Льготная программа — хорошее подспорье для семей, но механизм надо совершенствовать, заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко Льготная программа — хорошее подспорье для семей, но механизм надо совершенствовать, заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко Фото: «БИЗНЕС Online»

«Семейка» только по месту регистрации?

Идея выдавать семейную ипотеку только на территории региона, где живет заемщик, публично прозвучала только в конце июня. Льготная программа — хорошее подспорье для семей, но механизм надо совершенствовать, заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко на встрече с правительством РФ. В прошлом году больше половины займов, выданных по семейной ипотеке, пришлось на четыре региона — Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, уточнила она, причем более 40% из них вне этих регионов проживания.

«Естественно, обычную ипотеку любой гражданин может взять в любом регионе РФ, это его законное право, а льготная семейная ипотека все-таки предназначена для улучшения жилищных условий семей с детьми в местах их проживания. Она должна быть доступна в каждом регионе и не должна использоваться обходными путями в инвестиционных целях», — отметила Матвиенко.

Она предложила изменить постановление правительства РФ о льготной ипотеке, дополнив его требованием о выдаче ее «на приобретение или строительство жилья на территории субъекта, в котором зарегистрирован заемщик». Реакция кабмина на такое предложение в публичные новости не попала, новость быстро отошла на другой план за иными инфоповодами. Теперь же выясняется, что идею Матвиенко в Белом доме поддерживают. Это означает, что вероятность введения такого ограничения очень высока.

Запрет на оформление семейной ипотеки не в регионе регистрации заемщика могут ввести уже в I квартале 2026 года, сообщил накануне председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, внести законопроект в парламент могут до конца весенней сессии, которая завершается совсем скоро, 3 августа. Так что тянуть в правительстве не намерены. Подтверждает это и сегодняшнее заявление замминистра финансов РФ Ивана Чебескова.

Федералы заваливают Казань квартирами, а вторичка тестирует минимумы пятилетки

«Мы это рассматриваем и в принципе поддерживаем ее предложение о том, что семейная ипотека должна быть в первую очередь направлена на тех граждан, кому это больше всего необходимо. Конечно, ни для кого не секрет, что зачастую льготные программы используются в том числе для покупки инвестиционных квартир», — отметил Чебесков. Он добавил, что инвестиционные квартиры для последующей сдачи в аренду обычно берут жители других регионов.

В таком способе заработка «нет ничего плохого», но не хотелось бы, чтобы он был обеспечен за счет семейной ипотеки, указал замминистра. Льготы должны выдаваться тем, кому это «наиболее нужно», указал спикер. «Потому мы здесь согласны, что это нужно поправить, то есть необходимо исключить или минимизировать возможность использования льготных программ для инвестиционных целей. Но если гражданин действительно переезжает в другой регион, то, конечно, такая возможность должна быть», — заключил Чебесков.

Запрет на оформление семейной ипотеки не в регионе регистрации заемщика могут ввести уже в I квартале 2026 года Запрет на оформление семейной ипотеки не в регионе регистрации заемщика могут ввести уже в I квартале 2026 года Фото: «БИЗНЕС Online»

«По сути, чтобы купить квартиру, у вас должна быть квартира»

Звучит все так, будто принципиальное решение ввести новое правило для семейной ипотеки уже принято. Интересно, что отреагировать на ситуацию с инвестиционными квартирами власти решили только сейчас. Ведь раньше граждане пользовались схемой, а что теперь? Возможно, к такому решению подтолкнули ограниченные финансовые возможности бюджета. С учетом высокой ключевой ставки банкам из казны приходится платить больше. Менять условия льготной программы власти не стали, но решили ее «усовершенствовать».

В мае кабмин скорректировал бюджет текущего года, увеличив расходы на 829 млрд рублей. Наибольшая часть из этого роста, 279 млрд рублей, понадобилось для выполнения обязательств государства по ипотеке. Теперь же инвестиционные квартиры убирают. Но ведь и они в том числе поддерживали спрос на жилье. Как новые правила отразятся на нем?

