«Один задолжал уже 1,5 миллиона рублей, научился каким-то образом включать электричество после отключения. Понимаете? Ему не жалко денег на новые автоматы, на электрика, а вот копить долги по платежкам — это ничего страшного. Причем он каждый раз приезжает к нам в офис на новом Mercedes», — делятся своей болью директора управляющих компаний в Казани. Уже прошло новое повышение тарифов за ЖКУ — до 22%. Повысили «коммуналку», но за кадром вновь оставили тарифы на жилищные услуги. Их должны установить жильцы, но кому хочется платить еще больше? О том, как устроена жилищная сфера, — в материале «БИЗНЕС Online».
Бизнесом УК стали называть с 2005 года, когда 20 лет назад был принят Жилищный кодекс
Как УК превращали в бизнес 20 лет назад: «Заперли директоров в кабинете и не выпускали, пока документы не подпишут!»
Совсем скоро — с приходом августа — собственники квартир во всех районах Татарстана увидят подросшие платежки за «коммуналку». Рост максимальный за три года: плюс 17,5–22,3%. Республика оказалась в числе регионов страны, где темп роста стоимости коммунальных услуг оказался вдвое круче, чем в среднем по России. Отчасти это понятно: с одной стороны, без денег невозможно ремонтировать трубы, проложенные еще при СССР и отслужившие свой век. С другой — обидно отдавать деньги: трубу не видно, качество услуг в глаза не бросается, да и не меняется ничего!
Стоит напомнить, что тарифы подняли на коммунальные услуги. Это тепло, вода и канализация, электричество, газ и мусор. Дворники-сантехники-каменщики-маляры и прочие сотрудники управляющих компаний с этого денежного потока не получат ни копейки. Но за все, как вообще за любые провинности сферы ЖКХ, ответ перед жителями держат управляющие компании. Все шишки сыплются на них — от стенаний на непосильные платежки и пропавшей из-за аварии воды до сгоревшей лампочки в подъезде или плачущих под гнетом отходов мусорных баков. Именно УК находятся ближе всего к собственникам жилья — например, в тех же домовых чатах. Потому мы решили разобраться, как же работает сфера этих передовиков всего жилищно-коммунального хозяйства. За рамками данного исследования остаются другие формы управления — товарищества собственников жилья либо прямое управление жителями, которые допускаются Жилищным кодексом.
УК вообще очень странная штука. С одной стороны, это вроде бизнес. С другой — он работает где-то между законом и понятиями, часто выполняя какие-то поручения властей, но при этом (плохо ли, хорошо ли) должен удовлетворять требования заказчика, т. е. жителя. Банальный пример: есть ли в Жилищном кодексе понятие подвальных укрытий на случай катаклизмов? Нет, как нет и строки в квитанции на их содержание. Но власти требуют, чтобы укрытия были. Вот и крутись, бизнесмен-управляющий, как хочешь, решай государственный вопрос.
Обратите внимание: на этом рынке нет крупных управляющих компаний. Там нет бизнеса, условия не те, там не так просто даже воровать деньги, хотя об этом не говорит только ленивый.
Но, согласно закону, управляющие компании — это бизнес. В Татарстане годовой оборот ЖКХ (вместе с «коммуналкой», конечно, а это львиная доля платежки) в 2024 году был на уровне 64 млрд рублей. Бизнесом УК стали называть с 2005-го, когда 20 лет назад был принят Жилищный кодекс. До этого на страже спокойствия жителя МКД стояли всевозможные формы государственного управления — ПТЖХ, ЖЭК, ЖЭУ, ДЕЗ, РЖУ и другие знакомые многим аббревиатуры. Все это хозяйство новым законом перевели в частные руки. Их и называют сегодня управляющими компаниями с учредителями (часто весьма номинальными), директорами, выручкой и, по общему замыслу, прибылью… А жители квартир после приватизации, по мысли законодателя, стали собственниками жилья, ведь им дали не только права, но и ответственность за общедомовое имущество… теоретически.
«Всегда рядом» – объединение передовых управляющих компаний
Наш современный подход ломает все стереотипы о ЖКХ.
— Обслуживание жилого фонда ведущих застройщиков РТ.
— Свой контакт-центр 24/7 для приема обращений от жителей.
— Мобильное приложение для жителей «Всегда рядом»: онлайн-оформление обращений в УК, просмотр видеокамер, онлайн-оплата коммунальных услуг и другие полезные разделы.
— Более 500 видов дополнительных услуг для жителей.
— Атмосфера добрососедства: тематические мероприятия для жителей — субботники, кинопоказы, новогодние елки, карточки с добрыми посланиями для автомобилистов.
Телеграм-канал «Всегда рядом»: более 3,5 тыс. подписчиков, уникальные полезные видеоролики, конкурсы с призами.
Управляющие компании нашего объединения отличаются экспертностью в поддержании безопасных и комфортных условий для проживания, активным развитием благоустройства территорий и проявляют заботливое отношение к своим жителям.
