою пользу две очереди здания торгового центра и 6 земельных участков, продать их на аукционе, а вырученные деньги отдать банку.

Несмотря на внушительную сумму долга в $34 млн, эксперты в беседе с «БИЗНЕС Online» выражали уверенность, что сам торговый центр все же стоит гораздо дороже. Никто не брался назвать точные суммы, т. к. на стоимость актива влияет много факторов и данных, которых в отрытых источниках нет (расходы на обслуживание ТРЦ, доходы с аренды площадей, дебиторские задолженности с начислением процентов и др.), но сходились во мнении, что эта сумма в любом случае превышает задолженность.

Корреспондент «БИЗНЕС Online» самостоятельно рассчитал кадастровую стоимость двух очередей ТРЦ и 6 земельных участков, на которые UniCredit просил обратить взыскание. Получилось, что кадастровая стоимость всего комплекса имущества почти в 2 раза выше долга. Только здание «Южного» (первой и второй очередей строительства) по кадастру выходит в 4,6 млрд рублей, а вместе с землей (919 млн рублей за 6 участков) кадастровая стоимость ТРЦ достигает 5,5 млрд рублей.

Дело с «Южным» акцентом: кредитор – итальянский банк, владельцы – киприоты, управляют москвичи

Наши эксперты рассказывали, что на рынке торговый центр может стоить в пределах 5 млрд рублей. Но нередко подобные сделки совершаются с дисконтом, потому цена могла спуститься до 3,5–4,5 млрд рублей. Скидку заинтересованные инвесторы просили бы из-за падения интереса к классическому шопингу (из-за популярности онлайн-продаж), снижения цены на торговые комплексы из-за того, что бывшие иностранные владельцы распродавали их в ускоренном режиме по пониженной стоимости. В минус играет и сложная конфигурация «Южного» — в случае его убыточности торговый центр трудно будет переформатировать под аренду офисов (как, например, поступили с торгово-офисным центром «Сувар Плаза», который долгое время простоял полупустым).

В 2011-м площадь комплекса увеличилась почти в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. «квадратов». В то время в «Южный» зашел первый в Казани гипермаркет «Ашан», первый H&M и первый магазин бытовой техники и электроники Media Markt (последние два свернули работу в России) В 2011-м площадь комплекса увеличилась почти в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. «квадратов». В то время в «Южный» зашел первый в Казани гипермаркет «Ашан», первый H&M и первый магазин бытовой техники и электроники Media Markt (последние два свернули работу в России) Фото: «БИЗНЕС Online»

История ТРЦ, судьба которого висела на волоске

ТРЦ «Южный» открыл свои двери еще в 2004 году, но по-настоящему стал интересен казанцам в 2011-м после реконструкции, тогда площадь комплекса увеличилась почти в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. «квадратов». В то время в «Южный» зашел первый в Казани гипермаркет «Ашан», первый H&M и первый магазин бытовой техники и электроники Media Markt (последние два свернули работу в России).

Девелопером проекта стоимостью $105 млн выступило ЗАО «Казстройинвест» Владимира Барахтина, эта же компания является собственником здания. С начала образования «Казстройинвеста» и до конца 2021 года о конечных бенефициарах организации не было информации. Сейчас же, как мы писали выше, учредителем ЗАО указано Matelo Holdings Limited, зарегистрированное на Кипре.

У ТРЦ интересная история. В конце 2006 года инвестиционный фонд RREEF Global Opportunistic Investments приобрел ТЦ у ЗАО «Казстройинвест». СМИ тогда приписали данный инвестфонд к структурам Дойче Банка, но, как пояснил девелопер, фонд аккумулировал средства Банка Австрии. Союз с австрийцами продлился недолго — в июле 2009 года в связи с мировым финансовым кризисом RREEF выходит из проекта, реализовав свою долю миноритарным акционерам. По словам Владимира Барахтина, именно кризис был ключевым фактором, который задержал ввод всего объекта в эксплуатацию. После потери австрийских инвесторов новым инвестором становится загадочное Matelo Holdings Limited.

Управляющие у «Южного» менялись не единожды, среди них был, например, Вилен Хайруллин — первый муж Татьяны Дьяченко. Зять Бориса Ельцина руководил торговым центром в середине 2000-х и пытался реанимировать начавший угасать торговый центр, используя идеи дзен-буддизма, поклонником которого он являлся.

Во время пандемии коронавируса в «Южном» прошел новый этап реконструкции (без закрытия ТРЦ) — тогда были перестроены сразу оба этажа левого крыла, появился дополнительный эскалатор.

Ключевые арендаторы ТРЦ: «Ашан», «Киномакс», «Остров сокровищ», «Детский мир», «Эльдорадо», «Твое», Gloria Jeans, Familia, Re, СИН, Cr, Xc, Kari Kids, Sela, Savage, Rieker, Respect, Kari, Zenden, «Вкусно — и точка», Burger King, KFC, «Додо пицца», Hot Pho, «Бинхартс», Gagawa.

По информации на сайте торгового центра, он охватывает 760 тыс. потенциальных покупателей.

Согласно открытым источникам, выручка «Казстройинвеста» за 2023 год выросла на 6% и составила 765,9 млн рублей, при этом компания ушла в чистый убыток сразу на 2,9 млрд рублей. В 2024-м ситуация улучшилась, но из отрицательной зоны «Южному» выбраться все равно не удалось. За 2024 год «Казстройинвест» выручил 842,7 млн рублей, при этом чистый убыток составил 937,8 млн рублей. Баланс — 5,3 млрд рублей (вместо 4 млрд рублей в 2023-м).

Обслуживанием «Южного» занимается московская компания Lynks Property Management, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации объектов недвижимости. В управлении компании более 30 объектов коммерческой недвижимости (преимущественно в Москве и Астане) площадью свыше 1 млн кв. метров. В прошлом году директор ТРЦ «Южный» Лилия Ибатуллина (от УК Lynks Property Management) делилась с корреспондентом «БИЗНЕС Online» планами по увеличению посещаемости ТРЦ благодаря развитию развлекательной составляющей.