Инициатива уже встретила острую реакцию. «Чудовищной» назвал новую меру профессор НИУ ВШЭ, управляющий директор инвестиционной компании «Московские партнеры» Евгений Коган. «Это прямая противоположность адресности программы. По сути, чтобы купить квартиру, у вас должна быть квартира. Если ее нет, то все будет зависеть от воли случая», — отметил экономист. Он обратил внимание на то, что обычно молодые люди без собственного жилья прописаны у родителей, далеко не все живут в «родном» регионе.

«Далеко не в каждом городе можно найти работу по желаемой профессии, во многих и вовсе трудно будет получить приличное образование», — указал Коган. Очевидно, в случае принятия новые правила могут повлиять и на ситуацию в Татарстане. Республику можно считать одним из лидеров по миграции из регионов Поволжья, молодых людей здесь привлекают университеты. Официальной статистики о том, сколько сделок в РТ проходит по семейной ипотеке, нет.

Программу «Семейная ипотека», которая предусматривает займы по льготной ставке за счет софинансирования со стороны государства, запустили в 2018 году по поручению президента России Владимира Путина. Изначально она была доступна только семьям, в которых после 1 января 2018-го родился второй или последующий ребенок. Действие программы было рассчитано на срок до конца 2022 года.

В июле 2021-го условия получения льготы расширили. Займы стали доступны семьям и с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Затем действие программы продлили до 2023-го, потом до 2024-го, а в апреле 2024 года Путин поручил продлить срок до 2030-го с сохранением процентной ставки не более 6%. Льготный жилищный заем, как и прежде, имеют право взять семьи с детьми в возрасте до 6 лет, говорится в тексте поручения.

Сейчас программа «Семейная ипотека» доступна семьям с детьми в возрасте до 6 лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях составляет 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры.

Ранее раис Татарстана и председатель комиссии Госсовета РФ по направлению «Инфраструктура для жизни» Рустам Минниханов неоднократно предлагал увеличить максимальную сумму займа в регионах. Он обращал внимание на то, что ипотека должна быть доступной для каждой семьи, а самый востребованный вариант — это двухкомнатные квартиры. Однако, например, в Казани такие квартиры стоят около 11 млн рублей, указывал раис республики в апреле 2024 года. В этом году Минниханов предложил распространить программу семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет и на семьи участников и ветеранов СВО. Путин дал поручение о расширении условий, но пока решение не принято. Введение льготной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет отложено из-за больших бюджетных расходов, объяснял ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

В декабре минфин России на фоне критики со стороны президента страны изменил механизм предоставления субсидии банкам по программе семейной ипотеки. Общая сумма лимита кредитным организациям увеличена с 6,2 трлн до 8,6 трлн рублей, чтобы избежать приостановок действия программы. 

Кто сейчас может претендовать на семейную ипотеку: 

— семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет (на старых условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет); 

— семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей (от 7 до 18 лет); 

— семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющих индивидуальные программы развития, всего таких регионов 35; 

— семьи, где есть ребенок-инвалид.

В прежнем виде, до конца 2024-го, семейная ипотека занимала около 25–30% от общих продаж, оценивал один из экспертов нашего издания. Напомним, Татарстан в середине прошлого года не попал в число 35 субъектов, где можно купить квартиру под 6% годовых семьям с двумя несовершеннолетними детьми старше 6 лет.

«Да, сухие цифры покажут, что ипотеку в столичных регионах берут преимущественно люди с пропиской в других субъектах, но это не значит, что они не местные жители. Люди могут годами учиться и работать в столице, не имея возможности оформить постоянную регистрацию именно потому, что нет своего жилья», — также отметил Коган. Он добавил, что ничего плохого в межрегиональной мобильности нет, а с новыми правилами нехватка рабочей силы только усилится. «Что еще хуже — такие меры простимулируют рынок серых регистраций», — допустил эксперт.

«Не думаю, что охлаждение спроса будет заметным, если оно вообще будет — развитый спрос и снижение ключевой ставки, вероятно, быстро нивелируют этот эффект» «Не думаю, что охлаждение спроса будет заметным, если оно вообще будет — развитый спрос и снижение ключевой ставки, вероятно, быстро нивелируют этот эффект» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Можно сравнить с тем, как в старые добрые времена при советской власти у нас работникам сельского хозяйства не давали паспорта»

В беседе с «БИЗНЕС Online» эксперты прокомментировали планы привязать выдачу семейной ипотеки к месту регистрации заемщика и порассуждали о возможных последствиях такого решения.