Адрес: г. Казань, ул. Сабира Ахтямова, 1, корп. 1
Телефон: 8 (843) 558-51-88
По рассказам некоторых собеседников, помнящих особенности сферы 20-летней давности, перевод муниципальных контор в условные бизнесовые структуры проводился быстро и спонтанно. «Помню, собрали директоров этих организаций, заперли их в кабинете и выкинули ключ в окно, — смеется один из экспертов. — Сказали прямым текстом: „Пока учредительные документы не подпишете, мы вас никуда не выпустим!“». Звучит довольно забавно, но в тот момент запертым в кабинете директорам, думается, смешно не было. Все было и так нормально.
Но кто-то все-таки сумел почувствовать себя бизнесменом и принял новые правила игры, использовав новые возможности для роста. Среди таких участников рынка, к примеру, называют депутата Госдумы РФ Марата Нуриева. Он больше 15 лет стоял во главе одной из самых крупных УК Казани «Уютный дом» — принял управление с самого начала существования компании в 2006 году. «Он, помнится, развернул там дополнительные услуги — вплоть до производства малых архитектурных форм», — вспоминают работу Нуриева участники рынка. Еще один удачный пример — директор казанского ООО «БРиОР+К» Каусария Матросова, занявшая 18-ю строчку в топе персон сферы ЖКХ по версии «БИЗНЕС Online».
Но это капля в море от того количества УК, которые сегодня занимаются управлением жилья. Сейчас в Казани это десятки организаций совершенно разного размера — от полутысячи до пары домов. Условия рынка раздробили их на две неравные части:
- Первая — управляющие компании, де-факто инкорпорированные в структуру муниципалитетов. Часто в их управлении находятся десятки или даже сотни домов старого и малоэтажного фонда. Это полностью социальные структуры, где прибыль не является прямой целью деятельности.
- Вторая — чисто коммерческие проекты, которые зашли на рынок уже после принятия Жилищного кодекса. Жилой фонд не упал им на головы, как это случилось в первом случае. Они вольны выбирать, чем управлять — это многоэтажные, новые дома, которые могут в теории не просто покрыть расходы, но и принести прибыль. Но… да, и здесь есть свои нюансы.
Попробуем разобрать особенности управления каждой из двух категорий УК. В таблице можно посмотреть, кто именно работает в республике: компании ранжированы по количеству домов в управлении.
Средний уровень зарплат в сфере ЖКХ один из самых низких. К началу 2025 года Татарстанстат показывал среднюю номинальную начисленную зарплату в сфере обслуживания зданий и территорий в размере 40,5 тыс. рублей
Кто управляет половиной жилого фонда Казани и кто живет на 40 тыс. рублей
Измученные временем хрущевки, двухэтажки с текущими крышами, дома периода перестройки с обшарпанными подъездами — все это чаще попадает в руки крупным городским управляющим компаниям. Все они входят в первую десятку УК по количеству домов в управлении — это около 3,1 тыс. зданий, буквально половина от общего числа МКД в столице республики. Назовем некоторые из них.
В отличие от обычного бизнеса, где чаще всего важен владелец, в сфере управляющих компаний все не так. Общаясь с экспертами, мы обсуждали учредителей, но очень часто они никому не известны. Знают директоров, с ними ведут непосредственную работу. Да, собственно, даже Госжилинспекция сейчас предпочитает выписывать штрафы именно директорам, а не юрлицам.
В пятерке компаний-лидеров по количеству домов в Татарстане не только казанские УК. Например, УК «Жилищный комплекс» в Зеленодольске обслуживает практически весь город (444 дома на 1,5 млн кв. м), УК «Эйбэт» в Нижнекамске имеет 442 дома и почти 3 млн кв. м в управлении.
В столице же на пьедестале по количеству домов в обслуживании сейчас находится УК Московского района под руководством Айдара Ахметова. Она управляет 560 домами. Бо́льшая часть из них — пятиэтажные хрущевки. Нового фонда у управляющей компании почти нет — всего два дома. На 2-м месте находится УК «Уютный дом», хотя ранее она считалась самой крупной в городе. Сейчас это два юрлица — УК «Уютный Дом Групп» (директор Ильсияр Миндубаева) и УК «Уютный дом» (директор Ренат Ахметзянов). В управлении находится немногим меньше фонда УК Московского района — 552 дома. Замыкает первую тройку УК «Заречье» Альберта Мингазова, которая распространилась на 494 дома в Кировском районе. Далее в топе по Казани — УК Авиастроительного района, Вахитовского района, «ЖКХ Дербышки» и «Сервис Гарант» — от 217 до 334 домов на обслуживании.
Можно подумать, что такой масштаб — половина многоквартирного фонда миллионной Казани! — приносит неплохую прибыль данным компаниям. В этом, к слову, чаще всего и обвиняют «управляшки»: мол, гребут деньги в карман, а снег и грязь во дворе оставляют лежать на месте. Но не все так просто.
«Какой это бизнес? Управляющие компании несут огромную социальную нагрузку в виде обслуживания всяких бараков, двухэтажных домов и в целом старого жилого фонда, а это, извините, прямой убыток», — в один голос соглашаются между собой собеседники «БИЗНЕС Online». Для примера: на улице Патриса Лумумбы есть целый квартал двухэтажек — около 15 домов. Со всех них суммарно на уборку двора в месяц получается собрать 26 тыс. рублей — рекордно низкий показатель, при котором просто невозможно оказать услугу. Экономически обоснованный тариф был бы выше, но дворы все равно убирают, хотя чудес, как вы понимаете, не бывает.