Наиль Галеев — генеральный директор СМУ-88:

— Инициативу привязать семейную ипотеку к региону постоянной регистрации стоит воспринимать как очередной шаг «точной настройки» льготных программ. Сама семейная ипотека задумывалась как адресная поддержка семей там, где они реально живут и растят детей. Ограничение, по сути, отсечет инвестиционные покупки и сделает распределение субсидий справедливее, а минфину позволит сдержать темпы роста бюджетных компенсаций. Если верить данным авторов инициативы, сейчас на семейную приходится около 70 процентов всех новых ипотек в стране.

Вероятность принятия высока: инициативу публично поддержал минфин, а профильный комитет Госдумы намерен внести законопроект уже в текущую сессию с запуском нормы в I квартале 2026 года.

Для рынка риски локализованы главным образом в агломерациях с развитым и активным рынком недвижимости. С другой стороны, не думаю, что охлаждение спроса будет заметным, если оно вообще будет — развитый спрос и снижение ключевой ставки, вероятно, быстро нивелируют этот эффект. Скорее такое решение может спровоцировать рост серых схем временной прописки.

Для Татарстана и Казани влияние будет минимальным. В том числе из-за того, что ценник на жилье в столице РТ почти московский, а размер господдержки остается региональным. На это обстоятельство не раз и не два справедливо обращал внимание раис республики Рустам Минниханов с призывом привести параметры субсидий к реальному положению дел на рынке, за что ему большое спасибо.

Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:

— Чем вызвана эта инициатива? 30 процентов всего рынка недвижимости, соответственно, всех «долевок» сосредоточено как раз в двух регионах: Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Там же сосредоточен и инвестиционный спрос, а также лимиты [финансирования банкам]. То есть затраты бюджета на семейную ипотеку в данных регионах выше, потому что если в Казани на семейную ипотеку лимит составляет 6 миллионов рублей, то в Москве — 12 миллионов. Нынешняя мера — это, во-первых, снижение нагрузки на бюджет, во-вторых, отсечение инвесторов из регионов.

Теперь посмотрим, почему новые правила могут не принять. Будут и противники данного изменения. Например, один крупный застройщик Новой Москвы и Подмосковья ориентирован больше на региональных покупателей. Следовательно, он не заинтересован в ужесточении семейной ипотеки, потому не факт, что такая инициатива будет принята. Скорее всего, станут учитывать крупность застройщиков и долю региональных покупок в их портфеле.

Как может повлиять на рынок данный законопроект? Сейчас этот шум только подтолкнет к заключению сделок тех, кто хотел приобрести [жилье] в другом регионе, то есть мы увидим активность. В принципе, все рекорды в статистике Росреестра мы наблюдаем после каких-нибудь потрясений, подобных новостей: отмена какой-то программы, рост цен... Поэтому сейчас столичные регионы как минимум выполнят свой план по продажам. Казани не коснется так сильно это ужесточение, потому что наш город прекрасен, но мы не в топ-5 приобретений инвесторов из других регионов.

Элла Акулова — менеджер по продажам АН «Изумруд»:

— У такой меры среди риелторов двоякая оценка. С одной стороны, это плюс в том плане, что государство будет уверено, что люди станут покупать непосредственно там, где они зарегистрированы. Но не забываем, что в рамках Гражданского кодекса РФ у нас свобода передвижения и многие молодые люди, например, зарегистрированы где-нибудь в сельской местности, а на работу уезжают в крупные города, идет миграция. И если введут такую семейную ипотеку, которая будет непосредственно по месту регистрации, то у нас бо́льшая часть молодых семей не сможет купить себе квартиру там, где они работают.

Многие говорят же, что люди покупают квартиры в Москве, в Питере для того, чтобы их потом перепродавать. Но у нас ведь массовая миграция идет, а это сдерживание. Наверное, можно сравнить с тем, как в старые добрые времена при советской власти у нас работникам сельского хозяйства не давали паспорта, чтобы они не переезжали в город. Возможно, именно этим и закончится. То есть риелторы оценивают подобное негативно.