В результате средний уровень зарплат в сфере ЖКХ один из самых низких. К началу 2025 года Татарстанстат показывал среднюю номинальную начисленную зарплату в сфере обслуживания зданий и территорий в размере 40,5 тыс. рублей. Довести их до уровня средней по РТ (сегодня это 83 тыс. рублей в месяц) предстоит только к 2027 году — такую задачу поставили перед госкомитетом по тарифам в правительстве. Что до зарплат руководства управляющих компаний, то здесь участники рынка в разговорах с «БИЗНЕС Online» отмечают, что они, конечно, больше, чем у рядовых сотрудников, но все равно это цифра на уровне 70–130 тыс. рублей.
Власти республики стремятся сгрести все деньги по тарифу капремонта как раз в общий котел. Требуют они этого не только от нерыночных УК, но и от полностью частных
«Может быть и такое, что с «жирного» дома собрали миллион, а на деле потратили на него только 100 тысяч»: что не так с тарифами?
В соответствии с Жилищным кодексом, размер платы за жилищные услуги (а это обслуживание дома, мойка, уборка, техническое содержание) должны устанавливать собственники жилья на общедомовом собрании. На деле же в крупных городских УК почти в 100% случаев пользуются муниципальным тарифом — для Казани это, как говорят участники рынка, около 38 рублей за квадратный метр. При этом юридически муниципалитет в жилфонде никто: почти все квартиры приватизированы, везде другие хозяева. Хорошо, если муниципальных квартир 3–5%. Но при этом муниципалитет, получается, диктует тариф: все говорят, что не верят власти, но, как доходит до ЖКХ, лишь на нее одна надежда!
«К огромному сожалению, видим, что почти везде тарифы идут муниципальные, а это же страховочный вариант, если собственник не принял своих», — говорил ранее «БИЗНЕС Online» начальник Госжилинспекции РТ Александр Тыгин.
«Муниципалитеты живут с УК как кошка с собакой. Первые отказывают в повышении тарифа, чтобы не напороться на критику населения, и отправляют разбираться с жителями самостоятельно. А заставить собственника добровольно принять повышенный тариф невозможно! Житель — это как пассажир трамвая, который хочет, чтобы было тепло, чисто и быстро, остальное людям не докажешь», — считает один из наших собеседников. В целом это мнение поддерживают и другие эксперты.
«Хотим мы того или нет, но федеральный закон сегодня требует от граждан прямого и непосредственного участия в жизни своего дома. Жителя просто спросить забыли, есть ли у него время, здоровье, силы, квалификация для этого, хочет ли он такого», — отмечал замруководителя исполкома Казани Искандер Гиниятуллин. В столице РТ, по его словам, 176 домов принимают решение о вывозе снега со дворов. Примерно столько же домов решением собрания утвердили размер платы за содержание дома. Это 3% от общего числа многоквартирных домов в городе, т. е. остальные полагаются на тарифы исполкома.
«Условия работы получаются странные, ведь установлен один и тот же тариф для огромного „человейника“ и для двухэтажного домика. Нонсенс!» — передают беспокойство опрошенные «БИЗНЕС Online» управляющие. Если брать за основу названный муниципальный тариф в 38 рублей за «квадрат», то получаем следующие расчеты: башня в 15 этажей может собрать за месяц 380 тыс. рублей, а двухэтажка — в 10 раз меньше. Если средняя площадь квартир — 50 кв. м, получается, что управляющая компания обслуживает такую квартиру примерно на 2 тыс. рублей в месяц. Хорошо, когда квартир в доме сотня или больше, но их бывает и 10.
Из этого вытекает еще одна проблема рынка — часто в данной сфере вынуждены собирать деньги в так называемом общем котле, однако по логике отношений «заказчик – исполнитель» каждый дом должен «жить» за счет тех денег, которые он собрал, но на общий тариф обслуживать двух-трехэтажки невозможно, разве что на дворников хватит, так что все усредняется. Мутноватый бульон ЖКХ включает в себя фрикадельки прибыльных домов и тесто убыточных, а вместе жильцы вроде как едят пельмени! Есть и мнение, что эта ситуация может закончиться тем, что УК должна будет компенсировать жителям такого «жирного» дома все те средства, которые пошли на обслуживание других, — и подобные случаи в судебной практике бывают. «Но чаще всего собственникам все равно», — резюмирует другой эксперт.
Взять, к примеру, капремонт. Деньги копятся в региональном фонде, откуда и распределяются по домам. Но они все разные! Где-то собранных средств хватит на покраску подъездов, а где-то надо лифты менять — и хорошо, что в этот котел денег добавляет бюджет республики. «Может быть и такое, что с „жирного“ дома собрали миллион, а на деле потратили на него только 100 тысяч. Остальное съели те дома, которые собирают в убыток», — объясняет наш собеседник.
Кстати, власти РТ стремятся сгрести все деньги по тарифу капремонта как раз в общий котел. Требуют они этого не только от нерыночных УК, но и от полностью частных, хотя Жилищный кодекс допускает вариант со спецсчетами. Аналогично и со сборами средств на оплату ЖКУ: деньги могут идти через единого оператора, к добровольному сотрудничеству с которым побуждают все УК. От этого еще открещиваются «рыночные» управляющие компании, хотя и им настойчиво объясняют необходимость централизации. Логика властей проста: если этого не сделать, то деньги в массе своей останутся бесконтрольными. Население же все равно будет спрашивать, куда смотрят чиновники, а там, глядишь, и до претензий правоохранительных органов недалеко. Уж лучше пусть один «Татэнергосбыт» проследит за правильным расщеплением 64 млрд рублей, не правда ли? Проще контролировать.
Совокупный долг татарстанцев за жилищно-коммунальные услуги составил 10,4 млрд рублей. Из них 4,8 млрд — доля жителей Казани
А что по долгам?
Еще одна беда — должники. Чем крупнее и старше жилой фонд, тем больше долги у населения за ЖКУ — это еще одна «заноза» в работе УК.
«Вас испугает цифра — только у приставов на взыскании находится 100 миллионов рублей, а общей суммы долга наших жителей хватит на ремонт полутора тысяч подъездов в пятиэтажках», — говорит директор одной из УК.
Совокупный долг татарстанцев за жилищно-коммунальные услуги составил 10,4 млрд рублей. Из них 4,8 млрд — доля жителей Казани. При этом уровень платежной дисциплины населения на протяжении последнего ряда лет не опускается ниже отметки в 98%, но этих 2% недосбора за много лет хватает, чтобы сформировалась такая задолженность.
Если не заняться системой ценообразования, то через пять лет у нас вообще не будет ЖКХ. Управляющие компании начнут банкротиться и утащат за собой огромные долги перед ресурсоснабжающими организациями. Последние не смогут провести капитальный ремонт своих сетей. На кого это ляжет? На государство.
Дело в том, что часто собственники не заключают прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а платят за ЖКУ единой платежкой — и за коммунальные услуги, и за жилищные, а уже УК занимается распределением средств, отправляя две трети от пирога коммунальщикам. Получается, что и долги жителей домов полностью лежат на управляющих компаниях.
По словам наших собеседников, раньше рычагов давления на должников было больше: приставы могли просто забрать машину со двора на штрафстоянку и держать там ее до тех пор, пока человек не приносил полную сумму долга. Сейчас же даже поставить на стоп воду или электричество довольно сложно. Можно попасть на длительный судебный процесс, потому что по закону отключение жизнеобеспечивающих ресурсов строго запрещено.
Наглядной иллюстрацией того, каков на самом деле бизнес управляющих компаний и насколько они работают в соответствии с Жилищным кодексом, служит история с жителем Авиастроительного района Казани, ветераном Великой Отечественной войны Юрием Величко.
Бывший главный инженер «Союзнефтехимпроекта» 10 лет оплачивал ЖКХ, исходя из собственных расчетов. По мнению управляющей компании, ветеран задолжал 45 тыс. рублей вместе с пенями. В 2015 году в квартиру постучались коллекторы, а в 2018-м, когда Величко был уже 91 год, УК отключила ему свет. После этого история и получила широчайшую огласку — и на следующий же день в гости к нему приехал глава района Тимур Алибаев. Он принес свои извинения. Позиция исполкома города была очевидной: долги долгами, но отключать орденоносного ветерана просто отвратительно.
Директор УК был уволен. Долги ветерана погасил глава района, хотя, строго следуя букве Жилищного кодекса, это обязанность жителя, а не чиновника. И в случае с обычными, средними жителями работает буква, а не высокий смысл политики социального государства.
«„Татэнергосбыт“ дает поручение отключать электричество, если клиент не платит больше двух месяцев. Тут и наши интересы есть, но это риск. Если житель юридически подкован, то мы можем получить проблемы», — считает один из участников рынка, руководящий казанской УК с сотней домов на содержании. По его словам, есть люди, для которых не платить за ЖКУ — это дело принципа. «Один из таких задолжал уже 1,5 миллиона рублей. Научился каким-то образом врубать электричество после отключения. Понимаете? Ему не жалко денег на новые автоматы, на работу электрика, а вот копить долги по платежкам — норма. Причем он каждый раз приезжает к нам в офис на новом Mercedes», — рассказывает наш собеседник.
Еще пример из практики местной управляющей компании: если должник говорит, что не платит из-за отсутствия работы, организация предлагает свои вакансии — уборщики, дворники нужны всегда любой УК. «Одна женщина успела накопить 800 тысяч рублей [долгов]. Я говорю: „Нет такого дня, когда мы не ищем уборщиц, дворников. Идите работать к нам!“ В ответ слышу: „Я композитор. Сейчас продам композицию и закрою вам долги“. Но, как оказалось, последнее свое творение она продала аж в 1999 году!» — с негодованием рассказывает собеседник.