Вероятность того, что данное правило все-таки начнет действовать, я бы сказала, 50 на 50. С одной стороны, минфин РФ хочет отток населения убрать, с другой — застройщики, которые и лоббируют все эти законы, от такого очень сильно пострадают, потому что покупательная способность упала и многие застройщики сейчас достраивают свои объекты, а новые объекты не анонсируют совершенно.

Еще одна мотивация властей заключается в том, что у государства нет денег, потому что эти социальные ипотеки требуют достаточно больших вливаний с его стороны. И если мы будем вливать, например, в Москву и в Питер, то там одна цена, а если мы вливаем в регионы, то совершенно другая. Затраты сильно отличаются.

Есть ли плюсы у такой меры? Для людей, я думаю, это минус. Для рынка тоже. Уже сейчас, будем говорить, бо́льшая его часть остановлена. Вот простой пример. Мы с застройщиками работаем не напрямую, а через агрегаторы. На днях встретила сотрудницу такого агрегатора, и она сказала, что у них уже идет сокращение персонала.

Гузель Шахимарданова — риелтор агентства «Мегалит»:

— Инициатива вполне ожидаема и, на мой взгляд, ориентирована снизить нагрузку на бюджет, ведь государство компенсирует банкам часть процентов по каждой выданной ипотеке. Таким образом семейная ипотека становится все более адресной и направленной на улучшение действующих жилищных условий, а не на приобретение так называемых инвестиционных квартир. В случае принятия законопроекта количество сделок на первичном рынке достаточно сильно упадет в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург и Сочи.

На рынке Татарстана, думаю, это если и скажется, то скорее в положительном ключе. Часть покупателей на рынке на текущий момент вкладываются в другие регионы, приобретая там жилье по семейной ипотеке как инвестиционные объекты. В случае принятия законопроекта люди будут пользоваться семейной ипотекой в нашем регионе, количество сделок немного подрастет.

Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:

— Это все правильно с той точки зрения, что у нас льготная ипотека направлена в первую очередь на улучшение жилищных условий и на поддержание строительной отрасли в целом. И как раз таки если данная ипотека берется не по месту прописки, не по месту жительства, а по более интересным, инвестиционно привлекательным местам, то это уже не улучшение жилищных условий, а инвестиции.

Для рынка недвижимости я в этом особых рисков не вижу, потому что, в принципе, инвесторы все-таки чаще всего берут эту льготную ипотеку именно в том регионе, где они живут. Хотя да, есть нюанс, который описан в записке к этому законопроекту, что иногда, живя в Казани, берут ипотеку в Москве. Не потому, что будут переезжать в Первопрестольную, а потому, что интересен инвестиционно привлекательный рост и так далее. К сожалению, подобное есть. Количество таких ипотек сейчас не больше 10–15 процентов, но в целом сейчас количество ипотек не влияет на рынок, потому что оно незначительно. Сейчас ипотека… Можно сказать, что ее фактически и нет.

Игорь Горский — вице-президент российской гильдии риелторов, президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— Я эту новацию оцениваю очень положительно. Это делается для того, чтобы те, кто приобретает жилье по семейной ипотеке, четко представляли себе потребности и необходимости, чтобы не было приобретения инвестиционных объектов в других регионах. Задача государства — сделать так, чтобы именно в месте своего проживания молодая семья строила дальнейшую жизнь, а не чтобы увеличивать народонаселение крупных городов-миллионников. Если вы проживаете в небольшом городе и с ним связана ваша жизнь, если вы работаете в этом городе, то тогда для вас семейная ипотека по месту проживания. Если вы живете и трудитесь в большом городе и здесь строите свою семью, то для этого предназначена данная ипотека. То есть мы говорим о том, чтобы ушла инвестиционная составляющая.

Рисков здесь я, как ни странно, практически не вижу. А плюсы — это решение в том числе и демографических задач на той территории, где проживает семья, с тем, чтобы не было излишнего укрупнения больших мегаполисов, и с тем, чтобы мы развивали всю территорию страны. То есть Россия становится таким моногосударством, где все регионы живут одинаково, где уровень жизни одинаковый, где уровень сервисов одинаковый. Мы уходим от какой-то излишней значимости крупных регионов. На мой взгляд, это правильная задача. Вот, наверное, основная мысль, которая идет за данным распоряжением.