«Жилищники каждый год перед началом отопительного сезона закрывают долги перед энергетиками, собирая их отовсюду — с дворников, со своих статей расходов», — раскрывает особенности рынка Гиниятуллин. Такое возможно, если нет прямых договоров жителей с ресурсоснабжающими организациями. По-другому говоря, эти долги закрываются с экономии средств: было желание купить, допустим, снегоуборщики (зимой же дворников остро не хватает), но пока обойдемся.
В таких условиях бо́льшая часть крупных городских компаний либо стабильно показывает минус, либо балансирует около нуля. К примеру, «Уютный дом» при выручке в 44,2 млн рублей несет убытки в 11,6 млн (данные системы «Контур.Фокус»). УК Вахитовского района терпит 3,1 млн рублей убытков. А показатели УК Авиастроительного района приносят всего 388 тыс. рублей чистой прибыли за год.
Житель, купивший квартиру в любом ЖК, может не захотеть приобретать недвижимость у другой компании, потому что его притягивают стандарты сервиса и на меньшее он не согласен
Кто зарабатывает деньги в сфере УК и где реальный бизнес на услугах
Переходим к другой стороне медали — полностью коммерческим УК, которые чаще всего создавались уже после принятия Жилищного кодекса.
Часто это сервисные организации застройщиков, которые принимают дом в управление сразу после сдачи в эксплуатацию, но есть примеры создания УК и без плеча девелопера. В их распоряжении новое жилье, которое не требует серьезных вложений, и, что самое важное, возможность установить экономически обоснованный тариф, ведь пока счастливый покупатель принимает ключи от квартиры и делает ремонт, он не будет смотреть на эти цифры. Подпишет клиент и протокол общего собрания, где будет выбрана УК, связанная с застройщиком.
«Когда жители получают ключи, там есть документ о выборе и способа УК. Естественно, они окрыленные, и, разумеется, застройщик пишет свою приближенную управляющую компанию. Ну и все. Им предложили, жители ставят подписи, ура!» — поясняет картину собеседник «БИЗНЕС Online».
К тому же такой клиент обычно понимает: цветущий сад во дворе, подземный паркинг, охрана на ресепшене, порядок в лобби требуют средств на содержание.
Но есть нюанс — успешных примеров на рынке в целом по стране немного. Есть риск, что такая компания покинет жилой фонд, который перестал приносить прибыль, говорят эксперты. Пока все хорошо, пока дом новый, они работают, но потом могут махнуть хвостом и отказаться от управления. В итоге проблему часто приходится решать чиновникам, «заводя» туда связанную с муниципалитетом УК. Доход сегодня приносит управление только новым жильем, пояснил на одном из совещаний Владимир Якушев, бывший глава минстроя РФ, а ныне зампред Совета Федерации. «Дальше все — понеслось! Как только жилищный фонд требует серьезных инвестиций, ни одна управляющая компания не может с этим справиться», — считает он.
Создаются УК девелоперов как зонтичный бренд: общее название, единое программное обеспечение, сайты, приложения. Общие корпоративные стандарты работы, главный принцип — «любой каприз за ваши деньги», готовы придумывать и разрабатывать массу бытовых услуг, которые обычные УК выполнить не в состоянии. Бывают общие учредители (но не всегда). И для разных жилых комплексов могут быть свои юридические лица, которые по названию необязательно связаны с общим брендом. Чтобы эта история была хотя бы самоокупаемой, надо иметь в управлении крупный жилфонд — хотя бы 60 тыс. кв. метров. Тогда УК может свести баланс к небольшой прибыли при приемлемом для людей тарифе.
Кроме того, очень важны кадры. Зачастую выходцы из «классических», нерыночных УК не в состоянии работать в коммерческих. Мышление другое — не хватает инициативности, нацеленности на сервисность, на организацию дополнительных услуг, которые могут принести деньги. Сама УК должна обеспечивать постоянный диалог с людьми, чтобы они могли быстро и просто получить ответы на свои вопросы — через чаты, мессенджеры. Можете ли вы себе представить такое в обычной хрущевке, где какая-нибудь бабушка, тыкая в смартфон, уточняла бы время визита сантехника для установки подвесного унитаза? Но коммерчески ориентированные УК ведут соцсети и откликаются на обращения, стремясь не допустить жалоб куда-то еще. Т. е. набор услуг куда более широкий, но и тарифы рыночные, иначе невозможно содержать двор-сад, платить за охрану, видеонаблюдение, часто мыть парадные, колясочные, оплачивать отопление шикарных лобби, обслуживать импортные лифты или системы вентиляции. По оценкам собеседников «БИЗНЕС Online», жилищный тариф тут может быть в разы выше, чем у обычных УК: от 50 рублей на «квадрат» в комфорт-классе до 150–200 в элитном сегменте недвижимости.
«У таких компаний несколько колоссальных преимуществ по сравнению с другими. Во-первый, большое и новое жилье, а это много начислений и сборов при минимальных затратах на ремонт. Во-вторых, совершенно иной контингент жителя: это состоявшиеся люди, которые сами пошли и купили себе квартиру. Они понимают степень ответственности, поэтому способны хоть как-то взаимодействовать с управляющей компанией», — считает Гиниятуллин.