Как такое повлияет на рынок жилья? Слушайте, да положительно! Особенно в небольших и средних городах, где у застройщиков очень большие проблемы. Если в крупных мегаполисах за счет межрегиональных сделок, межрегиональных клиентов вопросы как-то решаются, то в небольших моногородах… Я далек от мысли, что вы поедете из Москвы и будете покупать квартиру в Орле. Как-то сложно мне это представить. Я скорее представлю, что какой-нибудь айтишник из Орла приобретет что-то в Москве. Так вот там (в Орле — прим. ред.) тоже есть строительные компании, строительные комплексы, там также работают люди. Для того чтобы наполнить локальный рынок услугами, и создается одна из возможностей данной программы. То есть покупать здесь и сейчас. Тогда, когда вы хотите создать новую семью в том регионе, где проживаете, и регионе, с котором связываете свое будущее.

Александр Аксененко — заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

— Семейная ипотека — один из самых эффективных и востребованных механизмов поддержки семей с детьми, особенно в регионах, где он стал реальным инструментом улучшения жилищных условий. Именно потому эта тема одновременно и самая чувствительная.

С одной стороны, данное предложение направлено на снижение бюджетной нагрузки и борьбу с «ипотечным туризмом». Действительно, многие сейчас покупают квартиры исключительно как инвестпроекты, не собираясь там жить. С другой — есть вопросы относительно тех граждан, которые переезжают в другие регионы в поисках работы, ради учебы детей, из-за неподходящего климата, ближе к родственникам. Поэтому нужно очень точечно и подробно проработать каждый случай, чтобы избежать перегибов и очень жестких ограничений. Например, Новосибирск и область. Вот если человек прописан в Бердске, может ли он купить квартиру в Новосибирске? Будет ли учитываться временная прописка? Например, если студенты переехали в другой регион, там создали семью, нашли работу и хотят купить квартиру, будет ли считаться их временная прописка в этом проекте? Или им надо возвращаться в те регионы, из которых они приехали?

Вероятность принятия достаточно высока, учитывая, что инициатива получила поддержку минфина РФ. Очевидно, что мотивация здесь — в повышении адресности господдержки и ограничении ее использования в коммерческих целях. Однако важно понимать, что любые ограничения должны быть сбалансированы, чтобы не подорвать доверие к самой системе семейной ипотеки.

Риски — это снижение спроса на жилье в экономически активных регионах, куда переезжает молодежь и семьи с детьми; усиление дисбаланса между регионами — в одних спрос просядет, в других будет ограничен искусственно; ограничение трудовой мобильности, особенно для специалистов, переезжающих в регионы с более высокой занятостью. Плюсы: повышение прозрачности и контролируемости механизма; снижение бюджетных издержек на субсидирование ипотек в «переупакованных» сделках.

Для таких городов, как Новосибирск, где в последние годы активно развивается экономика, строится новое жилье и растет миграция, мера может повлечь временное сокращение спроса в сегменте семейной ипотеки, особенно среди тех, кто планировал переезд из других регионов. Однако мы также понимаем, что спрос на качественное жилье в динамичных городах никуда не исчезнет. Вопрос в том, насколько государственные инструменты будут поддерживать этот спрос или ограничивать его. Считаю, что в итоговой редакции законопроекта необходимо предусмотреть возможность гибких решений — например, в случае переезда по работе или семейным обстоятельствам.

P. S. Уже после выхода нашего материала минфин РФ заявил, что готов проработать механизмы, ограничивающие инвестиционные покупки ипотечного жилья, которые не затронут переезжающих. «Минфин согласен, что льготная ипотека в первую очередь должна помогать тем, кто в ней больше всего нуждается. Не секрет, что льготные программы зачастую стали использовать для покупки квартиры в инвестиционных целях. Наиболее часто такие квартиры приобретают в других регионах, потому необходимо выработать механизм, который ограничит возможность покупки недвижимости в инвестиционных целях, но при этом не будет ограничивать тех граждан, которые хотят приобрести квартиру, чтобы действительно переехать в другой регион», — отметили в ведомстве.