Например, в Казани в этом отношении участники рынка первым делом вспоминают «Территорию комфорта». Она сегодня занимается большинством жилых комплексов, созданных девелопером «Унистрой». Опыт масштабируется и на другие регионы присутствия девелопера. Компанию, которая изначально создавалась с целью просто поддержать продажи, в 2022 году признали лучшей УК в регионах России по версии Urban Awards. В чем же дело?
«Те, кто создавал в 2016 году „Территорию комфорта“, говорят: „Мы жителям такой сервис обеспечили, что они уже никуда от нас не уйдут“», — рассказывает знакомый с темой собеседник. Это главная цель системного девелопера. Житель, купивший квартиру в любом ЖК, может не захотеть приобретать недвижимость у другой компании, потому что его притягивают стандарты сервиса и на меньшее он не согласен. Получается, что прибыль находится далеко не на первом месте в системе приоритетов управляющей компании — в первую очередь идет выстраивание экосистемы девелопера. Затем управление становится самостоятельным бизнесом, потому что это должна быть самоокупаемая история.
По рассказам участников рынка, управляющие компании бренда «Территория комфорта» первые несколько лет своей работы обслуживали дома по муниципальному тарифу. Сервис был максимальным — от мобильного приложения до цветов во дворах, что возможно при близости к девелоперу, при его инвестициях, но в реальности обеспечивать такие стандарты можно лишь по рыночному тарифу: по муниципальному и качество будет соответствующим. Так что в первое время даже с виду успешный коммерческий проект в этой сфере денег точно приносить не будет, нужен рост площадей обслуживания и соответствие платежей реальным затратам.
По приблизительно похожему принципу создавалась УК «Всегда рядом» девелопера «Ак Барс Дом». У них в управлении находится 1,5 млн кв. м жилого фонда — это 103 дома. Что интересно, компания в ряде случаев с давно сданными домами тоже работает по муниципальному тарифу, но относительно новый и многоэтажный жилой фонд позволяет нивелировать эту проблему. Но и у коммерческих клиентоориентированных УК случаются скандалы с жителями. «Время идет, стандарты меняются, а в умах жителя их жилой комплекс все еще в премиум-статусе. Теперь они требуют должного обслуживания по муниципальному тарифу, а его, извините, не хватает даже на то, чтобы подъезды покрасить», — сообщают знакомые с деятельностью компании коллеги. Вместе с тем в УК готовы разработать под жителя даже эксклюзивные услуги — скажем, за дополнительную плату выгуливать собак клиентов.
Среди рыночных примеров отметим УК «Миллениум» Дмитрия Анисимова. Его компания обслуживает 31 дом — в частности, дома СМУ-88. Еще один успешный пример — это компания «Домус». Ею на первых порах занялся нынешний директор УК Московского района Айдар Ахметов (он является учредителем), а сейчас небольшим хозяйством в 24 дома управляет Антон Щепкин.
Из интересных особенностей деятельности таких компаний: если вы попросите их взять ваш дом под крыло, то, скорее всего, получите отказ. Дело в том, что перемещение собственников от одной УК к другой чаще всего связано с желанием найти ту компанию, где тариф будет меньше, а работы с домом — больше. Но никто не захочет управлять домом в убыток. «Приносят документы, а там надо 1–2 миллиона собрать с жителей, прежде чем работать по нормативу, — говорит один из управляющих. — Мы им объясняем: „Давайте соберем, тогда возьмемся“. Но это никому не нужно».
Еще одна причина — разные стандарты работы: люди привыкли к одному порядку, а УК — к другому, и «поженить» эти вещи трудно.
Все-таки держать рыночный тариф, обеспечивая повышенный набор услуг, крайне сложно. Всегда найдутся варяги, готовые соблазнить инициативные группы жителей тарифами пониже, организовать собрание, дать отставку действующей УК
Смена управляющих: «Вам что, «Слово пацана» покоя не дает?»
Одна из проблем управляющих компаний — это полная неопределенность бизнеса. Сегодня ты заключил договор об управлении, а завтра (через год) жители могут собрать собрание и сменить УК.
Сделать это непросто, но возможно, если есть интерес со стороны конкурентов, которые выступят организаторами процесса, потому что сами жители практически не в состоянии договориться между собой даже о стрижке газона, особенно тогда, когда требуется за данное решение заплатить. Всегда найдется большинство, которому и так хорошо. Хотя провернуть такое тоже сложно — как говорят, в этом бизнесе хватает криминальной крыши, которая способна запугать участников процесса. Но опрошенные «БИЗНЕС Online» участники отрасли не особо в это верят. «Вы что, сериалов пересмотрели? „Слово пацана“ покоя не дает?» — примерно так отреагировал один из инсайдеров.
Но все-таки держать рыночный тариф, обеспечивая повышенный набор услуг, крайне сложно. Всегда найдутся варяги, готовые соблазнить инициативные группы жителей тарифами пониже, организовать собрание, дать отставку действующей УК. Последняя, разумеется, будет проводить «свое» новое собрание, нести бумаги в Госжилинспекцию, отменять решения… Но в условиях таких качелей «управляшкам» нет никаких резонов вкладываться в развитие дома, благоустраивать среду, закупать технику для обслуживания, тратить лишние деньги на ремонт и обслуживание и уж тем более влезать в какие-нибудь кредиты ради счастья нанимателей. Все только по минимуму! Иначе вложишь деньги, а тебе их потом никто не вернет.
Бывает и приход варягов. Так, несколько лет назад в Нижнекамске местные власти совершенно случайно обнаружили, что их попытка попросить УК об участии в городских мероприятиях вроде субботников или чего-то еще кончилась тем, что чиновников «послали». Ну нет же в Жилищном кодексе строки «Участие в субботнике», правда? Нет там и разноса предвыборной агитации по почтовым ящикам, как и организации встреч жителей с кандидатами в народные депутаты… Но получилось так, что в город зашли московские «фирмачи», специализирующиеся на этом бизнесе. Как рассказывают эксперты, они выбрали более-менее крупные УК, оценили состояние их жилфонда, а затем пришли к учредителям. «Вот тебе банковская карта, там по 50 рублей на каждый твой метр в управлении, — примерно так описывают эти переговоры наблюдатели. — Мы меняем учредителя, можешь остаться замдиректора…» Соблазн быстро и просто получить десятки миллионов и избавиться от головной боли управления жильем быстро перевесил желание заниматься этим «бизнесом».
Такой бизнес на управляющих компаниях строится довольно-таки системно. Сначала варяг изучает, есть ли в регионе или городе установленные властями муниципальные тарифы и достаточны ли они. Далее он выбирает УК, приходит к ее владельцу и просто покупает компанию, а затем продолжает работать в рамках установленного тарифа — при наличии многомиллионного жилфонда в разных регионах прибыли хватает, хотя обслуживание и идет по минимуму. Жалобы от жителей через системы вроде «Народного контроля» сыплются как от обычных УК. Типовые проблемы — уборка подъездов и территории, состояние и текущий ремонт общедомового имущества, говорит собеседник «БИЗНЕС Online». И их тоже приходится отслеживать чиновникам, которые в рамках муниципального контроля должны принимать какие-то меры вроде предупреждений и бесед с УК.
В Набережных Челнах, к примеру, под контролем иногородних учредителей — УК «Электротехников» (АО «Инфоком»), «Ремжилстрой» и «Махалля», «Бумажник», «Камстройсервис». В Казани о таких историях пока не слышали, хотя собеседники «БИЗНЕС Online» не исключают подобных случаев.
Ряд участников рынка согласны с новыми правилами игры, считая, что большинство УК пренебрегают правилами и не отчитываются о проделанной работе перед жителями
«Вместо того чтобы наложить гипс и начать залечивать сломанную ногу, мы пытаемся обойтись костылями и подпорками»
За всю эту неразбериху планируют браться по-крупному — на федеральном уровне. Сейчас буквально каждый месяц можно услышать о новых изменениях в жилищной сфере. Федеральные законодатели движутся в сторону ужесточения системы лицензирования — это один из вариантов модернизации сферы ЖКХ.
За последнее время в сфере управления МКД произошли существенные изменения:
— у жителей появилась возможность голосования в ГИС ЖКХ;
— усилена ответственность ресурсоснабжающих организаций за некачественную работу — кратно увеличились штрафы;
— введен запрет на взыскание долгов за услуги ЖКХ коллекторами;
— отменена банковская комиссия при оплате для ряда категорий граждан;
— появилась ответственность при проведении собраний собственников жилья;
— с 1 сентября меняется форма отчетности управляющих компаний перед жителями и т. д.
Среди других вариантов, которые предлагали к обсуждению регионам:
- Прогрессивный. Полностью отказаться от системы лицензирования в пользу саморегулирования и усиления государственного контроля.
- Альтернативный. Он предлагает исключить первые две модели и вывести на рынок так называемых региональных операторов управления жилищным фондом. Внешне это попахивает какими-то аналогиями с «мусорной» реформой — по крайней мере, с точки зрения названия.
- Смешанный, когда предусматривается частичное делегирование полномочий от Госжилинспекции к региональным саморегулируемым организациям (СРО).
34% регионов голосуют за первый вариант — оставить все как есть, но подкрутить гайки в системе лицензирования. Еще 34% регионов выступают за несколько моделей и право выбора. Наименее популярные меры, собравшие 1, 3 и 7% голосов регионов, делят между собой саморегулирование, ГУПы и МУПы для управления жильем и региональные операторы.
Если оставить все как есть, важно начинать работать с собственниками квартир, считает один из директоров крупных УК в Казани. Может быть, стоит сделать муниципальный тариф дифференцированным — в зависимости от дома — с тем, чтобы он действительно позволял содержать дома, но тогда самым дорогим жильем окажутся те самые старенькие хрущевки, гнев народного возмущения сметет все и всех…
Республика Татарстан, к слову, проголосовала за введение муниципального управления.
УК по закону — это в первую очередь бизнес, а бизнес, как известно, должен зарабатывать деньги. Но специфика массового ЖКХ по своей сути не дает этого делать — она убыточна.
Поэтому, по мнению Анисимова, вместо псевдорыночных управляющих компаний, у которых сосредоточен старый жилфонд, надо вводить контроль над таким жильем со стороны местных властей или государства. Это, по крайней мере, честно: здесь нет бизнеса, значит, должно отвечать государство.
Но есть и более мягкие предложения: отфильтровать УК по наличию баз данных, квалифицированного персонала, офисов и приема населения и другим критериям. Тогда отсеется весь «мусор», у которого есть только ручка и карандаш плюс субподрядчики. С теми, кто останется, уже можно работать. «Тогда во взаимодействии будут решать социальные вопросы — к примеру, распределение по ветхости фонда субсидий от государства», — размышляет член комитета Госсовета РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию.
Еще один кейс, который показывает, насколько управляющие компании — это бизнес, связан с отключениями газа в домах. В Казани из-за проблем с вентканалами от газа отключены 53 дома. И эту проблему обсуждают на уровне властей города и республики.
Хотя если вы откроете Жилищный кодекс, то легко прочтете: в договоре между жителями и управляющей компанией нет чиновника. Почему отключают газ? Потому что обследования показывают риски плохой работы вентиляции, могут погибнуть жители, а это уже оказание услуг, не соответствующих безопасности. Что должна сделать УК? Открыть букву инструкции и выполнить ее, т. е. обратиться к газовикам и избавить жителей от опасности. Ну и заодно предложить людям сделать ремонт вентканалов, чтобы вернуть газ обратно. Но расчеты показывают: на ремонт вентканалов хрущевки надо несколько миллионов рублей, это значит, что придется скидываться по 50–100 тыс. с квартиры. Предложите это людям и послушайте, что они вам скажут (денег все равно не дадут).
Но ведь среди жителей есть очень заслуженные люди. Это ветераны и инвалиды. Участники специальной военной операции. Семьи мобилизованных на СВО. Орденоносцы… В общем, уважаемые люди, их много, они есть везде. И они ведь не будут молчать — станут жаловаться во все инстанции: газовики и УК оставили их без горячей воды! Полетят жалобы в Госжилинспекцию, в чаты раиса, приемные глав районов и мэров городов, «Народный контроль», приемную президента Владимира Путина, в следком и Генпрокуратуру. Будут подключаться и правоохранительные органы с требованием обеспечить оказание услуг.
В общем, Россия — это социально ориентированное государство. И оно не может игнорировать требования людей — так сложилось исторически. В итоге решение проблемы отправляется на уровень властей, они ищут на это миллиарды, ведь в Татарстане подобного рода проблемных домов тысячи. Хотя такое и противоречит тому же Жилищному кодексу, но это так.
Еще одно новшество касается формы отчетности управляющих компаний — закон заработает с 1 сентября. «Без установленной формы можно было написать в документе буквально следующее: „Мы считаем, что отработали хорошо“. Как бы абсурдно это ни звучало, но такая отчетность до сих пор была законной!» — писал после принятия законопроекта в своем телеграм-канале депутат Госдумы Илья Вольфсон.
Ряд участников рынка согласны с новыми правилами игры, считая, что большинство УК пренебрегают правилами и не отчитываются за проделанную работу перед жителями. «Они управляют многократно бо́льшим жилым фондом, но делают это безобразно. Причем мы существуем в рамках одного рынка, что рождает отрицательные стереотипы у населения, с которыми очень сложно бороться», — высказывается наш собеседник о деятельности большинства, по его мнению, управляющих компаний. «Знаете, что-то не видел, чтобы во дворах Азино или на Квартале прямо уж повсеместно росли цветы, хотя стоят там далеко не бараки…» — намекает на нечестность некоторых УК другой участник рынка.
Но есть эксперты, которые не видят в единой форме отчетности особой необходимости. Все, что касается нового законодательства в сфере УК, — это подпорка под сломанную ногу, но никак не ее лечение, считает Гиниятуллин. «То есть вместо того, чтобы наложить гипс и начать залечивать сломанную ногу, мы пытаемся обойтись костылями и подпорками. Это просто замыливание общего впечатления о проблеме», — признает несовершенство текущей политики в отношении УК замруководителя исполкома. На практике возникают вопросы — к примеру, непонятно, кто будет заниматься проверкой этого моря отчетов. «Кто хотя бы раз в полном объеме прочитает такой объем информации? В Госжилинспекции явно сотрудников на это не хватит», — считает эксперт.
А сами жители — хозяева квартир… Да, есть те, кому будет интересно копаться в отчетности, но их мало, соседи вряд ли услышат их голоса. За 20 лет работы Жилищного кодекса в домах в массе своей не появилось реального собственника. Крепкие хозяева есть, к примеру, в гаражных кооперативах, в садовых обществах. Здесь люди действительно сообща решают проблемы с дорогами, электричеством, капремонтом насосов, чисткой проездов и т. д. Но почему-то эти же люди, придя домой, не могут решить вопрос с уборкой подъезда, усаживаясь строчить жалобы чиновникам, в домовых чатах или соцсетях.
Комментарии 150
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.